Jednostranné zvýšení nájemného za nájem bytu je nepřípustné. Novou výši nájemného nemůže určit ani soud.

r o z s u d e k Krajský soud v xxx - pobočka v xxx rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. M. V. a soudců Mgr. J. D. a JUDr. D.A. ve věci žalobců: a) Ing. J. J., a b) Ing. E. J., obou zastoupených JUDr. J.N., advokátem, proti žalovanému J. P., zast. JUDr. M.K., advokátkou, o určení neplatnosti cenového ujednání a určení výše nájemného k odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu v xxx ze dne 17.3.2004, č.j. 11C 210/2003-35, t a k t o : I. Rozsudek okresního soudu se p o t v r z u j e . II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení ve výši 12.550,- Kč k rukám jeho advokátky do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. O d ů v o d n ě n í : Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu, kterou se žalobci domáhali určení, že nájemní smlouva o nájmu bytu č. 5/1386 ze dne 13.10.1995, uzavřená mezi P. s. n., spol. s r.o. jako pronajímatelem a J. P. jako nájemcem, je v článku II odst. 1 neplatná (výrok I.) a dále zamítl žalobu, kterou se žalobci domáhali určení, že nájemné za předmětný byt činí částku 4.500,- Kč měsíčně, počínaje dnem 1.4.2003 (výrok II.) a zároveň rozhodl o náhradě nákladů řízení tak, že žalobci jsou povinni nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 12.625,- Kč (výrok III.). Okresní soud vycházel z toho, že P. s. n., spol. s r.o., se sídlem v xxx, uzavřela se žalovaným dne 13.10.1995 nájemní smlouvu, dle které bylo nájemné v předmětném bytě sjednáno částkou 297,- Kč měsíčně a dále z toho, že žalobce nabyl předmětnou nemovitost za trvání manželství s žalobkyní ze společných prostředků žalobců a k dohodě účastníků o jiné výši nájemného nedošlo. Dále okresní soud odůvodnil napadený rozsudek tím, že všichni účastníci v občanskoprávních vztazích mají rovné postavení s tím, že subjekty občanskoprávních vztahů se musí o právech a povinnostech dohodnout, ledaže tyto povinnosti na základě předvídatelné skutečnosti vznikají ze zákona, ovšem tak tomu v daném případě není. Uzavřel, že zákon nestanoví povinnost nájemce akceptovat zvýšení nájemného dle představ pronajímatele pro případ, že sjednaná cena výrazně nedosahuje oprávněných nároků pronajímatele. Naopak dle ust. § 696 odst. 1 obč. zák. způsob úhrady nájemného a plnění poskytovaného z užívání bytu, jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, stanoví zvláštní předpis. Tady prostor pro rozhodnutí dle představ žalobce nedává a jestliže zákonodárce konkrétní právní vztah takto reguluje, není namístě aplikace zákona o cenách dle úvah pronajímatele. Z těchto důvodů okresní soud žalobu zamítl. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobci v odvolání namítali, že za situace, kdy byly Ústavním soudem České republiky zrušeny předpisy regulující nájemné z bytů, je základním předpisem o sjednávání cen zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, který by měl být aplikován i v nájemních vztazích. Od 20.3.2003 totiž zákonodárce případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, neupravuje. Dále žalobci namítali, že nájemné z bytů by mělo zohledňovat zejména náklady užívání a oprav, návratnost vloženého kapitálu, polohu a atraktivitu bytu a přiměřený zisk. Dohodnutá výše nájemného za užívání předmětného bytu ve výši 297,- Kč tato kritéria nesplňuje. Výše oprávněného nájemného dle žalobců a jimi předloženého znaleckého posudku za užívání předmětného bytu v daném místě a lokalitě představuje částku 4.500,- Kč měsíčně. Žalobci rozhodně nesouhlasí s názorem okresního soudu, dle kterého změny výše nájemného je možné dosáhnout pouze dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, popř. přijetím nové právní úpravy, která umožní pronajímateli jednostranně zvýšit nájemné. Tato situace by dle nich vylučovala možnost pronajímatelů obrátit se na nezávislý soud s návrhem na určení oprávněného nájemného, které mohou pronajímatelé požadovat a bylo by tím umožněno pokračování stávající situace, kdy nájemci bytu s regulovaným nájemným jsou nedůvodně zvýhodněni proti vlastníkům těchto bytů, ale i proti jiným nájemcům, s tržním nájemným, kteří jejich bydlení v podstatě dotují. Pravomoc soudu k rozhodnutí v této věci je dle názoru žalobců dána ustanovením § 7 o.s.ř. Žalobci mají zato, že sjednané měsíční nájemné ve výši 297,- Kč je v rozporu s ust. § 2 odst. 3 zákona o cenách neboť sjednaná cena nájemného nedosahuje prokázaných oprávněných nákladů žalobců. Pro rozpor s cenovým předpisem je dle názoru žalobců nájemní smlouva o nájmu předmětného bytu v části, týkající se cenového ujednání, od 20.3.2003 (od účinnosti ústavního nálezu č. 84/2003 Sb.) neplatná dle § 40a) obč. zák. Žalobci dospívají k závěru, že okresní soud nedostatečně provedl dokazování, nesprávně zjistil skutkový stav věci, a proto navrhují, aby krajský soud věc zrušil a vrátil soudu prvého stupně k dalšímu řízení. Žalovaný navrhl, aby rozsudek okresního soudu byl odvolacím soudem jako věcně správný potvrzen. Uvedl, že pokud nedojde mezi smluvními stranami k dohodě o zvýšení ceny nájmu, může takovou změnu přinést pouze platná právní úprava, kterou předpokládá zákon. Skutečnost, že dosavadní právní úprava byla zrušena a nebyla doposud přijata jiná právní úprava, nelze přičítat k tíži žalovaného, aby povinnost zákonodárce přijmout právní úpravu v souladu s Ústavou a ústavními zákony, nelze nahrazovat individuálními rozhodnutími soudu. Pro posouzení platnosti smlouvy nebo její části je dle názoru žalovaného rozhodující stav právní úpravy platný v době uzavření žalobou napadené smlouvy. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek okresního soudu i řízení, které mu předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 o.s.ř.), bylo podáno proti rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné a bylo podáno osobou oprávněnou (§ 201 o.s.ř.). Z úřední povinnosti přezkoumal odvolací soud řízení před soudem prvého stupně i z toho hlediska, zda netrpí některou z vad uvedených v ust. § 229 odst. 1 a 2 písm. a) a b), případně zda netrpí jinými vadami, které by mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 212a odst. 5 o.s.ř.) a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. V rozhodované věci okresní soud provedl dokazování v rozsahu vyplývajícím z ustanovení § 120 odst. 1 a 3 o.s.ř. Z provedených důkazů vyvodil odpovídající skutkové závěry a zjištěný skutkový stav věci správně právně posoudil. Nepochybil proto, pokud žalobu v celém rozsahu zamítl. Krajský soud proto odkazuje i na správné odůvodnění rozsudku okresního soudu a vzhledem k odvolacím námitkám žalobců dodává následující. Žalobci se nejprve domáhali určení neplatnosti nájemní smlouvy v části, týkající se cenového ujednání. Domáhají se tedy určení relativní neplatnosti smlouvy podle ust. § 40a) obč. zák., když tvrdí, že nájemní smlouva je v této části neplatná pro rozpor s obecně závazným právním předpisem o cenách, zejména pro rozpor s ust. § 2 odst. 3 zákona o cenách, když neobsahuje oprávněné náklady a žalovaný tím získává neoprávněný majetkový prospěch. Ten, kdo se domáhá relativní neplatnosti právního úkonu, tedy i nájemní smlouvy, cestou žaloby na určení, že právní úkon je neplatný, musí prokazovat naléhavý právní zájem na tomto určení. Naléhavý právní zájem na určení právního vztahu nebo práva je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo ohroženo právo žalobců, nebo kde by se bez tohoto určení, stalo jeho právní postavení nejistým. Žaloba domáhající se určení, nemůže být zpravidla opodstatněna tam, kde lze žalovat na splnění povinnosti. Určovací žaloba má preventivní povahu a má účel poskytnout ochranu právnímu postavení žalobce dříve, než dojde k porušení právního vztahu nebo práva. Není proto opodstatněna také tam, kde právní vztah nebo právo již byly porušeny, a kde je proto právním prostředkem ochrany právního vztahu nebo práva žaloba na plnění. V tomto případě žalobci tvrdí, že žaloba je v části týkající se cenového ujednání neplatná pro rozpor s cenovými předpisy. Žalobci však soudu neposkytli žádné tvrzení o tom, jaký právní zájem naléhavého charakteru by na tomto určení mohli mít. Naopak sami žalobci ve svém podání ze dne 6.9.2004 přehodnotili způsob uplatňování svých práv, když dovodili, že žaloba určovací v této věci nemá prostor a lze žalovat přímo na plnění. Změna žaloby v odvolacím řízení tak, jak byla uplatněna, však přípustná není, a proto odvolací soud musel rozhodovat o původním návrhu. Protože otázku relativní neplatnosti nájemní smlouvy lze řešit v soudním řízení jako otázku předběžnou, a to v soudním řízení, ve kterém by se žalobci domáhali splnění povinnosti, která vyplývá ze zákona, z právního vztahu či z porušení práva, není na určení neplatnosti nájemní smlouvy naléhavý právní zájem a okresní soud postupoval správně, pokud žalobu v této části předmětu řízení zamítl. Žalobci se dále žalobou domáhali stanovení výše nájemného za užívání bytu částkou 4.500,- Kč měsíčně, počínaje dnem 1.4.2003. Vycházejí přitom z toho, že při určení výše nájemného je třeba vycházet z oprávněných nákladů žalobců z obvyklého nájemného tak, aby na straně žalovaného, tedy nájemce, nevznikal nepřiměřený hospodářský prospěch. V tomto směru poukazují na to, že nájemní smlouva je v rozporu s cenovými předpisy, neboť nálezem Ústavního soudu č. 84/2003 Sb. ze dne 19.3.2003 bylo zrušeno cenové moratorium nájemného z bytů. K závěrům, které zaujal okresní soud v odůvodnění svého rozsudku, odvolací soud dodává, že nájemné z bytu je skutečně cenou, a proto se řídí základním předpisem o sjednávání cen, tedy zákonem č. 526/1990 Sb., o cenách. Zákon vedle základního principu, kterým je smluvní volnost, zná i druhý princip. Tímto principem je regulace cen státem v zákonech předvídaných případech. Regulace je omezením možností sjednat cenu bez jakéhokoliv omezení. Při regulaci nájemného se vycházelo z ust. § 5 zákona o cenách, kdy nájemné bylo cenou úředně stanovenou – maximální, tedy cenou, kterou nelze dohodou překročit. Rozsah uplatnění regulace a určené podmínky byly řešeny ve zvláštním předpisu, kterým byla vyhláška č. 176/1993 Sb. ve znění vyhlášky ministerstva financí č. 30/1995 Sb. Vyhláška č. 30/1995 Sb. byla zpracována v souladu s koncepcí vlády v oblasti nájemného z bytů a zakládá regulační pravidlo, podle kterého se bude výše nájemného každoročně reálně i relativně, v poměru k ostatním cenám, zvyšovat a postupně vytvářet prostor pro tržní nájemné. Vyhláška ministerstva financí č. 176/1993 Sb., ve znění pozdějších předpisů, která původní regulaci nájemného upravovala, byla ke dni 31.12.2001, kdy se stal vykonatelným nález Ústavního soudu č. 231/2000 Sb., zrušena. To vedlo ministerstvo financí k tomu, že výměrem č. 01/2002 a posléze i výměrem č. 06/2002 upravilo regulaci nájemného obdobným způsobem. Nájemné placené k 31.12.2001 zůstalo v bytě s regulovaným nájemným zachováno jako maximální měsíční nájemné až do 30.6.2002, což odpovídá ročnímu období zvyšování nájemného, zavedenému v minulosti. Ústavní soud však svým nálezem č. 528/2002 Sb. výměr ministerstva financí č. 06/2002, kterým se stanovilo maximální nájemné z bytu, maximální ceny služeb poskytovaných spolu s užíváním bytu, jakož i pravidlo pro věcně usměrňované nájemné v bytě, určené výměrem č. 01/2002, zrušil. Když bylo nařízením vlády č. 567/2002 Sb. stanoveno cenové moratorium nájemného z bytu, Ústavní soud i toto nařízení vlády jako protiústavní svým nálezem č. 84/2003 Sb. zrušil. V ústavních nálezech č. 231/2000, 528/2002 i v nálezu č. 84/2003 Sb. ústavní soud konstatoval, že ochrana nájemců je součástí našeho právního řádu na základě Mezinárodních smluv o lidských právech a základních svobodách ve smyslu tehdy platného článku 10 Ústavy a právo nájemců na určitou ochranu koresponduje i povinnost pronajímatelů (vlastníků) strpět zavedení regulace, ovšem za podmínky, že nemá-li cenová regulace přesáhnout meze ústavnosti, nesmí snížit cenu tak, aby vzhledem ke všem prokázaným a nutně vynaloženým nákladům eliminovala možnost alespoň jejich návratnosti. V nálezu č. 84/2003 Sb. potom ústavní soud dospěl k závěru, že poté, co pozbyly platnosti předpisy regulující výši nájemného, smluvním stranám nic nebrání sjednat si výši nájemného dohodou, ale naopak jednostranné zvýšení nájemného ze strany pronajímatele již přípustné není, protože u nájmu bytu se sice připouští jednostranné zvýšení nájemného, ovšem pouze za předpokladu, že tak stanoví zvláštní předpis (§ 696 odst. 1 obč. zák.), který ovšem nyní chybí. Za tohoto stavu, pokud nedošlo mezi účastníky tohoto sporu k dohodě o výši nájemného, když jednostranné zvýšení nájemného za současného právního stavu zákon nepřipouští, soud nemůže svým konstitutivním rozhodnutím určit novou výši nájemného. Žalobci se totiž domáhají, aby soud sám určil jiné nájemné, než na kterém se účastníci nájemní smlouvy dohodli. Takto by však mohl soud vstoupit do nájemních vztahů pouze za předpokladu, že by to právní úprava umožňovala. Taková situace zde však není a zvolený způsob ochrany práv žalobců není podle práva přípustný. V důsledku právní úpravy nájemních vztahů normami občanského práva totiž zůstalo nájemné “zafixováno” ve výši, jež vycházelo ze zrušeného cenového výměru č. 6/2002. To konstatuje i Ústavní soud ve svém nálezu č. 84/2003 Sb. Z těchto důvodů proto nárok žalobců nelze bez dalšího přiznat a není zapotřebí ani cokoliv dalšího dokazovat. Proto je i výrok II. rozsudku okresního soudu věcně správný. Protože rozsudek okresního soudu byl shledán soudem odvolacím věcně správný, a protože nebylo zjištěno a ani odvolatelem tvrzeno, že by rozsudek okresního soudu byl postižen vadou, uvedenou v ust. § 229 odst. 1, odst. 2 písm. a) a b) a v § 229 odst. 3, nebo jinou vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, odvolací soud rozsudek okresního soudu jako věcně správný podle § 219 o.s.ř. potvrdil. Žalobci nebyli v odvolacím řízení úspěšní, a proto jim odvolací soud uložil ve smyslu ust. § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř. povinnost nahradit žalovanému náklady tohoto řízení. Náklady odvolacího řízení žalovaného spočívají v nákladech jeho právního zastoupení, a to v odměně za zastupování advokátem ve výši 6.200,- Kč (§ 5 písm. c) vyhl. Č. 484/2000 Sb. za každý ze dvou uplatněných nároků) a ve dvou paušálních náhradách po 75,- Kč dle § 13 odst. 3 vyhl. Č. 177/1996 Sb. Celkem činí náklady odvolacího řízení žalovaného částku 12.550,- Kč a žalobcům byla uložena povinnost nahradit je k rukám advokáta žalobce dle § 149 odst. 1 o.s.ř. ve lhůtě dle § 160 odst. 1 o.s.ř. P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku není odvolání přípustné. Dospěje-li dovolací soud k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam, je proti němu možno podat dovolání do 2 měsíců od jeho doručení u soudu, který rozhodoval v prvním stupni. O dovolání rozhoduje Nejvyšší soud České republiky v Brně. V xxx dne 5. října 2004