Smlouva o uzavření smlouvy budoucí má obligační a nikoli i věcněprávní povahu, i když jejím předmětem je budoucí převod částí pozemku. Třebaže v době jejího uzavření nebyl vypracován oddělovací geometrický plán částí pozemku, není smlouva z tohoto důvodu neplatná pro neurčitost, když jsou části pozemku identifikovány jiným způsobem, např. grafickým vyznačením ve snímku katastrální mapy, který tvoří součást smlouvy o smlouvě budoucí.

25Co 425/2002 U s n e s e n í Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedy xxx a soudců xxx a xxx ve věci žalobců a) D.S. a b) M.S., oběma bytem xxx, proti žalovanému xxx v. o. s. se sídlem ve xxx, o zaplacení 160.000,- Kč s příslušenstvím, k odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu v Hradci Králové ze dne 6. 9. 2002, č. j.7C 87/2002-51, t a k t o : Rozsudek okresního soudu se z r u š u j e a věc se mu v r a c í k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í Žalobci se v řízení domáhali na žalovaném zaplacení smluvní pouty v částce 160.000,- Kč včetně úroků z prodlení 15 % ročně od 11. 1. 1999. Tvrdili, že se žalovaným uzavřeli dne 9. 4. 1998 smlouvu o budoucí kupní smlouvě, v níž se žalovaný jako budoucí kupující zavázal s nimi jako budoucími prodávajícími uzavřít nejpozději do 31. 12. 1999 kupní smlouvu. Předmětem převodu se měly stát pozemky parc. č. 302/65, 302/66 a východní díl pozemku parc. č. 302/69, vše v katastrálním území xxx, za cenu 1,335.400,- Kč. Dne 10. 6. 1998 pak účastníci uzavřeli další smlouvu o budoucí kupní smlouvě, jejímž předmětem se staly pozemky parc. č. 302/5 a západní díl pozemku parc. č. 302/69 v témže katastrálním území za cenu 600.000,- Kč; žalovaný v pozici budoucího kupujícího se zavázal, že kupní smlouvu uzavře nejdéle do 31. 10. 1998, resp. 30. 11. 1998. Pro případ, že by žalovaný nedostál svému závazku včas uzavřít kupní smlouvy, vznikla mu povinnost zaplatit žalobcům smluvní pokutu, jejíž výše činila v prvém případě 100.000,- Kč a ve druhém případě 60.000,- Kč. Vzhledem k tomu, že žalovaný svůj závazek nesplnil, stíhá ho povinnost vyplatit žalobcům smluvní pokutu. Okresní soud výše citovaným rozsudkem žalobu zamítl. Dovodil, že obě smlouvy o budoucích kupních smlouvách jsou absolutně neplatné pro neurčitost v otázce předmětu převodu (§ 37 odst. 1 obč. zák.). Předmětem platného převodu mohou být pouze jednoznačně a určitě vymezené pozemky ve formě parcel, protože jen k takto označeným pozemkům lze nabýt vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí (§ 123 a násl. obč. zák., § 2 a násl. zák. č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších novel). Za nezaměnitelně určený pozemek lze považovat jen ten, který je jednoznačně určen geometricky a polohově (§ 27 písm. b/ a e/ zák. č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších novel). Oddělení části dosavadní parcely pak musí být provedeno geometrickým plánem (§ 5 odst. 5, § 19 posléze citovaného zákona). Jestliže účastníci ve smlouvách o budoucích kupních smlouvách učinili předmětem převodu dvě části (západní a východní díl) do té doby celistvého pozemku parc. č. 302/69 bez toho, že by nechali vypracovat oddělovací geometrický plán, zatížili obě smlouvy neurčitostí, pro kterou jsou smlouvy jako celek absolutně neplatné (§ 37 odst. 1, § 41 obč. zák.). Proti rozsudku se odvolali žalobci. Okresnímu soudu vytýkali, že dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Přednesli, že obě smluvní strany naprosto přesně věděly, jaké věci (nemovitosti) se stanou předmětem převodu vlastnického práva, za jakou cenu a do kdy je třeba uzavřít kupní smlouvy. Seznaly to z textu smluv o budoucích kupních smlouvách a ohledně pozemku parc. č. 302/69, rozdělené na dvě části navíc ze snímku katastrální mapy, který tvořil nedílnou součást smluv a ve kterém byl oddělený díl pozemku pokaždé graficky vyznačen; obě smluvní strany na znamení úplné srozumitelnosti a určitosti připojily své podpisy pod snímky katastrální mapy. Účastníci se pak přímo ve smlouvách o budoucích kupních smlouvách dohodli, že oddělení dvou částí pozemku parc. č. 302/69 bude provedeno geometrickým plánem. Nově tvrdili, že již v době uzavření obou smluv o budoucích kupních smlouvách byl geometrický plán vypracován. Šlo o geometrický plán č. 348-3/98, který vyhotovil dne 25. 3. 1998 ing. J.H., ověřil dne 25. 3. 1998 ing. Z.N. a potvrdil dne 30. 3. 1998 pod č. 505/98 Katastrální úřad v xxx. Navíc zaujali stanovisko, že platnost smlouvy o budoucí kupní smlouvě není podmíněna existencí předmětu převodu v právním smyslu v okamžiku, kdy byla uzavřena. Žádali, aby napadený rozsudek byl zrušen a aby věc byla vrácena okresnímu soudu k dalšímu řízení. Žalovaný se k odvolání nevyjádřil. Odvolací soud poté, co zjistil, že odvolání podala oprávněná osoba, včas a že odvolání obsahuje všechny zákonem předepsané náležitosti (§ 42 odst. 4, § 201, § 202 odst. 1 a contrario, § 204, § 205 odst. 1 a 2 o. s. ř.), přezkoumal napadený rozsudek v mezích odvolání, mimo ústní jednání (§ 212 věta první, § 214 odst. 2 písm. d/ o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání je opodstatněné. Odvolacímu soud je známo, že judikatura obecných soudů se v zájmu právní jistoty a ochrany práv třetích osob ubírá směrem k požadavku, aby u právních úkonů, pro které je pod sankcí neplatnosti předepsána písemná forma, byla určitost projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je zaznamenán. Nestačí, že účastníku (účastníkům) právního úkonu je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to poznatelné z jejího textu. Určitost písemného projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl důvodně vzbuzovat pochybnost o jeho obsahu a předmětu ani u osob, které nejsou účastníky daného smluvního vztahu (viz. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 16. 12. 2000 sp. zn. 22Cdo 61/99). Požadavku určitosti smlouvy, smlouvu o budoucí smlouvě nevyjímaje, vyhovuje identifikace předmětu plnění uvedením parcelních čísel a katastrálního území, v němž se parcely nacházejí. I smlouva o budoucí smlouvě musí obsahovat všechny podstatné náležitosti, které bude obsahovat budoucí smlouva. Soud nemůže na obsahu smlouvy, resp. na jejích podstatných náležitostech nic měnit, doplňovat, upřesňovat předmět smlouvy apod. (viz. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29. 5. 2000 sp. zn. 22Cdo 103/99). V daném případě je však třeba zdůraznit toliko obligační, a nikoli věcněprávní důsledky sporných smluv o budoucích kupních smlouvách. Sporné smlouvy daly vzniknout závazku uzavřít do stanovené doby kupní smlouvy mezi konkrétními účastníky, ohledně individualizovaných nemovitostí a za sjednanou cenu, ale samy o sobě, bez následných kupních smluv, nemohly přivodit změnu vlastnictví. Právními úkony, způsobilými k převodu vlastnického práva z žalobců na žalovaného, by byly až vlastní kupní smlouvy (§ 132 odst. 1 obč. zák.). Právě se zřetelem na absenci věcněprávní povahy sporných smluv o budoucích kupních smlouvách není namístě lpět na požadavku, aby již v době jejich uzavření byl jakožto od nich odlišný technický podklad vypracován oddělovací geometrický plán pozemku parc. č. 302/69. Posledně uvedený pozemek byl v obou smlouvách o budoucích kupních smlouvách individualizován parcelním číslem i katastrálním územím. Požadavku přesné identifikace dotčeného pozemku prospělo i grafické vyznačení obou částí ve snímku katastrální mapy, který tvořil nedílnou součást smluv o budoucích kupních smlouvách. Konečně pak nelze přehlédnout krátký časový odstup mezi smlouvami o budoucích kupních smlouvách, kdy po uzavření v pořadí druhé smlouvy se již stal předmětem budoucího převodu vlastnictví celý pozemek parc. č. 302/69. Z odůvodnění napadeného rozsudku pak nelze vyčíst důvody, na jejichž základě okresní soud dovodil neplatnost i těch částí smluv o budoucích kupních smlouvách, které bezezbytku vyhovovaly zákonnému požadavku určitosti právního úkonu (§ 37 odst. 1 obč. zák.); v tomto rozsahu je rozsudek nepřezkoumatelný (§ 157 odst. 2 o. s. ř.). Odvolací soud se zřetelem na shora uvedené závěry napadený rozsudek zrušil a věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení (§ 221 odst. 1 písm. c/ a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.). Sluší se dodat, že odvolací soud nemohl přihlédnout ke skutečnosti uplatněné až v odvolání, a to k tvrzení žalobců, že oddělovací geometrický plán byl vypracován již před uzavřením smluv o budoucích kupních smlouvách. Okresní soud totiž před vyhlášením rozsudku splnil svoji poučovací povinnost podle § 119a odst. 1 o. s. ř. o zákazu skutkových a důkazních novot v odvolacím řízení, tj. o systému neúplné apelace. Uvedenou skutečnost by bylo lze zohlednit jen za podmínek předjímaných v ustanovení § 205a odst. 1 o. s. ř.; žádná z těchto podmínek však nebyla naplněna. Okresní soud v novém rozhodnutí o věci samé rozhodne i o náhradě nákladů odvolacího řízení (§ 224 odst. 3 o. s. ř.). P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není přípustné odvolání ani dovolání. V Hradci Králové dne 30. května 2003