Ustanovení § 104 odst. 1 StavZ o určení účelu, pro který byla stavba povolena, se vztahuje nejen na případy, kdy stavební dokumentace sice existovala, ale nedochovala se, ale i na případy, kdy vůbec neexistovala.

21Co 470/2005-79 U s n e s e n í Krajský soud v HK rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. xxx a soudců JUDr. xxx a JUDr. xxx ve věci žalobce F.Š., proti žalovaným a) H.T., b) B.T., oběma zastoupeným obecným zmocněncem Bc. F.K., o přivolení k výpovědi z nájmu bytu nebo o vyklizení bytu, k odvolání žalovaných proti rozsudku Okresního soudu v HK sp.zn. 11C 257/2004-65 ze dne 28.7.2005, takto: Rozsudek okresního soudu se zrušuje a věc se tomuto soudu vrací k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í : Okresní soud shora citovaným rozsudkem výrokem I zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal vůči oběma žalovaným přivolení k výpovědi z nájmu bytu sestávajícího z jednoho pokoje, kuchyně a příslušenství a nacházejícího se v přízemí domu čp. 64 v xxx, kat.území xxx, okres xxx, výrokem II oběma žalovaným uložil povinnost vyklidit prostory sestávající z jednoho pokoje, kuchyně a příslušenství, nacházející se při vstupu do domu v pravé části přízemí domu čp. 64 v xxx, kat. území xxx, okres xxx a vyklizené je předat žalobci do šesti měsíců od právní moci rozsudku a výrokem III žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení. Po provedeném dokazování vzal mj. za prokázané, že žalobce je výlučným vlastníkem domu čp. 64 v obci xxx a žalovaní začali shora specifikované prostory užívat na základě nájemní smlouvy k bytu ze dne 11.9.1995, uzavřené mezi prvou žalovanou a Státním statkem xxx a následně tyto prostory užívali na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 17.1.1996 mezi prvou žalovanou a Pozemkovým fondem České republiky. Nevzal přitom za prokázané, že by tyto prostory byly rozhodnutím stavebního úřadu určeny k užívání jako byt. Případné kolaudační listiny nejsou založeny ve stavební dokumentaci týkající se domu a žádné kolaudační rozhodnutí ohledně těchto prostor nebylo v posledních letech vydáno. Dům byl vystavěn v rámci komplexu budov kolem roku 1850 a sloužil vždy k ubytování pracovníků statku s tím, že ohledně něj kolaudační řízení neproběhlo. Okresní soud věc po právní stránce posoudil podle § 126 odst. 1 obč. zákoníku. Vycházel přitom z právního názoru, že bytem je soubor místností, případně i jen jedna obytná místnost, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení. Rozhodujícím pro vymezení souboru místností jako bytu je právní stav založený pravomocným rozhodnutím o povolení užívání stavby podle § 76 odst. 1 stavebního zákona a nikoli stav faktický. Bylo-li takto o tom, co je bytem, stavebním úřadem rozhodnuto, soud z tohoto rozhodnutí vychází podle § 135 odst. 2 věta druhá o.s.ř. Předmětem nájemních smluv uzavřených dne 11.9.1995 a 17.1.1996 mezi prvou žalovanou a právními předchůdci žalobce nemohl být nikdy byt v právním slova smyslu. Nájemní smlouvy jsou proto absolutně neplatné pro rozpor se zákonem podle § 39 v návaznosti na § 685 odst. 1 obč. zák. Žalobce proto nemohl podle § 680 odst. 2 obč. zák. vstoupit do práv a povinností pronajímatele. Na danou situaci přitom nedopadá ani § 104 odst. 1 stavebního zákona. O situaci v tomto ustanovení předvídanou jde pouze tehdy, pokud se dokumentace nedochovala, nikoli by vůbec neexistovala, tj. jako v této projednávané věci. Za tohoto stavu soud nemohl vyhovět primárnímu návrhu žalobce na přivolení k výpovědi z nájmu bytu, protože nájemní vztah platně nevznikl. Protože ovšem žádnému z žalovaných ze stejného důvodu nesvědčí žádný právní důvod pro užívání předmětných sporných místností, jsou oba žalovaní povinni je vyklidit. Mezi účastníky přitom nebyl založen žádný jiný právní důvod, na základě kterého by byli žalovaní oprávněni předmětné prostory užívat. Okresní soud proto žalobě na vyklizení vyhověl. Proti tomuto rozsudku podali oba žalovaní včasné a řádné odvolání, kterým napadali pouze výrok II rozsudku, kterým jim byla uložena povinnost tam specifikované prostory vyklidit. Namítali, že v roce 1850 neexistoval stavební zákon a tedy nemohlo dojít ke kolaudaci. Uvedli, že měli nájemní smlouvy se Státním statkem xxx i s Pozemkovým fondem ČR. Navrhli proto, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu ve výroku II zrušil. Žalobce ve svém písemném vyjádření k odvolání vyslovil přesvědčení, že rozsudek okresního soudu je plně v souladu s právním pořádkem České republiky. Předmětný soubor místností nesplňuje základní požadavky na bydlení. Odvolání žalovaných nadto nesplňuje požadavky ustanovení § 201 o.s.ř. Odvolací soud odvolání projednal bez nařízení jednání podle § 214 odst. 2 písm. d/ o.s.ř. a dospěl k závěru, že odvolání je opodstatněné. Okresní soud své rozhodnutí založil na závěru, že nájemní smlouvy, ze kterých žalovaní dovozují své právo soubor místností, jejichž vyklizení se žalobce domáhá (dále jen byt) užívat, jsou absolutně neplatné pro rozpor se zákonem podle § 39 obč. zákoníku, a to proto, že zde v době jejich uzavření chyběl jejich předmět, tj. byt v právním slova smyslu, neboť takovýmto způsobem nebyl vymezen v příslušném rozhodnutí stavebního úřadu. Odvolací soud bezezbytku sdílí právní názor okresního soudu v tom, že za byt ve smyslu ust. § 685 a násl. obč. zákoníku lze považovat soubor místností (popř. jednotlivou obytnou místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení (§ 76 odst. 1, § 85 zák. č. 50/1976 Sb. o územním plánování a stavebním řádu – stavební zákon – ve znění pozdějších předpisů). K tomuto závěru v současné době soudní praxe dospívá zcela jednotně. Jinými slovy řečeno platí, že pokud takové rozhodnutí stavebního úřadu existuje, je jím soud vázán a nemůže na základě vlastního úsudku vycházet z faktického užívání stavby. Rozhodujícím je stav v době uzavření nájemní smlouvy. Praxe ovšem přináší také případy, kdy se rozhodnutí o povolení užívání stavby nebo o změně účelu jejího užívání vydané stavebním úřadem nepodaří dohledat, a to z jakéhokoliv důvodu. Zpravidla jde o případy, kdy se příslušná dokumentace ztratila nebo byla fyzicky zničena nebo poškozena tak, že ji nelze bezpečně použít. Na tuto situaci dopadá ustanovení § 104 odst. 1 stavebního zákona, které lze použít i soudem při zkoumání, zda soubor místností nebo místnost byla či nebyla v době uzavírání nájemní smlouvy bytem ve smyslu § 685 odst. 1 obč. zák. Podle § 104 odst. 1 stavebního zákona nejsou-li zachovány doklady (především ověřená dokumentace), z níž by bylo možno zjistit účel, pro který byla stavba povolena, platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebnětechnickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad. Okresní soud sice v odůvodnění s tímto právním ustanovením pracoval, ale nevyložil ho správně, pokud dovodil, že jej nelze obecně použít na případy, kdy stavební dokumentace vůbec neexistovala, a to proto, že takový stav nutno odlišit od stavu, kdy stavební dokumentace sice existovala, ale nedochovala se. Odvolací soud s tímto výkladem ust. § 104 odst. 1 stavebního zákona nesouhlasí a považuje jej za příliš úzký, formální a ryze gramatický. Ustanovení sice používá výrazu ”nejsou-li zachovány doklady”, což by mohlo zdánlivě napovídat tomu, že jde pouze o případy, kdy tyto doklady původně existovaly, a to proto, "že nezachovat se může jen to, co někdy v minulosti existovalo”. Takový výklad ovšem není logický a je i v rozporu s účelem citovaného ustanovení, které jistě míří na všechny případy, kdy doklady nejsou aktuálně k dispozici z jakéhokoliv důvodu. Posláním tohoto ustanovení je totiž přinést řešení do tohoto nežádoucího stavu nejistoty. V případě správnosti závěru okresního soudu by nejprve muselo být spolehlivě prokázáno, že doklady existovaly (příslušná rozhodnutí byla vydána a nabyla právní moci), ale nezachovaly se. To by bylo v praxi obtížně proveditelné. Pokud ale doklad neexistuje a účastník tvrdí opak, musí své tvrzení prokázat. Jiným slovy je na účastníkovi, který tvrdí, že soubor místností (nebo místnost) byl kolaudován k jinému účelu, než k trvalému bydlení, aby toto své tvrzení prokázal. Nelze ovšem spravedlivě žádat, aby účastník prokázal, že doklady k bytu existovaly, ale nedochovaly se. Tím méně by touto osobou měl být nájemce s přihlédnutím k § 103 odst. 1, § 104 odst. 2 stavebního zákona. Pokud okresní soud na projednávaný případ vyloučil aplikaci § 104 odst. 1 stavebního zákona jen proto, že je zřejmé, že stavební dokumentace neexistovala a jen proto pak dovodil neplatnost smluv o nájmu bytu, neposoudil věc po právní stránce správně. Tyto závěry odvolacího soudu přitom nejsou v rozporu se zásadou, podle které při posouzení neplatnosti smlouvy o nájmu a podnájmu nebytových prostor podle § 39 obč. zák. vychází soud při řešení předběžné otázky, k jakému účelu je stavba nebo její část stavebně určena, z kolaudačního rozhodnutí, stavebního povolení nebo rozhodnutí stavebního úřadu o změně v užívání stavby a nemůže na základě vlastního úsudku vycházet ze závěru, že stavba nebo její část je stavebně určena podle faktického užívání k jinému účelu, než stanoví existující rozhodnutí. Tato zásada je totiž založena na tom, že soud nemůže za pomoci aplikace § 104 odst. 1 stavebního zákona posoudit stavbu nebo její část odlišně oproti příslušnému rozhodnutí stavebního úřadu. Pokud rozhodnutí stavebního úřadu, kterým bylo rozhodnuto o účelu stavby ale fyzicky neexistuje nebo je nedosažitelné, a to z jakéhokoli důvodu, nemůže jím být soud vázán a je oprávněn aplikovat ustanovení § 104 odst. 1 stavebního zákona. O takový případ šlo s ohledem na dosavadní výsledky dokazování právě v projednávané věci, neboť okresní soud zjistil, že příslušná rozhodnutí neexistují, protože zřejmě nebyla vůbec vydána. Soud je při posuzování, zda soubor místností nebo místnost je či není bytem, oprávněn použít ustanovení § 104 odst. 1 stavebního zákona i tehdy, pokud kolaudační rozhodnutí, stavební povolení nebo rozhodnutí o změně užívání tohoto souboru místností nebo místnosti nebylo vůbec stavebním úřadem vydáno, a to z jakéhokoliv důvodu. Pokud pak soud při postupu podle § 104 odst. 1 stavebního zákona zkoumá stavebně technické uspořádání stavby nebo její části pro potřebu posouzení platnosti smlouvy o nájmu bytu, vychází ze stavu v době uzavření smlouvy a nikoli ze stavu současného. S ohledem na svůj nesprávný právní názor okresní soud neprovedl podstatná skutková zjištění a ve věci je třeba provést další důkazy, které nemohou být provedeny v odvolacím řízení. Odvolací soud proto rozsudek okresního soudu zrušil podle § 219a odst. 2 o.s.ř. a věc mu vrátil k dalšímu řízení podle § 221 odst. 1 písm. a/ o.s.ř. Odvolací soud rozsudek okresního soudu zrušil zcela, tj. i v nenapadeném výroku I, kterým byla žaloba v části, ve které se žalobce domáhal přivolení k výpovědi z nájmu bytu, zamítnuta, i když proti tomuto výroku žalovaní svým odvoláním výslovně nebrojili a ani k tomu nebyli z hlediska procesního oprávněni. Tyto dva výroky jsou totiž ve vzájemném vztahu eventuality a jsou tedy na sobě závislé. Okresní soud žalobě o přivolení k výpovědi nájmu bytu nevyhověl ze stejných důvodů, pro které naopak vyhověl žalobě o vyklizení bytu. Okresní soud věc znovu v celém rozsahu projedná a bude vázán právním názorem odvolacího soudu shora nastíněným ve smyslu § 226 odst. 1 o.s.ř. K absolutní neplatnosti nájemních smluv přihlédne z úřední povinnosti. Pokud by okresní soud zjistil, že stavební dokumentace se nezachovala (neexistuje) a žalobce naopak tvrdil, že stavební dokumentace existuje a že z ní vyplývá, že soubor místností, jejichž vyklizení se domáhá, byl rozhodnutím stavebního úřadu určen k jinému účelu než k trvalému bydlení, bude na něm, aby toto své tvrzení prokázal. Při zkoumání stavebně technického uspořádání stavby okresní soud i bez návrhu účastníků zváží zejména důkazy výslechem účastníků, vyjádřením příslušného stavebního úřadu, znaleckým posudkem nebo i ohledáním místa samého. Bude mít stále na paměti, že rozhodujícím je stav v době uzavírání nájemní smlouvy (nájemních smluv). Poučení: Proti tomuto usnesení není odvolání ani dovolání přípustné. V HK dne 14.prosince 2005 Předsedkyně senátu: