Je-li předmětem kupní smlouvy individuálně určená nemovitost, ujednání o tom, že se přenechává jak stojí a leží, nikterak neomezuje odpovědnost prodávajícího za její vady.

21Co 599/2005-81 U s n e s e n í Krajský soud v HK rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. xxx a soudců JUDr. xxx a JUDr. xxx ve věci žalobkyně M.Č., zastoupené JUDr. O.P., adv., proti žalovaným a/ D.M. a b/ Č.P., oběma zastoupeným JUDr. J.D., adv., o snížení kupní ceny o částku 400.000,-- Kč, o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v HK ze dne 11.10.2005, č.j. 11C 100/2005-67, t a k t o : Rozsudek okresního soudu se zrušuje a věc se mu vrací k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í : Okresní soud shora citovaným rozsudkem zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala vůči oběma žalovaným společného a nerozdílného zaplacení částky 400.000,-- Kč (výrok pod bodem I). Zároveň žalobkyni uložil povinnost nahradit žalované 1/ náklady řízení v částce 22.612,50 Kč (výrok pod bodem II) a žalovanému 2/ náklady řízení v částce 22.612,50 Kč, vše k rukám JUDr. J.D.do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok pod bodem III). Podle žaloby se žalobkyně s odkazem na § 597 odst. 1 obč. zák. domáhala po obou žalovaných zaplacení žalované částky jako slevy z kupní ceny, kterou žalobkyně jako kupující zaplatila v celkové částce 863.000,-- Kč oběma žalovaným jako prodávajícím podle kupní smlouvy ze dne 26.4.2004, která se týkala koupi nemovitosti domu čp. 22 s pozemkem parc. č. 623 v kat. území xxx, obec xxx, okres xxx. Důvodem požadované slevy z kupní ceny byla podle žalobkyně skutečnost, že na koupené nemovitosti se vyskytla dřevokazná houba (dřevomorka) a podle jejího tvrzení žalovaní v době uzavření kupní smlouvy o této vadě museli vědět, avšak žalobkyni na ni neupozornili. Okresní soud vzal za prokázané, že žalobkyně jako kupující a oba žalovaní jako prodávající uzavřeli dne 26.4.2004 kupní smlouvu na koupi nemovitostí – domu čp. 22 a pozemku parc. č. 623 nacházejících se v kat. území xxx, obec xxx. To měl prokázáno shodným tvrzením účastníků kupní smlouvou a výpisem z katastru nemovitostí. Článkem II odst. 1 kupní smlouvy měl dále prokázáno, že žalobkyně koupila od žalovaných převáděné nemovitosti včetně příslušenství ”jak stojí a leží” za kupní cenu v částce 863.000,-- Kč. Znaleckým posudkem vypracovaným soudním znalcem Ing. M.D. dne 23.8.2004, který předložila žalobkyně a jímž provedl důkaz pouze jako listinným důkazem, vzal okresní soud za prokázané, že žalobkyní koupený dům čp. 22 vykazuje přítomnost nejnebezpečnější dřevokazné houby, tj. dřevomorky domácí a je ze statického a stavebnětechnického hlediska v podstatě trvale znehodnocen. Rovněž vzal za prokázané, že cena převáděných nemovitostí s přihlédnutím k napadení domu dřevomorkou činí celkovou částku 468.080,-- Kč, což vyplynulo ze žalobkyní předloženého znaleckého posudku vypracovaného soudním znalcem V.Š. dne 29.8.2004, který okresní soud rovněž hodnotil jako listinný důkaz. Okresní soud v odůvodnění rozsudku dále uvedl, že nevedl další dokazování ohledně doby výskytu dřevomorky na převáděném domu čp. 22 a ohledně vědomosti žalovaných o jejím výskytu, neboť z dosavadního dokazování lze s jistotou přijmout zásadní skutkové závěry pro právní posouzení věci a další dokazování v naznačeném směru by již ničeho nezměnilo na výsledku sporu. Okresní soud posuzoval nárok žalobkyně podle § 588 s tím, že odpovědnost za vady prodávané věci je upravena speciálně v § 596 až § 600 obč. zák. a obecně v § 499 až § 510 obč. zák. Okresní soud odkázal na znění § 501 obč. zák. Uzavřel, že jestliže žalobkyně koupila od obou žalovaných nemovitost, ”jak stojí a leží”, pak žalovaní jako jejich zcizitelé podle § 501 obč. zák. neodpovídají za vady na převáděných nemovitostech. Zdůraznil, že taková odpovědnost žalovaných za vady převáděných nemovitostí by byla dána jen tehdy, pokud by si žalobkyně výslovně vymínila, že převáděné nemovitosti nesmějí být napadeny dřevomorkou, nebo pokud by žalovaní výslovně ujistili žalobkyni o tom, že převáděné nemovitosti nejsou dřevomorkou napadeny. Žalobkyní však nebylo tvrzeno a ani to nevyplývá z provedeného dokazování, že by si toto výslovně vymínila, resp. že by si vymínila jakoukoli jinou vlastnost převáděných nemovitostí. Naopak z článku IV odst. 4, 5 kupní smlouvy a z tvrzení žalobkyně ze dne 24.9.2005 vyplývá, že si před uzavřením kupní smlouvy převáděné nemovitosti dvakrát prohlédla a žádné zvláštní vlastnosti si nevymínila. Rovněž nebylo tvrzeno a ani to nevyplývá z provedeného dokazování, že by žalovaní výslovně prohlásili, že převáděné nemovitosti nejsou napadeny dřevomorkou. Uzavřel, že za situace, kdy žalobkyně koupila převáděné nemovitosti od žalovaných ve smyslu § 501 obč. zák., ”jak stojí a leží”, je vyloučena aplikace žalobkyní dovolávaného ust. § 597 odst. 1 obč. zák. o skrytých vadách na prodávané věci, resp. je vyloučena jakákoli jiná odpovědnost žalovaných za vady ve smyslu výše nastíněných ust. § 499 a násl. a § 596 a násl. obč. zák. Proto se žalobkyně nemůže dovolávat slevy z kupní ceny. Z těchto důvodů se také okresní soud nezabýval výskytem dřevomorky, vědomostí žalovaných o výskytu dřevomorky, ani otázkou včasnosti a řádnosti reklamace vad žalobkyní. Proti tomuto rozsudku podala včas odvolání žalobkyně. Vytýkala okresnímu soudu, že situaci nesprávně zhodnotil po stránce právní, pokud použil a odůvodnil své zamítavé rozhodnutí ust. § 501 obč. zák. Odkazovala se na komentář k tomuto ustanovení, obsažený v občanském zákoníku C.H.Beck, Komentář str. 632. Zdůraznila, že odpovědnost podle tohoto ustanovení se vztahuje na případy, v nichž předmětem smlouvy jsou věci určené úhrnně, tedy bez rozlišení věcí určených individuálně či druhově a bez ohledu na jejich jakost, množství a váhu. Zdůraznila, že nemovitost je věcí, která je určena individuálně, nikoliv úhrnem, poukazovala na to, že nemovitost je věc určená a zcela konkrétně individualizovaná v katastru nemovitostí, ale hlavně v kupní smlouvě, a proto podle jejího přesvědčení vylučuje možnost použití ust. § 501 obč. zák. k tomu, aby byli žalovaní zproštěni odpovědnosti za vadu, a to podstatnou, která činí věc v podstatě neupotřebitelnou a přitom nenesli následky svého ujištění, že před kupující nic nezatajili, ale poukazovala na ust. § 595 až § 600 včetně ust. § 597 obč. zák. Namítala, že sice v kupní smlouvě je obsažen článek II s citací ”jak stojí a leží”, ovšem smlouva byla sepsána v advokátní kanceláři a proto by ji ani nenapadlo, že by před advokátem prodávající učinili nepravdivé prohlášení a advokát ve smlouvě užil rčení, které se nemovitostí jako věcí určených individuálně nepoužívá. Požadovala, aby byl napadený rozsudek zrušen a věc vrácena okresnímu soudu k novému rozhodnutí. Žalovaní se k odvolání žalobkyně nevyjádřili. Odvolací soud z podnětu odvolání přezkoumal napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně je důvodné. Okresní soud své rozhodnutí založil na závěru, že pokud žalobkyně koupila od obou žalovaných nemovitosti ”jak stojí a leží”, pak žalovaní jako jejich zcizitelé podle § 501 obč. zák. neodpovídají za vady na převáděných nemovitostech. Proto se žalobkyně nemůže dovolávat odpovědnosti žalovaných za vady, ať už za vady skryté, či za jiné vady. Odvolací soud se s právním závěrem okresního soudu neztotožňuje. Okresní soud totiž tento svůj závěr založil na nesprávném výkladu ust. § 501 obč. zák. a v té souvislosti též na nesprávném výkladu ujednání účastníků v kupní smlouvě ze dne 26.4.2004, a to ujednání obsažené v článku II bod 1. Podle § 501 obč. zák. přenechá-li se věc, ”jak stojí a leží”, neodpovídá zcizitel za její vady, ledaže věc nemá vlastnost, o níž zcizitel prohlásil, že ji má, nebo kterou si nabyvatel výslovně vymínil. Citované ustanovení představuje zvláštní úpravu smluvní odpovědnosti za vady k věcem, které jsou ve smlouvě vymezeny úhrnně, tedy bez rozlišení věcí určených individuálně či druhově a bez ohledu na jejich jakost, množství, váhu apod. (viz komentář k občanskému zákoníku autorů Jehlička, Švestka, Škárová a kolektiv, vydaný v Beckově edici Komentované zákony, 8. vydání, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12.12.2000, sp. zn. 25Cdo 1741/98). Předmětem kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky byl prodej nemovitostí, tedy individuálně určených věcí, domu a pozemku. Použití ust. § 501 obč. zák. v kupní smlouvě týkající se nemovitostí, je pak bez právních následků s tímto ustanovením spojených. Nečiní neplatnost kupní smlouvy, ale zároveň z tohoto ujednání v kupní smlouvě nelze dovozovat následky, které z ust. § 501 obč. zák. vyplývají, tedy že zcizitel neodpovídá za vady. Vzhledem k tomu, že okresní soud vycházel z nesprávného právního názoru při výkladu ujednání účastníků v kupní smlouvě vycházejícího z ust. § 501 obč. zák., neprovedl další důkazy, které jsou nezbytné pro právní posouzení věci a které nemohou být provedeny v odvolacím řízení. Odvolací soud proto rozsudek okresního soudu podle § 219a odst. 2 o.s.ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 221 odst. 1 písm. a/ o.s.ř.). V dalším řízení bude okresní soud vycházet ze závazného právního názoru odvolacího soudu, že ujednání účastníků v kupní smlouvě, že prodávající prodávají nemovitosti, ”jak stojí a leží”, nevylučuje s ohledem na to, že předmětem kupní smlouvy jsou nemovitosti, odpovědnost žalovaných za vady nemovitosti. V dalším řízení se proto důsledně bude zabývat tím, zda žalobkyně uplatnila odpovědnost za vady včas a řádně, zda nemovitost trpí vytýkanou vadou a kdy tato vada vznikla a zda o ní prodávající, tedy žalovaní, věděli. V novém rozhodnutí o věci neopomene rozhodnout též o nákladech odvolacího řízení (§ 224 odst. 3 o.s.ř.). P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není přípustné odvolání ani dovolání. V HK dne 30. prosince 2005 Předsedkyně senátu: