Prodá-li dlužník svůj majetek nebo jeho část za kupní cenu odpovídající obvyklé, tržní ceně a z takto získaných prostředků uhradí jiné své splatné dluhy, nedopouští se tím odporovatelného právního úkonu, i když tím zmaří zcela nebo zčásti uspokojení jiného věřitele.

R o z s u d e k Krajský soud v HK rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. K. K. a soudkyň Mgr. M. N. a Mgr. L. P. v právní věci žalobce ASR, s. r. o., zast. JUDr. R. D., advokátkou, proti žalovanému L. P., zast. JUDr. L. H., advokátkou, o určení neúčinnosti kupní smlouvy, k odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v N. ze dne 24. 2. 2OO3, č. j. 6C 244/2OO2-85, takto: I. Rozsudek okresního soudu se m ě n í tak, že žaloba na určení, že kupní smlouva ze dne l2. 2. 2OOl uzavřená mezi prodávajícími H. a S.P. a kupujícím L. P. o převodu vlastnictví k domu čp. l, stavební parc. č. l64, stavební parc. č. l65 a zahrady parc. č. 2O/2, tedy nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 4Ol pro katastrální území V. u H. u Katastrálního úřadu v N., je vůči žalobci právně neúčinná, se z a m í t á . II. Žalobce je povinen nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení v částce 8.O97,- Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku a k rukám advokátky žalovaného. III. Žalobce je povinen nahradit žalovanému náklady řízení před okresním soudem v částce 439,- Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku a k rukám advokátky žalovaného. IV. Žalobce je povinen nahradit náklady řízení České republice v částce ll.O3O,- Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku a na účet Okresního soudu v N. O d ů v o d n ě n í Okresní soud výše uvedeným rozsudkem vyhověl žalobě podané s odkazem na ust. § 42a/ obč. zákoníku a určil, že kupní smlouva ze dne l2. 2. 2OOl, kterou prodali rodiče žalovaného žalovanému jako svému synovi ve výroku uvedené nemovitosti, je vůči žalobci právně neúčinná. Uzavřel totiž, že proti prodávajícímu Stanislavu Príbojskému má žalobce vymahatelnou pohledávku a že tento dlužník převedl ze svého majetku na žalovaného nemovitosti za cenu nižší, než byla tehdy skutečná “tržní” cena nemovitostí, tedy za částku l,O5O.OOO,- Kč oproti tržní ceně l,8OO.OOO,- Kč. Takovou obvyklou cenu měl okresní soud za prokázanou znaleckým posudkem znalce J.S. č. 3/2OOl ze dne 26. l. 2OOl, jímž tento znalec vyčíslil cenu nemovitostí pro účely poskytnutí hypotečního úvěru Českou spořitelnou a. s. žalovanému právě proto, aby žalovaný mohl nemovitosti od svých rodičů koupit. Dále pak okresní soud uzavřel, že žalovaný neprokázal, že i při náležité pečlivosti nemohl poznat zákonem předpokládaný úmysl zkrátit věřitele – žalobce – na jeho právech. Na nákladech řízení pak bylo žalobci přiznáno 5.875,- Kč. V odvolání proti tomuto rozsudku žalovaný setrval na svém tvrzení, že o dluhu svého otce vůči žalobci v době koupě nemovitostí nevěděl. Věděl samozřejmě o ostatních dluzích a právě kvůli jejich splnění byl prodej nemovitostí uskutečněn. Ze získané kupní ceny v částce l,O5O.OOO,- Kč zapůjčené mu Č. s. a. s. byly dluhy rodičů uhrazeny. Projevil dále během odvolacího řízení názor, že cena, za kterou od rodičů nemovitosti zakoupil, byla maximálně možná, tedy že skutečná "tržní” cena nemovitostí nebyla v té době vyšší, spíše ještě nižší. Navrhl změnu rozsudku a zamítnutí žaloby. Žalobce žádal potvrzení rozsudku, když měl za to, že žalovaný nevyvrátil zákonnou domněnku vědomosti o úmyslu prodávajícího dlužníka žalobce zkrátit žalobce na svých právech prodejem nemovitostí, a dále setrvával na svém tvrzení, že žalovaný koupil nemovitosti za nižší cenu, než byla tehdy cena obvyklá, tržní. Dále projevil během odvolacího jednání názor, že pokud by tzv. tržní cena nemovitostí v únoru 2OOl byla skutečně nižší než znalcem S. stanovených l,8OO.OOO,- Kč, pak tato skutečnost musí jít k tíži žalovaného resp. prodávajícího, neboť zatížení nemovitostí zástavami způsobil otec žalovaného opakovaným zadlužováním. Poukázal dále na vyjádření samotného S. P. v jiném sporu, kdy se jmenovaný zmiňoval o nabídce prodeje nemovitostí v r. l997 za dva milióny korun. Protože odvolání bylo žalovaným podáno proti rozsudku včas (§ 2O4 odst. l. o. s. ř.) a také ze zákonem povolených důvodů (zejména ust. § 2O5 odst. 2. písm. e/ o. s. ř.), byl rozsudek přezkoumán a po doplnění důkazního řízení (viz dále) dospěl odvolací soud k závěru, že žaloba důvodná není. Protože pak během odvolacího řízení byl skutkový stav zjištěn tak, že bylo možno o věci rozhodnout (§ 22O odst. 2. o. s. ř.), byl rozsudek okresního soudu změněn a žaloba byla zamítnuta. V této právní věci je nepochybné, že otec žalovaného S.P., je dlužníkem žalobce a že žalobce má proti němu vymahatelnou pohledávku, žalobce má tedy pro svou pohledávku vymožen titul k výkonu rozhodnutí. Dále je zřejmé, že v době uvedené v ust. § 42a/ odst. 2. obč. zákoníku učinil dlužník (S.P.) právní úkon (kupní smlouva z l2. 2. 2OOl), který mohl vést žalobce k závěru, že tímto úkonem dlužník zkracuje možnost žalobce domoci se svých exekučním titulem přiznaných práv. Proto se také rozhodl tomuto právnímu úkonu podle § 42a/ obč. zákoníku odporovat. Pro úspěch v tomto řízení musel žalobce – kromě výše uvedeného – prokázat ještě to, že právním úkonem, kterému odporuje, byl skutečně co do uspokojení své pohledávky proti prodávajícímu zkrácen, jinými slovy musí prokázat, že dlužníkův právní úkon vedl ke zmenšení jeho majetku a v důsledku tohoto zmenšení právě věřitel nemůže dosáhnout uspokojení své pohledávky z majetku dlužníka, ač – nebýt tohoto úkonu – by se z majetku dlužníka uspokojil. V tomto nese věřitel – zde žalobce – břemeno tvrzení i břemeno důkazní. Je pravda, že žalobce v řízení tvrdil, že odporovaný právní úkon, na základě něhož se stal žalovaný vlastníkem nemovitostí, vedl ke zmenšení majetku dlužníka S. P. Vycházel totiž z toho, že ke dni l2. 2. 2OOl, kdy kupní smlouva byla uzavřena, činila hodnota tohoto nemovitého majetku l,8OO.OOO,- Kč a toto prokazoval předložením znaleckého posudku znalce S. Jestliže tedy žalovaný koupil nemovitosti od svých rodičů (a dlužníka žalobce) za cenu l,O5O.OOO,- Kč, měl žalobce za to, že tímto způsobem dlužník zmenšil svůj majetek o hodnotu 75O.OOO,- Kč. Tento závěr a názor žalobce pak převzal do svého rozhodnutí i okresní soud a právě s tímto názorem odvolací soud nesouhlasí. V prvé řadě je nutno připomenout, že znalecký posudek znalce S. může být v tomto řízení hodnocen nikoliv jako důkaz znaleckým posudkem dle § l27 o. s. ř., ale jen jako důkaz listinou podle § l29 o. s. ř., když znalec S. nebyl soudem ke stanovení tržní ceny nemovitostí ustanoven. To by nemuselo příliš vadit za situace, kdy by žalovaný s obsahem této listiny, tedy se závěrem Jaroslava Semeráka o ceně nemovitostí l,8OO.OOO,- Kč, souhlasil a učinil jej s žalobcem za nesporný (§ l2O odst. 4. o. s. ř.), když i taková listina může jako důkaz v soudním řízení sloužit. Žalovaný však žádný takový projev neučinil, a proto bylo povinností okresního soudu zabývat se otázkou obvyklé – tržní – ceny nemovitostí v době prodeje žalovanému pečlivěji, a to zvlášť proto, že v “posudku” J.S. je výslovně uvedeno, že znalec při stanovení obvyklé ceny pro účely poskytnutí úvěru bankou nepřihlížel k věcným břemenům na nemovitostech váznoucích. Pokud tedy okresní soud bez dalšího po předložení této listiny učinil skutkový závěr, že obvyklá “tržní” cena nemovitostí byla tehdy l,8OO.OOO,- Kč, jedná se o závěr, který zcela jednoznačně nemá oporu v provedených důkazech. Při zjišťování, jakým majetkem a jaké hodnoty (pro účely uspokojení pohledávky žalobce) disponoval v únoru 2OOl S. P., není možno vycházet z nějaké administrativní ceny, ale právě z ceny, za kterou by bylo možno nemovitost realizovat na trhu v dané době a místě. O ceně, za kterou by byl ochoten potenciální zájemce nemovitosti koupit, rozhoduje řada okolností – vedle velikosti, kvality provedení stavby, stáří, úrovně údržby stavby, umístění stavby, vybavenosti oblasti atd. má nepochybně značný význam i to, zda nemovitost je či není “zatížena” právy jiných osob, tedy např. právy zástavními, a dále, zda je dům nabízený na trhu nemovitostí k prodeji volný, tedy k okamžitému nastěhování či k jinému využití, anebo zda je obsazený dosavadním vlastníkem a případně dalšími osobami, které nemají možnost jiného bydlení. Tržní cena takto obsazeného domu zatíženého navíc zástavními právy je nepochybně výrazně nižší než stejného domu ve stejném místě, ovšem uvolněného a právně nezatíženého. Z výše uvedeného pohledu ovšem okresní soud otázku ceny nemovitostí neposoudil a neprovedl ke zjištění tržní ceny nemovitostí potřebné důkazy, ač potřeba jejich provedení ke zjištění skutkového stavu věci vyšla v řízení najevo (§ l2O odst. 3. o. s. ř.). K doplnění důkazního řízení v tomto směru proto přistoupil odvolací soud sám, když se nejednalo o rozsáhlejší doplnění a bylo je možno provést bez průtahů (§ 2l3 odst. 2. o. s. ř.). A právě závěry znalce do řízení přibraného podle § l27 o. s. ř. (ing. A. V. CSc.) plně výše uvedeným názorům korespondují, neboť z písemného znaleckého posudku a dále zejména z výslechu znalce (§ l27 odst. l. o. s. ř.) vzal odvolací soud za prokázané, že částka l,O5O.OOO,- Kč, za kterou žalovaný předmětné nemovitosti od svých rodičů v únoru 2OOl koupil, je horní hranicí tržní ceny nemovitostí, a to právě vzhledem k “obsazenosti” domu, k zástavním právům na domě v době koupě váznoucím, vzhledem k poloze a oblasti, kde se dům nachází a konečně vzhledem k faktu, že dům byl stavěn svépomocí a z levných a méně kvalitních materiálů (viz závěry posudku na č. l. l55 – l56 a výslech znalce na č. l. l9l – l92 spisu). Ostatně v souladu s tímto závěrem znalce je i vyjádření realitní kanceláře R. J. (č. l. l82 spisu), podle kterého tržní cena předmětných nemovitostí vzhledem k jejich právní zátěži zástavními právy a k plné obsazenosti je do 7OO.OOO,- Kč, a konečně je možno v této souvislosti připomenout i sdělení realitní kanceláře S.-R.N., spol. s r. o. z června l997 o prodejnosti nemovitostí za částku okolo l,lOO.OOO,- Kč (viz fotokopie rozsudku Okresního soudu v N. ze dne l7. 7. l997, č. j. llC 47/97-5l, - č. l. lO8 spisu). Na základě výše uvedeného je tedy nutno uzavřít, že dlužník žalobce S. P. v únoru 2OOl nedisponoval – co se předmětných nemovitostí týká – vyšší hodnotou než výše zmíněných l,O5O.OOO,- Kč, a protože za tuto částku nemovitosti prodal, získal za nemovitosti plný ekvivalent, tedy nedošlo ke zmenšení jeho majetku tímto úkonem a žalobce neprokázal objektivní stránku odporovatelnosti, tedy že byl tímto úkonem na svých právech zkrácen. Obecně je nutno mít za to, že prodá-li dlužník svůj majetek, či jeho část, za kupní cenu odpovídající obvyklé, tržní ceně a z takto získaných prostředků uhradí jiné své splatné dluhy, nedopouští se tím odporovatelného právního úkonu, i když tímto by zmařil zcela nebo zčásti možnost uspokojení jiného věřitele (viz také rozsudek Nejvyššího soudu ČR z l. l2. 2OOO sp. zn. 2lCdo 2662/99). A právě k tomuto v daném případě došlo. Závěrečná námitka žalobce, že případnou neprodejnost či menší prodejnost nemovitostí způsobil dlužník sám tím, že se zadlužoval a tím sám zatěžoval nemovitosti zástavami a že tato skutečnost by neměla být k tíži žalobce, nemá pro výsledek tohoto řízení právní význam. Krajský soud tedy shrnuje, že žalobce neprokázal, že právním úkonem z l2. 2. 2OOl jej dlužník S. P. zkrátil v možnosti uspokojení pohledávky, a proto bylo rozhodnuto, jak výše uvedeno. Vzhledem ke změně rozsudku bylo nutno podle § 224 odst. 2. o. s. ř. znovu rozhodnout o nákladech řízení před okresním soudem. Žalovaný byl v řízení úspěšný, a proto podle § l42 odst. l. o. s. ř. má na náhradu svých nákladů řízení právo. Tímto nákladem je cestovné osobním automobilem ve dnech 8. l. a 27. l. 2OO3 z V. u H. do N. a zpět, tj. 72 km po 6,lO Kč (osobní vůz Audi 8, r. v. l987, spotřeba 11 l/lOO km), tedy 439,- Kč. Náklady odvolacího řízení žalovaného činí advokátní odměna 4.5OO,- Kč (§ 8 písm. a/ vyhl. č. 484/2OOO Sb.), dále 7 x 75 paušálních náhrad výdajů podle § l3 odst. 3. vyhl. č. l77/l996 Sb., cestovné advokátky do bydliště žalovaného v souvislosti se znaleckým zkoumáním 4O8,- Kč, a konečně 2OO,- Kč náhrad za promeškaný čas (cesta advokátky do Vestce) podle § l4 vyhl. č. l77/l996 Sb. Samotný žalovaný pak vynaložil cestovné ve třech případech ke krajskému soudu, tj. 3 x 8O km po 6,lO Kč, tedy l.464,- Kč a dále zaplatil poplatek z odvolání l.OOO,- Kč. Celkem tedy činí náklady odvolacího řízení žalovaného 8.O97,- Kč. Podle § l48 odst. l. o. s. ř. byla žalobci uložena povinnost nahradit náklady řízení státu v částce ll.O3O,- Kč (znalečné vyplacené ze státních prostředků). P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku není přípustné další odvolání. Proti tomuto rozsudku je přípustné dovolání, a to ve lhůtě dvou měsíců od doručení tohoto rozsudku, podané u Okresního soudu v N.. Rozhodoval by o něm Nejvyšší soud ČR v Brně. v H. K. dne lO. února 2OO4