Podle ustanovení § 597 odst. 1 věty za středníkem a § 597 odst. 2 ObčZ má kupující podle své volby právo na přiměřenou slevu z kupní ceny nebo od smlouvy odstoupit i tehdy, jde-li o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, a také tehdy, jestliže jej prodávající ujistil, že věc má určité vlastnosti, zejména vlastnosti kupujícím vymíněné, anebo že nemá žádné vady, a toto ujištění se ukáže nepravdivým.

21Co 112/2009 U s n e s e n í Krajský soud v HK rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. xxx a soudců JUDr. xxx a JUDr. xxx ve věci žalobců a/ LB, nar. xxx, a b/ HB, nar. xxx, obou bytem xxx, obou zastoupených Mgr. xxx, advokátem se sídlem v xxx, proti žalované F a.s., člen holdingu F, se sídlem xxx, xxx, IČ: xxx, zastoupené JUDr. xxx, advokátem se sídlem v xxx, o zaplacení částky 429.465 Kč, o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v xxx ze dne 21.8.2008, č.j. 16C 189/2001-278, t a k t o : Rozsudek okresního soudu se vyjma nenapadeného výroku pod bodem II zrušuje a v tomto rozsahu se věc vrací okresnímu soudu k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í : Okresní soud napadeným rozsudkem uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům, oprávněným společně a nerozdílně, částku 286.310 Kč do jednoho měsíce od právní moci rozsudku (výrok I.). V té části, kterou se žalobci domáhali vůči žalované zaplacení dalších 143.155 Kč, žalobu zamítl (výrok II.). Dále uložil žalované povinnost nahradit žalobcům 30 % nákladů řízení, tj. 21.894 Kč, a to do jednoho měsíce od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobců (výrok III.) a uložil účastníkům povinnost nahradit České republice na účet Okresního soudu v HK náklady řízení, a to žalovaná ve výši 18.538 Kč a žalobci ve výši 9.982 Kč, celkem tedy 28.520 Kč, a to do jednoho měsíce od právní moci rozsudku (výrok IV.). Okresní soud vzal za prokázané, že mezi právní předchůdkyní žalované a žalobci byla uzavřena kupní smlouva ohledně rodinného domu v ní označeného, a to ve smyslu ustanovení § 588 a násl. obč. zák., ve znění platném v době uzavření smlouvy, tj. 30.10.1998. V době uzavření kupní smlouvy žalobci nevěděli o tom, že dům je postaven technologií R. Ke změně došlo až v průběhu stavby a ve stavebním povolení a dokumentech s ním souvisejících bylo uváděno, že jde o stavbu z cihel. Ani v kolaudačním rozhodnutí nebyla změna obsažena. Po převzetí domu zjistili žalobci nadměrnou prozvučnost, vlhkost a nemožnost upevňování předmětů, tedy po převzetí nemovitosti vyšly najevo vady. Ze znaleckého posudku znalce Ing. F vzal za prokázané, že částečně přetrvává akustická prozvučnost dělicí stěny a nemožnost uchycení těžších předmětů na zeď. Okresní soud posoudil vztah mezi účastníky podle § 588 a násl. obč. zák. ve znění k datu uzavření smlouvy. Vzhledem k tomu, že k opravám docházelo v průběhu měsíců dubna a května 1999, a že akustická studie byla vypracována v březnu 1999, vzal soud za prokázané, že reklamováno bylo do této doby, tedy v zákonné šestiměsíční lhůtě podle § 599 odst. 1 obč. zák. Provedenými opravami došlo jen k částečnému odstranění akustické propustnosti. Za vadu je třeba považovat i nemožnost upevňování těžších předmětů na zeď, a to v tom rozsahu, že laik není schopen rozpoznat, kde má být předmět umístěn. Vlhkost byla odstraněna ještě před podáním žaloby. Okresní soud uzavřel, že žaloba byla podána důvodně jen v části, a to v části týkající se upevňování těžších předmětů a částečně akustické prozvučnosti. Pokud jde o výši slevy, dospěl soud k tomu, že rozsahu přetrvávajících vad odpovídá sleva ve výši 10 % ceny (§ 597 odst. 1 obč. zák.), a proto žalobě vyhověl zčásti. Proti rozsudku, a to výrokům pod body I., III. a IV., podala včas odvolání žalovaná. Uvedla, že v kupní smlouvě žalobci svým podpisem výslovně stvrdili, že jsou seznámeni se současným stavem převáděných nemovitostí, což nepochybně zahrnuje i faktický stav předmětného domu. Uvedla také, že pro změnu ve stavebním materiálu skeletu předmětného rodinného domu nebylo nutno činit zvláštní změny v projektové dokumentaci nebo činit jiné kroky v rámci stavebního řízení. Jediným krokem nezbytným pro provedení skeletu z prefabrikátů R bylo provedení dílčí projektové dokumentace ze strany dodavatele prefabrikátů R. Za této situace je tedy v kolaudačním rozhodnutí, vztahujícím se k předmětnému rodinnému domu, správný údaj. Uvedla také, že kolaudační rozhodnutí ve svém textu nikde neuvádí, že je předmětný rodinný dům zděnou stavbou. Z uvedeného nelze ani konstatovat, že žalobci mohli být přesvědčováni o charakteru předmětného domu, jakožto zděného, ať již na základě projektové dokumentace, stavebního povolení, kolaudačního rozhodnutí či souvisejících dokumentů. Nelze dospět k závěru, že by předmětný dům byl žalobcům ze strany původního žalovaného nabízen a následně prodán jako dům zděný. Naopak z provedeného dokazování a z obsahu předmětné smlouvy vyplývá, že žalobci byli v průběhu opakovaných návštěv domu seznámeni s jeho stavem a tento, vyjma výhrad obsažených v předávacím protokolu ze dne 2.11.1998, akceptovali. Ohledně údajných ústních reklamací a následného provádění oprav uvedla, že z výpovědi svědkyně B vyplývá spíše její subjektivní přesvědčení o uplatnění nároků z vad, když sama uvádí, že jednáním mezi žalobcem a předsedou představenstva žalované nebyla přítomna. Zároveň podotkla, že již v předávacím protokolu o předání domu ze dne 2.11.1998 bylo sjednáno provedení určitých prací, jimiž byly odstraněny některé vady shledané na předmětném domu ze strany žalobců. Vzhledem k tomu, že dům byl žalobcům prodáván jako již dříve užívaný, nebyla na něj ze strany žalované poskytnuta záruka za jakost. V důsledku toho je jen logické, že se žalobci následně obrátili na žalovanou s žádostí o provedení některých prací směřujících ke zvýšení uživatelského komfortu předmětného domu. Její vyhovění této výzvě jí však nemůže být přičítáno k tíži. Dodala, že pokud nyní žalobci tvrdí, že jejich ústní žádosti o provedení některých prací byly uplatněním nároků z vad, je výlučně jejich povinností toto své tvrzení prokázat. Jediným listinným důkazem, prokazujícím uplatnění nároků z vad předmětného domu ze strany žalobců, byl v průběhu řízení pouze dopis ze dne 28.4.2000. Tento však neobsahuje, dle názoru žalované, dostatečnou specifikaci údajných vad. Také je nutno konstatovat, že v době jeho sepsání a odeslání žalované již nároky žalobců z jimi tvrzených vad předmětného domu zanikly marným uplynutím prekluzivní lhůty. Dále namítala, že nebylo prokázáno, že by předmětný dům vůbec trpěl vadami snižujícími jeho hodnotu a zakládajícími nárok na poskytnutí slevy ze sjednané kupní ceny. Z provedeného dokazování vyplynulo, že akustická i kročejová neprostupnost vyhovují normám platným a účinným v době prodeje domu žalobcům. Rovněž ohledně nadměrné vlhkosti bylo konstatováno, že tato již nepřetrvává. Zjištění, že upevnění jiných než běžných užitkových předmětů je pro laika obtížné, pak není dle názoru žalované vadou v pravém slova smyslu, ale specifikem stavebního systému R, s nímž byli žalobci při koupi domu seznámeni. I kdyby toto specifikum však bylo vadou, neodpovídala by za ni žalovaná, neboť při uzavření kupní smlouvy byli žalobci na vlastnosti stavebního systému R upozorněni. Ohledně závěru okresního soudu, že rozsahu přetrvávajících vad odpovídá sleva ve výši 10 % z ceny, a to bez opory ve znaleckém posudku či odborném vyjádření zabývajícím se výší přiměřené slevy, odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 32Odo 956/2002. Doplnila, že již v důsledku tohoto bylo řízení před soudem prvního stupně zatíženo procesní vadou, která je sama o sobě důvodem pro zrušení výše uvedeného rozsudku. Měla však také za prokázané, že podaná žaloba je žalobou zjevně nedůvodnou a na základě této skutečnosti navrhovala, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil, podanou žalobu zamítl, uložil žalobcům povinnost uhradit žalované náklady nalézacího a odvolacího řízení a aby neuložil žalované povinnost nahradit České republice náklady řízení. Žalobci zdůraznili, že žalovaná ve svém odvolání polemizuje s odůvodněním rozsudku okresního soudu v zásadě se stejnou argumentací, jakou používala již v průběhu řízení. S touto argumentací se však již soud prvního stupně vypořádal v odůvodnění napadeného rozsudku, nově pak zaznívá pouze zpochybnění způsobu, jakým soud dospěl k přisouzené částce. Jejich vyjádření odkazovalo v jednotlivostech na odůvodnění napadeného rozsudku, kdy, dle jejich názoru, se soud prvního stupně dostatečně vypořádal s žalovanou nyní tvrzenými výtkami. Odvolací soud doplnil dokazování výslechem znalce Ing. PF. Z výpovědi tohoto znalce vyplynulo, že při vypracování znaleckého posudku měl k dispozici akustickou studii, vypracovanou Ing. J v roce 1999, a tuto považuje za správnou s tím, že jde o teoretický výpočet. Záleží na tom, jak je dělicí zeď zbudována v reálu na stavbě. Při výpočtu se počítá s danými hodnotami, které má výrobek mít podle norem. Znalec hodnoty ověřoval pokusem v reálu a výsledek tohoto pokusu je přesnější. Jestliže je výpočet, kde jsou dány normové hodnoty, v pořádku, neznamená to ještě, že bude v pořádku ve vztahu ke konkrétní zdi. Znalec prováděl měření v době, kdy již byla provedena opatření navržená Ing. J. Jím naměřená neprozvučnost byla v souladu s normami platnými do roku 2000. Odchylku naměřil, pokud šlo o normy platné od roku 2000. Hodnoty, které znalec naměřil, hodnotí jako stav obvyklý. Kdyby prováděl měření v době před provedením úprav, mohl by učinit jiné závěry. Při použití plných cihel u dělicí zdi by z hlediska zvukové neprozvučnosti bylo vše v pořádku, ale vzhledem k tomu, že v dělicí zdi je zakotveno schodiště, zřejmě z hlediska kročejové neprozvučnosti by zde problém i tak byl. Pokud jde o upevnění předmětů do zdi, u lehkých předmětů není nutný speciální postup, u těžších předmětů je třeba zvolit zvláštní postup, který laik nemůže znát, pokud není poučen. Pokud uživatel domu chce v domě zavěšovat nějaké těžší předměty, vzniká s tím problém, neboť může dojít k narušení vnitřní omítky a také k narušení venkovní omítky, a to v případě, jestliže se použije způsob prošroubování zdi. To, zda je na místě při zavěšování předmětů použít prošroubování zdi, anebo betonovou kapsu, je na volbě odborníka v závislosti na zavěšovaném předmětu. Materiál R má velice dobrou izolační vlastnost, ale upevnění těžších předmětů je třeba provádět buď provrtáním celé zdi a upevněním šroubů na druhé straně, nebo ukotvením hmoždinky do betonového žebra nebo betonové kapsy. Běžně laik může zavěsit do tohoto materiálu např. obraz, ale určitě laik nezavěsí schodišťové madlo nebo skříňky kuchyňské linky, které se upevňují na zeď. Tento problém je dán vlastností použitého zdícího materiálu. Pokud by na stavbě byly použity běžné cihly, tento problém by nebyl, i když v současné době je směr takový, aby stavby byly hodně tepelně izolované, používají se tedy odlehčené cihly a tam už by byl tento závěr nejistý. Žalobci doplnili, že slevu uplatňovali i z toho důvodu, že se ukázalo nepravdivým ujištění i o tom, z jakého materiálu je dům postaven. Na základě tohoto doplnění dokazování dospěl odvolací soud k následujícím závěrům. Krajský soud souhlasí s právním posouzením věci podle ustanovení o kupní smlouvě v § 588 a násl. obč. zák., neboť předchůdkyně žalované neprodávala nemovitost žalobcům jako podnikatel v rámci své podnikatelské činnosti. Na rozdíl od obecné úpravy kupní smlouvy (§ 588 a násl.) je při prodeji v obchodě prodávajícím podnikatel (bez rozdílu, zda fyzická nebo právnická osoba), který prodává zboží v rámci své podnikatelské činnosti. Za podnikatele je považována fyzická nebo právnická osoba, splňující znaky uvedené v § 2 odst. 2 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, a podnikatelskou činností se rozumí podnikání, tedy soustavná činnost prováděná samostatně podnikatelem vlastním jménem a na vlastní odpovědnost za účelem dosažení zisku (§ 2 odst. 1 obchodního zákoníku). Předchůdkyně žalované nebyla právnickou osobou, s předmětem podnikání „realitní kancelář“ (viz výpis z obchodního rejstříku vedeného KS v HK oddíl B, vložka --). Protože při uzavření kupní smlouvy předchůdkyně žalované nevystupovala jako podnikatel v rámci své podnikatelské činnosti, nelze na obsah právního vztahu z kupní smlouvy použít úpravu § 613 až § 627 obč. zák., která má ve vztahu k § 588 až § 600 povahu nejen doplňující, ale i speciální. Na právní vztah nedopadají ani ustanovení o spotřebitelských smlouvách § 51a a násl. obč. zák. která byla přijata až zákonem č. 367/2000 Sb. s účinností od 1.1.2002. Občanský zákoník nedefinuje pojem vada. Vadné je takové plnění, které nemá vlastnosti výslovně vymíněné nebo obvyklé, které není možno použít podle povahy nebo účelu smlouvy nebo má právní vady (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.9.2008, sp. zn. 33Odo 897/2006). Faktickou vadou jsou nedostatky vlastností nebo projevy, které zejména vzhledem k obsahu smlouvy nebo prohlášení prodávajícího o zaručených vlastnostech nebo vzhledem k ustanovení právních předpisů či technických norem má prodaná věc mít. Protože se neuplatní z důvodů shora uvedených ustanovení o zákonné záruce a účastníci smlouvy si záruku nesjednali, pak žalovaná jako prodávající (právní nástupce) odpovídá za vady, které měla věc při sjednání kupní smlouvy, přestože se projevily až po převzetí věci. Podmínkou je uplatnění vad v prekluzivní 6měsíční lhůtě od převzetí věci kupujícím (§ 699 odst. 1 obč. zák.). Na základě těchto teoretických východisek, aplikovaných na danou věc, dospívá odvolací soud po provedeném dokazování k závěru, že nebyla prokázána existence dvou vad (existence vady spočívající ve vlhkosti nebyla prokázána již v řízení před okresním soudem a žalobci k těmto závěrům nic nenamítali), a to ani akustická propustnost, ani nemožnost upevňování těžších předmětů. Podle názoru odvolacího soudu o vady nejde. Z výpovědi znalce i z písemného znaleckého posudku vyplývá, že po stavebních úpravách již akustická propustnost vyhovuje normám platným v době uzavření kupní smlouvy. Nadto není zcela nepochybně prokázáno, jaký byl stav před stavební úpravou dělicí zdi, neboť z akustické studie, založené na teoretickém výpočtu a nikoli na konkrétním měření v místě, nelze činit závěry o tom, zda akustická propustnost v době uzavření kupní smlouvy vyhovovala či nevyhovovala normám i před provedením stavebních úprav. Toto zjištění však není podstatné pro rozhodnutí a stačí vycházet ze zjištění znalce, že po stavebních úpravách již akustická propustnost vyhovuje normám platným v době uzavření smlouvy. I kdyby to bylo až důsledkem oprav (tedy původní stav skutečně vykazoval vady), pak žalobci nemohou z tohoto důvodu uplatňovat nárok na slevu, když vada byla odstraněna opravou a je zřejmé, že také právo na opravu uplatnili (jinak by nepochybně žalovaná k opravám nepřistoupila a žalobci by je neumožnili). Jedině pokud by byla prokázána existence vady v době sjednání smlouvy a oprava by nebyla možná, nebylo by vyloučeno, aby žalobci později uplatnili jiné právo z odpovědnosti za vady, tj. právo na slevu. Tato situace ale nenastala, protože i kdyby bylo možno uzavřít, že vada existovala, pak byla odstraněna opravou (stavebními úpravami dělicí zdi). Vadou není ani nutnost využití zvláštního – odborného postupu při upevňování těžších předmětů do zdi (např. dle znalce ukotvení schodišťového madla do zdi). Jde o důsledek vlastnosti materiálu, z něhož byla stavba postavena a nejde o stav neobvyklý u staveb z tohoto materiálu, jak plyne z písemného znaleckého posudku, v němž znalec vysvětlil příčiny, dané složením materiálu, a rovněž z výslechu znalce, který ozřejmil, že jde v podstatě o „rub“ vyhovění požadavku na tepelně-technické izolační vlastnosti zdícího materiálu. Znalec nevyloučil, že by obdobný problém mohl vzniknout dokonce i při použití odlehčených cihel jako zdícího materiálu. Odvolací soud proto uzavřel, že nejde o výjimečný stav, existující jen v domě žalobců, jde navíc o stav, který zcela nevylučuje zavěšení jakýchkoli předmětů do zdi (takový stav by zřejmě bylo nutno za vadu považovat, protože by vylučoval obvyklé a předpokládané použití věci, neboť možnost zavěšování předmětů do zdí je očekávaná vlastnost stavby určené k bydlení). Přes tyto závěry nebylo možno rozhodnout konečným způsobem ve věci, neboť jak plyne za žaloby, a potvrdili to žalobci i v rámci odvolacího řízení, dalším důvodem uplatnění práva na slevu bylo žalobci tvrzené nepravdivé ujištění o tom, že stavba je postavena z cihel. Okresní soud prováděl dokazování o obsahu jednání stran před uzavřením smlouvy, ale neučinil tomu odpovídající závěry v rozsudku. Konstatoval, že má za prokázané, že žalobci nevěděli o tom, že dům je postaven technologií R. Takový závěr je nepoužitelný z hlediska ust. § 597 odst. 2 obč. zák., na které nárok žalobců míří. Z hlediska ust. § 597 odst. 2 obč. zák. věc neposuzoval. Podle § 597 odst. 2 obč. zák. právo odstoupit od smlouvy má kupující i tehdy, jestliže jej prodávající ujistil, že věc má určité vlastnosti, zejména vlastnosti kupujícím vymíněné, anebo že nemá žádné vady, a toto ujištění se ukáže nepravdivým. Věta za středníkem prvého odstavce § 597 obč. zák. („jde-li o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, má též právo od smlouvy odstoupit“) a odstavec druhý § 597 obč. zák. jsou ve vztahu k větě před středníkem v odstavci prvém § 597 obč. zák. („jestliže dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupující neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny, odpovídající povaze a rozsahu vady“) ustanoveními doplňující povahy. Z postupného řazení těchto ustanovení a z použitých slovních spojení „má též“ a dále „má …i tehdy“ vyplývá, že obě tato ustanovení – věta za středníkem v odstavci prvém § 597 obč. zák. a odstavec druhý § 597 obč. zák. – jen rozšiřují nároky kupujícího při uplatňování práv z odpovědnosti za vady. Kupující má podle těchto ustanovení právo podle své volby na přiměřenou slevu z kupní ceny nebo od smlouvy odstoupit i tehdy, jde-li o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, a také i tehdy, jestliže jej prodávající ujistil, že věc má určité vlastnosti, zejména vlastnosti kupujícím vymíněné, anebo že nemá žádné vady, a toto ujištění se ukáže nepravdivým (srov. Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1065 nebo Fiala, J., Holub, M., Bičovský, J. Občanský zákoník. Poznámkové vydání s judikaturou. 12. vydání. Praha: Linde 2006, str. 539). Žalobci proto mohli i z uvedeného důvodu požadovat slevu z kupní ceny. Zda je jejich nárok oprávněný, nelze pro nedostatek důvodů přezkoumat. Krajský soud proto rozsudek v napadených výrocích zrušil podle § 219a odst. 1 písm. a/ o.s.ř. a věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení podle § 221 odst. 1 písm. a/ o.s.ř. Předmětem tohoto řízení a úkolem okresního soudu nyní bude, aby jednak posoudil, zda žalobci uplatnili u žalované (předchůdce) právo na slevu z kupní ceny z tohoto důvodu v propadné šestiměsíční lhůtě od převzetí věci a aby hodnotil dosud provedené důkazy, zda jsou oporou pro závěr o existenci ujištění z hlediska § 597 odst. 2 obč. zák. Dojde-li k závěru, že prozatím provedené důkazy neposkytují oporu pro závěr o existenci ujištění, že dům je postaven z cihel, a pro závěr o včasném uplatnění práva na slevu z tohoto důvodu, pak poučí žalobce podle § 118a odst. 3 o.s.ř. o potřebě navrhnout další důkazy pro jejich tvrzení. Dospěje-li k závěru, že je toto ujištění prokázáno a že rovněž bylo právo včas uplatněno (sama nepravdivost tvrzeného ujištění, pokud existovalo, je zřejmá, protože není pochyb o tom, že dům není postaven z cihel, ale technologií R), pak ke zjištění výše slevy vyžádá znalecký posudek nebo odborné vyjádření. Odvolací soud odkazuje na žalovanou citované rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 32Odo 956/2002 ze dne 28. ledna 2004 a závěry v něm obsažené ve vztahu k aplikaci ust. § 136 o.s.ř., podle něhož platí, že lze-li výši nároků zjistit jen s nepoměrnými obtížemi nebo nelze-li ji zjistit vůbec, určí ji soud podle své úvahy. Nejvyšší soud vykládá ustanovení tak, že zákon zde má na mysli situace, kdy je nárok prokázán co do svého právního základu a obtíže skutkových zjištění či úplná nemožnost těchto zjištění jsou spojeny jen s výší uplatněného nároku. Nepoměrné obtíže při zjišťování výše nároků mohou být dány i nepřiměřenými náklady na zjišťování okolností rozhodných pro výpočet výše nároku, které hrubě neodpovídají výši vymáhaného nároku. Aplikace ust. § 136 o.s.ř. tedy sice není vyloučena, ale přichází v úvahu jen za splnění zákonných podmínek, a takový postup musí být soudem řádně zdůvodněn. P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není přípustné odvolání ani dovolání. V HK dne 25. května 2009 předsedkyně senátu