Pro závěr o tom, zda v domě vzniklo společenství vlastníků jednotek, je třeba vycházet ze skutečného stavu podílu družstva (§ 24 odst. 1 a 2 BytZ) na společných částech domu a nikoli z údajů poskytnutých příslušným katastrem nemovitostí.

20Co 288/2008-218 U s n e s e n í Krajský soud v HK rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. xxx a soudkyň Mgr. xxx a Mgr. xxx ve věci žalobce: B. d. xx, IČ xxx, se sídlem v xxx, zast. JUDr. xxx, advokátkou se sídlem v xxx, proti žalované R M, bytem xxx, zast. Mgr. Ing. xxx, advokátem se sídlem v xxx, o zaplacení částky 14.368,- Kč s přísl., k odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v xxx ze dne 16. května 2008 č.j. 18 C 2/2007-201, t a k t o : Rozsudek okresního soudu se z r u š u j e a věc se tomuto soudu v r a c í k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 14.368,- Kč s příslušenstvím (výrok I) a žalobci, který nebyl v řízení úspěšný uložil povinnost zaplatit žalované na nákladech řízení částku 14.659,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II). Žaloba byla odůvodněna tím, že žalovaná je vlastnicí bytové jednotky č. 1159/9 v budově č.p. 1153 – 1162 v části obce xxx, postaveného na st. p. č. 1643-1653 v katastrálním území xxx, obec xxx a spoluvlastnického podílu o velikosti 522/107729 na společných částech domu. V poměru k tomuto spoluvlastnickému podílu jí byly vyměřeny měsíční platby za údržbu pojištění a správu budovy a měsíční záloha na energie společných prostor, teplou užitkovou vodu, vodné – stočné a výtah. Dále byla žalované stanovena vyšší částka za úhradu tepla než by odpovídala podlahové ploše, neboť svévolným zásahem rozšířila radiátory ústředního topení ve dvou místnostech svého bytu o 13 článků. Tímto rozšířením žalovaná zvýšila odběr tepla pro svou bytovou jednotku až o třetinu, aniž by za tento zvýšený odběr řádně platila. Úhrada za teplo byla proto mezi vlastníky jednotlivých bytových jednotek rozpočítávána nejen podle podlahových ploch, ale i velikosti radiátorů. Podle tvrzení žalobce z doúčtování za spotřebu tepla za rok 2003 vznikl žalované nedoplatek ve výši 2.528,- Kč, z doúčtování za spotřebu tepla za rok 2004 jí vznikl nedoplatek ve výši 2.588,- Kč, z vyúčtování záloh za rok 2004 nedoplatek ve výši 95,- Kč, z doúčtování za spotřebu tepla za rok 2005 nedoplatek ve výši 2.680,- Kč, z vyúčtování záloh za rok 2005 nedoplatek ve výši 6.477,- Kč. Tato částka je složena z nedoplatků za správu domu a údržbu. Vyúčtování záloh za rok 2003 a 2004 žalovaná převzala. Vyúčtování záloh a doúčtování spotřeby tepla za rok 2005 a 2006 žalovaná nepřevzala, přestože jí byly doporučeně poslány. Žalovaná nesporovala, že rozšířila články topení ve svém bytě. Nesouhlasí však s tím, aby bylo teplo rozpočítáváno nejen dle podlahové plochy, ale i dle počtu článků radiátorů a to s odkazem na vyhlášku č. 224/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozdělení nákladů za dodávku tepelné energie na jednotlivá odběrná místa. Nesouhlasí ani s výší vyúčtování za údržbu a správu, když členové bytového družstva oproti vlastníkům bytových jednotek jsou zvýhodněni. Dále namítala, že žalobce pozbyl nejpozději dnem 1.7.2000 pravomoc jakýmkoli způsobem o předmětných platbách rozhodovat. Vyslovila názor, že ke dni nabytí účinnosti zákona č. 103/2000 Sb. činil podíl žalobce na společných částech domu méně než 25% (konkrétně 24,8%), v domě pak vzniklo dnem účinnosti tohoto zákona, tj. dnem 1.7.2000, společenství vlastníků jednotek, a proto listiny vystavené žalobcem jsou bez právního významu, neboť výši plateb mají určit vlastníci jednotek usnesením shromáždění vlastníků. Okresní soud měl za prokázáno, že žalovaná je vlastníkem uvedeného bytu a spoluvlastnického podílu o velikosti 522/107729 na společných částech shora zmíněných domů. Žalobce je spoluvlastníkem společných částí domů č.p. 1153 – 1162, přičemž jeho spoluvlastnický podíl činí 26729/107729, tj. 24,8%. Dále vzal za prokázané, že žalobce vyúčtoval žalované nedoplatky za spotřebu tepla za rok 2003 ve výši 2.528,- Kč, za rok 2004 nedoplatky za spotřebu tepla ve výši 2.588,- Kč a nedoplatek na ostatních službách ve výši 95,- Kč, za rok 2005 nedoplatky za spotřebu tepla ve výši 2.680,- Kč a nedoplatek na ostatních službách ve výši 6.477,- Kč. Ze sdělení Katastrálního úřadu xxx a smlouvy o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva, okresní soud zjistil, že dne 2.9.1996 byla žalobci doručena listina s doložkou o vyznačení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí dokládající, že spoluvlastnický podíl se na společných částech domu snížil na méně než jednu čtvrtinu. Okresní soud při posuzování žalobcem uplatněného nároku vycházel z ustanovení § 4, § 9, § 24 odst. 1 a 2 z. č. 72/1994 Sb. a z článku II bodu 2 přechodných ustanovení k zákonu č. 103/2000. Zdůraznil, že se zabýval toliko námitkou žalovaného, že podíl žalobce na společných částech shora uvedených domů je menší než jedna čtvrtina, tedy konkrétně 24,8%. Dospěl k závěru, že žalobce byl v prohlášení vlastníka ze dne 30. října 1995 určen správcem domů č.p. 1153-1162, avšak situace v domech se změnila poté, co ze zákona vzniklo společenství vlastníků bytových jednotek. Skutečnost, že společenství vlastníků bytových jednotek ve shora uvedených domech vzniklo, byla podle něj prokázána sdělením Katastrálního úřadu xxx ze dne 11.2.2008. Soud vycházel ze stavu, který je veden v katastru nemovitostí a to zejména z velikosti spoluvlastnických podílů, které jsou v katastru nemovitostí zapsány na základě prohlášení vlastníka ze dne 30.10.1995. Pokud došlo k novému prohlášení vlastníka, eventuelně probíhají soudní řízení, ve kterých se žalobce domáhá u jednotlivých vlastníků bytových jednotek nahrazení projevů vůle při novém prohlášení vlastníků bytových jednotek, neprokazuje tím žalobce, že by v době rozhodování soudu byl zápis v katastru nemovitostí ohledně velikostí spoluvlastnických podílů změněn, takže soud vycházel ze stavu spoluvlastnických podílů, tedy zejména spoluvlastnického podílu žalobce na společných částech domu, který byl v řízení prokázán. Uzavřel, že dle přechodných ustanovení zákona č. 103/2000 Sb. vzniklo v domech č.p. 1153-1162 společenství vlastníků ke dni 1. července 2000. Toto společenství mělo ve smyslu § 9 a násl. zákona o vlastnictví bytů oprávnění k právním úkonům a rozhodování podle § 9a citovaného zákona. Od 1.7.2000 již toto oprávnění žalobce neměl respektive žalobce neprokázal, že by takovým oprávněním disponoval, například na základě pověření společenstvím vlastníků. Žalobce tudíž podle okresního soudu neprokázal, že by byl aktivně legitimován domáhat se po žalované zaplacení dlužné částky. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o.s.ř. Proti tomuto rozsudku se žalobce v zákonné lhůtě odvolal. Vytýkal okresnímu soudu nesprávné právní posouzení věci. Zdůraznil, že již v průběhu řízení poukazoval na to, že stav zápisu v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti, neboť v prohlášení vlastníka budovy byl nesprávně vypočten podíl vlastníků jednotlivých jednotek na společných částech domu. Uvedl, že jeho skutečný podíl na společných částech domu nikdy neklesl pod 25%. Zdůraznil, že k prokázání této skutečnosti navrhl, aby soud jako důkaz připustil předložení znaleckého posudku, kde znalec vypočetl skutečný podíl jednotlivých vlastníků na společných částech domu, návrh na provedení důkazu byl však zamítnut. Dovozoval, že v domě společenství vlastníků nikdy nevzniklo a je proto třeba použít ustanovení § 9 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů. Dodal, že byl výslovně pověřen členskou schůzí družstva, aby veškeré nedoplatky vymáhal soudní cestou. K provádění správy domu pověřila žalobce ve smlouvě o převodu bytové jednotky do vlastnictví sama žalovaná a nikdy žalobci neoznámila, že smlouvu o správě domu vypovídá a podobně. Ke změně správce domu proto nikdy nedošlo. Žalovaná naopak již jen tím, že zálohy a měsíční příspěvek na správu domu – i když v nesprávné výši – na účet B.d. xxx hradí, potvrzuje, že žalobce správcem domu je a že jej také za správce považuje. Námitku nedostatku aktivní legitimace proto považuje žalobce za účelovou. Vytýkal okresnímu soudu, že při svém rozhodování vycházel pouze z údajů katastru nemovitostí, přestože žalobce v řízení prokázal, že zapsané údaje neodpovídají skutečnému stavu. Namítal, že údaje zapsané v katastru nemovitostí, na něž soud ve svém rozhodnutí odkázal, nejsou závazným údajem katastru nemovitostí a nejsou proto samy o sobě důkazem. Dodal, že možnosti provedení opravy nesprávnosti údajů v katastru nemovitostí se domáhá v jiném soudním řízení. Žalovaná navrhla potvrzení rozsudku z jeho správných důvodů. Uvedla, že žalobce v žádném případě nedisponuje pravomocí jednat o své vůli o záležitostech odpovídajících žalovanému nároku, když výlučnou pravomoc k takovému rozhodování mají vlastníci jednotek na shromáždění. K tomu jej neopravňuje ani žádná plná moc i pokud by byla platně udělena, neboť rozhodovací pravomoc je včetně procedurárního postupu svěřena výhradně vlastníkům jednotek. To platí rovněž pro výši záloh na příspěvky na správu a údržbu domu a pozemku, kterou správce (žalobce) pouze a jako své nejzazší oprávnění sděluje vlastníkům jednotlivých jednotek z pověření shromáždění. Žalobce je povinen zajistit, aby rozhodování o věcech náležejících do pravomoci shromáždění probíhalo a dané věci byly skutečně projednány na tomto shromáždění. Výše příspěvků musí korespondovat s velikostí spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu (ust. § 15 odst. 1 zákona). Podle přesvědčení žalované žalobce neprokázal žádnou skutečnost neodpovídající splnění povinnosti dle ustanovení § 9 odst. 2 a 3 a § 11 odst. 3 zákona ve znění před novelou ani nepředložil žádný důkaz, ze kterého by bylo lze dovodit, že žalovaný nárok odpovídající příspěvku na správu a údržbu domu a pozemku vznikl způsobem konformním se zákonem. Podle přesvědčení žalované tak nárok platně nevznikl. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek stejně jako řízení, které jeho vydání předcházelo a to z odvolatelem uplatněných důvodů stejně jako z důvodů, které v odvolání výslovně uvedeny nebyly (§ 205 odst. 2 písm. e/ a g/ a § 212a odst. 1 a 5 o.s.ř.) a dospěl k závěru, že odvolání žalobce je důvodné. Okresní soud v souzené věci při posuzování aktivní věcné legitimace žalobce vycházel z tvrzení žalovaného, že účinností zákona č. 103/2000 Sb. se v domech č.p. 1153-1162 vytvořilo společenství vlastníků jednotek jako subjekt práv, který jediný je oprávněn bez dalšího vykonávat práva a zavazovat se ve věcech spojených se správou provozem a opravami společných částí domu. Toto tvrzení žalobce měl podloženo zprávou z katastru nemovitostí, podle níž dne 2.9.1996 byla žalobci doručena listina s doložkou o vyznačení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu. Tento důkaz okresní soud považoval za stěžejní pro učinění závěru o vzniku společenství vlastníků jednotek ve sporných domech ke dni 1.7.2000. Učinil tak přesto, že žalobce tvrdil, že výpočet podílů na společných částech domu byl proveden nesprávně a tento nesprávný údaj byl pojat do prohlášení vlastníka budovy a k tomuto svému tvrzení navrhoval důkazy. V daném případě byl žalobce původním vlastníkem budov a ke dni účinnosti zákona č. 103/2000 Sb. vykonával funkci správce domu. Vznik společenství vlastníků jednotek v těchto domech se proto řídí ustanovením § 9 odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb. ve znění zákona č. 103/2000 Sb. Vznik společenství vlastníků jednotek je podle tohoto ustanovení spojen se skutečností, že spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu se snížil na méně než na jednu čtvrtinu s tím, že ke vzniku společenství jako právnické osoby dochází prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvo doručené listiny dokládající, že k uvedené skutečnosti došlo (tj. ke snížení spoluvlastnického podílu družstva na společných částech domu na méně než jednu čtvrtinu). Snížení spoluvlastnického podílu družstva na společných částech domu je tedy jednou z podmínek vzniku společenství vlastníků. Podíly na společných částech domu jsou vymezeny v prohlášení vlastníka budovy, které je základním způsobem vzniku vlastnictví jednotek a společných částí domu (§ 4 odst. 1 z. č. 72/1994 Sb.) a které se vkládá do katastru nemovitostí (§ 5 odst. 1 z. č. 72/1994 Sb.). Prohlášení vlastníka budovy je jednostranný právní úkon, jehož obsah lze změnit. To vyplývá přímo ze zákona o vlastnictví bytů, který upravuje postup při změnách prohlášení vlastníka budovy a to v ustanovení § 11 odst. 4 (respektive § 11 odst. 5 před novelou provedenou zákonem č. 103/2000 Sb.). I když se citované ustanovení týká společenství vlastníků jednotek, prohlášení lze měnit i v případech, kdy společenství vlastníků jednotek ještě nevzniklo. Podle § 11 odst. 9 zákona č. 72/1994 Sb. ve znění před novelou provedenou zákonem č. 103/2000 Sb. je třeba katastrálnímu úřadu oznamovat všechny změny týkající se obsahu prohlášení. Změna prohlášení může být vyvolána právě nutností opravy chybně stanovených podlahových ploch jednotek a spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Z uvedeného je zřejmé, že obsah prohlášení vlastníka budovy může být měněn tak, aby odpovídal faktickému stavu (například v uvedení podílů na společných částech budovy). Navíc konkrétně údaj o podílech na společných částech budovy není ani závazným údajem katastru (viz § 20 z. č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ve znění pozdějších předpisů). Pro závěr o tom, zda v domě vzniklo společenství vlastníků jednotek je proto třeba vycházet z faktického stavu podílů žalobce na společných částech domu a nikoli z údajů poskytnutý příslušným katastrem nemovitostí o podílu na společných částech domu. Za situace, kdy žalobce na svoji obranu tvrdil, že podíly na společných částech domu byly v původním prohlášení vlastníka budovy vypočteny nesprávně a že jeho podíl na společných částech domu přesahuje jednu čtvrtinu a že činí kroky k tomu, aby i v katastru nemovitostí byla učiněna náprava, je s ohledem na shora uvedené závěr okresního soudu o tom, že v domech č.p. 1153-1162 vzniklo společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba a tudíž žalobce není v této věci aktivně legitimován předčasný. S ohledem na to je nezbytné ke zjištění skutkového stavu věci provést další důkazy (ke zjištění faktického stavu podílu žalobce na společných částech domu), jejichž provedení žalobce navrhl v řízení před okresním soudem. Jde o důkazy, které nemohou být provedeny v odvolacím řízení (§ 213 odst. 3 a 4 o.s.ř.). Odvolací soud proto napadený rozsudek okresního soudu podle § 219a odst. 2 o.s.ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 221 odst. 1 písm. a/ o.s.ř.). V dalším řízení se soud prvého stupně zaměří na zjištění jaká je výše podílu žalobce na společných částech domu, a to s ohledem na faktický stav. To znamená, že bude muset zvážit, zda jsou oprávněné námitky žalobce, že v původním prohlášení vlastníka budovy byly nesprávně určeny spoluvlastnické podíly. Teprve po těchto zjištění bude moci učinit jednoznačný závěr o aktivní legitimaci žalobce a zabývat se dalšími námitkami žalované, jimiž brojí proti oprávněnosti nároku žalobce. Teprve poté bude moci o věci rozhodnout, přičemž neopomene rozhodnout i o nákladech řízení a to včetně řízení odvolacího (§ 224 odst. 3 o.s.ř.). P o u č e n í : Proti tomuto usnesení n e n í odvolání ani dovolání přípustné. V HK dne 6. ledna 2009 předseda senátu