Při rozhodování, zda místnost nebo soubor místností je bytem, soud vychází z kolaudačního rozhodnutí. Rozhodným není však kolaudační stav celé stavby, ale konkrétní určité místnosti nebo souboru místností v této stavbě.

Krajský soud v HK rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. ŠP a soudců JUDr. JP a JUDr. MK ve věci žalobce Z., a.s. se sídlem HK, P.322, zastoupeného JUDr. D.D. advokátem se sídlem v H.K., U. n. xx, proti žalované H.O., bytem H.K., B. xx, zastoupené JUDr. P.Š., advokátem se sídlem v K.n.O., N. L. xx, o vyklizení bytu, k odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v H.K. ze dne 5.3.2003, č.j. 7C 48/2002-49, takto: I. Rozsudek okresního soudu se mění takto: Žaloba, aby žalované byla uložena povinnost vyklidit byt č. 412, sestávající z jednoho pokoje, kuchyně, sociálního zařízení, komory a předsíně, umístěný ve IV. nadzemním podlaží domu č. XX v B. ulici v H.K. se zamítá. II. Žalobce je povinen nahradit žalované náklady řízení před okresním soudem ve výši 6.296,-- Kč a náklady odvolacího řízení ve výši 4.398,-- Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované. O d ů v o d n ě n í : Okresní soud odvoláním napadeným rozsudkem uložil žalované povinnost vyklidit byt č. 412 sestávající z 1 pokoje, kuchyně, sociálního zařízení, komory a předsíně, umístěný ve IV. nadzemním podlaží domu čp. XX v B. ulici v H.K. do tří dnů od právní moci rozsudku a žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení. Rozhodnutí ve věci samé odůvodnil tím, že žalovaná byt užívá bez právního důvodu, neboť nájemní smlouva uzavřená mezi účastníky dne 19.12.1996 je absolutně neplatná, protože v době jejího uzavření neexistoval potřebný předmět nájmu – byt určený k trvalému bydlení podle stavebněprávních předpisů. Ohledně místností, které žalovaná užívá, proto nebylo možné platně uzavřít smlouvu o nájmu bytu podle § 685 a násl. obč. zák. a nebylo možné platně uzavřít ani smlouvu o nájmu obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení podle § 717 a násl. obč. zák. V řízení přitom nebyl prokázán žádný jiný platný právní důvod k užívání bytu žalovanou. Okresní soud vycházel ze závazného právního názoru Nejvyššího soudu ČR, vyjádřeného v rozsudku ze dne 6.2.2002, č.j. 26Cdo 974/2000-130, podle kterého je bytem soubor místností (popř. jednotlivá obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení. Rozhodující pro vymezení souboru místností (popř. jednotlivé obytné místnosti) jako bytu je tedy právní stav založený pravomocným rozhodnutím o povolení užívání stavby podle § 76 odst. 1 stavebního zákona (dále jen kolaudační rozhodnutí), případně o změně účelu jejího užívání podle § 85 stavebního zákona. Bylo-li takto o posouzení otázky, co je bytem, stavebním úřadem rozhodnuto, soud z tohoto rozhodnutí vychází podle § 135 odst. 2 věta druhá o.s.ř. Okresní soud z kolaudačního rozhodnutí ze dne 1.6.1987 týkajícího se stavby, kde se místnosti užívané žalovanou nacházejí) zjistil, že bylo povoleno užívání uvedené stavby “ubytovny Z.” s tím, že před zahájením provozu bude zpracován provozní řád ubytovací části. Okresní soud poté ohledně tohoto skutkového závěru poukázal i na další listinné důkazy, ze kterých rovněž vyplývá, že dům čp. 610 byl kolaudován jako ubytovna. Podle § 75 vyhl. č. 83/1976 Sb. se ubytovnou ve stavebním řízení rozuměla stavba pro dočasné ubytování s úplným nebo základním vybavením a se základními službami. Okresní soud na základě těchto zjištění dospěl k závěru, že místnosti označené jako byt č. 412 nemohly být dány podle smlouvy ze dne 19.12.1996 žalované platně do užívání podle § 685 a násl. obč. zák. o smlouvě o nájmu bytu, neboť nebyly bytem v právním slova smyslu, tj. souborem místností určených dle stavebněprávních předpisů k trvalému bydlení. Pro uzavření platné nájemní smlouvy neexistoval potřebný předmět tohoto nájmu – byt. Nájemní smlouva ze dne 19.12.1996 je proto pro nedostatek podstatných náležitostí i pro nemožnost sjednaného plnění podle § 37 odst. 2 obč. zák. neplatná. Protože žalovaná neprokázala žádný jiný právní důvod k užívání místností, okresní soud žalobě na vyklizení bytu podle § 126 obč. zák. vyhověl. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné a řádné odvolání. Namítala, že nájemní smlouvu ze dne 19.12.1996 uzavírala s přesvědčením, že je jí pronajímán byt. Nelze přitom po ní spravedlivě žádat, aby zkoumala stavebnětechnický charakter místností podle kolaudačního rozhodnutí. Vyklizení bytu je rovněž nespravedlivé a v rozporu s dobrými mravy proto, že žalobce následně v předmětné nemovitosti vymezil bytové jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. a tím deklaroval, že nemovitost má charakter bytového domu a ne ubytovny. Navrhla proto, aby odvolací soud napadený rozsudek okresního soudu změnil tak, že žaloba bude zamítnuta. Žalobce navrhl, aby byl napadený rozsudek okresního soudu potvrzen. Poukázal na to, že obě smluvní strany měly stejnou povinnost i právo postarat se o to, aby smlouva byla uzavřena platným způsobem. Žalovaná přitom neučinila ničeho, co by jí ospravedlňovalo, že podepsala nájemní smlouvu na místo do té doby uzavřené smlouvy o ubytování. Žalobce dále při jednání před odvolacím soudem uvedl, že termín ubytovna použitý v kolaudačním rozhodnutí není pouhým označením názvu domu, neboť i další náležitosti v rozhodnutí deklarují, co musí být splněno pro ubytovnu. Odvolací soud podle § 213 odst. 2 občanského soudního řádu zopakoval provedení důkazu kolaudačním rozhodnutím vydaným dne 1.6.1987 MěNV v HK – odbor územního plánování a architektury pod č.j. UP 954/87/To. Tímto rozhodnutím bylo povoleno užívání stavby označené jako: ubytovna Z. – Š M.P. HK, novostavbě bylo přiděleno čp. xx, ul. B., H.K. 6. Dále bylo v kolaudačním rozhodnutí uvedeno, že stavba obsahuje 6 bytových jednotek (v rozhodnutí označených zkratkou bj., o významu této zkratky odvolací soud nepochybuje) 1+2, 54 bytových jednotek 1+1 a 120 garsonier a dále nebytové prostory potřebné k provozu (např. sušárna, prádelna atd.). Dále odvolací soud zopakoval důkaz rozhodnutím Úřadu města HK, odbor výstavby ze dne 4.11.1998, č.j. OV/3381/98/Šm, kterým byla zamítnuta žádost žalobce na změnu užívání stavby bez stavebních úprav: “Ubytovna v ulici B. čp.xx, H. K., k.ú. N. H. K. na bytový dům” a změna užívání nebyla povolena. V odůvodnění rozhodnutí stavební úřad mj. uvedl, že se jedná dle kolaudačního rozhodnutí a způsobu současného využití o bytový dům. Po takto zčásti zopakovaném dokazování dospěl odvolací soud k závěru, že odvolání je opodstatněné, i když z jiných, než v něm výslovně uvedených důvodů. Okresní soud sice provedl úplné dokazování, ale na základě provedených důkazů dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním a na základě takto nesprávně zjištěného skutkového stavu přijal ve věci i nesprávný právní názor. Okresní soud především nesprávně a nikoli z pohledu právního názoru vyjádřeného v rozsudku Nejvyššího soudu ČR, vydaném v dovolacím řízení, hodnotil důkaz kolaudačním rozhodnutím. Dospěl totiž k závěru, že dům byl kolaudován jako ubytovna, tj. zařízení, které neslouží k trvalému bydlení a proto ani místnosti, které se v něm nacházejí a jsou užívány žalovanou, nebyly kolaudovány jako byt. Vycházeje z tohoto nesprávného skutkového zjištění pak okresní soud přijal i nesprávný právní názor, že místnosti užívané žalovanou nejsou bytem ve smyslu právním a nemohly se proto stát předmětem smlouvy o nájmu bytu podle § 685 a násl. obč. zák. a smlouva o nájmu bytu uzavřená mezi účastníky dne 19.12.1996 je proto podle § 37 odst. 2 obč. zák. absolutně neplatná. Odvolací soud nezjistil žádný přípustný důvod pro to, aby se mohl odchýlit od závazného právního názoru dovolacího soudu (§ 226, § 243d odst. 1 o.s.ř.) a proto na věc nahlížel ve světle tohoto shora uvedeného závazného právního názoru. Mezi účastníky nebylo sporné, že žalovaná užívá v domě čp. xx místnosti – 1 pokoj, kuchyň a příslušenství, společně označené č. 412 a ty byly také předmětem smlouvy o nájmu bytu ze dne 19.12.1996 (jejíž platnost je jádrem sporu i základem právního posouzení věci). Při zkoumání, zda tyto místnosti s příslušenstvím byly v době uzavření nájemní smlouvy bytem ve smyslu právním, je třeba se zaměřit, podle názoru odvolacího soudu, nikoli na zjištění, jaký právní stav byl kolaudačním rozhodnutím založen pro celou stavbu, kde se tento soubor místností nachází, ale jaký právní stav byl kolaudačním rozhodnutím založen právě pro tento konkrétní soubor místností, které se staly předmětem smlouvy o nájmu. Je totiž důležité vědomí o tom, že závěry o právním stavu tohoto souboru místností jsou v tomto případě potřebným východiskem pro posouzení, zda právě tento určitý soubor byl či nebyl způsobilý být předmětem smlouvy o nájmu bytu, tzn. zda soubor splňoval požadavky kladené na byt. To vše bez ohledu na to, v jaké stavbě se tento soubor nachází. Pokud by tento soubor místností bytem nebyl, nebyla by splněna podstatná náležitost smlouvy, kterou stanoví přímo zákon (podle § 685 odst. 1 věta prvá obč. zák. nájem bytu vzniká smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání). Smlouva o nájmu bytu podle § 685 a násl. obč. zák., jejíž předmětem by byl soubor místností, které nebyly bytem, by proto byla absolutně neplatná pro rozpor se zákonem podle § 39 obč. zák. Co se rozumí pod pojmem byt, upravují stavebněprávní předpisy. Soud ovšem sám na základě vlastní volné úvahy nemůže libovolně uzavřít, zda právě určitá konkretní místnost nebo soubor místností je či není bytem, pokud již bylo o této otázce rozhodnuto v kolaudačním rozhodnutí. Bylo-li již kolaudačním rozhodnutím rozhodnuto o tom, co je bytem, soud z tohoto rozhodnutí vychází podle § 135 odst. 2 věta druhá o.s.ř. Odvolací soud je ovšem na rozdíl od žalobce a okresního soudu názoru, že rozhodným je kolaudační stav nikoli celé stavby, ale právě určité místnosti nebo souboru místností, který se v této stavbě nachází a který má či nemá být bytem. Nelze totiž vyloučit, aby ve stavbě, která je kolaudačním rozhodnutím určena k jinému účelu nebo k více účelům, se nacházel jeden nebo více uzavřených souborů místností, které budou v témže (nebo i jiném) kolaudačním rozhodnutí kolaudovány jako byty. Byl by nepřijatelným stav, aby nebylo možné platně uzavřít smlouvu o nájmu bytu, který byl jako byt kolaudován, ale nachází se ve stavbě, která jako celek byla kolaudována k jinému nebo k více účelům, a to právě jen pro tuto překážku. Z kolaudačního rozhodnutí vyplynulo, že dům čp. xx byl kolaudován jako ubytovna (pojem ubytovna je v zákoně zmíněn v § 75 odst. 1 vyhl. č. 83/1976 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu, podle kterého stavby pro dočasné ubytování s úplným nebo základním vybavením a se základními službami (hotely, penziony, ubytovny, zotavovny ROH a podnikové, motely apod.) se umisťují v sídelních útvarech nebo ve volné krajině. Nelze proto ničeho namítat proti závěrům okresního soudu o tom, že ubytovny jsou stavby určené pro dočasné ubytování. Současně ovšem podle kolaudačního rozhodnutí stavba obsahuje bytové jednotky o velikosti 1+1 a 1+2. Výraz použitý v kolaudačním rozhodnutí “bytová jednotka” a pojem “byt” je totožný. Mezi účastníky přitom nebylo sporu, že žalovaná užívá právě jednu z bytových jednotek o velikosti 1+1. Pro potřeby posouzení, zda tento soubor je či není bytem, přitom není rozhodné, zda se nachází v domě kolaudovaném jako bytový dům nebo v jiné stavbě. Jak již bylo uvedeno, jde právě a jen o to, zda tento konkrétní soubor místností byl či nebyl jako byt kolaudován. Odvolací soud proto dospěl k závěru, že místnosti s příslušenstvím, které žalovaná užívá podle nájemní smlouvy ze dne 19.12.1996, byly jako byt kolaudovány, bytem jsou a bytem byly i v obě uzavření nájemní smlouvy. Nájemní smlouva ze dne 19.12.1996 proto není z výše uvedeného důvodu, který dovodil okresní soud, absolutně neplatná. Naopak uvedená nájemní smlouva je platná a žalovaná na základě ní užívá byt po právu. S ohledem na obsah odůvodnění rozsudku okresního soudu i vyjádření žalobce odvolací soud vedle shora uvedeného považuje za potřebné zdůraznit, že pro posouzení právní povahy souboru místností užívaného žalovanou jako bytu nepřihlížel k žádným jiným právním skutečnostem, než ke kolaudačnímu rozhodnutí, a to ani k žádnému jinému správnímu rozhodnutí (např. stavební povolení, rozhodnutí o umístění stavby atd.), ani k tomu, že žalobce nyní byty v domě prodává, že byl vydán ubytovací řád ubytovny a s ním spojené směrnice atd. Žalobce jako vlastník není oprávněn žádným svým jednostranným právním úkonem změnit stav založený kolaudačním rozhodnutím a nemohl jej změnit ani tím, že soubor místností dříve učinil předmětem smlouvy o ubytování. Právní stav bytu nemůže být nijak změněn ani faktickým způsobem užívání nebo úmyslem vlastníka domu o užívání. Takové závěry by byly v rozporu se zásadou, že rozhodný je stav založený kolaudačním rozhodnutím. Právní stav založený kolaudačním rozhodnutím se tedy do jisté míry jeví jako objektivní a nezávislý na vůli vlastníka nebo nájemce a na faktickém způsobu užívání. Vlastník má jistě právo i soubor místností, který je kolaudován jako byt, používat pro dočasné ubytování jako ubytovnu, ale tato jeho vůle směřující ke konkrétnímu způsobu využití ještě nemění právní stav jednou založený kolaudačním rozhodnutím. Při svých závěrech odvolací soud nepřikládal ani žádný význam rozhodnutí o zamítnutí návrhu na změnu užívání stavby na bytový dům ze dne 4.11.1998. Nicméně i v odůvodnění tohoto rozhodnutí dospěl správní orgán k podobným závěrům jako odvolací soud, a to, že se jedná již dle kolaudačního rozhodnutí o bytový dům. Ze všech těchto důvodů odvolací soud po doplnění dokazování napadený rozsudek okresního soudu podle § 220 odst. 2 o.s.ř. změnil tak, že žalobu na vyklizení bytu zamítl. Protože odvolací soud rozhodnutí soudu prvého stupně změnil, musel znovu rozhodnout nejen o nákladech odvolacího řízení, ale i o nákladech řízení před soudem prvého stupně (§ 224 odst. 2 o.s.ř.). Žalovaná byla úspěšná v řízeních před soudy obou stupňů a náleží jí tedy právo na náhradu nákladů obou těchto řízení (§ 142 odst. 1, § 224 odst. 1 o.s.ř.). V řízení před okresním soudem vynaložila žalovaná tyto náklady: odměna za zastupování advokátem v sazbě 3.800,-- Kč + 1.900,-- Kč – předchozí odvolací řízení (§ 7 písm. d/, § 10 odst. 3, § 18 odst. 1 vyhl. č. 484/2000 Sb.), advokátovi dále náleží 3 paušální částky po 75,-- Kč podle § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb. a náhrada cestovních výdajů při použití vlastního osobního automobilu při cestě z místa svého sídla k okresnímu soudu ve výši 371,-- Kč (§ 13 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb., § 2 písm. b/, § 3 vyhl. č. 445/2001 Sb.). Celkem náklady řízení žalované před okresním soudem činí 6.296,-- Kč. V odvolacím řízení vynaložila žalovaná tyto náklady: odměna za zastupování advokátem v sazbě 3.800,-- Kč (§ 7 písm. d/, § 10 odst. 3 vyhl. č. 484/2000 Sb.), advokátovi dále náleží 2 paušální částky náhrady výdajů po 75,-- Kč (§ 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb.), náhrada cestovních výdajů při použití vlastního osobního vozidla na cestu z místa svého sídla k odvolacímu soudu a zpět ve výši 448,-- Kč (§ 13 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb., § 2 písm. b/, § 3 vyhl. č. 445/2001 Sb.). Celkem náklady odvolacího řízení na straně žalované dosáhly výše 4.398,-- Kč. Obě náhrady je žalobce povinen zaplatit k rukám advokáta podle § 149 odst. 1, § 224 odst. 1 o.s.ř. P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku není odvolání přípustné. Dovolání je přípustné za podmínek a v případech uvedených v části IV, hlavě III občanského soudního řádu a lze je podat do dvou měsíců od jeho doručení u Okresního soudu v HK. O dovolání rozhoduje Nejvyšší soud ČR se sídlem v Brně. V HK dne 9. července 2003