Nájemce se může dostat do prodlení s úhradou za plnění poskytované s užíváním bytu jen tehdy, jestliže mu tuto úhradu pronajimatel řádně vyúčtoval a uvedl-li ve vyúčtování cenu za služby ve správné výši. Při posuzování, zda vyúčtování má řádné náležitosti, je možné i nadále vycházet z vyhlášky č. 245/1995 Sb., třebaže byla s účinností od 1. ledna 2002 zrušena.

23Co 31/2006-129 ROZSUDEK Krajský soud v Hradci Králové - pobočka v Pardubicích rozhodl v senátě složeném z předsedy xxx a soudců xxx a xxx ve věci žalobkyně I.M., nar. xxx 1971, bytem v xxx, zast. JUDr. xxx, advokátkou se sídlem v xxx, proti žalovaným 1) M.K., nar. xxx 1949, bytem v xxx a 2) V.K., nar. xxx 1955, bytem v xxx, oběma zast. JUDr. xxx, advokátkou se sídlem v xxx, o přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu, k odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Pardubicích ze dne 13. října 2005, č.j. 18c 281/2004-114, t a k t o : I. Rozsudek okresního soudu se p o t v r z u j e . II. Žalobkyně je povinna nahradit žalovaným oprávněným společně a nerozdílně náklady řízení ve výši 2.430,- Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám jejich advokáta. O d ů v o d n ě n í : Okresní soud shora uvedeným rozsudkem zamítl návrh žalobkyně na přivolení k výpovědi z nájmu bytu č. 269/3 v xxx, ul. xxx a žalobkyni zavázal k povinnosti nahradit žalovaným náklady řízení ve výši 4.100,- Kč. K tomuto rozhodnutí přikročil poté, co uzavřel, že žalovaní skutečně po dobu delší než tři měsíce neplatili úhrady za nájemné a služby spojené s užíváním bytu (do dubna 2002 platby poukazovali na účet původního vlastníka bytu a poté od května 2002 platby poukazovali nepravidelně). Tím tak byl podle okresního soudu naplněn výpovědní důvod dle § 711 odst. 1 písm. d/ OZ. Přesto však za použití § 3 odst. 1 OZ odepřel žalobkyni právo na přivolení k výpovědi z nájmu, protože problémy při úhradách nájemného a úhrad za služby byly vyvolány problémy v komunikaci mezi účastníky a nesprávným vyúčtováním služeb za předchozí zúčtovací období. Žalobkyně se proti tomuto rozsudku včas odvolala. Soudu prvého stupně vytkla, že aplikoval ust. § 3 odst. 1 OZ a odepřel přivolení k výpovědi, aniž by se podrobněji zabýval závažnými důvody na straně žalovaných, ale i na její straně, které by odůvodňovaly, že výkon práva je v rozporu s dobrými mravy. Navrhla změnu rozsudku a vyhovění návrhu. Žalovaní považovali rozsudek za správný a navrhovali jeho potvrzení. Připustili nesrovnalosti v úhradách nájemného a plateb za služby v období, kdy se žalobkyně stala vlastnicí bytu. To bylo podle žalovaných způsobeno příslibem původního vlastníka žalovaným byt převést a rovněž i tím, jak jim žalobkyně jako pronajímatelka předložila vyúčtování služeb za předchozí zúčtovací období. Odvolací soud projednal odvolání žalobkyně podle § 212 a § 212a o.s.ř. a dospěl k následujícím závěrům. Výpověď z nájmu bytu lze podle § 710 OZ (ve znění do 30.3.2006) dát pouze písemně a s uvedením výpovědní lhůty, která nesmí být kratší než tři měsíce. Současně pro účinnost takové výpovědi si musí pronajímatel opatřit rozhodnutí soudu o přivolení k výpovědi dle § 711 odst. 1 OZ, přičemž soud k výpovědi přivolí jen tehdy, když pronajímatel prokáže naplnění alespoň jednoho z výpovědních důvodů dle ust. § 711 odst. 1 OZ. V souzené věci pronajímatelka výpověď z nájmu bytu učinila součástí žalobního návrhu, kdy důvodem výpovědi mělo být neplacení nájemného a služeb po dobu delší než tři měsíce. Konkrétně se mělo jednat o to, že žalovaní se dostali do prodlení s úhradou nájemného za měsíce srpen a září 2003 po 1.424,- Kč a dále nezaplatili za vyúčtování za rok 2003 nedoplatek 5.501,- Kč a za vyúčtování za rok 2002 20,- Kč. A právě tímto způsobem žalobkyně vymezila výpovědní důvod a bylo tak třeba zabývat se tím, zda je z takto vymezených důvodů naplněn. Okolnosti, jak platební povinnosti ze strany nájemců byly plněny v dalším období, nebyly pro naplnění výpovědního důvodu dle § 711 odst. 1 písm. d/ OZ významné. K takovým případným zjištěním bylo možné přihlédnout jen při aplikaci ust. § 3 odst. 1 OZ. A právě z tohoto shora naznačeného směru odvolací soud nejprve hodnotil správnost rozsudku soudu prvého stupně. Zabýval se tím, zda žalovaní neplnili své povinnosti ve vztahu k úhradám nájemného a služeb a zda šlo dlužné částky za dobu delší tří měsíců. Ve vztahu k tvrzeným dlužným úhradám nájemného po 1.424,- Kč žalovaní tvrdili (na přehledu čl. 49 spisu), že právě v měsících srpen a září 2003 zaplatili 14.306,- Kč a 3.000,- Kč. Takto tvrzené platby sama žalobkyně potvrdila, nicméně dodatečně vysvětlovala, že platby započítávala na jiné dříve splatné pohledávky. To ale v obsahu svého žalobního návrhu neuváděla a s takovou argumentací přišla až v průběhu řízení. Ve vztahu k dlužné úhradě za vyúčtování služeb za rok 2003 ve výši 5.501,- Kč odvolací soud připomíná, že o prodlení s takovou úhradou lze uvažovat jen tehdy, pokud vyúčtování (v daném případě za dodávky tepla a teplé vody) obsahuje všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena za dodané služby ve správné výši. Za řádné vyúčtování přitom lze považovat jen vyúčtování provedené vlastníkem či správcem bytu či domu, a to i v případech, kdy dodavatelem tepla je jiný subjekt (viz 21Cdo 803/2002). V této souvislosti si je odvolací soud vědom toho, že uvedené závěry o požadavcích kladených na řádnost vyúčtování dodávek tepla a teplé vody vychází z vyhl. č. 245/1995 Sb., která byla s účinností od 1.1.2002 zrušena, avšak obecné požadavky na řádnost vyúčtování musí být zachovávány i nadále, a to i pro obecně známou absenci legislativních úprav v nájemních vztazích po zrušení vyhl. č. 176/1993 Sb. Pokud se tak pronajímatelka v souzené věci při vyúčtování tepla a teplé vody omezila pouze na přefocení faktury dodavatele služeb, zaslaného ne zcela přehledného přehledu plateb a doprovázejícího oznámení o výši nedoplatku, pak takové vyúčtování nelze považovat za vyúčtování řádné, které by bylo způsobilé založit splatnost a případně posléze prodlení s úhradou vyúčtovaných služeb. Protože sama žalobkyně v odvolacím řízení připustila, že vyúčtování za služby v roce 2002 bylo vyhotovováno obdobně jako za rok 2003, nemohou taková nikoliv řádná vyúčtování svědčit o prodlení žalovaných ani za rok 2002 ani za rok 2003. Navíc odvolací soud poukazuje na přípis žalobkyně z 14.5.2004 (čl. 36 spisu), v němž se doplatek za vyúčtovaní v roce 2002 objevuje v různých částkách, lišících se právě o oněch 20,- Kč. Na základě výše uvedeného dospěl odvolací soud k závěru, že žalobkyně neprokázala, že by ke dni výpovědi z nájmu bytu žalovaní nezaplatili nájemné a úhrady za služby za dobu delší než tři měsíce, resp. s takovými platbami byli v prodlení, a že by tak byl naplněn výpovědní důvod dle § 711 odst. 1 písm. d/ OZ. Proto odvolací soud, byť z jiných než soudem prvého stupně uváděných důvodů, věcně správný rozsudek soudu prvého stupně podle § 219 o.s.ř. potvrdil. O nákladech za odvolací řízení rozhodoval podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o.s.ř. a přiznal žalovaným oprávněným společně a nerozdílně právo na jejich náhradu. V daném případě náklady činí odměnu za zastoupení dvou žalovaných (sazba 3.800,- Kč podle § 7 písm. d/, zvýšena o 20% podle § 17 odst. 2 vyhl. č. 484/2000 Sb.), současně krácena o 50% podle § 18 odst. 1 uvedené vyhlášky (v odvolacím řízení byl učiněn toliko jeden úkon právní služby) ve výši 2.280,- Kč a dále z paušální náhrady hotových výdajů podle § 13 odst. 3 vyhl. 177/1996 Sb. 2x 75,- Kč (při poskytnutí právní služby dvěma osobám). P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku není odvolání přípustné. Dovolání lze podat k Nejvyššímu soudu ČR ve lhůtě dvou měsíců od doručení tohoto rozsudku, a to u soudu, který rozhodoval v prvém stupni. V Pardubicích dne 15. srpna 2006 Předseda senátu: