Odstoupení od kupní smlouvy učiněné starostkou obce (pro nezaplacení kupní ceny podle sjednaného ujednání ve smlouvě) nevyžaduje souhlas zastupitelstva obce podle zák. č. 128/1990 Sb., o obcích.

Krajský soud v Českých Budějovicích rozhodl jako soud odvolací v senátě složeném z předsedkyně JUDr. J. P. a soudců JUDr. A. V. a JUDr. F. K. v právní věci žalobce Město M., IČ…, proti žalovaným 1) A. B. , bytem M., 2) M. P. , bytem M., 3) V. V. , bytem M. a 4) I. V., bytem M., zastoupených Mgr. O. Š., advokátem se sídlem v M., o vyloučení věcí z exekuce, o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Písku ze dne 15.12.2004, č.j. 11 C 758/2004-36, t a k t o : Rozsudek soudu prvního stupně se m ě n í takto: Z exekuce nařízené usnesením Okresního soudu v Písku pod č.j. 3 Nc 1319/2004-5 vedené soudním exekutorem JUDr. S. P. pod sp.zn. Ex 224/2004 se vylučuje byt č. 1 v budově čp. 101 v ulici 5. května stojícího na st. parcele č. 81/1 v M. včetně podílů na společných částech domu a pozemku v rozsahu 89/293 (když všechny nemovitosti jsou zapsány v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště P. na LV č…, vedeného pro obec a k.ú. M.). Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci náklady řízení před soudy obou stupňů ve výši 3.000,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku. O d ů v o d n ě n í Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, jíž se žalobce domáhá vyloučení bytu č. 1 v budově čp. 101 v ulici 5. května stojícího na st. parcele č. 81/1 v M. včetně podílu na společných částech domu a pozemku v rozsahu 89/293 z exekuce nařízené usnesením Okresního soudu v Písku pod č.j. 3 Nc 1319/2004-5 vedené soudním exekutorem JUDr. S. P. pod sp.zn. Ex 224/04 (bod I.). Dále soud rozhodl tak, že žalobce je povinen zaplatit žalovaným na nákladech řízení částku 7.146,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaných (bod II.). Soud vycházel ze skutkových zjištění, že mezi žalobcem jako prodávajícím a manžely H. jako kupujícími byla uzavřena dne 15.11.1999 kupní smlouva, jejíž předmětem byl byt č. 1 v domě čp. 101 v ulici 5. května stojící na st. parcele č. 81/1 v M. včetně podílu na společných částech domu a pozemku v rozsahu 89/293. V článku devět si žalobce vymínil možnost odstoupit od kupní smlouvy v případě prodlení delšího než 30 dnů po splatnosti kupní ceny. Z exekučního příkazu ze dne 31.5.2004 má soud zjištěno, že exekutor JUDr. S. P. rozhodl o provedení exekuce prodejem výše uvedeného bytu ve spoluvlastnictví povinných. Dražební jednání nařízené na den 27.10.2004 bylo z důvodu podání žaloby žalobcem na vyloučení věci z exekuce zmařeno. Soud dovozuje, že v době, kdy byla žaloba podána, šlo o předčasný úkon, neboť 21.10.2004 ještě nebyli kupující v prodlení se splacením kupní ceny. Jednání žalobce, kterým bylo zmařeno dražební jednání, považuje soud za výkon práva v rozporu s dobrými mravy, tedy s § 3 obč. zák. Odstoupení od kupní smlouvy (uzavřené dne 15.11.1999) učiněné žalobcem proti manželům H. považuje soud prvního stupně za neplatné, neboť tento úkon nebyl schválen zastupitelstvem otce. Soud připomíná zákon č. 128/2000 Sb., ze kterého tuto povinnost rozšiřujícím výkladem § 84 odst. 1 zákona o obcích dovozuje. Proti tomuto rozsudku se žalobce včas odvolal. Namítá, že soud prvního stupně neúplně zjistil skutkový stav věci, neboť neprovedl navržené důkazy potřebné k prokázání rozhodných skutečností a dále to, že rozhodnutí soudu prvního stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Žalobci již bylo v době podání žaloby známo z osobního styku s dlužníky manžely H., že svému závazku ze smlouvy, tj. zaplacení kupní ceny, nedostojí. Proto byla navrhována i jejich svědecká výpověď. Podle názoru žalobce již samotné nařízení dražebního jednání příslušným exekutorem na 27. října 2004 bylo předčasné. V tomto termínu ještě vůbec nenastala smluvená povinnost žalobce odstoupit od kupní smlouvy z důvodu neuhrazení kupní ceny. Tato možnost nastala až 31. října 2004. Mimoto nebylo při výkonu rozhodnutí přihlédnuto ani k sjednanému a trvajícímu zástavnímu právu ve prospěch žalobce k předmětné bytové jednotce. Z toho důvodu nepovažuje ani žalobu za předčasnou, za výkon práva v rozporu s dobrými mravy. Žalobce se domnívá, že zákon o obcích nelze aplikovat tak, jak jej aplikoval soud prvního stupně. Jeho právní závěr je v rozporu s ustanovením § 102 odst. 3 zákona č. 128/2000 Sb. Tento zákon také o nutnosti souhlasu zastupitelstva s odstoupením se výslovně nezmiňuje. Odstoupení od kupní smlouvy je jednou ze sankcí sjednanou v kupní smlouvě a je i sjednaným právem v této smlouvě (článek IX.), přičemž ta vychází ze „zásad postupu při prodeji bytu ve vlastnictví města M.“, naposledy schválených 1.9.1999 usnesením zastupitelstva města M. č. 72/99. Žalobce dále poukazuje na to, že účinky odstoupení od smlouvy nastávají přímo ze zákona (§ 48 odst. 2 obč. zák). Podle názoru žalobce se soud měl zabývat také listinou nazvanou prohlášení odstoupení od kupní smlouvy ze 24.11.2004. Žalovaní ve vyjádření k odvolání navrhli potvrzení napadeného rozsudku, který považují za věcně správný. Ztotožňují se se soudem prvního stupně v tom, že šlo o žalobu předčasnou v době jejího podání a šlo o právní úkon odporující dobrým mravům. Soud prvního stupně i správně zhodnotil neplatnost odstoupení od smlouvy pro rozpor se zákonem o obcích. Žalovaní zdůrazňují, že vedle podání žaloby, žalobce svůj nárok na doplacení kupní ceny a jejího příslušenství zajistil i včas podanou přihláškou do dražebního jednání. Vyrozumění o odstoupení od smlouvy ze dne 24.10.2004 nesměřovalo k povinným, prohlášení o odstoupení od smlouvy ze dne 24.11.2004 bylo dodatečně povinným manželům H. doručeno a ti zcela v rozporu s usnesením o nařízení exekuce souhlasí s odstoupením od smlouvy, i když měli zakázáno jakkoliv s nemovitostmi disponovat. Žalovaní poukazují i na to, že pak by došlo k vrácení předmětu kupní smlouvy do majetku města, žalobce tento předmětný byt by mohl znovu mnohem výhodněji prodat. Odvolací soud shledal, že odvolání splňuje všechny náležitosti uvedené v § 205 o.s.ř., kde jako odvolací důvod je uveden odvolací důvod podle ustanovení § 205 odst. 2 písm. d) o.s.ř., tedy že soud prvního stupně neúplně zjistil skutkový stav, neboť neprovedl navržené důkazy potřebné k prokázání rozhodných skutečností a odvolací důvod ustanovení § 205 odst. 2 písm. g) o.s.ř., tedy že rozhodnutí soudu prvního stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Po zjištění, že odvolání je podáno osobou k tomu oprávněnou ve smyslu § 201 o.s.ř., je přípustné podle § 202 o.s.ř., je podáno včas, přezkoumal napadený rozsudek podle § 212 o.s.ř. Odvolací soud neshledal, že by v řízení došlo k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 1 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o.s.ř., nebyly zjištěny ani jiné vady řízení před soudem prvního stupně. Odvolání žalobce považuje odvolací soud za důvodné. Odvolací soud ještě doplnil důkazní řízení podle § 213 odst. 2 o.s.ř. Odvolací soud vycházel z toho, že během řízení vyšla najevo potřeba provedení dalších důkazů, tyto byly dosažitelné a bylo možné je provést. Žalobce sice, jak se podává z protokolu o jednání, tento důkaz nenavrhl, nicméně ustanovení § 120 odst. 3 věta první o.s.ř. připouští, aby i v řízení sporném soud provedl jiné, než účastníky navržené důkazy, jestliže během řízení vyšla najevo potřeba provedení těchto důkazů (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 2.10.2002 sp.zn. 22 Cdo 261/2001). Odvolací soud tedy provedl důkaz listinou, usnesením z 9. zasedání Městského zastupitelstva v M. ze dne 1. září 1999, dále Zásadami postupu při prodeji bytu ve vlastnictví města M., usnesením z 33. zasedání Městského zastupitelstva v M. ze dne 29.9.94 a opakoval důkaz kupní smlouvou mezi žalobcem a manžely H., uzavřenou dne 15.11.1999 a dále prohlášením o odstoupení od kupní smlouvy ze dne 24.11.2004. Z usnesení z 33. zasedání Městského zastupitelstva v M. ze dne 29.9.1994 bylo zjištěno, že byly schváleny usnesením č. 391/94 zásady postupu při prodeji bytových domů ve vlastnictví města M. Upravený text těchto zásad byl schválen i 9. zasedáním Městského zastupitelstva v M. ze dne 1. září 1999 pod usnesením č. 72/99. Ze Zásad postupu při prodeji bytů ve vlastnictví města M. pod bodem c) závěrečná a přechodná ustanovení bod VII., se podává, že proti těm, kteří svůj závazek ve vztahu k městu M. v daném termínu nevyrovnají, použije prodávající jak sankce sjednané v kupních smlouvách, tak i další, které stanoví a umožní právní předpisy v platném znění. Z kupní smlouvy uzavřené mezi žalobcem městem M. jako prodávajícím a kupujícími manžely J. a V. H. ze dne 15.11.1999 bylo zjištěno, že došlo na základě zákona č. 70/1994 Sb. k prodeji – převodu vlastnictví bytu č. 1 v prvním podlaží čp. 101 budovy domu čp. 101 a převodu spoluvlastnického podílu ke společným částem domu čp. 101 v rozsahu 89/293 a zastavěného pozemku č. st. 81/1 v rozsahu 89/293. V bodu VI. kupní smlouvy je dohodnuto, že zůstatek kupní ceny v částce 74.419,- Kč zaplatí kupující do 30.9.2004. Pod IX. je pak účastníky smlouvy sjednáno, že v případě prodlení delšího než 30 dnů po splatnosti, má prodávající právo od smlouvy odstoupit. Z prohlášení o odstoupení od kupní smlouvy učiněném městem M. dne 24.11.2004 zjišťuje odvolací soud, že došlo městem M. k platnému odstoupení od výše citované smlouvy. Toto odstoupení bylo převzato manžely H. Odvolací soud považuje po doplněném dokazování skutková zjištění za úplná a dostatečná, aby mohl i věc právně posoudit. Mezi městem M. jako prodávajícím a manžely J. H. a V. H. jako kupujícími došlo dne 15.11.1999 k uzavření kupní smlouvy, kterou byly prodávajícím převedeny kupujícím výše citované nemovitosti. V kupní smlouvě bylo sjednáno, že doplatek kupní ceny ve výši 74.419,- Kč je splatný do 30.9.2004 a v případě prodlení delšího než 30 dnů se splatností kupní ceny má prodávající právo od této smlouvy odstoupit. Dne 27. října 2004 ve 14.00 hodin bylo nařízeno dražební jednání v sídle Exekutorského úřadu Písek, Nerudova 80, kde měly být draženy předmětné nemovitosti. Žalobce žalobou došlou k soudu dne 21.10.2004 se domáhá vyloučení těchto nemovitostí z nařízení exekuce. Je pravda, že v době podání žaloby nemohl ještě žalobce od smlouvy odstoupit, neboť toto odstoupení bylo předčasné, kupující mohli ještě kupní cenu doplatit. Nicméně v době rozhodování Okresního soudu v Písku – tedy dne 15.12.2004 již žaloba předčasná nebyla a soud je vázán stavem v době vyhlašování rozhodnutí (§ 154 odst. 1 o.s.ř.). Jednání žalobce neshledává odvolací soud v rozporu s § 3 obč. zák., neboť je právem občana, právnické osoby, obce, podat jakoukoliv žalobu, druhou otázkou je pak, zda je žaloba důvodná. Nelze tedy říci, že tento úkon žalobce by byl v rozporu s dobrými mravy, navíc za situace, kdy lze věřit žalobci, že mu bylo známo, že manželé H. již kupní cenu nedoplatí. Nelze mu pak vytýkat, že hájil svá práva nejenom tím, že se přihlásil k dražbě, ale i tím, že podal tuto žalobu. Odvolací soud považuje za odstoupení od kupní smlouvy ze dne 15.11.1999, a to za platné odstoupení tzv. prohlášení o odstoupení od kupní smlouvy městem M. ze dne 24. listopadu 2004. Prohlášení sice není precizní listinou, jak by mělo odstoupení od kupní smlouvy přesně vypadat, ale po obsahové stránce má náležitosti řádného odstoupení od smlouvy. Je zřejmé, kdo a od jaké smlouvy odstupuje, z jakého důvodu, že s ním byli kupující seznámeni dokládají jejich podpisy se zbytečným a právně nezávazným jejich prohlášením, že s odstoupením od smlouvy souhlasí. Odstoupení od smlouvy je zákonným institutem, v žádném případě nelze zvažovat, že je v rozporu s dobrými mravy. Podle § 48 odst. 1 obč. zák. od smlouvy může účastník odstoupit, jen jestliže je v tomto zákoně stanoveno nebo účastníky dohodnuto. Dle odst. 2 odstoupením od smlouvy se smlouva od počátku ruší, není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak. Základní problém sporu je pak, zda předmětný úkon odstoupení od smlouvy měl být schválen zastupitelstvem obce. Ustanovení § 85 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, vyhrazuje rozhodování o majetko-právních úkonech dle písmena a) nabytí a převod nemovitých věcí včetně vydání nemovitosti podle zvláštních zákonů, převod bytu a nebytových prostorů z majetku obce – zastupitelstvu obcí. Odvolací soud má za to, že soud prvního stupně nesprávně toto ustanovení aplikoval. Nesprávné právní posouzení věci může spočívat v tom, že okresní soud věc posoudil podle nesprávného právního předpisu , nebo že správně použitý právní předpis nesprávně vyložil, případně jej na zjištěný skutkový stav věci nesprávně aplikoval. Odvolací soud má za to, že je právě naplněn tento odvolací důvod ustanovení § 205 odst. 2 písm. g) o.s.ř. Odvolací soud se domnívá, že odstoupení od kupní smlouvy je jednou ze sankcí uvedených v kupní smlouvě a vychází ze zásad postupu při prodeji bytu ve vlastnictví města M., schválených usnesením zastupitelstva města M. Starostka města M. byla oprávněna uzavřít předmětnou kupní smlouvu, využila právo, které bylo zakotveno v této kupní smlouvě, když nedošlo ve smyslu § 85 zákona č. 128/2000 Sb. k novému nabytí nemovitosti. Odstoupením od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti totiž zaniká právní titul, na jehož základě nabyl účastník smlouvy vlastnické právo a obnovuje se původní stav. Následný zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí má pouze deklaratorní účinky a provádí se i záznamem (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 30 Cdo 2013/2002 ze dne 26. června 2003). V daném případě se tedy obnovil původní stav. Starostka města M. uzavírala výše citovanou kupní smlouvu a při odstoupení od smlouvy využila pouze právo, které bylo v kupní smlouvě zakotveno. Respektovala pak i Zásady postupu při prodeji bytu, které jí ukládaly povinnost řádně se starat o majetek města a starat se tedy i o to, aby nedošlo k jeho zmenšení. Starostka má povinnost pečovat o zachování rozvoje majetku města, a to v souladu s ustanovením § 38 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích. Argumentace žalovaných, že žalobce může znovu nemovitost a výhodněji prodat, není dle odvolacího soudu namístě, neboť žalobce využil pouze práva, jež mu zákon umožňuje. Z výše uvedených důvodů byl rozsudek soudu prvního stupně změněn podle § 220 o.s.ř. Podle § 224 odst. 2 o.s.ř. rozhodl i o nákladech řízení u soudu prvního stupně a přiznal žalobci náhradu nákladů řízení, jež tvoří zaplacený soudní poplatek ve výši 3.000,- Kč. Výrok o nákladech odvolacího řízení vychází z ustanovení § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř., když úspěšný žalobce se vzdal práva na náhradu nákladů řízení. P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku je možno podat dovolání do dvou měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího soudu k Nejvyššímu soudu ČR v Brně prostřednictvím Okresního soudu v Písku. Tento rozsudek mohl být k návrhu soudně vykonán, pokud by povinnosti v něm stanovené nebyly včas a dobrovolně splněny. Krajský soud v Českých Budějovicích dne 22. února 2005