Pojem „ protihodnota toho, o co se zvýšila hodnota věci“ ve smyslu ustanovení § 667 odst. 1 in fine ObčZ nelze vykládat tak, že výsledné zhodnocení věci se co nejvíce přibližuje výši vložených investic. Je to rozdíl mezi obvyklou cenou pronajaté věci na začátku nájmu a na jeho konci.

25Co 200/2007-379 Krajský soud v H. K. rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. P. M. a soudců Mgr. M. L. a Mgr. M. P. ve věci žalobců a) V. N., bytem O. n. L., K. čp. 288, b) J. K., bytem D.V. u H. čp. 94, obou zastoupených JUDr. V. M., advokátem, proti žalovanému J. K., bytem H., Š. čp. 1756, zastoupenému Ing. JUDr. I. Z., o zaplacení 556.000,- Kč s příslušenstvím a o protinávrhu žalovaného na zaplacení 1,600.000,- Kč s příslušenstvím, k odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v J. ze dne 23.6.2006, čj. 10C 239/2002-329, takto: I. Rozsudek okresního soudu se v odvoláním napadených výrocích I., III., V., VI., VII., VIII., IX. a X. p o t v r z u j e . II. Žalovaný je povinen nahradit žalobcům, každému rovným dílem, náklady odvolacího řízení v částce 57.310,-Kč k rukám jejich advokáta do tří dnů od právní moci rozsudku. O d ů v o d n ě n í : Okresní soud shora označeným rozsudkem uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobcům, každému rovným dílem, částku 156.000,- Kč se 7,5% úroky z prodlení od 16.12.2001 do 31.12.2002 z částky 417.000,- Kč, se 7,5% úroky z prodlení od 1.1.2003 do zaplacení z částky 17.000,- Kč a se 3,5% úroky z prodlení ode dne 16.12.2002 do zaplacení z částky 139.000,- Kč (výrok I.). Pokud se žalobci domáhali přiznání dalších 400.000,- Kč se 7,5% úroky z prodlení ode dne 1.1.2003 do zaplacení, žalobu v tomto rozsahu zamítl (výrok II.). Protinávrh žalovaného na zaplacení 1.600.000,- Kč se 3,5% úroky z prodlení ode dne 12.3.2004 zamítl (výrok III.). Řízení zahájené k protinávrhu žalovaného co do částky 320.982,- Kč zastavil (výrok IV.). V řízení zahájeném žalobou žalobců nepřiznal žádnému z účastníků právo na náhradu nákladů řízení (výrok V.). V řízení zahájeném protinávrhem žalovaného uznal žalovaného povinným nahradit žalobcům náklady v částce 67.904,- Kč (výrok VI.). Oba žalobce zavázal k tomu, aby společně a nerozdílně doplatili soudní poplatek ve výši 5.560,- Kč (výrok VII.). Žalobcům pak uložil povinnost, aby společně a nerozdílně nahradili státu zálohované náklady řízení v částce 11.904,50 Kč (výrok VIII.). Žalovanému z posléze uvedeného důvodu uložil povinnost zaplatit státu 5.952,25 Kč (výrok IX.). Okresní soud v neposlední řadě nepřiznal státu vůči žalovanému právo na náhradu nákladů řízení ve výši 5.952,25 Kč (výrok X.). Okresní soud vzal za prokázané, že žalobci jako rovnodílní spoluvlastníci zemědělské usedlosti sestávající z domu čp. 13 se stavebním pozemkem č. 11, domu čp. 14 se stavebním pozemkem č. 48/1, domu čp. 15 se stavebním pozemkem č. 32 a pozemku č. 305, to vše v katastrálním území L., smlouvou ze dne 30.9.1992 pronajali uvedené nemovitosti žalovanému na dobu určitou, a to od 1.10.1992 do 30.9.2002. Účastníci se dohodli na nájemném ve výši 186.000,- Kč ročně, splatném do 15.12. kalendářního roku. Žalobci písemně svolili, aby žalovaný provedl změny na pronajatých nemovitostech, aniž by se zavázali nahradit mu náklady s tím spojené. Žalovaný zůstal žalobcům dlužen na nájemném za rozhodné období let 1999 až 2002 částku 556.000,- Kč. Protihodnota toho, o co se zvýšila hodnota pronajatých nemovitostí v důsledku investic ze strany žalovaného, činila 400.000,- Kč. Okresní soud na základě takto zjištěného skutkového stavu věci uzavřel, že žalovaný nedostál své základní povinnosti, plynoucí pro něj ze smlouvy o nájmu zemědělské usedlosti, platit nájemné ve sjednané výši (§ 671 odst. 1 občanského zákoníku). Od uplatněného nároku v úhrnné výši 556.000,- Kč pak odečetl v důsledku započtení částku 400.000,- Kč jako protihodnotu toho, o co stoupla hodnota předmětných nemovitostí po dobu, kdy je na základě smlouvy užíval žalovaný (§ 580, § 667 odst. 1 věta třetí občanského zákoníku). Ve zbytku zamítl jak žalobu, tak protinávrh žalovaného. Proti rozsudku se odvolal žalovaný, přičemž s výjimkou výroků označených II. a IV. brojil vůči celé výrokové části rozsudku. Okresnímu soudu vytýkal, že dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a že v důsledku toho spočívá rozsudek na nesprávném právním posouzení věci. Přednesl, že vzhledem k tomu, že sporná zemědělská usedlost nebyla v důsledku předchozího nedbalého hospodaření S. s. S. d. ve stavu způsobilém smluvenému užívání, dali mu žalobci dne 20.6.1992 souhlas s rekonstrukcí zemědělského objektu čp. 14 včetně namontování nové technologie. Tvrdil, že za trvání nájemního vztahu investoval do sporné zemědělské usedlosti 3,500.000,- Kč. Žalobci se změnami na zemědělské usedlosti souhlasili zejména proto, že počítali s tím, že po skončení nájmu se hospodářství ujme žalobcův syn, který absolvoval zemědělskou školu. Zemědělská výroba přestávala být postupem času atraktivní, takže žalobci v roce 1995 požadovali po žalovaném vyklizení zemědělské usedlosti s tvrzením, že neplatil nájem; to však nebyla pravda. Žalobci bez předchozího ohlášení prodali stáj pro chov prasnic, čímž se žalovaný bez vlastního zavinění dostal do ekonomických potíží. Žalovaný namítal, že soud prvního stupně nepřihlédl k závěrům posudku znalce K.. Jmenovaný znalec na rozdíl od znalců Ing. V. a Ing. N. seznal skutečný stav nemovitostí včetně strojního zařízení tak, jak je předal žalobcům. Poukázal na rozdíly ve vyčíslení zhodnocení sporných nemovitostí ze strany znalců Ing. V. a Ing. N.. Znalec Ing. V. se zabýval také investicemi, které slouží dodnes po rekonstrukci nemovitostí pro účely průmyslové výroby. Sdělení znalce Ing. N., že zemědělské objekty se na realitním trhu velice svízelně prodávají a že jejich cena je velmi nízká, neospravedlňuje jeho závěr, že sporné nemovitosti se díky investicím žalovaného ve výši 3,500.000,- Kč zhodnotily o pouhých 400.000,- Kč. Zdůraznil, že zemědělská usedlost leží v sousedství rušné silnice ve směru H.K. – J. ve vzdálenosti pouhých 5 km od H. K. Uvedl, že do sporných nemovitostí vložil veškeré své úspory v přesvědčení, že žalobci mu po skončení nájmu takto vložené peněžité prostředky vrátí. Upozornil na to, že soud prvního stupně nezohlednil finanční náhradu za znehodnocení zemědělské usedlosti, kterou žalobci obdrželi od S. s. S. d. a které zpětně nevložili do údržby nemovitostí (§ 14 odst. 3 zák. č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů). Namítal, že soud prvního stupně nevyslechl znalce Ing. V.. Žádal, aby napadených rozsudek byl změněn tak, že bude zcela vyhověno jeho protinávrhu na zaplacení částky 1,600.000,- Kč s příslušenstvím. Žalobci se s rozsudkem soudu prvního stupně v jeho napadených výrocích ztotožnili a navrhli jeho potvrzení. Odvolací soud poté, co zjistil, že odvolání podala oprávněná osoba, včas a že odvolání obsahovalo všechny zákonem předepsané náležitosti (§ 42 odst. 4, § 201, § 204, § 205 odst. 1 o.s.ř.), přezkoumal rozsudek v mezích odvolání (§ 206 odst. 2, § 212 věta první o.s.ř.) a dospěl k závěru, že odvolání nebylo opodstatněné. Závazkový vztah mezi účastníky je svojí povahou vztahem občanskoprávním, který se spravuje občanským zákoníkem (§ 1 odst. 2 § 488). Tomuto závazkovému vztahu dala vzniknout smlouva o nájmu sporné zemědělské usedlosti ze dne 30.9.1992 (§ 489, § 663 a násl. občanského zákoníku). Nebylo tu sporu o tom, že žalovaný v rozhodném období neplnil jednu ze svých základních smluvních povinností v podobě placení nájemného (§ 671 odst. 1 občanského zákoníku). Žalovaný svůj dluh na nájemném co do základu, ani co do výše nezpochybňoval. Jeho procesní obrana spočívala v tvrzeném zániku uplatněného nároku v důsledku započtení (§ 580 občanského zákoníku). Žalovaný postavil proti uplatněnému nároku svůj nárok na poskytnutí protihodnoty toho, o co se zvýšila hodnota sporných nemovitostí po dobu trvání nájemního vztahu (§ 667 odst. 1 in fine občanského zákoníku). Posléze uvedený nárok mu co do základu náležel, neboť vyšlo najevo, že za dobu, kdy nemovitosti co by nájemce užíval, je zhodnotil a že změny na nemovitostech provedl s vysloveným souhlasem žalobců bez závazku k úhradě nákladů. Vzhledem k tomu, že vyčíslení protihodnoty toho, o co se zvýšila hodnota nemovitostí, vyžadovalo posouzení skutečností, k nimž je třeba odborných znalostí, okresní soud v souladu s ustanovením § 127 odst. 1 přibral do řízení znalce. V této souvislosti se sluší poznamenat, že znalecký posudek se od jiných důkazních prostředků liší potud, že jeho hodnocení (§ 132 o.s.ř.) nepodléhají znalecké závěry ve smyslu jejich odborné správnosti; soud hodnotí přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění znaleckého nálezu a jeho soulad s ostatními provedenými důkazy. Soudem ustanovený znalec Ing. V. zvolil dvě základní metody ke stanovení zhodnocení sporných nemovitostí. První metoda spočívala ve zjištění zhodnocení pomocí doložených faktur se započtením odpisů či opotřebení. Druhá metoda vycházela ze stanovení ceny nemovitostí na začátku a na konci nájemního vztahu podle vyhl. č. 279/1997 Sb., kterou se provádí některá ustanovení zák. č. 151/1997 Sb., ve znění vyhl. č. 338/2001 Sb. Znalec v prvním případě dospěl k částce 1,474.045,- Kč (zaokrouhleno na 1,500.000,- Kč) a ve druhém případě k částce 1,840.169,- Kč (zaokrouhleno na 1,800.000,- Kč). Výsledky uvedených metod mu pak posloužily k určení obvyklé (tržní) ceny nemovitostí. Uzavřel, že s ohledem na polohu nemovitostí, jejich opotřebení, míře inflace a prodejnosti zemědělských staveb činila obvyklá cena nemovitostí ke dni 31.12.2002, kdy skončil nájem, 1,600.000,- Kč. Okresní soud vzhledem ke konkrétním výhradám žalobců na adresu znaleckého posudku Ing. V., které byly zásadního rázu, nechal posudek přezkoumat ve smyslu ustanovení § 127 odst. 2 o.s.ř. jiným znalcem, a to Ing. N.. Dotčený znalec ve svém revizním posudku pracoval se srovnávací metodou, která se na rozdíl od přezkoumávaného rozsudku o poznání více blíží ekonomické realitě a která naplňuje pojem „zhodnocení“ ve smyslu ustanovení § 667 odst. 1 in fine občanského zákoníku. Znalec porovnal obvyklou cenu sporných nemovitostí dle definice použité v § 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, v době vzniku a zániku nájmu. Mohl se přitom opřít o zjištění z jiných svých posudků o ceně srovnatelných zemědělských staveb ve sledované lokalitě. Věc rovněž konzultoval s realitními kancelářemi, které nabízejí své služby v daném území. Mohl tak přijmout spolehlivý a přesvědčivý závěr o tom, že stavby sloužící pro zemědělskou prvovýrobu jsou na trhu obtížně prodejné, což vede k citelnému snižování jejich ceny, a to i pod úroveň „úřední“ ceny stanovené podle vyhl. č. 279/1997 Sb., ve znění vyhl. č. 338/2001 Sb. (viz předešlý znalecký posudek). Konečná cena tak představuje pouhý zlomek věcné hodnoty (reprodukční cena po odpočtu opotřebení). Případná investice do tohoto druhu nemovitostí pak zvýší její obvyklou (tržní) cenu o pouhý zlomek vložené investice. Pojem „protihodnota toho, o co se zvýšila hodnota věci“ ve smyslu ust. § 667 odst. 1 in fine občanského zákoníku nelze vykládat tak, že výsledné zhodnocení věci se co nejvíce přibližuje výši vložených investic. Nastíněný výklad by nerespektoval obvyklou (tržní) cenu pronajaté věci v době vzniku a zániku nájemního vztahu a mohl by se (jako v daném případě) významně vzdalovat běžnému životu. Kdyby měl takový výklad obstát, náležel by dotčenému nájemci nárok na poskytnutí protihodnoty (při splnění zákonných předpokladů) pokaždé, a to i v těch případech, když by v důsledku provedených změn došlo ke znehodnocení věci. Posléze uvedený argument je nutno vnímat v obecné rovině bez přímého vztahu k projednávané věci. Lze proto shrnout, že spolu s dalšími provedenými důkazy sloužil za prameny zjištění zhodnocení sporných nemovitostí revizí znalecký posudek vypracovaný Ing. N. Jestliže žalovaný zhodnotil sporné nemovitosti po dobu trvání nájmu o 400.000,- Kč, soud prvního stupně rozhodl správně, když žalobě znějící na 556.000,- Kč s příslušenstvím vyhověl co do částky 156.000,- Kč s příslušenstvím a ve zbytku ji zamítl. Žalovaný se svým protinávrhem na zaplacení peněžité částky 1,600.000- Kč s příslušenstvím nemohl uspět. Vzhledem k tomu, že i závislé nákladové výroky byly správné, odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně napadené části potvrdil (§ 219 o.s.ř.). Vzhledem k tomu, že žalobci se s úspěchem ubránili odvolání, vznikl jim nárok na náhradu všech účelně vynaložených nákladů této fáze řízení (jednalo se o odměnu advokáta za poskytnutí placené právní služby v poloviční sazbě 47.860,- Kč, o jednu paušální náhradu hotových výdajů 300,- Kč a o náhradu za daň z přidané hodnoty ve výši 9.150,- Kč, tj. úhrnem o 57.310,- Kč (§ 137, § 142 odst. 1, § 151 odst. 2, § 224 odst. 1 o.s.ř., § 3 odst. 1 bod 5, § 16 odst. 2 a § 18 odst. 1, § 19a vyhl. č. 484/2000 Sb., § 11 odst. 1 písmeno g/, § 13 odst. 1 a 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů). Poučení: Proti tomuto rozsudku není přípustné dovolání, ledaže na základě dovolání podaného do dvou měsíců od doručení tohoto rozsudku k N. s. Č. r. prostřednictvím O. s. v J. dospěje dovolací soud k závěru, že napadený rozsudek má po právní stránce zásadní význam. Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí. V H. K. dne 31. října 2007 předseda senátu