Nájem nebytových prostor není závadou, která prodejem v dražbě nezanikne (§ 336a) odst. 1 písm. c) OSŘ), ledaže by zájem společnosti vyžadoval, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a) odst. 2 OSŘ).

23Co 558/2004-87 Krajský soud v xxx rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr.xxx a soudkyň JUDr. xxx a JUDr. xxx ve věci žalobců a) xxx, b) xxx, obou zast. xxx, advokátkou, proti žalovanému xxx, o užívání nebytových prostor, k odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu v xxx ze dne 22. července 2004, č.j. 5C 278/2003-63, t a k t o : I. Rozsudek okresního soudu se p o t v r z u j e . II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. O d ů v o d n ě n í : Okresní soud shora uvedeným rozsudkem zamítl požadavek žalobců na uložení povinnosti žalovanému strpět užívání nebytových prostor v suterénu domu čp. xxx v xxx, ul. xxx, pod prvým nadzemním podlažím a žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení. Toto rozhodnutí přitom okresní soud učinil na závěru, že žalobci ještě s původními vlastníky domu čp. 1898 v ul. xxx v xxx uzavřeli dne 27.10.1994 nájemní smlouvu na užívání předmětných nebytových prostor a to na dobu určitou do 31.12.2007. Dům, v němž se předmětné nebytové prostory v nájmu žalobců nacházejí, však byl Finančním úřadem v xxx v rámci veřejné dražby dne 12.10.2000 prodán vydražiteli – žalovanému. Okresní soud jádro sporu, tedy zda práva a povinností z původně uzavřené nájemní smlouvy mezi žalobci a původními vlastníky uvedené nemovitosti přešly i na vydražitele – žalovaného vyřešil tak, že k takovému přechodu těchto práv a povinností nedošlo. Bylo tomu podle okresního soudu proto, že vlastní dražba finančním úřadem byla realizována jako dražba nedobrovolná podle § 36 a násl. zák. č. 26/2000 Sb. o dražbách, přičemž cena nemovitostí byla určena podle § 336a o.s.ř. Při stanovení ceny nebyla zohledněna žádná závada, která by s prodejem nemovitosti nezanikala, tj. konkrétně nebylo zohledněno žádné omezení nabyvatele – žalovaného. Okresní soud se rovněž odkázal na ust. § 336a odst. 2 o.s.ř., dle něhož prodejem v dražbě nemovitosti nezaniknou ty závady, které jsou tvořeny věcnými břemeny, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a dále pak další věcná břemena a nájemní práva, u nichž to zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Tomu by tak bylo ale pouze za předpokladu, že by za ně byla poskytnuta náhrada. Protože taková náhrada poskytnuta nebyla, nemohly na vydražitele - žalovaného tato práva a povinnosti přejít. Přitom nelze aplikovat obecnou právní úpravu vyjádřenou v ust. § 680 odst. 2 obč. zákoníku a není na místě ani aplikace ust. § 56 zák. č. 26/2000 Sb. Protože tak žalovaný není z původně uzavřené nájemní smlouvy k nebytovým prostorám vázán, je i požadavek žalobců, aby žalovaný se zřetelem na právě tuto nájemní smlouvu respektoval jejich právo na užívání nebytových prostor nedůvodné. Proti tomuto rozsudku se oba žalobci včas odvolali. Namítali, že soud prvého stupně dospěl k nesprávným právním závěrům a proto tak odvoláním napadený rozsudek trpí vadou ve smyslu ust. § 205 odst. 2 písm. g/ o.s.ř. Předně v odvolání zpochybňovali, že by na přechodu práv a povinností z nájemní smlouvy na vydražitele nebyl zájem společnosti, zejména vezme-li se v úvahu, že nájem nebytových prostor byl žalobci zaplacen do konce roku 2007. Dovolávali se rovněž obecné právní úpravy v ust. § 680 odst. 2 obč. zákoníku, podle níž nabyvatel vstupuje do postavení původního pronajímatele. Pokud se pak závada v podobě existence nájemního vztahu k nebytovým prostorám uvedeného domu neobjevila v rámci oceňování nemovitosti pro účely dražby, bylo tomu proto, že o smlouvě nikdo nevěděl a nikdo na ni neupozornil. Ačkoliv jsou povinni respektovat rozhodnutí finančního úřadu o dražbě, vznesli pochybnosti o správnosti a úplnosti šetření stavu této nemovitosti před dokončením dražby, zejména ohledně existence trvání jejich nájemního práva. Navrhli, aby odvolací soud rozsudek soudu prvého stupně změnil a žalobě v plném rozsahu vyhověl. Žalovaný se k odvolání žalobců nevyjádřil. Odvolací soud přezkoumal odvoláním napadený rozsudek se zřetelem na uplatněné odvolací výhrady, jež lze podřadit pod ust. § 205 odst. 2 písm. g/ o.s.ř, přičemž rovněž přihlížel k případným vadám uvedeným v ust. § 212a odst. 5 o.s.ř. a nakonec dospěl k závěru, že odvolání není opodstatněné. Při své úvaze o správnosti rozsudku soudu prvého stupně, a tedy i opodstatněnosti odvolání přitom vycházel z účastníky nijak nesporovaného skutkového stavu spočívajícího v tom, že žalobci s původními vlastníky domu čp. xxx v xxx, ul. xxx uzavřeli nájemní smlouvu, podle níž byli oprávněni užívat nebytové prostory tohoto domu. Na základě rozhodnutí Finančního úřadu v xxx z 12.10.2000 č.j. 149520/00/248940/3411 (jak plyne z výpisu z katastru nemovitostí na čl. 7 spisu) se vlastníkem uvedeného domu čp. xxx v rámci dražby prováděné tímto finančním úřadem stal žalovaný. Rovněž mezi účastníky nebylo sporu o tom, že nemovitost byla prodávána s tím, že na ni nejsou žádné závady ani věcná břemena. Pokud finanční úřad k vymožení daňových nedoplatků přikročil k daňové exekuci prodejem nemovitosti, nutně tak musel postupovat podle ust. § 73 zák. č. 337/1992 Sb. o správě daní a poplatků. Pro výkon daňové exekuce se přitom podle § 73 odst. 7 uvedeného zákona použije přiměřeně občanského soudního řádu. To vylučuje současnou aplikaci zák. č. 26/2000 Sb. o dražbách. Úvahy soudu prvého stupně založené na závěru, že šlo v posuzovaném případě o nedobrovolnou dražbu v rámci režimu tohoto zákona o dražbách jsou pak proto nesprávné. Podle § 336a odst. 2 o.s.ř. nájem je při prodeji nemovitostí cestou výkonu rozhodnutí závadou, o níž soud rozhodne, že prodejem v dražbě nezanikne, jen jestliže jde o nájem bytu, nebo o takové nájemní právo, u něhož zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovalo i nadále. V posuzovaném případě byly nájemní smlouvou ze dne 27.10.1994 pronajaty nebytové prostory v předmětné nemovitosti, u níž je nepochybné, že zájem společnosti nevyžaduje, aby nájemní právo nemovitost zatěžovalo i po jejím prodeji v dražbě. Jednalo se o nájemní vztah mezi fyzickými osobami a to za účelem dalšího pronajímání, jak plyne z textu čl. II. předmětné smlouvy o nájmu nebytových prostor založené na čl. 3 spisu. Za takovéto situace by takové nájemní právo zatěžovalo předmětnou nemovitost i po jejím prodeji jen tehdy, kdyby na ně připadla úhrada z rozdělované podstaty a kdyby je vydražitel převzal (tj. kdyby náhrada za nájemní právo byla se souhlasem nájemce uděleným způsobem vyplývajícím z ust. § 337b odst. 5 o.s.ř. vyplacena vydražiteli, tedy pokud by prohlásil, že toto právo přebírá (srovnej s rozsudkem Nejvyššího soudu ČR pod sp. zn. 21Cdo 296/2003 z 16.7.2003). Nedostane-li se tak na nájemní právo úhrada z rozdělované podstaty, nájemní právo dnem právní moci rozvrhového usnesení vždy bez náhrady zanikne. Protože finanční úřad s existencí nájemního práva k jím dražené nemovitosti nepočítal, nemohl také ani v rámci rozvrhového usnesení rozhodovat o úhradě nájemního práva z rozdělované podstaty, a proto tak nájemní právo původně uzavřené ve prospěch žalobců na vydražitele – žalovaného nemohlo přejít. Pokud soud prvého stupně dospěl v zásadě ke stejnému právnímu závěru, jak bylo shora uvedeno, byť za nesprávné aplikace režimu zákona č. 26/2000 Sb., odvolací soud toto věcně správné rozhodnutí soudu prvého stupně podle § 219 o.s.ř. potvrdil. O nákladech odvolacího řízení pak rozhodoval podle § 224 odst. 1 ve spojení s ust. § 142 odst. 1 o.s.ř, když procesně úspěšnému žalovanému v průběhu odvolacího řízení žádné náklady, alespoň jak plyne z obsahu spisu, nevznikly. P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku není odvolání ani dovolání přípustné. Pokud by dovolací soud dospěl k závěru, že napadené rozhodnutí je založeno na otázce zásadního právního významu, bylo by lze dovolání podat u Nejvyššího soudu ČR ve lhůtě dvou měsíců od doručení rozsudku odvolacího soudu, a to u soudu, který rozhodoval v prvním stupni. V xxx dne 8. února 2005