Menšinoví podíloví spoluvlastníci mohou úspěšným podáním žaloby podle § 139 odst, 3 obč. zák. zvrátit rozhodnutí většinových spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí v zásadních otázkách, které jsou spojeny s důležitou změnou věci tato žaloba však nemůže sloužit k prosazení důležité změny společné věci proti vůli většinových spoluvlastníků.

15 Co 593/2010 Soud I. stupně vyhověl žalobě, jíž se žalobce domáhal, aby bylo vysloveno, že je oprávněn provést změnu užívání domu v podílovém spoluvlastnictví účastníků tak, že část nebytových prostor v ní se nacházejících bude užívána v rámci jeho podnikatelské činnosti jako prodejní kancelář. Vyšel ze zjištění, že účastníci jsou spoluvlastníky domu, žalobce s podílem jedné ideální třetiny, žalovaná s podílem dvou třetin. Žalobce v budově užívá pouze bývalou garáž, v níž provozuje svoji podnikatelskou činnost, a v rámci této činnosti požádal o povolení změny užívání této garáže na prodejní kancelář, k čemuž žalovaná odmítá udělit souhlas. Soud I. stupně poukázal na § 139 odst. 2 a 3 obč. zákoníku a konstatoval, že žalobce nechce změnou užívání stavby nijak zasáhnout do podstaty společné nemovitosti ani omezovat vlastnické právo žalované a jeho zamýšlený postup neodporuje veřejnému zájmu. Jako spoluvlastník by měl mít právo užívat přiměřenou část nemovitosti a rozhodnout též o způsobu jejího užívání, a proto – pokud souhlasu žalované není možno dosáhnout jinak – je namístě, aby v této věci rozhodl soud. K odvolání žalované odvolací soud změnil rozsudek soudu I. stupně tak, že žalobu zamítl. Konstatoval, že soud I. stupně v odůvodnění svého rozsudku důsledně nerozlišil, zda považuje požadavek žalobce na změnu užívání části domu za „obvyklý“ způsob hospodaření se společnou věcí či za důležitou změnu společné věci, takže není zřejmé, zda žalobě vyhověl podle § 139 odst. 2 obč. zákoníku nebo podle odst. 3 tohoto ustanovení, ale vyslovil přesvědčení, že tento nedostatek nečiní napadený rozsudek nepřezkoumatelným, neboť žaloba nemůže být důvodná z pohledu žádného ze zmíněných ustanovení. V každém případě je totiž právem žalované jako většinové spoluvlastnice rozhodnout o způsobu užívání domu. Pokud by šlo o případ obvyklého hospodaření (odst. 2), musel by se žalobce rozhodnutí žalované, že k jím požadované změně užívání nedojde, podřídit, aniž by měl možnost domáhat se rozhodnutí soudu, neboť takové rozhodnutí připadá v úvahu jen při rovnosti hlasů nebo tehdy, nedosáhne li se většiny. Ovšem ani kdyby bylo možno považovat požadavek žalobce za důležitou změnu společné věci podle odst. 3, nebyly by dány podmínky k tomu, aby rozhodl soud. Ustanovení § 139 odst. 3 obč. zákoníku totiž představuje výjimku z odst. 2 a jeho smyslem je pouze umožnit menšinovým podílovým spoluvlastníkům zvrátit rozhodnutí většinových spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí v zásadních otázkách, které jsou spojeny s důležitou změnou této věci. Předpokladem pro tento postup menšinového spoluvlastníka tedy je rozhodnutí většinového spoluvlastníka o hospodaření se společnou věcí podle odst. 2 spojené s důležitou změnou věci, s níž menšinový spoluvlastník nesouhlasí a jíž chce pomocí soudního rozhodnutí zabránit. Ustanovení § 139 odst. 3 obč. zákoníku však nezakládá právo menšinového spoluvlastníka prosadit důležitou změnu společné věci prostřednictvím soudu proti vůli většinového spoluvlastníka. Jinými slovy řečeno toto ustanovení umožňuje obranu menšinového spoluvlastníka proti důležité změně prosazované většinovým spoluvlastníkem, aniž by popíralo zásadu plynoucí z odst. 2, tj. že o této důležité změně přísluší rozhodnout výlučně většinovému spoluvlastníku. Pro danou věc to znamená, že i kdyby byla změna užívání domu navrhovaná žalobcem změnou důležitou, je pouze na žalované, zda o ní „rozhodne“, tedy zda k ní přistoupí či nikoli, a žalobci nepřísluší právo obrátit se s požadavkem na její prosazení na soud. Závěr soudu I. stupně, že lze žalobci souhlas k požadované změně udělit, tedy představuje nesprávný výklad ustanovení § 139 obč. zákoníku, tj. nesprávné právní posouzení věci, čímž je naplněn odvolací důvod podle § 205 odst. 2 písm. g) o.s.ř.