Při určení výše bezdůvodného obohacení, jehož se dostává vlastníku stavby stojící na cizím pozemku, je třeba vycházet z obvyklého nájemného u okolních pozemků, avšak nezastavěných.

20Co 462/2010 U s n e s e n í Krajský soud v HK rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. KK a soudců Mgr. LP a Mgr. Ing. BN ve věci žalobkyň a) ZS, bytem xxx a b) ED, bytem xxx, obou zastoupených JUDr. LM, advokátem se sídlem xxx, proti žalovanému Z--- B a.s. se sídlem xxx, zastoupenému JUDr. ZH, advokátem se sídlem xxx, o zaplacení 203.760 Kč s přísl., k odvolání žalobkyň proti rozsudku Okresního soudu v N ze dne 21. července 2010 č.j. 10C 42/2009-389, t a k t o : Rozsudek okresního soudu se vyjma odvoláním nenapadených výroků I a II z r u š u j e a věc se v r a c í v tomto rozsahu okresnímu soudu k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni a) 18.878 Kč s příslušenstvím a žalobkyni b) 26.430 Kč s příslušenstvím (výroky I a II), zamítl žalobu v části, v níž se žalobkyně a) domáhala zaplacení dalších 66.022 Kč s příslušenstvím a žalobkyně b) 92.430 Kč s příslušenstvím (výroky III a IV) a dále rozhodl o nákladech řízení (výroky V až IX). Okresní soud vyšel ze zjištění, že žalobkyně jsou spoluvlastnicemi pozemků č. parc. 102/3 a 105/12 v katastrálním území Č. Na pozemcích se nacházejí zemědělské budovy ve vlastnictví žalovaného. Nájemní vztah mezi účastníky vzniklý podle zákona o půdě č. 229/1991 Sb. později zanikl. Žalovaný užívá pozemky bez právního důvodu. Je proto povinen poskytnout žalobkyním náhradu bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájemného. Tu okresní soud stanovil na základě znaleckého posudku. Bezdůvodné obohacení za dobu od 10.9.2006 do 10.9.2008 pak uložil žalovanému nahradit žalobkyním v poměru jejich spoluvlastnických podílů. V rozsahu, v němž požadavek žalobkyň přesahoval bezdůvodné obohacení žalovaného, žalobu zamítl. Proti rozsudku okresního soudu podaly odvolání žalobkyně. Jejich odvolání směřovalo logicky pouze do té části rozsudku o věci samé, jíž byla žaloba zamítnuta. Žalobkyně namítaly, že výše obvyklého nájemného, z něhož soud při stanovení bezdůvodného obohacení vyšel, nebyla zjištěna správně. Za základ byly vzaty nájemní smlouvy, které uzavřel žalovaný. Ten je ale dominantním nájemcem na trhu, a tudíž ceny nájemného s ním dohodnuté jsou touto skutečností deformovány. K této skutečnosti měl přihlédnout znalec, avšak neučinil tak. Nesprávný je též závěr, že cena pozemků (a tedy i nájmu) je snížena faktem, že na pozemcích je postavena stavba. K tomu nelze přihlížet. Obvyklá cena nájmu by měla být zjištěna znovu jiným znalcem. Žalobkyně navrhly zrušení rozsudku. Žalovaný ve vyjádření k odvolání uvedl, že ačkoliv respektuje závěry okresního soudu, má na některé dílčí otázky jiný názor. Předně je přesvědčen, že nájem trvá a jeho výši je třeba stanovit dle vyhl. č. 182/1988 Sb. Za užívání pozemků by měl žalobkyním navíc platit Ing. T, nikoliv žalovaný. Ze znaleckých posudků včetně revizního neplyne, že obvyklá cena nájemného je 2,46 Kč/m2, ale že taková cena je nejvyšší ze všech sjednaných. Cena nájmu, z níž vyšel okresní soud, je tedy cenou maximální, nikoliv obvyklou. Pozemkovému fondu ČR platí například žalovaný nájemné 1 Kč/m2. Přes tyto výhrady žalovaný navrhl potvrzení rozsudku okresního soudu. Odvolací soud přezkoumal rozsudek okresního soudu z podnětu podaného odvolání a shledal rozsudek nepřezkoumatelným pro nedostatek důvodů. Rozhodnutí okresního soudu spočívá na základním závěru, že nájem pozemků vzniklý ze zákona byl ukončen dohodou a žalovaný užíval pozemky v rozhodném období bez právního důvodu. Závěr o zániku nájmu, pro rozhodnutí zásadní, není v rozsudku srozumitelně zdůvodněn, a podle názoru odvolacího soudu nevyplývá jednoznačně ani z listin, na které okresní soud v této souvislosti odkázal. Okresní soud svůj závěr o ukončení nájmu vyvozoval ze čtyř listin (dohody o zániku užívacích práv z 21.7.1992, smlouvy o pronájmu zemědělských pozemků z 20.5.1992, zápisu o jednání o jednoduchých pozemkových úpravách z 31.8.1992 a projektové dokumentace k jednotné pozemkové úpravě.). Co konkrétně vyplývá z hlediska ukončení nájemního vztahu z té které listiny, okresní soud ale neuvedl. Nelze proto přezkoumat správnost úvah, kterými listinné důkazy hodnotil. Jde přitom o listiny, které svým obsahem nevytvářejí podklad pro jednoduchou a jednoznačnou interpretaci. Smlouva ze dne 20.5.1992 je nájemní smlouvou mezi žalobkyněmi a třetí osobou. Není tedy vůbec zřejmé, co z ní okresní soud dovodil ohledně zániku nájemního vztahu mezi žalobkyněmi a žalovaným. Totéž platí o zápisu ze dne 31.8.1992 a o projektové dokumentaci k jednotné pozemkové úpravě. Okresní soud tyto listiny jmenuje jako zdroj svých zjištění, aniž by uvedl, co konkrétního z nich pro otázku ukončení nájmu vyplývá. Okresní soud navíc nečiní rozdíl mezi skutkovým zjištěním a právním posouzením. Z listin nevyvozuje závěry o konkrétních skutečnostech, nýbrž již přímo právní závěry (o tom, že nájem zanikl). Odvolací soud se pokusil o interpretaci listin sám, nedospěl však k závěru, že z nich zánik nájmu skutečně vyplývá. Jediným písemným dokladem, který se ukončení nájmu týká, je dohoda o zániku užívacích práv z 21.7.1992. Obsah této listiny jako celku je ovšem zpochybňován jinými listinami, s nimiž není v logickém souladu, jak vyplyne z dalšího. Z ostatních listin pro závěr o ukončení nájmu nevyplývá podle názoru odvolacího soudu nic. Pokud okresní soud dovodil opak, jde o závěr, jehož správnost není schopen odvolací soud pro nedostatek důvodů přezkoumat. Pokud jde o dohodu z 21.7.1992, okresní soud ponechal při jejím hodnocení zcela stranou námitku žalovaného, že nemohla být žalobkyněmi podepsána 21.7.1992. Žalovaný dovozoval tuto skutečnosti z dopisu žalobkyň ze dne 14.8.1992 (č.l. 51), z jehož obsahu plyne, že byl psán v době, kdy dohoda o zániku užívacích práv ještě uzavřena nebyla. Ačkoliv má tato námitka nezpochybnitelnou logiku, okresní soud považoval uvedenou dohodu za uzavřenou dne 21.7.1992. Takový závěr se jeví jako zjevně nesprávný, zvlášť není-li blíže nikterak zdůvodněn. Je přitom důležité, kdy byla dohoda uzavřena, neboť žalovaný mohl užívat pozemky bez právního důvodu až po ukončení nájmu. Teprve od ukončení nájmu mu mohlo vznikat bezdůvodné obohacení. Okresní soud se nevypořádal ani s právní argumentací žalovaného podepřenou odkazem na rozhodnutí vrchního soudu v jiné věci, podle níž v případě pozemku zastavěného zemědělskou stavbou nelze nájem pozemku účinně vypovědět (č.l. 322). Závěr okresního soudu, že nájemní vztah mezi žalobkyněmi a žalovaným byl ukončen a že žalovaný užívá pozemky bez právního důvodu (který v sobě obsahuje jak rovinu skutkového zjištění, tak i právního posouzení) tak prozatím nelze považovat za dostatečně podložený. Zcela nesrozumitelný je pak rozsudek v pasážích, v nichž se dotýká postavení Ing. T. Jakou roli v celém případu hraje Ing. T, nelze z rozsudku vyrozumět. Není zřejmé, proč byly jmenovanému poskytnuty náhradní pozemky za pozemky, které mu nikdy nepatřily a jejichž vlastnicemi jsou žalobkyně, ani to, jak tato okolnost případně souvisí s nárokem žalobkyň. Odvolací soud je jiného názoru i v otázce stanovení výše případného bezdůvodného obohacení. Znalec, z jehož ocenění okresní soud vyšel, vycházel z předpokladu, že při stanovení obvyklého nájemného je třeba přihlížet k tomu, že na pozemku je postavena stavba (srov. např. vyjádření znalce č.l. 305, 306). Odvolací soud nepovažuje tuto úvahu za správnou. Má za to, že je třeba vyjít z obvyklého nájmu pozemku nezastavěného. Pokud by na pozemku stavba nestála, mohl by jej vlastník bez omezení užívat. Protože však stavba na pozemku stojí, užívat či pronajmout jej nemůže. Přichází tak o částku, za kterou by pozemek mohl za obvyklých okolností pronajmout. O tuto částku se na jeho úkor vlastník stavby obohacuje. Na druhé straně vlastník stavby je v těchto případech obohacen o částku, kterou by byl v jiných případech nucen zaplatit za pronájem pozemku. Není důvod snižovat výši nájmu pro okolnost, že ten, kdo pozemek užívá, má na něm postavenu stavbu. To, že na pozemku stavba stojí, je jen konkrétním projevem užívání pozemku. Vlastník stavby v tomto případě užívá pozemek tím způsobem, že na něm má postavenu stavbu. To, o co tu v podstatě jde, je určení hodnoty pozemku (hodnoty možnosti pozemek užívat). Ta nemůže být závislá na tom, k jakému účelu je pozemek užíván. I v případě nájmu je věcí nájemce, jak naloží s pronajatým pozemkem, avšak jeho rozhodnutí nemůže mít vliv na výši sjednaného nájemného. Odvolací soud má ostatně pochybnosti o tom, že je možné stanovit obvyklé nájemné z pozemku zastavěného cizí stavbou. Domnívá se, že takový pozemek je prakticky nepronajmutelný a že neexistuje reálný trh, z něhož by mohl být obvyklý nájem takového pozemku odvozen. Nájem pozemku, na němž stojí cizí stavba, by postrádal ekonomický smysl, neboť nájemce pozemku by neměl z pozemku žádný užitek. Nájem věci je sjednáván vždy pro užitek, který nájemci plyne z užívání pronajaté věci, a užívat pozemek pod cizí stavbou není v zásadě možné. Bude-li mít tedy okresní soud i nadále za to, že žalovaný užíval pozemek žalobkyň bez právního důvodu, pak výši bezdůvodného obohacení stanoví jako obvyklé nájemné, které se platí v obdobných případech za pozemek nezastavěný. Při zjišťování obvyklého nájemného není třeba omezovat se pouze na lokalitu, kde hospodaří žalovaný, pokud tu jeho dominantní postavení zkresluje pravidla trhu. Postačí, zjistí-li soud, jaký byl v rozhodné době obvyklý nájem za podobné pozemky v širším okolí, které však bude svým charakterem odpovídat podmínkám zkoumaných pozemků. K takovému zjištění podle názoru odvolacího soudu není třeba jakýchkoli výpočtů, postačí zjištění faktického stavu. Vědomost o takovém stavu může představovat odbornou znalost ve smyslu § 127 o.s.ř. a odůvodnit angažování znalce. P o u č e n í : Proti tomuto usnesení n e n í dovolání přípustné. V HK dne 11. února 2011 předseda senátu