K podání žaloby proti pronajimateli o vynucení jeho souhlasu k dohodě o výměně bytu je věcně legitimován jen nájemce bytu. Tuto aktivní věcnou legitimaci nemá ani ten, kdo sice v době uzavření dohody nájemcem bytu byl a nadále v něm bydlí, ale v době před podáním žaloby nájemcem přestal být.

Rozsudek Krajský soud v HK – pobočka v P rozhodl v senátě složeném z předsedy xxx a soudců xxx, a xxx ve věci žalobců a) M.P., bytem xxx, b) E.P., bytem xxx, c) P.K., bytem xxx, zast. xxx, advokátem se sídlem xxx, proti žalovanému Městu xxx se sídlem ve xxx, zast. xxx, advokátem se sídlem xxx, o nahrazení souhlasu žalovaného s dohodou o výměně bytu, k odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu ve S ze dne 4. ledna 2006, č.j. 6C 1054/2005-37, t a k t o : I. Rozsudek okresního soudu se p o t v r z u j e . II. Žalobci jsou povinni nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení 4.700,50 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám advokáta žalovaného, každý jednou třetinou. O d ů v o d n ě n í : Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu, v níž se žalobci domáhali, aby soud nahradil souhlas žalovaného s dohodou o výměně bytu uzavřenou mezi žalobci dne 19.1.2005 a žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení. Okresní soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že žalobcům a) a b) na základě dohody o odevzdání bytu a převzetí bytu z 22.10.1999 svědčilo právo nájmu k bytu na N.M. ve xxx č. xx sestávajícího z kuchyně a dvou pokojů s příslušenstvím. Nájemní právo k tomuto bytu však žalobcům a) a b) zaniklo a nájemní vztah žalobců a) a b) s žalovaným byl ukončen dohodou těchto účastníků ke dni 31.8.2005. Pokud se pak žalobci a) a b) domáhali nahrazení souhlasu žalovaného jako pronajímatele s dohodou o výměně bytu ze dne 19.1.2005 a žalobu na nahrazení tohoto souhlasu podali až dne 15.9.2005, nebyli již aktivně legitimováni k podání takové žaloby, neboť jim již nesvědčilo nájemní právo k bytu, který měl být vyměněn. Aktivně legitimovaná pak nemohla být ani třetí žalobkyně. Proto okresní soud s odkazem na ust. § 715 občanského zákoníku zamítl a nezabýval se dalšími skutečnostmi uváděnými žalobci i žalovaným. Právo na náhradu nákladů řízení nepřiznal žádnému z účastníků, když úspěšný žalovaný se tohoto práva vzdal. Proti rozsudku okresního soudu podali žalobci včasné odvolání. V něm namítli, že soud prvého stupně vycházel z dohody o skončení nájmu, podle které nájemní poměr mezi žalobci a) a b) a žalovaným skončil ke dni 31.8.2005. Žalobci však vytýkají okresnímu soudu neúplně zjištěný skutkový stav věci, neboť neprovedl navržené důkazy potřebné k prokázání rozhodných skutečností. Žalobci navrhovali výslech pracovnice žalovaného E.M., která vyřizovala záležitosti spojené s výměnou bytu a která několikrát osobně jednala se žalobcem a). Navržená svědkyně měla žalobci a) sdělit, že veškeré doklady, které předložil, jsou v pořádku a že v podstatě nic nebrání schválení dohody o výměně bytu. Její výslech by mohl objasnit skutečnosti, které vedly žalobce a) a b) k tomu, že s textem obsaženým v protokole o jednání ze dne 15.2.2005 založeném ve spise sp. zn. 7C 65/2005 Okresního soudu ve Svitavách souhlasili a dohodli se na ukončení nájemního poměru. Teprve poté došlo ke změně názorů u žalovaného a k zamítnutí žádosti z důvodu, že žalobkyně c) v době, kdy uzavřela nájemní smlouvu s tehdejším majitelem nemovitosti J.Č., neměla způsobilost k právním úkonům, neboť jí v té době bylo 17 let a 4 měsíce. Jestliže rozhodnutí žalovaného se opírá o § 38 odst. 1 občanského zákoníku, je třeba poukázat na skutečnost, že nezpůsobilou k právním úkonům je především fyzická osoba, která s ohledem na svůj věk a svou rozumovou vyspělost odpovídající jejímu věku, není v konkrétním případě schopna právní úkon učinit. Žalobci dovozují, že žalobkyně c) byla oprávněna a způsobilá uzavřít nájemní smlouvu. Žalobci proto navrhli, aby odvolací soud zrušil napadený rozsudek a věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení. Žalovaný navrhl potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného. Navíc poukázal na to, že nájemní smlouva uzavřená mezi žalobkyní c) a panem Č. nemohla být platná i z jiných důvodů než, že žalobkyně c) v době uzavření dohody nebyla plnoletá. Těmito důvody byly, že v době uzavírání nájemní smlouvy byla na nemovitost vedena exekuce, a to proti druhému spoluvlastníku nemovitosti, a tudíž nemovitost nemohla být zatěžována nájemním právem. Dále, aby mohlo dojít k platnému uzavření nájemní smlouvy a následně ke směně bytu, musely by se v domě nacházet alespoň dva byty, které by byly takto kolaudovány (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 28Cdo 1942/02). V případě, že by se v domě byty nenacházely, nelze byt pronajmout (uzavřít nájemní smlouvu) a nemůže tedy dojít ke směně bytů. Žalovaný tedy tvrdil, že v domě na ulici xxx č. xx se nenachází zkolaudovaný byt a tedy nelze souhlasit s výměnou bytu i z těchto důvodů. Krajský soud přezkoumal napadený rozsudek spolu s řízením, které mu předcházelo a dospěl k závěru, že odvolání žalobců není důvodné. Okresní soud ve věci provedl dostatečné dokazování, z kterého učinil správné skutkové i právní závěry, na které odvolací soud odkazuje a pouze k odvolacím námitkám žalobců dodává. Podle § 715 občanského zákoníku se souhlasem pronajímatelů se mohou nájemci dohodnout o výměně bytu. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele. K platnosti dohody o výměně bytu je třeba, aby s ní vyslovili souhlas nejenom nájemci, ale i pronajímatelé. Je-li tento souhlas odepřen, chybí-li z jiných důvodů, nebo není-li udělen písemnou formou, je dohoda od počátku neplatná. Stejně tak je dohoda o výměně bytu neplatná, pokud sama nesplňuje požadavek písemnosti. Podmínkou aplikace § 715 je, že alespoň jeden ze zmiňovaných bytů je užíván na základě nájmu; k dalšímu postačí jiné neodvozené právo (vlastnické, věcné břemeno), právo k bydlení k výměně bytu neopravňuje. Spolunájemci musí souhlasit všichni, nesouhlas nelze nahradit soudním rozhodnutím, protože nejde o pouhou neshodu mezi spolunájemci o výkon společných práv, ale o existenci samotného nájemního vztahu. Pokud s výměnou bytu ze závažných důvodů nesouhlasí pronajímatel, lze se práva domoci jen žalobou o nahrazení projevu vůle pronajímatele soudním rozhodnutím. Z uvedeného vyplývá, že nahrazení projevu vůle pronajímatelů s dohodou o výměně bytu se mohou domoci pouze nájemci, kterým svědčí nájemní právo. V daném případě, však jak správně zjistil okresní soud, v době podání žaloby, kterou se žalobci domáhali nahrazení souhlasu pronajímatele s dohodou o výměně bytu, již žalobcům a) a b) nesvědčilo právo nájmu, ale ani jiné neodvozené právo k bytu č. 1 v druhém podlaží domu na N.M. č. xx ve xxx. Žalobci a) a b) již nebyli nájemci a tedy se nemohli úspěšně domáhat nahrazení souhlasu pronajímatele s výměnou bytu, neboť k takovéto žalobě nebyli aktivně legitimováni. Za této situace pak bylo skutečně bezpředmětné, aby se soud okresní ale i odvolací soud zabýval jinými okolnostmi, tedy jaké důvody vedly žalobce a) a b) k dohodě o skončení nájmu a jaké důvody vedly žalovaného jako pronajímatele k vyslovení nesouhlasu s dohodou o výměně bytu. Odvolací soud proto rozsudek okresního soudu jako věcně správný podle § 219 o.s.ř. potvrdil, včetně výroku o nákladech řízení. Podle § 224 odst. 1 o.s.ř. krajský soud rozhodl o nákladech odvolacího řízení a přiznal je úspěšnému žalovanému (§ 142 odst. 1 o.s.ř.). Náklady odvolacího řízení spočívají v odměně advokáta žalovaného 3.800,- Kč podle § 7 písm. d/ vyhl. č. 484/2000 Sb. (jednalo se o věc nájmu bytu), 2 paušálních náhradách hotových výloh po 75,- Kč podle § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb. a v 19% DPH z odměny a paušálních náhrad ve výši 750,50 Kč podle § 137 odst. 3 o.s.ř. Náklady odvolacího řízení jsou žalobci povinni nahradit žalovanému k rukám jeho advokáta do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, a to každý jednou třetinou (§ 149 odst. 1 a 160 odst. 1 o.s.ř.). P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku není přípustné odvolání. Proti tomuto rozsudku není přípustné dovolání, ledažeby dovolací soud na základě dovolání podaného ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení písemného vyhotovení tohoto rozsudku, prostřednictvím Okresního soudu ve S k Nejvyššímu soudu ČR v B, dospěl k závěru, že ve věci je řešena otázka zásadního právního významu a dovolání by sám připustil. V P dne 4. května 2006