I když nájemce nepodal žalobu o neplatnost výpovědi nájmu bytu podle ustanovení § 711 odst. 5 ObčZ, neznamená to, že by v jiném řízení nemohl namítat absolutní neplatnost výpovědi ( např. pro neurčitost nebo nesrozumitelnost).

22Co 401/2008 Krajský soud v HK - pobočka v P rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. xxx a soudců JUDr. xxx a JUDr. xxx ve věci žalobce S města P, se sídlem v xxx, proti žalované EF, nar. 26.12.1960, bytem xxx, zastoupené JUDr. xxx, advokátkou se sídlem v xxx, o vyklizení bytu, k odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v xxx ze dne 23.7.2008, č.j. 25C 26/2008-49, t a k t o : I. Rozsudek okresního soudu se p o t v r z u j e . II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. O d ů v o d n ě n í : Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalované povinnost vyklidit garsoniéru s příslušenstvím č. 10 ve 3. podlaží domu čp. 431 v xxx ulici v xxx do 15 dnů po zajištění přístřeší (výrok pod bodem I.). Dále žalované uložil nahradit žalobci náklady řízení ve výši 1.000,- Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok pod bodem II.). V odůvodnění napadeného rozsudku okresní soud vyšel ze zjištění, že mezi účastníky byla uzavřena dne 30.9.1996 nájemní smlouva č.j. 115-132-96, na jejímž základě svědčilo žalované právo nájmu k ve výroku označenému bytu (garsoniéře). Z důvodu neplacení nájemného dal žalobce žalované dopisem ze dne 6.8.2007 výpověď z nájmu uvedeného bytu. Tuto výpověď napadla žalovaná soudní žalobou (projednávanou u Okresního soudu v xxx pod sp.zn. 23C 123/2008), nicméně tuto žalobu vzala následně zpět a proto soud dané řízení zastavil. Soud prvního stupně se se zřetelem na námitky žalované, v nichž poukazovala na neurčitost a nesrozumitelnost výpovědi, potažmo na její rozpor se zákonem (§ 37 a § 39 ObčZ), předně zabýval platností dané výpovědi. Argumentaci žalované nepřisvědčil, když měl za to, že pochybení v označení roku uzavření smlouvy o nájmu předmětného bytu, jež byla zmiňována ve výpovědi, je pouhou chybou v psaní, neboť ani mezi účastníky nebylo sporu o tom, že uzavřeli pouze jednu nájemní smlouvu a sama žalovaná s ohledem na jí podanou žalobu o určení neplatnosti výpovědi nemohla mít pochybnosti o tom, o jakou nájemní smlouvu, potažmo byt se jedná. Okresní soud neshledal výpověď neurčitou či nesrozumitelnou ani ohledně vymezení samotného výpovědního důvodu, neboť z dikce posuzovaného právního úkonu vyplývalo, že žalobce vytýkal žalované neplacení nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu za období nejméně šesti měsíců (únor až červenec 2007). Přesné vymezení časového období, přesnou výši dlužné částky či výši poplatku z prodlení pak není třeba ve výpovědi konkrétně vymezit, pakliže z textu výpovědi lze tyto údaje dovodit. Okresní soud rovněž neshledal, že by výpověď za žalobce učinila neoprávněná osoba, když oprávnění primátora města k takovému úkonu vyplývalo z organizačního řádu Magistrátu města xxx. Protože výpověď z nájmu bytu obsahovala i další náležitosti vyplývající z ust. § 711 odst. 3 ObčZ (žalovanou ani nesporované), okresní soud uzavřel, že je výpovědí platnou. Žalovaná se v rámci procesní obrany dovolávala též toho, aby soud postupem dle § 3 odst. 1 ObčZ odepřel ochranu výkonu práva žalobce, a to s poukazem na její tíživou sociální a finanční situaci (odkázanost na dávky státní sociální podpory, péče o těžce zdravotně postiženého nezletilého syna), která vedla k neplacení nájemného, i skutečnost, že žalobci posléze zcela uhradila dlužné nájemné a podstatnou část poplatku z prodlení, v důsledku čehož žalobce nemá ekonomický zájem na ukončení nájemního vztahu. Soud prvního stupně důvody pro aplikaci shora citovaného ustanovení neshledal. Zdůraznil, že žalobce nemůže být krácen na svých právech ani při naznačených sociálních poměrech žalované, a to i s přihlédnutím k tomu, že se žalovaná nesnažila platit nájemné a příslušné zálohy alespoň částečně a přistoupila k plnění až po podání žaloby o vyklizení. Z výše uvedených důvodů okresní soud žalobě vyhověl, když vyklizení žalované z bytu vázal se zřetelem na ust. § 712 odst. 5 ObčZ na zajištění přístřeší. Proti tomuto rozsudku podala včasné odvolání žalovaná, v němž okresnímu soudu vytýkala nesprávná skutková zjištění a též nesprávné právní posouzení věci. V odvolání opětovně zazněly výhrady k určitosti a srozumitelnosti výpovědi z nájmu bytu z hlediska v ní obsažených chyb v označení mezi účastníky uzavřené nájemní smlouvy, které dle odvolatelky svědčí o tom, že žalobce vypověděl nájemní smlouvu, která nebyla vůbec uzavřena. Další výtky žalované opětovně směřovaly k vymezení výpovědního důvodu. Žalovaná v této souvislosti zdůraznila, že pouhý odkaz na příslušné ustanovení zákona (§ 711 odst. 2 písm. b/ ObčZ) nestačí, neboť toto ustanovení kumuluje hned několik výpovědních důvodů. Neurčitý, potažmo nesrozumitelný je projev vůle žalobce též z pohledu tvrzeného neplacení nájemného, neboť není zřejmé, za které měsíce nezaplatila žalovaná řádně nájemné, jaký dluh jí vznikl na nájemném, jaký na úhradách za plnění spojená s užíváním bytu a zda je či není do tohoto dluhu zahrnován poplatek z prodlení. Žalovaná setrvala na tom, že pro naprostou vágnost a neurčitost svého obsahu spočívající v nesprávném odkazu na vypovídanou nájemní smlouvu, v neurčitě formulovaném výpovědním důvodu a v nepřesném vymezení zákonného důvodu, pro který je výpověď dána, je právní úkon žalobce označený jako výpověď z nájmu bytu od samého počátku neplatný. Neplatný právní úkon nemá účinky stanovené zákonem, výpovědní lhůta nezačala běžet a žalované nevznikla povinnost předmětný byt vyklidit. Odvolatelka se konečně domáhala (pro případ neúspěchu výše naznačené procesní obrany) posouzení věci dle ust. § 3 odst. 1 ObčZ, na jehož základě by měl soud žalobu zamítnout. Opětovně akcentovala, že neplacení nájemného je v příčinné souvislosti s její tíživou sociální a finanční situací, která se zhoršila právě od února 2007. Dále uvedla, že dlužné nájemné uhradila až poté, co se jí podařilo získat půjčku, a další úhradou poplatků z prodlení se snažila projevit vůli ke splnění svých závazků z nájemního vztahu. Vyhodnocení těchto skutečností soudem prvního stupně, respektive jejich pominutí, odporuje ustálené judikatuře Nejvyššího i Ústavního soudu ČR, podle které je pro aplikaci § 3 odst. 1 ObčZ právně významné, že nájemce vedle dlužného nájemného uhradil i poplatky z prodlení. Se zřetelem na tyto skutečnosti poukázala na to, že žalobce není krácen na svých právech jednak proto, že vyhovění žalobě mu nepřinese žádný odpovídající prospěch, jednak proto, že sám žalobce naznačil, že nemá v úmyslu žalovanou z bytu vyklidit. Odvolatelka se domáhala změny napadeného rozsudku a zamítnutí žaloby. Žalobce se ve vyjádření k odvolání v podstatě ztotožnil se skutkovými a právními závěry soudu prvního stupně. K aplikaci § 3 ObčZ poznamenal, že žalovaná dlužné nájemné sice uhradila, avšak žalobce dosud eviduje dluh na poplatcích z prodlení ve výši 27.535,- Kč. Nájemné včetně záloh dosud nepředstavuje vysokou částku (1.999,- Kč měsíčně) a přesto žalovaná má již od roku 2002 problémy s jeho úhradou. Žalobce si uvědomuje, že žalovaná pečuje o nemocného syna a proto je připraven v případě pravidelných úhrad nájemného a zaplacení dluhu na poplatcích z prodlení požádat příslušné orgány města o uzavření nové nájemní smlouvy se žalovanou. Navrhoval potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného. Krajský soud přezkoumal rozsudek okresního soudu i řízení jemu předcházející (§ 212 a § 212a o.s.ř.) a dospěl k závěru, že odvolání vytýkající soudu prvého stupně nesprávně zjištěný skutkový stav věci a nesprávné právní posouzení věci (viz odvolací důvody uvedené v § 205 odst. 2 písm. e/ a g/ o.s.ř.) není důvodné. Okresní soud si opatřil ty důkazy, jichž bylo zapotřebí, provedené důkazy náležitě zhodnotil (§ 132 o.s.ř.) a vyvodil z nich zejména ve vztahu k posouzení platnosti výpovědi z nájmu bytu ze dne 6.8.2007 též správné skutkové a právní závěry (§ 37 odst. 1 a 3, § 126 odst. 1, § 710 odst. 1, § 711 odst. 2 písm. b/, § 711 odst. 3, § 712 odst. 5 a § 712 odst. 6 ObčZ). Své rozhodnutí pak řádně při respektování zásad ust. § 157 odst. 2 o.s.ř. odůvodnil. Odvolací námitky žalované nepřinesly nic nového, co by již nebylo známo okresnímu soudu a nemohou na posouzení věci nic změnit. Pro úplnost odůvodnění a se zřetelem na obsah odvolání odvolací soud akcentuje následující skutečnosti. Písemná výpověď pronajímatele je jednostranným hmotněprávním úkonem, který musí být doručen nájemci. Jako takový musí splňovat obecné náležitosti právních úkonů (§ 34 a násl. ObčZ), tj. musí z něho být zřejmé, kdo výpověď činí a jaký nájemní vztah se vypovídá (většinou se tak děje odkazem na konkrétní nájemní smlouvu nebo na byt). Výpověď musí být podepsána. Další obsahové náležitosti vyplývají z ust. § 711 odst. 3 ObčZ. K obsahovým náležitostem výpovědi náleží, že v ní musí být uveden důvod výpovědi, výpovědní lhůta, poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, a pokud nájemci přísluší bytová náhrada, i závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu. Z výše uvedeného je mimo jiné patrné, že žalovaná měla právo podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu. Podání takové žaloby má dva důsledky. Jednak je to způsob, kterým lze přezkoumat naplnění důvodu výpovědi podle § 711, jednak po dobu trvání řízení nelze nájemce vyklidit. Žalovaná této možnosti v daném případě sice využila, nicméně posléze vzala žalobu zpět, v důsledku čehož bylo příslušné řízení zastaveno. Platí zde tedy stav, jakoby daná žaloba nebyla podána. Odvolatelce lze dát však za pravdu, že danou situací není omezena možnost namítat v tomto řízení jiné důvody absolutní neplatnosti výpovědi z nájmu bytu (např. jí zmiňovanou neurčitost a nesrozumitelnost právního úkonu) než nenaplnění výpovědního důvodu, neboť důvod obecné absolutní neplatnosti právního úkonu lze podle platné právní úpravy uplatnit bez ohledu na čas a soud k němu přihlíží z úřední povinnosti (zákonem stanovená 60ti denní lhůta se tedy týká pouze neexistence některého z výpovědních důvodů podle § 711 odst. 2 ObčZ). V projednávaném případě však ani odvolací soud nedovodil, že by výpověď z nájmu bytu ze dne 6.8.2007 vykazovala takové vady, které by přivodily absenci některé z obecných (základních) či obsahových náležitostí posuzovaného právního úkonu. Zkoumaná výpověď nevzbuzovala pochybnosti o tom, kdo výpověď činí, komu je určena a jaký nájemní vztah je předmětem výpovědi. Stran identifikace nájemního vztahu zde sice byl opakovaně chybný odkaz na nájemní smlouvu s chybným datem, nicméně nájemní smlouva byla ve výpovědi jinak správně ztotožněna číslem jednacím a jí založený nájemní vztah pak též předmětem nájmu, tj. shodně vymezeným bytem. Žalovaná ostatně netvrdí, že by se žalobcem uzavřela více nájemních smluv, respektive měla v nájmu více bytů. Význam posuzované části výpovědi je tedy nepochybný a proto ani shora naznačené chyby v psaní ji nečiní neplatnou (srov § 37 odst. 3 ObčZ). Pokud jde o další námitky žalované týkající se samotného důvodu výpovědi, pak i odvolací soud stran určitosti vymezení výpovědního důvodu zastává (stejně jako soud prvního stupně) názor, že gramatický a logický výklad dotčeného právního úkonu neumožňuje jiný výklad, než že výpovědní důvod se upínal k neplacení nájemného, včetně úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu za období zjevně přesahující tři měsíce (nejméně za období od února do července 2007), čímž bylo učiněno za dost požadavku určitosti výpovědi i dle ustálené judikatury. Věcný přezkum samotného výpovědního důvodu je pak s ohledem na shora podaný výklad v daném řízení vyloučen. Protože naplnění jiných (obsahových) náležitostí výpovědi nebylo v souzené věci ani předmětem sporu účastníků, stejně jako skutečnost, že výpověď se stala perfektní jejím doručením žalované, je na místě závěr, že daná výpověď je platným právním úkonem, jehož právním účinkem je zánik nájemního vztahu, k němuž došlo po uplynutí tříměsíční výpovědní doby (§ 710 odst. 2 ObčZ). K zániku nájmu bytu tak v daném případě došlo (při nesporném zjištění, že výpověď byla žalované doručena v září 2007) k 31.12.2007. Argumentace žalované byla podpůrně založena (pro případ, že by soud nedovodil absolutní neplatnost výpovědi z nájmu bytu) na tom, že výkon práva žalobce se příčí dobrým mravům ve smyslu § 3 odst. 1 ObčZ a proto se domáhala zamítnutí dané vlastnické (vindikační) žaloby. Pro takový postup zde není podle názoru odvolacího soudu prostor. V duchu shora podaného výkladu nutno akcentovat, že nájem bytu již zanikl, tedy žalované nesvědčí neodvozený právní důvod užívání bytu. Z ust. § 712 odst. 6 ObčZ lze dovodit toliko tzv. právo žalované na bydlení v předmětném bytě do doby zajištění přístřeší (bytová náhrada svého druhu), jehož právní obsah je vymezen v ust. § 712a ObčZ. Za tohoto stavu zde nelze ani prostřednictvím ust. § 3 odst. 1 ObčZ zamítnout žalobu na vyklizení, neboť táž okolnost, jež zakládá právo na ochranu vlastníka domáhajícího se vyklizení, nemůže být současně důvodem k odepření tohoto práva. Postupem dle § 3 odst. 1 ObčZ by bylo lze dle názoru odvolacího soudu usilovat o to, aby povinnost k vyklizení bytu byla vázána na delší lhůtu, případně byla podmíněna zajištěním jiné bytové náhrady. Toho se však odvolatelka vůbec nedomáhá. Veden touto úvahou odvolací soud neshledal potřebu reflektovat na konkrétní skutkové okolnosti sporu, potažmo je hodnotit v intencích ust. § 3 odst. 1 ObčZ. Z výše uvedených důvodů krajský soud napadený rozsudek okresního soudu jako věcně správný dle § 219 o.s.ř. potvrdil, a to včetně výroku o nákladech řízení, který odpovídal zásadám ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalovaná nebyla v odvolacím řízení úspěšná a byla by tedy povinna ve smyslu § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř. nahradit žalobci náklady tohoto řízení. Žalobci však dle obsahu spisu náklady tohoto řízení nevznikly a proto bylo rozhodnuto, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku není odvolání přípustné. Proti tomuto rozsudku není přípustné ani dovolání, ledaže by dovolací soud dospěl k závěru, že dovoláním napadené rozhodnutí má po právní stránce zásadní význam a dovolání by sám připustil. Takové dovolání je třeba adresovat Nejvyššímu soudu ČR v Brně a lze jej podat do dvou měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího soudu u soudu, který rozhodoval v prvním stupni. V P dne 6. listopadu 2008 předseda senátu