Spoluvlastník může realizovat své předkupní právo v exekuci jako dražitel, aniž by bylo jeho právo porušeno i za předpokladu, že je dražena současně věc, ke které dražiteli a povinnému nesvědčí spoluvlastnické právo, ale jen za předpokladu, že dražené věci nějakým způsobem spolu souvisí, mají vzájemný vztah a nelze je od sebe vlastnicky oddělit, aniž by se jejich kvalita neznehodnotila.

19Co 569/2011 USNESENÍ Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Aleny Svobodové a soudců Viktora Kuči a JUDr. Ludmily Sladkovské ve věci oprávněného PM, nar. xxx, bytem xxx, proti povinnému Zemědělskému družstvu Krkonoše v likvidaci se sídlem v Pilníkově, v exekuční věci vedené pro vymožení 353.814 Kč s přísl., k odvolání SB, bytem v xxx a JB, bytem v xxx, proti usnesení JUDr. Igora Ivanko, soudního exekutora se sídlem úřadu v Praze 10, Na Zátorce 590/12 č. j. 167 EX 3227/09-197 z 24. 8. 2011, takto: Usnesení soudního exekutora se zrušuje a věc se vrací soudnímu exekutorovi k dalšímu řízení. Odůvodnění: Soudní exekutor usnesením uvedeným v záhlaví nařídil dražební jednání na 18. 10. 2011 v 09.00 hod. v sídle svého úřadu (výrok I). Draženy měly být 2/3 pozemku p. č. 1953/2 – ostatní plochy, 1/2 pozemku p. č. 2000/1 – ostatní plochy a 1/3 pozemku p. č. 660/3, 748/3 a 2030/1 – ostatní plochy v obci Č a v katastrálním území Č v K ve vlastnictví povinného, tj. pozemků zapsaných na listech vlastnictví č. 172, 173 a 174 u katastrálního pracoviště Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj v Trutnově (výrok II). Výsledná cena dražených nemovitostí činí 75.590 Kč (výrok III), nejnižší podání stanovil exekutor na 50.400 Kč (výrok IV) a výši jistoty na 5.000 Kč (výrok V). Výroky pod body VI–XI poučil exekutor účastníky dražby, jakým způsobem bude dražba probíhat. V textu usnesení dražební vyhlášky exekutor uvedl, že nemovitosti tvoří jeden funkční celek a budou proto draženy najednou jako celek. Odkázal na ustanovení § 52 odst. 1 a 2 exekučního řádu a § 336e odst. 2 a § 336m odst. 2 o. s. ř. Odvolatelé namítali, že dražba neuspokojí žádného ze spoluvlastníků pozemků, mezi než patří a kteří mají k nemovitostem předkupní právo. Pouze dá prostor spekulantům s pozemky. Není pravdou, že pozemky tvoří jeden funkční celek, ale naopak nemají společné hranice. Jsou na opačných koncích obce, nespojují stejné pozemky a jsou vzdáleny od sebe několik kilometrů. Jedná se o pozemní komunikace vedoucí buď k domu (list vlastnictví č. 174) jako jediná přístupová cesta, nebo spojují komunikace obecní (list vlastnictví č. 173). Upozornili, že byla nařízena dražba i další komunikace (list vlastnictví č. 177), jejímž spoluvlastníkem je z jedné poloviny povinný a slouží jako příjezdová cesta k domu. Nechápou, proč není i tato komunikace nabízena k prodeji v této dražbě. Tímto způsobem nebudou uspokojeny žádné fyzické osoby mající k nemovitostem právo předkupní. Dále uvedli, že na internetových stranách exekučního úřadu není uveřejněn znalecký posudek Ing. Bálka doručený jednomu ze spoluvlastníků komunikace Mgr. VK, který navrhuje, aby všechny komunikace koupil pouze jeden ze spoluvlastníků s právem předkupním. Takový postup však není možný, protože předkupní právo se při dražbě vztahuje pouze na „jeho list vlastnictví“. Krajský soud projednal odvolání proti usnesení exekutora bez nařízení jednání (§ 201 a násl. o. s. ř., § 52 odst. 1 exekučního řádu), když ve fázi vydání dražební vyhlášky je účastníkem řízení i spoluvlastník dražených nemovitostí (§ 336c odst. 1 písm. a/ exekučního řádu), a dospěl k závěru, že je odvolání důvodné. Odvolání spoluvlastníků pozemků nesměřuje jen proti výrokům, kterými bylo upraveno vedení řízení, ale i proti rozhodnutí, jímž byly stanoveny podmínky provedení dražby, a proto ustanovení § 202 odst. 2 písm. a/ o. s. ř. přípustnost odvolání proti takovému usnesení nevylučuje. V rozhodované věci byla nařízena exekuce usnesením Okresního soudu v Trutnově z 28. 7. 2009 pod č. j. 19Nc 4429/2009-11 a provedením exekuce byl pověřen soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko. Ten vydal 5. 10. 2009 pod č. j. 033 EX 3227/09-25, 37 a 41 tři exekuční příkazy, kterými nařídil mimo jiné prodej nemovitostí zapsaných na listech vlastnictví č. 172, 173 a 174 pro kat. úz. Č v K (§ 47–49, § 59 odst. 1 písm. c/ o. s. ř.). Usnesením ze dne 11. 10. 2010 č. j. 033 EX 3227/09-67 přibral exekutor do řízení znalecký ústav Odhadci a znalci CZ, s.r.o., se sídlem v Hradci Králové, Přemyslova 38/1285 a uložil mu, aby provedl ocenění veškerých nemovitostí v exekučních příkazech uvedených (§ 336 o. s. ř.). Znalecký ústav vypracoval posudek a „na žádost SB“ přehodnotil cenu pozemků na listu vlastnictví č. 174 pro kat. úz. Č v K zapsaných, neboť část polní cesty parc. č. 2030/1 vedoucí od chalupy čp. 144 byla rozorána a neexistuje. Z cesty zbylo jen 805 m2 a zbývajících 1.608 m2 je orná půda. Rovněž polní cesta parc. č. 2030/2 díl 1 vedená v katastru ve zjednodušené evidenci zanikla rozoráním a je ornou půdou. Na základě posudku ústavu z 5. 2. 2011 doplněného 3. 6. 2011 určil exekutor usnesením č. j. 167 EX 3227/09-139 z 23. 6. 2011 podle § 336a odst. 1 o. s. ř. cenu spoluvlastnicích podílů povinného na všech dražených parcelách částkou 75.590 Kč a výslednou cenu rovněž 75.590 Kč. Cena práv a závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, nebyla stanovena (výroky II a III). Po právní moci usnesení o ceně, která nastala 15. 7. 2011, nařídil exekutor dražební jednání napadeným usnesením. Dražební vyhláška obsahuje všechny náležitosti předvídané v § 336b odst. 2 o. s. ř. Z obsahu spisu je patrné, že odvolatelé jsou spoluvlastníky jedné třetiny pozemků č. 660/3, 748/3 a 2030/1 v Č v K, tj. pozemků, jejichž 1/3 ve vlastnictví povinného měla být 18.10.2011 dražena. Z listu vlastnictví č. 174 pro stejné katastrální území dále vyplývá, že 1/3 pozemků je ve vlastnictví manželů Sa. K pozemku č. 1953/2 svědčí vlastnické právo ze 2/3 povinnému a z 1/3 jsou spoluvlastníky manželé Sk. Pozemek č. 2001/1 vlastní z 1/2 povinný a 1/2 patří státu. Všechny tyto nemovitosti měly být draženy společně, najednou a ve stejný den. Odvolatelům svědčí ve smyslu § 140 obč. zák. předkupní právo, protože jsou podílovými spoluvlastníky tří z dražených pozemků. Proto jim byla správně doručena dražební vyhláška a v ní byli poučeni, že mohou při dražbě své předkupní právo uplatnit jako dražitelé nejpozději do zahájení dražebního jednání. Právo předkupní ve vztazích občanskoprávních znamená, že převádí-li spoluvlastník svůj podíl, náleží ostatním spoluvlastníkům zákonné předkupní právo a mají právo věc koupit za cenu obecnou, nabídnutou někým jiným. Povinností spoluvlastníka věci je nabídnout věc jinému spoluvlastníku jako prvnímu ke koupi (§ 140 a § 602 obč. zák.). Ve věcech exekučních a výkonu rozhodnutí se předkupní právo spoluvlastníka uplatňuje před zahájením dražby. Osoba, které předkupní právo svědčí, je však může uplatnit pouze účastí při dražbě tak, že učiní-li více dražitelů stejné nejvyšší podání, bude jí udělen příklep (spoluvlastníku) podle § 336e odst. 3 a § 336j odst. 1 o. s. ř. To znamená, že zúčastní-li se dražby spoluvlastník věci a učiní-li s jinými dražiteli stejné nejvyšší podání, soud udělí příklep vždy dražiteli – spoluvlastníku, a to i ve vztahu k dalším dražitelům majícím k draženému spoluvlastnickému podílu povinného rovněž předkupní právo. V rozhodované věci se měla dražba týkat pozemků ve spoluvlastnictví povinného, jehož partnery ve spoluvlastnickém vztahu jsou jednak osoby fyzické a u jednoho z pozemků stát. Jedná se o okruh tří spoluvlastnických vztahů k různým pozemkům, k nimž sice svědčí ve všech případech vlastnické právo v různých podílech povinnému, ale další spoluvlastníci jsou odlišní. Měly-li být předmětem dražby najednou všechny spoluvlastnické podíly povinného na pozemcích ve výroku II napadeného usnesení uvedených, nemohli by odvolatelé – spoluvlastníci uplatnit své právo předkupní beze zbytku, protože jsou v podstatě nuceni zúčastnit se dražby, chtějí-li konzumovat své předkupní právo k pozemkům, které spoluvlastní s povinným. Proti nim by v dražbě vystupoval jako dražitel spoluvlastník jiného pozemku, k němuž odvolatelům spoluvlastnické právo nesvědčí. V případě stejného nejvyššího podání jinými dražiteli by se odvolatelé stali spoluvlastníky pozemků, k nimž jim spoluvlastnické a předkupní právo nesvědčí a o které fakticky nemusí mít zájem. Dražené pozemky, jak správně upozorňují, jsou buď stávající, nebo částečně již zaniklé přístupové cesty k domům. Není pravdou, že tvoří jeden funkční celek. Ze snímků map pozemkových, které měl znalecký ústav pro ocenění k dispozici, vyplývá, že se pozemky nacházejí na různých místech obce, žádné společné hranice nemají a na sebe nenavazují. Znalecký ústav provedl jejich ocenění v posudku zvlášť. Výsledná cena je součtem cen všech tří spoluvlastnicích podílů evidovaných v katastru na třech listech vlastnictví. Okolnost, že dražené nemovitosti by mohly tvořit funkční celek, ještě sama o sobě nemusí znamenat, že je možné je dražit a vydražit společně. Rozhodujícím kritériem musí být v prvé řadě výkon existence práva spoluvlastnického, z něhož vyplývá právo předkupní. Má-li oprávněná osoba realizovat své předkupní právo v rámci exekuce nebo výkonu rozhodnutí již omezené samotnou účastí na dražbě, nesmí být předkupní právo porušeno tím, že budou současně draženy různé nemovitosti sice ve spoluvlastnictví povinného, ale s různými spoluvlastníky, kteří nemají na takové dražbě zájem. Obecná cena vydražených nemovitostí (nejvyšší podání) pak ani neodpovídá ceně, za kterou je povinen spoluvlastník věc nabídnout nejprve ke koupi ostatním spoluvlastníkům, protože již samotné nejnižší podání je součtem cen všech dražených nemovitostí. Spoluvlastník může realizovat své předkupní právo v exekuci jako dražitel, aniž by bylo jeho právo porušeno i za předpokladu, že je dražena současně věc, ke které dražiteli a povinnému nesvědčí spoluvlastnické právo, ale jen za předpokladu, že dražené věci nějakým způsobem spolu souvisí, mají vzájemný vztah a nelze je od sebe vlastnicky oddělit, aniž by se jejich kvalita neznehodnotila. Krajský soud pro porušení předkupního práva odvolatelů podle § 219a o. s. ř. zrušil dražební vyhlášku jako celek z důvodu, že nebyly splněny podmínky pro její vydání, a řízení trpí vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí o věci, a věc vrátil soudnímu exekutoru k dalšímu řízení (§ 221 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.). V dalším řízení soudní exekutor vydá nové usnesení o ceně, jehož obsah bude odpovídat jednotlivým exekučním příkazům ohledně dražených nemovitostí, tj. spoluvlastnické podíly povinného na nemovitostech zapsaných na jednotlivých listech vlastnictví budou pro účely dražby oceněny samostatně. Jedině usnesení o ceně s takovýmto obsahem totiž odpovídá § 336a o. s. ř. za současného splnění předpokladů pro realizaci předkupního práva spoluvlastníků jednotlivých pozemků. Poté, co nabude právní moci usnesení o ceně nemovitostí ve spoluvlastnictví povinného a odvolatelů, znovu nařídí dražbu nemovitostí, ve které bude umožněno odvolatelům realizovat jejich zákonné předkupní právo k nemovitostem ve spoluvlastnictví s povinným. Poučení: Proti tomuto usnesení není dovolání přípustné. V Hradci Králové dne 29. června 2012 předsedkyně senátu