Nemovitost se v řízení o výkon rozhodnutí oceňuje obvyklou (tržní) cenou. Nájem bytu v nemovitosti, prodávané ve výkonu rozhodnutí, je odečitatelnou závadou ve smyslu § 336a odst. 3 OSŘ spojenou s nemovitostí jen tehdy, jestliže je smluvené nájemné nižší než obvyklé (tržní) nájemné, placené za nájem srovnatelných bytů v obdobné lokalitě.

22Co 11/2004 U s n e s e n í Krajský soud v H. K. - pobočka v P. rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. B. H. a soudců JUDr. J. Ch., PhD., a JUDr. M. V. ve věci výkonu rozhodnutí oprávněného G. P. s.r.o., proti povinnému J. V., pro 4.111.260,52 Kč s příslušenstvím, k odvolání povinného proti usnesení Okresního soudu ve S. ze dne 17. října 2003, č. j. 2E 232/97 - 236, t a k t o : Usnesení okresního soudu se z r u š u j e a věc se mu v r a c í k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í : Shora označeným usnesením okresní soud určil cenu nemovitostí - domu č.p. 189 na stavební ploše p.č. 194 a stavební plochy p.č. 194 částkou 1.101.360,- Kč ( výrok I. usnesení), cenu závady spočívající v nájemním právu k bytu v této nemovitosti určil částkou 450.000,- Kč a určil, že toto právo v dražbě nezanikne (výrok II.). Cenu práva pronájmu nebytových prostor v nemovitosti určil částkou 288.000,- Kč ( výrok III.) a výslednou cenu nemovitostí určil částkou 939.360,- Kč ( výrok IV.). Okresní soud při stanovení ceny nemovitostí ve výši 1.101.360,- Kč vyšel ze znaleckého posudku, jímž bylo ocenění provedeno dle cenových předpisů. Také cena závady - práva regulovaného nájmu bytu- byla stanovena znalcem ve výši 450.000,- Kč. Roční užitek z nájmu nebytového prostoru znalec stanovil ve výši 96.000,-Kč, okresní soud pak uzavřel, že výše užitku z nebytových prostor by měla být trojnásobkem ročního výnosu, tedy 288.000,- Kč. Výslednou cenu nemovitostí soud stanovil odečtením částky 450.000,- od 1.101.360,- Kč a přičtením částky 288.000,- Kč. Proti usnesení okresního soudu podal včas odvolání povinný. Okresnímu soudu vytkl, že nevycházel z tržní ceny nemovitostí, ale z ceny dle oceňovacích předpisů. Znalec přitom tržní ocenění provedl, a to částkou 1.400.000,- Kč. Dále povinný nesouhlasil s výší užitku z nájmu nebytových prostor, jak byla soudem prvého stupně stanovena. Podle jeho názoru by hodnota této výhody měla být minimálně stejná jako hodnota závady představované právem regulovaného nájmu bytu. Dle obsahu odvolání uplatnil odvolací důvod dle § 205 odst. 2 písm. g) o.s.ř., tedy nesprávné právní posouzení věci a domáhal se změny napadeného usnesení a stanovení vyšší výsledné ceny nemovitostí, případně zrušení napadeného usnesení a vrácení věci okresnímu soudu k dalšímu řízení. Oprávněný se k odvolání povinného nevyjádřil. Odvolací soud přezkoumal napadené usnesení včetně řízení, jež jeho vydání předcházelo, postupem dle § 212a odst. 1 o.s.ř., tedy i z důvodů, které v odvolání nebyly výslovně uplatněny. O odvolání rozhodl dle § 214 odst. 2 písm. c) o.s.ř. bez nařízení jednání. Odvolání je důvodné. Předně je třeba říci, že dle § 336 odst. 1 o.s.ř. po právní moci usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí soud ustanoví znalce, kterému uloží, aby ocenil nemovitost i její příslušenství a aby ocenil jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Nestanoví-li tento zákon jinak, postupuje se při oceňování podle zvláštního předpisu. Tím je ustanovení § 2 odst. 1 zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, podle kterého majetek se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Nejde tedy o cenu dle oceňovacích předpisů, ale je možno říci, že cena obvyklá, jak ji vymezuje shora citované ustanovení § 2 zákona o cenách je v podstatě svou povahou cenou tzv. tržní. Okresní soud v této věci svým usnesením č.j. 2E 232/97-170 ze dne 13.11.2002 ustanovil znalce a uložil mu, aby u předmětných nemovitostí určil jak cenu dle platného oceňovacího předpisu, tak také cenu tržní. Znalec stanovil obě tyto ceny, okresní soud však při určení výše výsledné ceny nevycházel z obvyklé ( tržní) ceny ( 1.400.000,- Kč), ale z ceny podle oceňovací vyhlášky č. 540/2002 Sb. ( 1.101.360,- Kč). Tím dle názoru odvolacího soudu nepostupoval správně. Také způsob, kterým se do ceny nemovitosti promítla existence práva regulovaného nájmu bytu a nájmu nebytového prostoru v domě, není dle názoru odvolacího soudu zcela namístě. Zákon č. 151/1997 Sb., ačkoli neobsahuje výslovné ustanovení o oceňování práva nájmu, upravuje způsob ocenění práv odpovídajících věcnému břemenu a práv obdobných. Proto při ocenění nájemního práva lze v zásadě vycházet z ustanovení § 18 citovaného zákona. Podle odst. 1) tohoto ustanovení právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Podle odst. 2) téhož ustanovení ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. Podle odst. 3) se roční užitek podle odstavců 1 a 2 násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Konečně podle odst. 6) právo zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemenu, se oceňuje podle odstavců 1 až 5. Pokud jde o právo nájmu k bytu v předmětném domě, pak z obsahu znaleckého posudku č. 416-21/2003 lze dovodit, že k jeho existenci bylo přihlédnuto již při stanovení výše tržní ceny nemovitosti. Současně však znalec v doplňku ke znaleckému posudku ze dne 28.4.2003 oceňuje obecnou cenu nájemního práva k bytu částkou 450.000,- Kč. Z kontextu s posudkem samotným se podává, že tato cena je vlastně představována částkou, za kterou je možno v dané lokalitě získat vlastnické právo k obdobnému bytu. Odvolací soud je přesvědčen, že existence práva chráněného nájmu bytu v domě nemůže být vždy bez dalšího považována za závadu a dokonce oceněna tak, jako by k odstranění této závady bylo nutno nájemci zajistit vlastnické právo k bytu. Pokud by šlo o nájemní vztah s nájemným neregulovaným (tržním), pak je otázkou, zda by bylo možno pokládat takový nájem za závadu. V daném případě mají manželé H. k bytu v domě právo nájmu s regulovaným nájemným a s okresním soudem lze souhlasit v tom, že tato regulace výše nájemného představuje nepochybně závadu, která v dražbě nezanikne. Výše této závady by se dle odvolacího soudu měla rovnat rozdílu mezi výší regulovaného nájemného a výší obvyklého nájemného ( tržního), jak je placeno v obdobné lokalitě za nájem srovnatelných bytů, stanoveno shora popsaným způsobem dle § 18 z.č. 151/1997 Sb. Z doplňku ze dne 24.7.2003 ke znaleckému posudku je zřejmé, že roční užitek z nájmu nebytových prostor v předmětném domě nestanovil znalec v souladu se shora citovaným ustanovením § 18 odst. 1 a 2 z.č. 151/1997 Sb. Zjistil totiž, že hrubý roční užitek ze smlouvy ( nájemné) činí 82.800,- Kč a hrubý obvyklý užitek z obdobného nájmu činí 120.000,- Kč. Částka 82.800,- Kč není o více než třetinu nižší než obvyklé nájemné, je naopak nižší o něco méně než o jednu třetinu. Odvolací soud proto neshledává důvodu k tomu, aby roční nájemné z nebytového prostoru nebylo stanoveno dle existující smlouvy. Zcela pak odvolací soud postrádá odůvodnění pro stanovení ceny výhody s nemovitostí spojené trojnásobkem ročního užitku, jak učinil okresní soud. Z odůvodnění napadeného usnesení nevyplývá, z jakého důvodu okresní soud násobil roční užitek právě třemi ( odstavec třetí § 18 hovoří o počtu let dle trvání práva, případně až o pětinásobku ). Volbu trojnásobku by tedy bylo třeba zdůvodnit. Ze všech těchto důvodů nezbylo odvolacímu soudu než napadené usnesení dle § 221 odst. 1 o.s.ř. zrušit a věc dle odst. druhého, téhož ustanovení, vrátit okresnímu soudu k dalšímu řízení. V něm okresní soud nemovitost ocení cenou obvyklou ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. ( pro posouzení toho, zda nedošlo ke změně již stanovené obvyklé ceny nelze vyloučit doplnění znaleckého posudku ). Rovněž znovu ocení závady i užitky s nemovitostí spojené, a to způsobem shora popsaným. Poté znovu stanoví výslednou cenu nemovitostí. P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není odvolání ani dovolání přípustné. V P. dne 21. května 2004