Za přehlasovaného vlastníka jednotky ( § 11 odst. 3 třetí věta BytZ) je třeba považovat i takového vlastníka jednotky, který se schůze shromáždění vlastníků jednotek, na níž bylo rozhodnutí o důležité změně přijato, nezúčastnil.

R o z s u d e k Krajský soud v HK rozhodl v senátě složeném z předsedkyně xxx a soudců xxx a xxx ve věci žalobce Společenství vlastníků jednotek xxx, IČ xxx, se sídlem xxx, proti žalovaným 1. K.B., nar. xxx, bytem xxx a 2. M.B., nar. xxx, bytem xxx, zastoupeným JUDr. xxx, advokátem se sídlem xxx, o uložení povinnosti umožnit opravu společných částí domu, o odvolání žalovaných proti rozsudku Okresního soudu v HK ze dne 4. září 2006, č.j. 8C 209/2006-19, t a k t o : I. Rozsudek okresního soudu se p o t v r z u j e . II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. O d ů v o d n ě n í : Okresní soud výše citovaným rozsudkem uložil žalovaným 1) a 2) povinnost strpět provedení opravy vnitřních bočních zdí /tj. provedení nátěru včetně penetrace, popřípadě tmelení trhlin/ u balkónu náležejícímu k bytové jednotce č. 459/222 v domě čp. 459 v katastrálním území xxx, obec xxx , ulice xxx. Současně žalovaným 1) a 2) uložil povinnost zaplatit společně a nerozdílně žalobci náklady řízení v částce 1.240,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku. Žalobce se domáhal, aby žalovaným byla uložena povinnost strpět provedení opravy vnitřních bočních zdí u balkónu, který náleží k bytové jednotce č. 459/222 v domě čp. 459 v katastrálním území xxx s tím, že 19.4.2005 shromáždění vlastníků jednotek rozhodlo, že budou opraveny boční zdi u balkónu. Žalovaní namítali, že boční zdi u balkónu nelze právně kvalifikovat jako společnou část domu, proto opravy bočních zdí balkónu neprovádí žalobce, ale přímo oni. Shodnými tvrzeními účastníků vzal okresní soud za prokázané, že žalobce je právnickou osobou, žalovaní jsou členy této právnické osoby a vlastníky bytové jednotky č. 459/222 v domě čp. 459 v katastrálním území xxx. Zápisem z 19.4.2005 vzal okresní soud za prokázané, že shromáždění vlastníků jednotek rozhodlo, že budou opraveny boční zdi balkónu. Okresní soud uzavřel, že pro posouzení sporu je právně významné, zda vnitřní boční zeď balkónu lze právně kvalifikovat jako společnou část domu. Okresní soud vycházel ze zákona č. 72/1994 Sb., zdůraznil, že tento zákon preferuje spoluvlastnickou koncepci, hlavním předmětem je budova, vedlejším předmětem je byt. Povaha bytu jako reálně neoddělitelné části jedné nemovitosti vyžaduje, aby vlastnictví k bytu bylo zákonem omezeno ve větším rozsahu než obecně a aby právní úprava bytu vyjadřovala především skutečnost, že jde o fyzicky neoddělitelnou část budovy, při jejímž užívání je třeba respektovat potřebu hospodaření s domem jako celkem. Okresní soud poukázal na ust. § 11 odst. 5, § 9a odst. 3 a § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb. Uzavřel, že mezi účastníky není sporu o tom, že balkón náleží k bytové jednotce č. 459/222 v domě čp. 459, která je ve výlučném užívání žalovaných jako vlastníků bytové jednotky. Oprava vnitřních bočních zdí balkónu je zároveň i opravou hlavní svislé konstrukce, kterou lze právně kvalifikovat jako společnou část domu ve smyslu § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytu. Přijetí rozhodnutí o opravě společných části domu postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. V posuzovaném případě tříčtvrtinová většina všech vlastníků vyslovila souhlas s opravou bočních zdí balkónu dne 19.4.2005. Okresní soud proto žalobě vyhověl a žalovaným uložil povinnost strpět opravu bočních zdí balkónu. Proti tomuto rozsudku podali včas odvolání žalovaní. Vytýkali okresnímu soudu závěr, že oprava vnitřních bočních zdí balkónu je zároveň i opravou hlavní svislé konstrukce, kterou lze kvalifikovat jako společnou část domu. Namítali, že okresní soud zcela opomenul, že zákon o vlastnictví bytu v § 2 uvádí společné části domu pouze demonstrativním výčtem a navíc uvádí tyto společné části pouze jako části domu, které jsou určené pro společné užívání. Opomenul, že při určení, zda se v případě předmětného balkónu a v podstatě jakékoli jiné části domu jedná o společnou část domu či o výlučné vlastnictví některého z vlastníků bytových jednotek, je nutno vycházet z prohlášení vlastníka budovy. Je to totiž vlastník budovy, kdo svým prohlášením určuje, které části budovy se v souladu se zákonem o vlastnictví bytu stanou jednotkami a které společnými částmi domu. Takový dokument okresní soud jako důkaz neprovedl, neboť tento důkaz ani nebyl navržen. Z toho žalovaní dovozovali, že žalobce neunesl důkazní břemeno. Namítali, že okresní soud neprovedl, a to bez jakéhokoliv odůvodnění důkaz jimi navržený, a to důkaz smlouvou o převodu vlastnického práva k bytové jednotce, k níž předmětný balkón náleží. Pokud by se okresní soud předloženou smlouvu zabýval, zjistil by, že tato smlouva o balkónech hovoří hned na dvou místech. Hovoří jednak o balkónu náležejícím k bytové jednotce ve vlastnictví žalovaných, a to v čl. 3.1., kde je uvedeno, že převáděná jednotka se skládá mimo jiné z lodžie/balkón, čl. 3.2. uvedené smlouvy pak uvádí balkóny jako společnou část domu, ovšem pouze ty balkóny, které jsou přímo přístupné ze společných částí domu. K dané problematice, tady zda balkón přístupný z bytové jednotky je ve výlučném vlastnictví vlastníka této jednotky se vyjádřil i Nejvyšší správní soud v judikátu sp. zn. 1As 2/2004. Z těchto důvodů dovozovali, že žalobce není oprávněn jakýmkoliv způsobem rozhodovat o osudu balkónu. Požadovali, aby byl rozsudek okresního soudu změněn a žaloba zamítnuta. Žalobce s rozsudkem okresního soudu souhlasil a navrhl jeho potvrzení. Poukazoval na to, že žalovaní v odvolání nemístně zaměňují balkón s lodžií a pojem spoluvlastnický podíl s pojmem osobní vlastnictví, zatímco pojem společná část domu z hlediska tohoto sporu zcela pomíjejí. Uvedl, vycházeje z příručního slovníku naučného 1. díl, Nakladatelství Československé akademie věd Praha, 1962, že balkón je přístupná před nosnou konstrukci budovy vyložená nebo zavěšená plošina ohraničená zábradlím, kdežto lodžie je balkón zcela nebo z větší části zapuštěný. Zdůraznil, že v souzené věci se jednalo o balkón, nikoliv o lodžii, jak tvrdí žalovaní. Odvolací soud z podnětu odvolání přezkoumal napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo a dospěl k závěru, že odvolání žalovaných není důvodné. Okresní soud provedl dokazování o právně významných tvrzeních žalobce i žalovaných v rozsahu potřebném pro právní posouzení věci. Na základě provedených důkazů učinil správná skutková zjištění, s nimiž se odvolací soud ztotožňuje. Okresní soud ve věci také věcně správně rozhodl, byť se odvolací soud zcela neztotožňuje s jeho právními závěry. Spornou se v tomto řízení stala otázka, zda jsou žalovaní povinni podrobit se rozhodnutí schůze vlastníků jednotek ze dne 19.4.2005, jímž bylo rozhodnuto o provedení oprav bočních zdí balkónu. Podle § 11 odst. 3 zák. č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony /zákon o vlastnictví bytu/ ve znění pozdějších předpisů, při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu /§ 8 odst. 2/; spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky /1 hlas/. Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne. Z citovaného ustanovení vyplývá, že pokud shromáždění vlastníků jednotek projednává důležitou záležitost a některý z vlastníků s rozhodnutím shromáždění vlastníků nesouhlasí, pak takovýto vlastník jednotky může požádat soud, aby o projednávané záležitosti rozhodl. Za přehlasovaného vlastníka jednotky je třeba považovat i takového vlastníka jednotky, který se schůze shromáždění vlastníků jednotek, na níž bylo konkrétní rozhodnutí přijato, nezúčastnil. Rozhodnutí o opravě balkónu v domě lze považovat za důležitou záležitost týkající se domu s bytovými jednotkami ve vlastnictví jednotlivých vlastníků. Po formální stránce byly předpoklady pro rozhodnutí shromáždění vlastníků dne 19.4.2005 splněny. Podle § 11 odst. 5 zák. č. 72/1994 Sb. ve znění před novelou provedenou zákonem č. 171/2005 Sb., účinnou od 27.4.2005, tedy dle právní úpravy účinné v době přijetí rozhodnutí, k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. V souzené věci na schůzi vlastníků jednotek dne 19.4.2005 předmětem projednávání byla oprava balkónů. Na schůzi byli přítomni a pro toto rozhodnutí o opravě balkónu hlasovali více než tři čtvrtiny všech vlastníků jednotek. Formální předpoklady pro přijetí takového rozhodnutí tedy byly splněny. Ostatně žalovaní proti naplnění formálních předpokladů ničeho nenamítali. Žalovaní nepodali žalobu u soudu na základě které by soud rozhodoval o důležité záležitosti, která byla předmětem rozhodnutí shromáždění vlastníků ze dne 19.4.2005, tudíž jejich právo požádat soud, aby o této důležité záležitosti rozhodl, zaniklo. Proto se ani nemohou bránit realizaci rozhodnutí z 19.4.2005. Z těchto důvodů odvolací soud napadený rozsudek okresního soudu jako věcně správný podle § 219 o.s.ř. potvrdil. Odvolací soud pouze dodává, že i kdyby bylo namístě přezkoumávat správnost rozhodnutí schůze vlastníků bytových jednotek ze dne 19.4.2005, odvolací soud se ztotožňuje s názorem okresního soudu, že oprava vnitřních bočních zdí balkónu je zároveň i opravou hlavní svislé konstrukce, kterou lze právně kvalifikovat jako společnou část domu ve smyslu § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytu. Žalobce se s úspěchem ubránil odvolání a měl by proto vůči žalovaným právo na náhradu nákladů odvolacího řízení podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobci v odvolacím řízení žádné náklady nevznikly, proto žádnému z účastníků právo na jejich náhradu nebylo přiznáno. P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku není přípustné odvolání. Není proti němu přípustné ani dovolání, ledaže na základě podaného dovolání dospěje dovolací soud k závěru, že ve věci samé jde o otázku zásadního právního významu. v HK dne 10. ledna 2007