Zřízení věcného břemene, jemuž odpovídá právo cesty po přilehlém pozemku ke stavbě (§ 151o odst. 3 ObčZ), představuje určitý způsob vypořádání vztahu mezi vlastníkem stavby a vlastníkem přilehlého pozemku ve smyslu § 153 odst. 2 OSŘ. Z toho plyne, že soud nemůže bez dalšího zamítnout žalobu vlastníka stavby o takové vypořádání jen proto, že navrhovaný rozsah břemene se mu jeví nepřiměřený. Musí popř. i za pomoci znaleckého posudku posoudit možnost takového rozsahu věcného břemene, který by zatěžoval vlastníka přilehlého pozemku co nejméně a zároveň zajišťoval vlastníku stavby přístup ke stavbě v nezbytném rozsahu.

19Co 632/2005 U s n e s e n í Krajský soud v HKrozhodl v senátě složeném z předsedkyně xxx a soudců xxx a xxx ve věci žalobce M.V., nar. xxxx, bytem xxx,zastoupeného JUDr. xxx, advokátem se sídlem v xxx, proti žalované M.K., nar. xxxx, bytem xxx, zastoupené JUDr. xxx, advokátem se sídlem v xxxx, o zřízení věcného břemene, k odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v ÚO ze dne 30. 6. 2005, č. j. 14C 96/2002-70, takto: Rozsudek okresního soudu se z r u š u j e a věc se v r a c í tomuto soudu k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í Okresní soud výše označeným rozsudkem zamítl návrh co do zřízení věcného břemene ve prospěch žalobce jako vlastníka domu č. 196 na stavební parcele č. 107 v obci M., katastrální území M., odpovídající právu žalobce a jeho právních nástupců ve vlastnictví tohoto domu k příchodu a příjezdu k domu č. 196 v M. z veřejné komunikace parcela č. 1286/1 přes pozemek stavební parcela č. 107, jeho část označenou v geometrickém plánu Ing. Z.M. ze dne 10. 1. 2005, č. plánu 289-760/2004 číslem 1297, jakož i k odchodu a odjezdu od tohoto domu na veřejnou komunikaci. Zároveň bylo žalobci uloženo nahradit žalované náklady řízení ve výši 6.128,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku. Okresní soud vzal za prokázané, že žalobce jako vlastník stavby, a to domu č. 196 na stavební parcele č. 107 v obci M. není vlastníkem přilehlého pozemku, tj. stavební parcely č. 107 a pozemkové parcely č. 318 v obci M., katastrální území M. Jejím vlastníkem je žalovaná. Přístup žalobce jako vlastníka domu č. 196 do tohoto domu nelze zajistit jinak, než přes přilehlé pozemky žalované, což bylo zjištěno z geometrického plánu a šetřením na místě samém. Okresní soud na projednávaný případ aplikoval ustanovení § 151o odst. 3 OZ a dospěl k závěru, že za možnost jiného zajištění přístupu do domu ve smyslu tohoto ustanovení nelze považovat možnost prodeje stavby vlastníku přilehlých pozemků či prodej přilehlého pozemku vlastníku stavby. Uvedené zákonné ustanovení má podle názoru okresního soudu nepochybně na mysli možnost zajištění přístupu stávajícímu vlastníku stavby, tedy aniž by se měnilo vlastnické právo ke stavbě či přilehlému pozemku. Za tohoto stavu je namístě zřízení věcného břemene ve prospěch žalobce. Žalobce se však domáhal zřízení věcného břemene v rozsahu uvedeném v geometrickém plánu Ing. Z.M. ze dne 10. 1. 2005 č. plánu 289-760/2004 a rozsah navrhovaného věcného břemene zejména v prostoru před vchodovými dveřmi do domu, a to mezi body č. 29, 30, 31 a 32 je nepřiměřený. Vyznačený prostor kolem bodu č. 30, 31, směrem k bodu č. 32 neslouží přímo k přístupu – k cestě do domu. Docházelo by tedy k nedůvodnému omezení žalované jako vlastníka přilehlého pozemku. Pokud se tedy žalobce domáhal zřízení věcného břemene právě v tomto rozsahu dle uvedeného geometrického plánu, soud návrh zamítl. V odvolání žalobce zejména namítal, že okresní soud se v odůvodnění rozsudku odvolává na provedené místní šetření, ovšem v protokolu z místního šetření je uvedeno, že body 28, 29, 30, 31 a 32 geometrického plánu nebyly v terénu vůbec nalezeny. Soud tedy nemůže konstatovat nepřiměřené omezení vlastnického práva žalované, jestliže sám nemá jasnou představu, o jaký prostor se přesně jedná a tedy k jakému faktickému omezení žalované v daném místě by došlo. Kromě toho již v žalobě žalobce uvedl, že v případě, že by geometrický plán pro posouzení dané věci nebyl dostatečný, navrhuje soudu, aby do řízení přibral znalce, který by nezbytný rozsah věcného břemene za účelem výkonu vlastnických práv žalobce k předmětnému domu stanovil. Takový znalecký posudek pro odstranění rozporů však nebyl a soud při své úvaze vycházel pouze z argumentace odvolávající se na místní šetření, jehož výsledek je však jednoznačně rozporný. Soud tedy na jedné straně uvádí, že žalobce nemá jiný, než navržený přístup ke své nemovitosti, ale bez řádného zdůvodnění mu přístup k jeho nemovitosti odepřel. Žalobce se proto domáhá zrušení napadeného rozsudku a vrácení věci okresnímu soudu k dalšímu řízení. Při odvolacím jednání pak žalobce uvedl, že si nechal vypracovat znalecký posudek, podle kterého předmětné pozemky jsou v obecné ceně 142.000,- Kč a nabídl žalované odkoupení pozemků za částku 175.000,- Kč dne 18. 11. 2005. Žalovaná mu však neodpověděla. Ve vyjádření k odvolání žalovaná uvedla, že navrhuje potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného. Pozemek nabídla žalobci ke koupi 2. 11. 2005 za cenu obvyklou ve výši 200.000,- Kč. Odvolací soud poté, co zjistil, že odvolání bylo podáno včas, osobou k odvolání oprávněnou a ve věci, ve které je odvolání přípustné (§ 201, § 202 a contr., § 204 o. s. ř.), přezkoumal napadený rozsudek i řízení jeho vydání předcházející z hlediska uplatněných odvolacích důvodů podle § 205 odst. 2 písm. d/, e/ a g/ o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné. Až novelou občanského zákoníku provedenou zákonem č. 367/2001 Sb. a účinnou od 1. 1. 2001, bylo do občanského zákoníku zařazeno ustanovení § 151o odst. 3, podle něhož soud na návrh může zřídit věcné břemeno nezbytné cesty. Musí však být splněny dvě základní podmínky, a to že 1) vlastník stavby není současně vlastníkem přilehlého pozemku a 2) že přístup vlastníka ke stavbě není možno zajistit jinak. Pro rozsah zřizovaného práva je rozhodná hospodářská potřeba stavby, resp. způsob a rozsah jejího užívání. Ovšem cestu lze zřídit jen v takovém rozsahu, bez kterého by obvyklé užívání stavby bylo znemožněno nebo značně ztíženo. Protože zřízení nezbytné cesty představuje vážný zásah do práva vlastníka pozemku, je třeba vždy poměřovat výhodu, kterou cesta poskytuje, s újmou, která by vznikla zřízením cesty pro vlastníka zatížené nemovitosti. Cesta proto může být zřízena jen v rozsahu zajišťujícím objektivně řádné, byť pouze nezbytné, užívání (např. podle okolností může být právo omezeno na průchod a nemusí být zřízeno právo průjezdu osobním automobilem, pokud by to nepřiměřeně omezilo vlastníka pozemku). Ze znění zákona ani s přihlédnutím k ustanovení § 3 obč. zák. nelze však dovodit, že návrh lze zamítnout jen proto, že nabyvatel stavbu nabyl bez zajištěného přístupu. Zde je třeba vzít v úvahu, že zajištění užívání stavby je v obecném zájmu, neboť neudržovaná stavba by mohla být zdrojem různých imisí a ohrožení sousedů. Lze tedy uzavřít, že platné právo takovou výjimku nezná. Zřízení cesty pak v zásadě nebrání skutečnost, že vlastník stavbu nabyl bez zajištění přístupu. Tato skutečnost také nemá žádný vliv na stanovení náhrady (viz čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod), která za zřízení cesty přísluší, a to bez ohledu na znění návrhu. Podstatné pro rozhodnutí je, zda nelze zřídit přístup ke stavbě jinak. V té souvislosti je třeba upozornit na stanovisko Nejvyššího soudu ČR vyjádřené v rozhodnutí publikovaném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 32/2006, podle něhož podmínka, že přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak, není splněna, jestliže vlastník přilehlého pozemku, který má sloužit jako cesta, nabídl vlastníku stavby, že mu pozemek nebo jeho část prodá a nebo, že mu zřídí věcné břemeno cesty smlouvou, a to za obvyklou cenu. Pro projednávaný případ shora uvedené zásady znamenají, že okresní soud se měl poté, co zjistil, že přístup ke stavbě nelze zajistit přímo z veřejné komunikace, zabývat otázkou, zda žalovaná, jak tvrdí, učinila žalobci nabídku na odprodej pozemku za obecnou cenu, neboť v takovém případě by zřízení práva cesty soudem bylo vyloučeno. Okresní soud nenařídil důkaz ke zjištění obvyklé ceny pozemku a ve spise nejsou dostatečné podklady pro posouzení této otázky. V té souvislosti je třeba uvést, že při stanovení obecné ceny pozemku nemůže být rozhodné, že žalobce získal vlastnictví ke stavbě v dražbě za cenu nižší než obvyklou. Tvrzení žalované, že: “........pozemky jsou v hodnotě minimálně 80.000,- Kč (samy o sobě) a ve spojení s vlastnictvím stavby pak přibližně 200.000,- Kč”, je zavádějící a právně irelevantní, neboť riziko prodeje stavby v dražbě jde zcela k tíži povinné osoby. Prodej nemovitosti v rámci výkonu rozhodnutí (exekuce) v dražbě je legitimní, má svůj zákonem stanovený postup a je rizikem povinného, není-li nemovitost v dražbě prodána za obvyklou cenu. Prodej nemovitosti v rámci výkonu rozhodnutí (exekuce) je vždy vyvolán konáním či nečinností osoby povinné, která povinnost uloženou jí exekučním titulem dobrovolně nesplnila. Není pak v rozporu se zákonem ani dobrými mravy, pokud vydražitel získá nemovitosti v dražbě za cenu nižší než obvyklou, neboť takový stav zákon předpokládá jako legitimní. Při stanovení obvyklé ceny pozemku pak nelze tzv. zohlednit, že stavba byla nabyta v dražbě za cenu nižší než obvyklou a o tento tzv. “rozdíl” cenu pozemku zvýšit. Za obvyklou (obecnou) cenu pozemku je třeba považovat cenu, které by bylo možno v daném místě a čase vzhledem k charakteru pozemku dosáhnout. Pokud by tedy v dalším řízení bylo zjištěno, že žalovaná je ochotna odprodat žalobci pozemek, případně jeho část, za obecnou cenu a přístup ke stavbě žalobce by tak mohl být – nebýt nedůvodného odmítání vlastníka budovy uzavřít smlouvu – vyřešen, bylo by zřízení práva cesty soudem vyloučeno. Naopak pokud by v dalším řízení bylo zjištěno, že žalovaná není ochotna pozemek prodat za cenu obvyklou, pak zřízení věcného břemene ze zákona vyloučeno není. Z ustanovení § 151o obč. zák. je třeba dovodit, že se jedná o hmotněprávní ustanovení, z něhož vyplývá určitý způsob řešení vztahů mezi účastníky (§ 153 odst. 2 o. s. ř.), a proto nelze návrh zamítnout s odůvodněním, že navrhovaný rozsah věcného břemene je nepřiměřený. Ostatně i kdyby se nejednalo o případ, kdy ze zákona vyplývá určitý způsob řešení vztahu mezi účastníky, pak je třeba vzít v úvahu, že soud nemůže přisoudit více, než čeho se účastník svým návrhem domáhá, toto ustanovení však nevylučuje, aby návrhu účastníka bylo vyhověno pouze zčásti, pokud pouze zčásti je oprávněný. Z těchto důvodů nelze návrh zamítnout s odůvodněním, že navrhovaný rozsah věcného břemene je nepřiměřený. Pro takový závěr není ani ve spise dostatek podkladů. Pokud okresní soud měl za to, že se zřejmě jedná o rozsah nepřiměřený, měl do řízení přizvat znalce, neboť se jedná o posouzení odborných otázek, který by se vyjádřil k navrhovanému rozsahu věcného břemene a pro případ nepřiměřenosti navrhl rozsah nejméně zatěžující vlastníka pozemku a zároveň zajišťující přístup vlastníka stavby v nezbytné rozsahu. Protože okresní soud v důsledku nesprávného výkladu ustanovení § 153 odst. 2 o. s. ř. ve spojení s § 151o odst. 3 obč. zák. provedl zcela nedostatečné dokazování (§ 213 odst. 4 o. s. ř.) a zjištění skutkového stavu věci si vyžádá rozsáhlé doplnění dokazování, odvolací soud rozsudek okresního soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 219a odst. 2 a § 221/1a o. s. ř.). V dalším řízení bude třeba zjistit obecnou cenu pozemků, které jsou předmětem sporu a vyzvat žalovanou, zda za uvedenou cenu je ochotna pozemky prodat a žalobce, zda je ochoten pozemky za obvyklou cenu koupit. Pokud by žalobce koupi pozemků odmítl, pak nejsou dány důvody pro zřízení věcného břemene jako bylo vysvětleno shora. Pokud by prodej odmítla žalovaná, pak bude třeba za pomoci znalce zjistit nezbytný rozsah věcného břemene. K rozsudku pak jako součást výroku je třeba připojit geometrický plán, na kterém by byla vyznačena část pozemku, přes který by měla cesta vést. V dalším řízení rozhodne okresní soud též o nákladech odvolacího řízení v souladu s ustanovením § 224 odst. 3 o. s. ř. P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není odvolání ani dovolání přípustné. V HK dne 20. července 2006 Předsedkyně senátu: