Věcné břemeno doživotního užívání nemovitosti zřízené ve prospěch osob, které je opravňuje po dobu jejich života bez omezení nemovitost užívat, je závadou, která prodejem nemovitosti v dražbě nezaniká (§ 336a odst. 2 o.s.ř.).

Krajský soud v Českých Budějovicích jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. B. P., Ph.D., a soudců JUDr. Z. S. a Mgr. E. S. v exekuční věci oprávněného Č. s., a. s., se sídlem P., IČ…, proti povinnému J. K., bytem N., pro 28.189,37 Kč s příslušenstvím, o odvolání M. K., bytem Ch., proti usnesení soudního exekutora JUDr. Stanislava Pazderky z Exekutorského úřadu Písek ze dne 22.2.2008, č.j. 117 EX 755/07-66, t a k t o : Usnesení soudního exekutora se - ve výroku II., o ocenění věcných břemen užívání zatěžujících nemovitosti ve prospěch M. K. a E. S., p o t v r z u j e , - ve výroku III. s e m ě n í tak, že shora uvedená věcná břemena užívání zatěžující nemovitosti a svědčící ve prospěch M. K. a E. S. prodejem v dražbě nezanikají, - ve výroku IV. m ě n í t a k , že výsledná cena činí 137.480,- Kč. O d ů v o d n ě n í : Soudní exekutor JUDr. Stanislav Pazderka, který byl pověřen provedením exekuce v této věci usnesením Okresního soudu v Jindřichově Hradci ze dne 24.7.2007, vydal k provedení exekuce exekuční příkaz, že se exekuce provede prodejem nemovitostí, zapsaných na listu vlastnictví č. 72 pro obec a katastrální území N., zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – sever. Napadeným usnesením pak určil cenu spoluvlastnického podílu povinného k jedné ideální polovině postižených nemovitostí (pozemku st. parc. č. 17/4 – zastavěná plocha a nádvoří, pozemku parc. č. 10/2 – zahrada a budovy rodinné rekreace č. e. 5, stojící na stavební parcele 17/4), a to částkou 310.000,- Kč (výrok I.). Cenu jednotlivých práv exekutor neurčil a určil cenu závad tak, že ocenil věcné břemeno užívání zatěžující uvedené nemovitosti a svědčící ve prospěch M. K. ve výši 86.260,- Kč a v téže částce ocenil i věcné břemeno zatěžující shora uvedené nemovitosti ve prospěch E. S. (výrok II.). Ve výroku III. dále určil, že prodejem v dražbě zanikají všechny závady a posléze ve výroku IV. stanovil výslednou cenu částkou 310.000,- Kč. Vycházel přitom ze znaleckého posudku Ing. J. D., s jehož závěry se ztotožnil, a to i ohledně ocenění závad. S odkazem na ust. § 336a odst. 2 o.s.ř. neshledal exekutor, že by s ohledem na charakter zapsaných věcných břemen se jednalo o takový typ závady, o němž by právní předpisy stanovily, že mají zatěžovat i vydražitele. Taktéž nebyl podle exekutora shledán žádný zájem společnosti, resp. žádný zájem, který by převyšoval zájem oprávněných osob na další existenci těchto závad. Proti usnesení soudního exekutora ve výrocích II. a III. podává odvolání osoba oprávněná z věcného břemene užívání předmětných nemovitostí – M. K.. Nesouhlasí s rozhodnutím, že prodejem v dražbě zanikají všechny závady. Takové rozhodnutí považuje za nesprávné. Předmětem prodeje je vesnický dům a zřízené věcné břemeno doživotního užívání slouží k trvalému bydlení, neboť jiný byt nemají, a to nejen ona, ale i její dlouholetý druh E. S. Oba také po většinu roku bydlí v předmětných nemovitostech a odvolatelka pouze ze zdravotních důvodů v zimních měsících pobývá u svého vnuka. Odvolatelka nesouhlasí ani s výší ocenění věcného břemene, protože za oceněnou částku si jiný byt nekoupí. Odvolatelka navrhuje, aby odvolací soud výroky II. a III. zrušil. Odvolací soud přezkoumal napadené usnesení soudního exekutora a považuje odvolání za důvodné. Podle § 336a odst.1 o.s.ř. ve spojení s § 66 a § 52 odst. 1 exekučního řádu podle výsledku ocenění a ohledání provedeného podle § 336 určí soud a) cenu nemovitosti a jejího příslušenství, b) cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, c) závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, d) výslednou cenu. Podle odst. 2 téhož ustanovení závadami ve smyslu odst. 1 písm. c) jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Z dikce tohoto ustanovení vyplývá, že z ostatních věcných břemen (zpravidla zřízených smluvně) a nájemních práv (včetně nájmu a podnájmu nebytových prostor) je vydražitel povinen převzít ta, o nichž soud rozhodne, že jejich osud není možné činit závislým na výsledku dražby, neboť nejen v zájmu osob oprávněných, ale i v zájmu společnosti je nezbytné, aby i tato věcná břemena a nájemní práva nadále zatěžovala prodávanou nemovitost. V takovém případě se i tato věcná břemena a nájemní práva jako závady odečtou od ceny nemovitosti a jejího příslušenství. Zákon tedy stanoví odlišný režim pro nájem bytů a pro ta věcná břemena, u kterých to určuje zvláštní předpis. Tato břemena a nájemní práva k bytu (neboť jde o zákonem chráněný nájem – srov. § 685 odst. 1 obč. zák. ) vydražitel musí převzít ze zákona. K hodnotě těchto věcných břemen (závad) se přihlíží již při určení výsledné ceny potud, že částky na ně připadající se vždy odečtou z ceny nemovitostí. Ust. § 336a odst. 2 o.s.ř. dává soudu možnost, aby uvážil a rozhodl, která další věcná břemena (kromě těch, které vydražitel musí převzít ze zákona) prodejem nezaniknou, neboť zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost nadále zatěžovaly po jejím prodeji v dražbě. Za taková věcná břemena možno považovat i věcná břemena vzniklá smluvně, neboť v tomto směru zákon žádná omezení nestanoví. Věcné břemeno doživotního užívání nemovitosti zřízené ve prospěch určitých osob, které opravňuje po dobu života bez omezení užívat nemovitost, je věcným právem, jímž je v tomto rozsahu omezen každý další vlastník nemovitosti. Oprávněnému z takového věcného břemene je pak třeba poskytnout stejnou ochranu, jako dává zákon nájmu bytu, který slouží ke stejnému účelu. Protože z povahy věcného břemene vyplývá, že váže každého vlastníka zatížené nemovitosti, nemůže být výměna jejího vlastníka ani v případě dražby nemovitosti v rámci exekuce na újmu osoby z věcného břemene oprávněné (srov. odůvodnění nálezu Ústavního soudu ze dne 4.12.2006 č.j. IV ÚS 541/05). Odvolací soud má zato, že v projednávané věci zájem společnosti vyžaduje, aby věcné břemeno doživotního užívání nemovitosti zatěžovalo předmětné nemovitosti i nadále, protože pro oprávněné osoby má toto věcné břemeno stejný význam, jako má nájem bytu pro jeho nájemce. Cenu spoluvlastnického podílu povinného ve výši ideální jedné poloviny postižených nemovitostí, která byla určena částkou 310.000,- Kč, odvolatelka nenapadá. Tato cena byla určena soudním exekutorem na podkladě znaleckého posudku Ing. J. D. ze dne 4.2.2008 a představuje polovinu z obvyklé ceny (620.000,- Kč). Odvolatelka nesouhlasí s výší ocenění věcného břemene, jak bylo určeno soudním exekutorem v napadeném usnesení. Také při ocenění uvedených věcných břemen vycházel soudní exekutor ze znaleckého posudku Ing. J. D. Znalec ve svém znaleckém posudku vychází z ust. § 18 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování nemovitostí, podle něhož právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny (odst. 1), přičemž patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku (odst. 4). Postup znalce při ocenění věcných břemen tedy odpovídá uvedenému zákonu a pokud jeho závěry o ocenění těchto věcných břemen převzal soudní exekutor do výroku II. o jejich ocenění, nelze tomuto závěru ničeho vytýkat, a proto také odvolací soud tento výrok potvrdil. Jak již bylo uvedeno, v této projednávané věci zájem společnosti vyžaduje, aby věcné břemeno doživotního užívání nemovitosti zatěžovalo předmětné nemovitosti i nadále, protože pro oprávněné osoby má toto věcné břemeno stejný význam jako tomu je u nájemců bytu. Protože se vydražiteli v případě závad, o nichž je ve výroku usnesení o ceně vydaného podle § 336a odst. 1 určeno, že prodejem v dražbě nezaniknou, musí dostat určitým způsobem slevy z nejnižšího podání, je nutno tuto okolnost promítnout i do výsledné ceny ve výroku IV., neboť tato výsledná cena je právě odvozena od určené obvyklé ceny nemovitostí a od určené ceny závad spojených s prodávanou nemovitostí, které v dražbě nezaniknou. Výsledkem je pak nové určení výsledné ceny, která tedy činí 137.480,- Kč a v tomto výroku také odvolací soud změnil napadené usnesení. K projednání odvolání nebylo třeba nařizovat jednání (§ 214 odst. 2 písm. c/ o.s.ř.), neboť odvolání směřuje proti usnesení, kterým nebylo rozhodováno ve věci samé.