I. Kdo užívá bez právního důvodu nebytový prostor v domě patřícím vlastníkům jednotek , neobohacuje se na úkor společenství vlastníků jednotek, ale na úkor jednotlivých vlastníků jednotek. II. Za právo odpovídající věcnému břemenu vzniklému ze zákona je oprávněný povinen v konkrétně stanovených případech zaplatit vlastníku zatížené nemovitosti jednorázovou náhradu, není však povinen poskytovat náhradu ve formě opětující se dávky.

22Co 623/2007 Rozsudek Krajský soud v xxx - pobočka v xxx rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. xxx a soudců JUDr. xxx a JUDr. xxx ve věci žalobce Společenství vlastníků jednotek domů č.p. xxx, xxx, se sídlem v xxx, IČ xxx, zast. Mgr. xxx, advokátem se sídlem v xxx, proti žalovanému IPO, a.s., se sídlem v xxx, IČO xxx, o zaplacení částky 561.000,- Kč s příslušenstvím, k odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v xxx z 27.4.2007, č.j. 7C 61/2004-173, ve znění opravného usnesení ze dne 24.5.2007, č.j. 7C 61/2004-180, t a k t o : I. Rozsudek okresního soudu se vyjma odvoláním nenapadených výroků III a V m ě n í takto: Žaloba se z a m í t á . Žalobce je povinen nahradit České republice na účet Okresního soudu v xxx náklady řízení 15.752,- Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. O d ů v o d n ě n í : Okresní soud shora uvedeným rozsudkem uložil žalovanému, aby zaplatil žalobci 561.000,- Kč s úrokem z prodlení v tam stanovené výši (výrok I) a nahradil žalobci náklady řízení 71.430,- Kč k rukám jeho zástupce (výrok II). Výrokem III žalobci uložil, aby zaplatil soudní poplatek z žaloby. Ve výroku IV uložil žalovanému, aby nahradil náklady řízení státu, a to ve výši 15.752,- Kč. Výrokem V okresní soud zastavil řízení co do 4.000,- Kč s úrokem z prodlení. Okresní soud vzal za prokázané, že žalobce je subjektem, který na základě Stanov Společenství vlastníků jednotek domů č.p. xxx (dále jen Stanovy) mimo jiné provádí správu, provoz a opravy společných částí domu a zabezpečování dalších činností spojených s provozem domu. Proto dle okresního soudu je žalobce aktivně legitimován i k vymáhání bezdůvodného obohacení za užívání společných prostor jednotlivých vlastníků. Dále okresní soud vyšel ze zjištění, že v suterénu domu č.p. xxx je nebytový prostor – výměník, který byl uveden do trvalého provozu dne 30.9.1966. Do současné doby tento výměník slouží ještě pro dalších 19 domů. Tepelné zařízení ve výměníku provozuje žalovaný. Ten je právním nástupcem Tepelného hospodářství xxx s.r.o., které jako nájemce uzavřelo dne 30.4.1998 s právním předchůdcem vlastníků bytových jednotek domů č.p. 2406, 2407, 2408 a 2409, xxx, Městem xxx jako pronajímatelem, nájemní smlouvu, kterou si pronajalo výměník – nebytový prostor v suterénu domu č.p. xxx pro umístění a provozování technologického zařízení k dodávce tepla a teplé užitkové vody. Nájemné bylo sjednáno ve výši 1.000,- Kč za rok. Okresní soud ustanovil ve věci znalce, který zjistil, že výměra nebytového prostoru výměníku není 182 m2 jak bylo uvedeno v nájemní smlouvě, ale 282 m2. Znalec také stanovil tržní nájemné, které by v takovém nebytovém prostoru mohlo činit od 1.1.2002 do 31.12.2003 částku 284.000,- Kč. Výměník je nutno užívat jako celek, je k němu jen jeden vchod. Okresní soud uzavřel, že nájemní smlouva ohledně předmětného výměníku je neplatná, a to pro neurčitost (s odkazem na § 37 odst. 1 o.z.), když neodpovídá ve smlouvě uvedená výměra výměře skutečné. Navíc je dle okresního soudu smlouva neplatná i pro rozpor s cenovými předpisy, sjednané nájemné je jen symbolické. Takto sjednané nájemné mohlo mít své opodstatnění v době uzavření nájemní smlouvy, kdy na obou stranách byly jiné subjekty, ale nyní je již taková výše nájemného v rozporu s dobrými mravy. Protože okresní soud shledal nájemní smlouvu neplatnou, uzavřel, že žalovanému vzniká na úkor žalobce bezdůvodné obohacení, když výměník užívá a neplatí za to tržní nájemné. Proto vyhověl žalobě a uložil žalovanému, aby za dobu od 1.1.2002 do 8.12.2006 zaplatil žalobci bezdůvodné obohacení ve výši tržního nájemného, tedy 561.000,- Kč. Proti tomuto rozsudku, vyjma výroků III a V, se včas odvolal žalovaný. Tvrdil předně, že okresní soud nesprávně posoudil otázku aktivní věcné legitimace. Podle žalovaného jsou k vydání případného bezdůvodného obohacení za užívání nebytových prostor ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek aktivně legitimováni jen vlastníci bytových jednotek jakožto spoluvlastníci nebytového prostoru v domě. Dále namítl, že nájemní smlouvu není možno pokládat za neplatnou, je přesvědčen, že v ní byl předmět nájmu vymezen dostatečně určitě a stejně byla dohodnuta i výše nájemného. Avšak i v případě, že by nájemní smlouva byla skutečně neplatná, a soud by uzavřel, že by žalovaný měl žalobci vydat bezdůvodné obohacení, pak jeho výše nebyla dle žalobce znalcem stanovena správně, byla by nižší. Také žalovaný namítl, že okresní soud se nevypořádal nijak s námitkou žalovaného, že výměník užívá na základě věcného břemene vzniklého ze zákona (§ 18 vládního nařízení č. 18/1957), dle kterého se na zařízení pro rozvod tepla s příslušenstvím vztahuje ust. § 22 zákona č. 79/1957 Sb. elektrisační zákon. V této souvislosti žalovaný odkázal na ústavní nález Pl. ÚS 25/04 publikovaný ve Sbírce zákonů pod č. 134/2005 Sb., dle něhož v případě věcného břemene vzniklého ze zákona nenáleží subjektu věcným břemenem zatíženému nájemné, ale oprávněný z věcného břemene je povinen nést přiměřené náklady na zachování zatížené věci a její opravy. K tomu pak byl žalovaný v rámci jednání před podáním této žaloby ochoten, ale žalobce jeho návrhy neakceptoval. Žalovaný připomněl, že příjemcem tepla dodávaného žalovaným prostřednictvím předmětného výměníku je mimo dalších subjektů i žalobce. Pokud by byl žalovaný nucen platit vyšší náklady v souvislosti s užíváním výměníku, byl by nucen tyto náklady zahrnout do ceny dodaného tepla. Konečně žalovaný namítl promlčení nároku, i pokud by byl dán. Navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobu zamítl. Žalobce navrhl potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Vyjádřil přesvědčení, že jeho aktivní legitimace v tomto sporu plyne již ze Stanov, avšak pro případ, že by odvolací soud neměl tuto aktivní legitimaci za prokázanou, předložil soudu v odvolacím řízení listiny nazvané Plná moc – průkaz o uzavřené dohodě o plné moci a smlouvy komisionářské ze dne 9.4.2008, které podle něj dokládají, že jednotliví vlastníci bytových jednotek jej zmocnili, aby nárok z bezdůvodného obohacení, jenž jim svědčí, vymáhal vlastním jménem a na svůj účet. Žalobce pokládá shodně s okresním soudem nájemní smlouvu za neplatnou. Dále žalobce nesouhlasil se závěrem okresního soudu, že předmětný nebytový prostor byl uveden do trvalého užívání, žalobce tvrdí, že se tak nestalo a proto nemohlo k výměníku vzniknout věcné břemeno ze zákona. Proto podle žalobce žalovaný užívá nebytový prostor bez právního důvodu a okresní soud mu správně uložil, aby žalobci vydal bezdůvodné obohacení, jehož se mu tím dostalo. Výše bezdůvodného obohacení byla dle žalobce stanovena správně. Námitka promlčení dle žalobce není důvodná v době od 7.5.2006 do 8.12.2006. Odvolací soud přezkoumal rozsudek okresního soudu v tom rozsahu, v němž byl napaden, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, podle § 212 a § 212a o.s.ř., a dospěl k závěru že odvolání žalovaného je důvodné. Odvolací soud vycházel z účastníky nesporovaného závěru o tom, že žalovaný užívá výměník v budově, která je spravována žalobcem. V budově se nachází byty ve vlastnictví vlastníků bytových jednotek, tito jsou spoluvlastníky společných částí domu, a to včetně nebytového prostoru – výměníku. Odvolací soud však narozdíl od okresního soudu je toho názoru, že pokud by se žalovaný bezdůvodně obohatil bezprávným užíváním nemovitosti, pak by se tak stalo na úkor vlastníka, respektive v tomto případě všech spoluvlastníků nemovitosti – výměníku. Ze Stanov ani z právního předpisu neplyne, že by žalobce bez dalšího byl oprávněn toto právo, které náleží spoluvlastníkům, vymáhat u soudu svým jménem a na svůj účet. Formulace „provádění správy, provozu a oprav společných částí domu a zabezpečování dalších činností spojených s provozem domu“ podle odvolacího soudu neumožňuje takový výklad, jaký použil žalobce i okresní soud. Žalobce nicméně v odvolacím řízení doložil listiny, které jej dle závěru odvolacího soudu opravňují k vymáhání případného nároku na vydání bezdůvodného obohacení, avšak jen ve vztahu k některým, nikoli všem, spoluvlastníkům. Touto listinou není smlouva komisionářská ze dne 9.4.2008, neboť není podepsána jednou ze stran, a to žalobcem, navíc byla uzavřena až po podání žaloby. Oprávnění žalobce nárok uplatňovat však vyplývá z „ plné moci“ ze dne 28.2.2008, když tohoto data byla sepsána jen listina osvědčující uzavření dohody již dne 13.2.2003 resp. 21.5.2003. Tato listina ovšem osvědčuje jen smluvní vztah mezi žalobcem a těmi vlastníky, kteří listinu podepsali. Z listiny je totiž zřejmé, že tak neučinili všichni. Z toho vyplývá, že podle odvolacího soudu nárok na vydání bezdůvodného obohacení, který žalobce uplatňuje jménem těch vlastníků bytových jednotek, kteří nejsou podepsáni na listině o plné moci, nemůže být žalobci přiznán pro nedostatek věcné aktivní legitimace. K vymáhání tvrzeného nároku těch vlastníků bytových jednotek, kteří plnou moc podepsali, však žalobce je aktivně legitimován, odvolací soud se proto dále zabýval tímto nárokem věcně a dospěl k závěru, že ani nárok těchto vlastníků není důvodný. Odvolací soud shodně s okresním soudem uzavírá, že zápis o odevzdání a převzetí dokončených staveb ze dne 30.9.1966 je možno pokládat za rozhodnutí o uvedení stavby do trvalého užívání. Smlouvu nájemní ze dne 30.4.1998 pak odvolací soud rovněž shledává neplatnou pro její neurčitost ve vymezení rozsahu předmětu nájmu, když výměra uvedená ve smlouvě se podstatně odlišuje od skutečné výměry nebytového prostoru. Za této situace však odvolací soud nedospívá k závěru, že by žalovaný užíval výměník bez právního důvodu. Při hodnocení vztahu mezi účastníky totiž nelze pominout (jak učinil okresní soud) ust. § 22 odst. 1 a 5 zákona č. 79/1957 Sb. a § 18 vládního nařízení č. 80/1957 Sb. Podle citovaných ustanovení uvedením do užívání vzniklo ze zákona k výměníku právo věcného břemene užívání pro právního předchůdce žalovaného, a toto oprávnění z věcného břemene přešlo na žalovaného, přičemž osobou zatíženou věcným břemenem jsou spoluvlastníci nebytových prostor – výměníku. Z § 22 zákona odst. 2 č. 79/1957 Sb. plyne, že za výkon oprávnění energetické společnosti nejsou energetické podniky povinny poskytovat náhradu. Byl-li však vlastník nebo uživatel nemovitosti, která nebyla ve státním socialistickém vlastnictví, zřízením vedení podstatně omezen užíváním nemovitostí, mohl žádat u orgánu, který je podle předpisů o povolání staveb příslušný pro povolení stavby energetického díla, aby mu energetický podnik poskytl přiměřenou jednorázovou náhradu; žádost musela být pod ztrátou nároku podána do tří měsíců ode dne, kdy bylo dílo uvedeno do trvalého provozu. Obdobná oprávnění provozovatelů rozvodů tepla byla následně zakotvena i v zákoně 89/1987 Sb. konkrétně z ust. § 20, kdy v odst. 4 se výslovně hovoří o charakteru tohoto oprávnění jako o věcném břemenu váznoucím na dotčených nemovitostech, které se nezapisuje do evidence nemovitosti. Pro případ podstatného omezení užívání nemovitosti, která je ve vlastnictví a užívání občana nebo v osobním užívání občana, založilo možnost poskytnout občanovi jednorázovou náhradu podle předpisů o náhradách při vyvlastnění nemovitosti. Konečně v zákoně č. 222/1994 Sb. o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o státní energetické inspekci byla vyjádřena vůle zachovat oprávnění k cizím nemovitostem, jakož i omezení jejich užívání, která vznikla před účinností tohoto zákona. Z výše uvedeného plyne, že právním důvodem k existenci a k provozování energetického zařízení žalovaným v předmětném výměníku, je věcné břemeno zřízené na základě zákona, přičemž až do současné doby i za použití § 98 odst. 4 zákona č. 458/2000 Sb. obsah práv a povinností, i po vydání Listiny základních práv a svobod, zůstává nedotčen. Žalovaný oprávněný subjekt z věcného břemene je podle judikatury Ústavního soudu povinen platit za uvedené omezení vlastnického práva spoluvlastníků zatížené nemovitosti přiměřenou náhradu. Touto právní otázkou se již v minulosti zabýval Ústavní soud České republiky, a to nejen ve svém rozhodnutí I ÚS 137/2003, ale především v rozhodnutí Pl.ÚS 25/04, v němž dospěl k závěru, že věcná břemena zřízená na základě zákona mají specifický režim, upravený veřejnoprávními předpisy, avšak nelze přehlížet, že mají i významný prvek soukromoprávní. Tento soukromoprávní prvek pak způsobuje, že i přes neexistenci úpravy náhrad za věcná břemena, je třeba aplikovat § 151n odst. 3 občanského zákoníku v platném znění, podle něhož nositel oprávnění z věcného břemene je povinen nést přiměřené náklady na zachování (údržbu) věci zatížené věcným břemenem a jejich opravách. Zásadně tedy nelze užívat věcné břemeno zcela bezplatně, ale za úplatu, která zahrnuje výdaje spojené se zachováním věci a s jejími opravami. Pokud tyto náklady oprávněných z věcného břemene nenese, získává tím bezdůvodné obohacení, neboť za něj bylo placeno majitelem věci to, co měl po právu platit sám. Z výše uvedeného závěru Ústavního soudu plyne, že osobě zavázané z věcného břemene, která musí respektovat existenci věcného břemene a výkon práv náležející oprávněné osobě z věcného břemene, náleží právo na úhradu pouze těch nákladů, které se týkají zachování a opravy cizí věci. Rozhodně to však není tak, že by vlastníku nemovitosti mohla náležet úplata jen za prosté zatížení jeho nemovitosti existencí věcného břemene a že by výše této úplaty měla být odvozována od výše tržního nájemného z nebytových prostor v lokalitě, v níž se zatížená nemovitost nachází, tak, jak to dovozuje žalobce v této věci. Potud jsou důvodné výhrady žalovaného, že je připraven přiměřené náklady související s údržbou a zachováním či opravou výměníku poskytnout či se na nich podílet, jak to také plyne z předžalobní korespondence mezi účastníky. V úvahu tedy nepřichází úplata v podobě pravidelného příjmu v režimu bezdůvodného obohacení bez souvislosti s konkrétními náklady na údržbu či zachování nemovitosti. Nesprávnost právní představy žalobce o opodstatněnosti jeho nároku je dána i proto, že shora uvedené právní předpisy zákon č. 79/1957, zákon č. 89/1987, zákon č. 222/1994 Sb. předvídaly úplatu za zřízení věcného břemene jakožto náhrady, a to pouze úplatu jednorázovou a jen v konkrétních stanovených případech. Ani z těchto předpisů neplynula možnost poskytování přiměřené náhrady ve formě opakující se platby, jak se jí nyní dovolává žalobce. Žalobce pak ani netvrdil, že by se domáhal příspěvku na údržbu a zachování výměníku a nevymezil, jaké podíly na tomto příspěvku by měly náležet jednotlivým spoluvlastníkům, kteří mu udělili plnou moc. S ohledem na výše uvedené nárok žalobce nemůže obstát, proto odvolací soud rozsudek okresního soudu podle § 220 odst. 1 písm. b) o.s.ř. v napadeném výroku I změnil a žalobu jako nedůvodnou zamítl. Podle § 224 odst. 2 a § 142 odst. 1 o.s.ř. by žalovaný, který byl ve věci úspěšný, měl proti žalobci právo na náhradu nákladů řízení. Protože žalovaný se tohoto práva vzdal, rozhodl odvolací soud tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. je žalobce, který nebyl ve věci úspěšný, povinen nahradit České republice náklady řízení vynaložené v souvislosti se znaleckým posudkem, a to ve výši 15.752,- Kč. Podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř. by žalovaný, který byl v odvolacím řízení úspěšný, měl proti žalobci právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. Protože žalovaný se tohoto práva vzdal, rozhodl odvolací soud tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku není odvolání přípustné. Proti tomuto rozsudku je přípustné dovolání, které lze podat k Nejvyššímu soudu České republiky v Brně ve lhůtě dvou měsíců od doručení tohoto rozsudku, prostřednictvím Okresního soudu v xxx. V xxx dne 15. května 2008 Předseda senátu: