I. Předseda společenství vlastníků jednotek je oprávněn uzavřít za společenství dohodu o právním zastoupení společenství, aniž k tomu potřebuje souhlas dalšího člena výboru společenství. II. Vlastníci jednotek se nemohou u soudu domáhat určení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků jednotek ochranu jejich vlastnických nebo spoluvlastnických práv k jednotkám a ke společným částem domu umožňuje způsob uvedený v ustanovení § 11 odst. 3 zák. č. 72/1994 Sb.

22Co 419/2005-147 R O Z S U D E K J M É N E M R E P U B L I K Y Krajský soud v HK – pobočka v P rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. xxx a soudců JUDr. xxx a JUDr. xxx ve věci žalobců a) J.B., nar. xxx 1959, b) A.B., nar. xxx 1968, oba bytem xxx, c) V.P., nar. xxx 1971, d) D. P., nar. xxx 1977, oba bytem xxx, e) J.B., nar. xxx 1961, f) Ing. T. B., nar. xxx 1963, oba bytem xxx, g) F. Ž., nar. xxx 1949 a h) M. Ž., nar. xxx 1951, oba bytem v xxx, žalobci a), b), e), f), g) a h) zastoupeny JUDr. xxx, advokátem se sídlem xxx, proti žalovanému Společenství vlastníků jednotek a společných částí domu čp. 424, 425 a 426 v ulici xxx v xxx se sídlem v xxx, IČO xxx, zast. JUDr. xxx, advokátkou se sídlem v xxx, o určení neplatnosti rozhodnutí shromáždění Společenství vlastníků jednotek a společných částí domu čp. 424, 425 a 426 v ulici xxx v xxx, k odvolání žalobců a), b), e), f), g) a h) proti rozsudku Okresního soudu v P ze dne 15.3.2005, č.j. 18C 136/2004-119,takto: I. Rozsudek okresního soudu se ve výroku I p o t v r z u j e . Rozsudek okresního soudu se ve výroku II m ě n í tak, že žalobci jsou povinni nahradit žalovanému náklady za řízení před okresním soudem v částce 7.645,75 Kč k rukám advokátky žalovaného do tří dnů od právní moci rozsudku, každý jednou osminou. II. Žalobci J.B., A.B., J.B., T.B., F.Ž. a M.Ž. jsou povinni nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení 7.645,75 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, každý jednou šestinou. O d ů v o d n ě n í : Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl návrh na určení, že jednohlasné schválení návrhu složení mandátové komise ve složení Ing. Č., Ing. R., Ing. T., P., L., L., schválení výše zálohy na teplo v souvislosti se zdražením dodávky tepla z Elektrárny O., a to její zvýšení od I/2004 o 10%, schválení plánu oprav balkonu, schválení výběru telefonu pro výbor společenství vlastníků jednotek a schválení výplaty odměn výboru společenství jednotek ve výši 20.000,- Kč čistého, vše na shromáždění vlastníků jednotek a společných částí domu čp. 424, 425 a 426 v ulici xxx v xxx konaném dne 27.11.2003, je neplatné (výrok I). Žalobcům pak uložil povinnost zaplatit společně a nerozdílně náklady řízení žalovanému ve výši 7.645,75 Kč k rukám advokátky žalovaného do tří dnů od právní moci rozsudku. Žalobci se v řízení domáhali určení neplatnosti rozhodnutí přijatých shromážděním Společenství vlastníků jednotek a společných částí domu čp. 424, 425 a 426 v ulici xxx v xxxx. Tvrdili, že některé plné moci vlastníků bytových jednotek, kteří se na shromáždění konaném dne 27.11.2003 nezúčastnili, vykazují formální vady a jsou tudíž neplatné. Z toho důvodu celé hlasování o jednotlivých sporovaných bodech programu shromáždění je neplatné. Okresní soud dospěl k závěru, že zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorám (zákon o vlastnictví bytu), neupravuje právo členů společenství domáhat se u soudu vyslovení neplatnosti rozhodnutí přijatých shromážděním, jako tomu je u některých jiných forem právnických osob (viz. § 131, 183 a 242 obchodního zákoníku). Soud proto zkoumal, zda je dán naléhavý právní zájem na určení neplatnosti rozhodnutí shromáždění a dospěl k závěru, že takovýto naléhavý právní zájem není. Z tohoto důvodu pak žalobu zamítl. Okresní soud se totiž domnívá, že žalobci jako přehlasovaní vlastníci jednotek se mohou domáhat ochrany svých práv žalobou na vydání bezdůvodného obohacení, pokud mají za to, že plnili žalovanému na základě neplatného rozhodnutí shromáždění a soud by v takovém případě byl povinen řešit otázku platnosti či neplatnosti takového rozhodnutí shromáždění, jako otázku předběžnou. Ochrany se pak žalobci mohou domáhat i podle § 11 odst. 3 zák. č. 72/1994 Sb. Proti rozsudku podali žalobci a), b), e), f), g) a h) včasné odvolání. V něm uvedli, že okresní soud nesprávně posoudil námitku žalobců spočívající v absenci zmocnění advokátky žalovaného JUDr. xxx jednat v zastoupení žalovaného. Žalobci nesouhlasili se soudem v tom, že plná moc založená ve spise je osvědčením vydaným účastníkem soudního řízení o tom, že k dohodě o udělení plné moci učiněné ústní formou došlo. Především podpisem plné moci dochází k udělení plné moci zmocněnci. Podle žalobců z plné moci založené do soudního spisu musí být zřejmé, kdo udělil advokátovi plnou moc a pokud se nejedná o generální plnou moc, v jaké záležitosti. Paní D.F. udělila plnou moc advokátce jen jako fyzická osoba. Pokud by uzavíralo společenství vlastníků jednotek s advokátkou dohodu o udělení plné moci, museli by zástupci statutárního orgánu, tj. předseda a další člen výboru podle § 9 odst. 13 zák. č. 72/1994 Sb. a též dle článku VI. odst. 3 stanov společenství, podepsat plnou moc tak, aby bylo zřejmé, že činí písemný úkon za společenství vlastníků. Tedy na plné moci založené do spisu by muselo být uvedeno, že společenství vlastníků je právnická osoba zapsaná do soudem uvedeného rejstříku s právní subjektivitou (uvedením jména právnické osoby, čísla a IČ) zastoupená předsedou a dalším členem statutárního orgánu, tj. uvedením konkrétních dvou jmen osob. Podle žalobců zák. č. 72/1994 neobsahuje žádnou úpravu otázky neplatnosti usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek, ale pouze upravuje právo přehlasovaného vlastníka podat ve lhůtě šesti měsíců v důležité záležitosti návrh k soudu, aby o této důležité záležitosti bylo rozhodnuto. Dle žalobců je nepochybné, že právo domáhat se soudní ochrany vyplývající z článku 36 Listiny základních práv a svobod a článku 6 Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod nemůže být limitován toliko na přehlasování vlastníka v důležité otázce. Dle žalobců nelze upřít vlastníkům jednotek právo na soudní ochranu. Zákon o vlastnictví bytu úpravu neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků neobsahuje a tedy je třeba na toto usnesení aplikovat obecnou občanskoprávní úpravu neplatnosti právních úkonů. Naléhavý právní zájem na určení neplatnosti rozhodnutí shromáždění plyne podle žalobců ze samotné povahy věci, neboť v projednávaných věcech se jedná o otázku bezprostředně spjatou se správou vlastnictví žalobců, tj. ze správou společných částí domu, ke kterým mají vlastníci jednotlivých bytových jednotek spoluvlastnický podíl. Je tedy podle žalobců nepochybné, že rozhodování o činnosti společenství vlastníků jednotek se podstatným způsobem dotýká výkonu vlastnických práv žalobců k jednotkám. V odvolání pak žalobci setrvali na svých tvrzeních o neplatnosti plných mocí zmocněnců, předložených na shromáždění společenství vlastníků. Dle názoru žalobců pak tyto skutečnosti byly prokázány listinnými důkazy založenými ve spise. Žalovaný je povinen zajistit řádný průběh shromáždění společenství vlastníků jednotek. Připuštění účasti zmocněnců na základě neplatně udělených plných mocí a jejich hlasování na shromáždění konaném dne 23.11.2003 pak způsobuje absolutní neplatnost všech přijatých rozhodnutí na tomto shromáždění. Žalobci se tedy domáhali, aby odvolací soud změnil napadený rozsudek okresního soudu a žalobě vyhověl. Žalovaný navrhl potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného. K jednotlivým odvolacím námitkám žalobců uvedl, že D.F. byla dne 30.1.2003 zvolena do funkce předsedkyně výboru společenství vlastníků bytových jednotek a jako taková udělila plnou moc jménem společenství JUDr. xxx. Jako statutární orgán společenství tedy byla oprávněna takovouto plnou moc udělit ve smyslu § 21 odst. 1 písm. a/ o.s.ř., neboť za výbor jedná předseda. Pouze jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru. Smluvní zmocnění vzniká dohodou o plné moci, kterou je založen vztah zmocnění mezi zmocnitelem a zmocněncem a takovýto vztah může být založen i na základě ústní dohody. Plná moc pouze prokazuje existenci zastoupení vůči třetím osobám, s nimiž má být v rámci zmocnění jednáno. Žalovaný tedy dovozuje, že dohoda o zastoupení nemusí být písemným úkonem a tedy ji mohla za společenství učinit pouze předsedkyně výboru jako statutární orgán a nebylo k tomu zapotřebí podpisu dalšího člena výboru. Žalovaný se pak i ztotožnil s právním závěrem okresního soudu o tom, že žalobci neprokázali naléhavý právní zájem na určení neplatnosti rozhodnutí shromáždění společenství. Krajský soud přezkoumal napadený rozsudek a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. Nejprve se odvolací soud zabýval otázkou řádného zastoupení žalovaného. Podle § 9 odst. 13 zák. č. 72/1994 Sb. statutárním orgánem společenství je výbor nebo pověřený vlastník. Za výbor jedná navenek jeho předseda, kterého výbor zvolí z řad členů výboru. Jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru. Je-li statutárním orgánem pověřený vlastník, postačí k písemnému právnímu úkonu jeho podpis. Podle článku VI. bodu 3 stanov společenství za výbor jedná navenek předseda výboru, nebo výborem písemně pověřený člen. Je-li pro právní úkon zapotřebí písemná forma, jsou nezbytné podpisy předsedy a jednoho člena výboru. Podle § 28 odst. 1 o.s.ř. zástupci, jejž si účastník zvolil, udělí písemně nebo ústně do protokolu procesní plnou moc, nebo plnou moc jen pro určité úkony. Podle § 25 odst. 1 o.s.ř. zástupcem si účastník může vždy zvolit advokáta. Advokátu lze udělit pouze plnou moc pro celé řízení. Smlouva o plné moci, na základě které se advokát zavazuje zastupovat účastníka v řízení před soudem, nemusí být uzavřena písemně. Takováto dohoda může být uzavřena taktéž ústně, popřípadě konkludentně. Udělení plné moci je však, třeba soudu prokázat. To se může stát listinou obsahující prohlášení účastníka, jímž pověřuje zmocněnce svým zastupováním. Tuto písemnou plnou moc lze nahradit také prohlášením účastníka učiněným ústně do protokolu. Z uvedeného výkladu vyplývá, že dohoda o plné moci, na základě které advokát zastupuje účastníka řízení, nemusí být písemná. Písemnost takovéhoto právního úkonu zákon nevyžaduje, a to ani pokud je zastupována právnická osoba. V případě, kdy zákon č. 72/1994 Sb. v § 9 odst. 13 i stanovy žalovaného v článku VI. bod 3 vyžadují podpisu předsedy a dalšího člena výboru pouze u písemných právních úkonů, je nutné, aby podpisy předsedy a dalšího člena výboru na právním úkonu, resp. listině, na které je písemně zachycen právní úkon, byly připojeny pouze v případě, je-li k platnému uzavření právního úkonu nutná písemná forma, což však při dohodě o právním zastoupení není. Odvolací soud tedy v souladu s okresním soudem dospívá k závěru, že D.F. v době, kdy byla předsedkyní výboru společenství (žalovaného) platně uzavřela s JUDr. xxx dohodu o plné moci a JUDr. xxx byla oprávněna zastupovat žalovaného v rámci tohoto řízení. Z plné moci (čl. 46 spisu) je zřejmé, že tuto plnou moc udělila D.F. advokátu jako předsedkyně žalovaného, nikoliv jako fyzická osoba. Dále se odvolací soud zabýval tím, zda žaloba na neplatnost rozhodnutí shromáždění Společenství vlastníků jednotek a společných částí domu čp. 424, 425 a 426 v ulici xxx v xxx, může být úspěšná. Podle § 11 odst. 1 zák. č. 72/1994 Sb. společenství musí alespoň jednou ročně konat shromáždění. Shromáždění se sejde z podnětu výboru nebo pověřeného vlastníka nebo vlastníků jednotek, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů. Podle odst. 2 shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů; k přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů. Podle odst. 3 při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (§ 8 odst. 2); spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas). Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ni rozhodl. Právo je nutné uplatnit u soudu do šesti měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne. Žalobci se v této věci domáhají určení, že rozhodnutí shromáždění společenství je neplatné a dovolávají se úpravy občanského zákoníku pojednávající o neplatnosti právních úkonů, neboť speciální zákon upravující vlastnictví bytů, tedy zák. č. 72/1994 Sb., neobsahuje ochranu vlastníka jednotky proti společenství způsobem určení neplatnosti rozhodnutí shromáždění společenství. Soud tedy zkoumal, zda rozhodnutí společenství je právním úkonem, na které lze aplikovat ust. § 34 a násl. občanského zákoníku. Podle § 34 občanského zákoníku právní úkon je projev vůle směřující zejména ke vzniku, změně nebo zániku těch práv nebo povinností, které právní předpisy s takovým projevem spojují. Z ust. § 8 a násl. a § 19a občanského zákoníku vyplývá, že způsobilost k právním úkonům mají pouze fyzické a právnické osoby. Podle § 20 odst. 1 občanského zákoníku právní úkony právnické osoby ve všech věcech činí ti, kteří k tomu jsou oprávněni smlouvou o zřízení právnické osoby, zakládající listinou nebo zákonem (statutární orgány). Podle odst. 2 za právnickou osobu mohou činit právní úkony i jiní její pracovníci nebo členové, pokud je to stanoveno ve vnitřních přepisech právnické osoby nebo je to vzhledem k jejich pracovnímu zařazení obvyklé. Z tohoto vyplývá, že právní úkony za právnickou osobu činí především statutární orgány, a že za právnickou osobu mohou činit právní úkony případně též její pracovníci či členové, popřípadě zmocněnci. Rozhodnutí shromáždění vlastníků, tedy nemůže být právním úkonem právnické osoby (společenství), protože shromáždění vlastníků není orgánem způsobilým činit jménem společnosti právní úkony. Rozhodnutí (usnesení) společenství však nemůže být ani právním úkonem jednotlivých vlastníků jednotek, neboť toto usnesení nepřijímají jednotliví vlastníci jednotek jako fyzická či právnická osoba, ale přijímá je celé shromáždění jako orgán právnické osoby, i když je složen ze všech (všech přítomných) vlastníků jednotek. Podle odvolacího soudu tedy rozhodnutí (usnesení) shromáždění vlastníků jednotek není právním úkonem (k tomu i rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 1 Odon 88/97, které stejný závěr učinilo ve vztahu k usnesení valné hromady akciové společnosti). Zákon č. 72/1994 Sb. neobsahuje speciální úpravu, podle které by bylo možné se domáhat neplatnosti usnesení shromáždění, jak tomu například je v obchodním zákoníku u některých usnesení obchodních společností (§ 131 či § 183). Odvolací soud tedy uzavírá, že vlastník jednotky se nemůže domáhat žalobou určení neplatnosti rozhodnutí či usnesení shromáždění vlastníků, neboť usnesení shromáždění není právním úkonem, tedy nelze se domáhat jeho neplatnosti podle obecných předpisů občanského zákoníku a nelze se neplatnosti domáhat ani podle zvláštních předpisů, neboť tyto určení neplatnosti usnesení shromáždění nepřipouštějí. Výše uvedený závěr odvolacího soudu však neznamená, že by vlastník jednotky neměl žádné oprávnění domáhat se ochrany svého vlastnického či spoluvlastnického práva proti společenství. Platná právní úprava je postavena na spoluvlastnické koncepci, kde hlavním předmětem je budova a vedlejším předmětem byt nebo nebytový prostor, které nejsou reálně oddělitelnými částmi budovy a ke spoluvlastnictví budovy tak přistupuje vlastnictví bytu či nebytového prostoru. Uvedená zvláštní úprava, umožněná občanským zákoníkem, který stanoví, že předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory (§ 118 odst. 2) a který v ust. § 125 odst. 1 odkazuje na zvláštní zákon, tedy zákon 72/1994 Sb., je daná právě specifickou povahou bytu nebo nebytového prostoru, které nemohou být fakticky samostatnými, oddělitelnými částmi budovy. Vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru je potom z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako s celkem. Práva jednotlivých vlastníků jsou omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek. Ochranu vlastnického či spoluvlastnického práva vlastníků jednotek zajišťuje ust. § 11 odst. 3. Jedná se obdobnou ochranu, kterou mají spoluvlastníci vůči ostatním spoluvlastníkům věci při hospodaření se společnou věcí podle § 139 odst. 2 a 3 občanského zákoníku. Tedy dojde-li ke rozhodnutí o důležité záležitosti týkající se vlastnictví k bytu či spoluvlastnictví k společným částem domu či pozemku, je možné, aby se dotčený vlastník jednotky obrátil na soud žalobou ve smyslu § 11 odst. 3 zák. č. 72/1994 Sb., jak správně dovodil okresní soud. S ohledem na výše učiněný závěr pak podle odvolacího soudu již nebylo zapotřebí se zabývat tím, zda některé plné moci předložené při shromáždění spoluvlastníků konaném dne 27.11.2003, byly či nebyly platné a rozsudek okresního soudu ve výroku I jako věcně správný potvrdil. Krajský soud však na rozdíl od okresního soudu nedospěl k závěru, že žalobci jsou v nerozlučném společenství. Nevyplývá to totiž z žádného právního předpisu, ani z povahy plnění nebo dohody účastníků. Proto změnil podle § 220 odst. 1 písm. a/ o.s.ř. výrok II rozsudku okresního soudu o nákladech řízení a žalobcům uložil náklady řízení vzniklé žalovanému před okresním soudem zaplatit každému stejným dílem, tedy jednou osminou. Výše nákladů řízení byla pak okresním soudem stanovena správně. Nakonec odvolací soud rozhodl o nákladech odvolacího řízení podle § 224 odst. 1 za užití § 142 odst. 1 o.s.ř. a právo na jejich náhradu přiznal úspěšnému žalovanému. Toto právo však přiznal pouze proti odvolatelům, tedy žalobcům a), b), e), f), g) a h), kteří byli v odvolacím řízení neúspěšní. Náklady odvolacího řízení spočívají v odměně advokáta žalovaného ve výši 6.200,- Kč podle § 5 písm. c/ vyhl. č. 484/2000 Sb., 3 paušálních náhradách hotových výloh po 75,- Kč podle § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb. a v 19% DPH podle § 137 odst. 3 o.s.ř. Náklady odvolacího řízení jsou pak odvolatelé, tedy žalobci J.B., A.B., J.B., T.B., F.Ž. a M.Ž. povinni zaplatit k rukám advokátky žalovaného do tří dnů od právní moci rozsudku (§ 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o.s.ř.). P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku není přípustné odvolání. Proti tomuto rozsudku není přípustné dovolání, ledažeby na základě dovolání podaného ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení písemného vyhotovení tohoto rozsudku, prostřednictvím Okresního soudu v P dospěl dovolací soud k závěru, že ve věci je řešena otázka zásadního právního významu a dovolání by sám připustil. V P dne 29. srpna 2006 Předseda senátu: