Nájemce a pronajímatel se mohou v nájemní smlouvě odchýlit od ustanovení § 664 obč. zák. a stanovit si, že nájemce bude na své náklady provádět nejen běžné opravy pronajaté nemovitosti, ale i opravy zásadní povahy ve smyslu rekonstrukce formou rozsáhlé přestavby.

22Co 1088/2012 ČESKÁ REPUBLIKA R O Z S U D E K J M É N E M R E P U B L I K Y Krajský soud v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Bořivoje Hájka a soudců Mgr. Radka Kopsy a JUDr. Martiny Vršanské ve věci žalobce PVV, s.r.o., IČ 60916907, se sídlem v Pardubicích, Jiráskova 1963, zast. JUDr. Jiřím Slezákem, advokátem se sídlem v Hradci Králové, Ulrichovo nám. 737, proti žalovanému Statutárnímu městu Pardubice, IČ 00274046, se sídlem v Pardubicích, Pernštýnské náměstí 1, o uložení povinnosti provedení rekonstrukce budovy, o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Pardubicích ze dne 13.9.2012, č.j. 23C 131/2011-154, takto: I. Rozsudek okresního soudu se p o t v r z u j e . II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. Odůvodnění: Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu, aby soud uložil žalovanému provést na své náklady rekonstrukci vnějšího obvodového pláště budovy č.p. -- na stavební parcele č. 5698 v katastrálním území a obci P, a dále rekonstrukci částí střechy nad přísálím a výměnu všech výkladů (oken a vstupních dveří) této budovy ve lhůtě nejpozději do šesti měsíců od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.), a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok II.). Okresní soud po skutkové stránce dospěl k závěru, že žalovaný je vlastníkem výše uvedené budovy (dále též objekt „IDEON“) a žalobce je jejím nájemcem. Vztahy účastníků vyplývající z nájmu budovy se řídí nájemní smlouvou ze dne 1.4.1997. Podle této smlouvy byl IDEON přenechán nájemci, aby jej užíval k výkonu předmětu své činnosti dle výpisu z obchodního rejstříku, a to zejména k pořádání veletrhů, reklamních a propagačních akcí, přednášek a konferencí a pro prodej zboží. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 22.7.2093. V čl. III. se strany dohodly, že objekt bude nájemcem postupně přestaven a že rekonstrukci objektu bude nájemce provádět jen se souhlasem pronajímatele a z toho důvodu bude předkládat ke schválení zpracovanou dokumentaci. Veškeré práce vyžadující stavební povolení a souhlas stavebního úřadu a dále úpravy měnící charakter zařízení musí být předem písemně odsouhlaseny pronajímatelem a uskutečňovány v souladu s předpisy platnými pro výstavbu. Nájemce se za tímto účelem zavázal předkládat ke schválení zpracovanou dokumentaci. Ohledně úhrady nákladů mělo být postupováno dle ust. § 667 obč. zák. Dle čl. VII. smlouvy se nájemce dále zavázal provádět svým nákladem veškerou údržbu a opravy na objektu, který je předmětem smlouvy. Dle čl. VI. smlouvy bylo nájemci zřízeno k předmětu nájmu předkupní právo. Ohledně případné kupní ceny objektu bylo odkazováno na znalecký posudek č. 24/87-94 ze dne 26.6.1994. Dodatky ke smlouvě musí mít písemnou formu a být oboustranně odsouhlaseny. Tato smlouva zrušila předcházející nájemní smlouvu ze dne 22.7.1994, kterou město pronajalo objekt IDEONu, tehdy městských lázní, společnosti ZEUS s.r.o. na dobu určitou do 31.12.2093. Dne 1.4.1997 byla též uzavřena nájemní smlouva, podle které žalovaný pronajal žalobci stavební parcelu č. 5698 a pozemkové parcely č. 102 a 103/13 na dobu určitou do 31.12.2093 za nájemné ve výši 1,- Kč/areál/rok. V letech 1994 – 1998 měl být objekt IDEONu přestavěn nájemcem s předpokládanými náklady ve výši cca 49 mil. Kč. Žalovaný schválil v letech 2009 a 2010 některé stavební úpravy objektu IDEONu, které měl na své náklady provést žalobce. Stavební úřad vyzval dne 7.10.2010 žalovaného jako vlastníka objektu IDEONu k odstranění zjištěných závad, např. zatékání do velkého sálu a chodeb, a to opravou střešní hydroizolační krytiny a sanací vnitřních omítek. Oprava byla provedena společností RECOSA Pardubice s.r.o. na objednávku žalovaného; za opravu bylo dne 23.11.2010 vyfakturováno celkem 407.955,60 Kč. Žalovaný vyzval dopisem ze dne 13.10.2011 žalobce k úhradě uvedené částky. Žalobce vyzval žalovaného k bezodkladnému zabezpečení opravy obvodového pláště IDEONu dopisem ze dne 3.4.2011, neboť měl za to, že se jedná o povinnost vlastníka. Žalovaný sdělil žalobci dopisem ze dne 22.6.2011, že nesouhlasí s provedením stavebních úprav nazvaných „III. etapa zateplení objektu IDEON“, neboť neřeší celkovou koncepci rekonstrukce objektu a řeší pouze stavební úpravy vedoucí ke zlepšení podnikatelského záměru nájemce. Výše popsaný zjištěný skutkový stav posoudil okresní soud po právní stránce tak, že mezi účastníky byla uzavřena a stále platí nájemní smlouva ve smyslu § 663 a následujících občanského zákoníku (o.z.). Z ustanovení § 667 o.z. plyne, že úhradu nákladů vynaložených na změnu pronajaté věci může nájemce požadovat až po ukončení nájmu a jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. V článku VII. nájemní smlouvy je poměrně jednoznačným způsobem stanoveno, že nájemce se zavázal provádět svým nákladem veškerou údržbu a opravy na objektu, který je předmětem smlouvy. Smluvní strany se tedy v předmětné nájemní smlouvě částečně odchýlily od zákonné úpravy obsažené v ustanovení § 664 o.z., když ve smlouvě byly přeneseny povinnosti oprav, údržby včetně rekonstrukce na nájemce, kterému byly naproti tomu tyto povinnosti zjevně kompenzovány např. tím, že získal předkupní právo k pronajaté nemovitosti, nadstandardně dlouze byla stanovena i doba nájmu (až do 22.7.2093) a v této souvislosti nelze přehlédnout ani dohodnutou výši nájemného (350.000,- Kč ročně v období 1999-2004). Protože povinnosti a práva stran byly v nájemní smlouvě stanoveny jednoznačně a srozumitelně, považoval okresní soud za nadbytečné se podrobněji zabývat výkladem pojmu „rekonstrukce“, který explicitně není v občanském zákoníku popsán. Vzhledem k uvedenému tak okresní soudu žalobu zamítl. O nákladech řízení rozhodl okresní soud dle § 142 odst. 1 občanského soudního řádu (dále jen o.s.ř.), když úspěšný žalovaný se práva na náhradu nákladů řízení vzdal. Proti uvedenému rozsudku podal včasné odvolání žalobce. Namítal, že okresní soud zaujal k podstatě sporu zjednodušený a tudíž nesprávný postoj. Poukázal na to, že v samotné nájemní smlouvě jsou rozlišeny pojmy opravy a údržba na straně jedné a rekonstrukce na straně druhé. Rekonstrukce se týká stavební podstaty nemovitosti. V čl. III nájemní smlouvy se účastníci dohodli, že objekt bude postupně přestavěn a bude zprovozněn do 22.7.1999. V této souvislosti se výslovně hovoří o rekonstrukci s tím, že náklady budou řešeny podle § 667 o.z. Tím žalovaný uznal nárok žalobce na náklady spojené s rekonstrukcí. Okresní soud nehodnotil provedené důkazy podle toho, jaký byl projev vůle účastníků při uzavírání nájemní smlouvy v roce 1997. Žalovaný měl zájem na zprovoznění IDEONu, proto byla v čl. III smlouvy sjednána rekonstrukce, která byla splněna a objekt byl zprovozněn jako výstavní centrum a po dalších úpravách v roce 2011 též jako centrum společenské. Náklady těchto stavebních úprav, které žalobce odlišuje od běžných oprav a údržby, má právo požadovat po skončení nájmu. Pokud by měl všechno hradit nájemce, pak by uvedené ustanovení obsažené v čl. III nájemní smlouvy postrádalo smysl. Projev vůle žalobce odpovídající vývoji užívaného objektu zahrnoval rekonstrukci a zprovoznění, tj. vytvoření výstavního a společenského zařízení pro Město Pardubice, což bylo realizováno s tím, že pokud jde o následné udržovací povinnosti včetně běžných oprav časově navazujících po etapě rekonstrukce, jak je uváděna v čl. III smlouvy, bude si tyto běžné opravy, resp. náklady běžné údržby hradit sám. Věcí vlastníka však zůstává odpovědnost za to, aby byl předmět nájmu ve stavu umožňujícím užívání a v současnosti potřeba oprav týkající se stavební podstaty objektu a jejich financování je věcí vlastníka jako pronajímatele. Tomu odpovídá i faktické chování žalovaného, který na své náklady a ze svého rozhodnutí provedl opravu podstatné části střechy, a teprve po deseti měsících začal požadovat po žalobci úhradu, a nikdy mu nepředložil fakturu za provedené práce. Obdobně vyznívala i korespondence ze strany žalovaného, např. dopis ze dne 4.9.2009. Žalobce nesporně proinvestoval v objektu IDEONu téměř 50 mil Kč. a aktuálně potřeba opravy pláště budovy, zbývající části střechy a výkladců jsou nezbytné, aby nebyly zmařeny investice žalobce, přičemž požadavek, co má být provedeno (rekonstruováno), je zcela určitý. Povinnost žalovaného vyplývá z ustanovení § 663 o.z., kdy je věcí vlastníka, aby pronajatý objekt byl ve stavu způsobilém k užívání. Okresní soud měl rozlišit náklady spojené s rekonstrukcí podle čl. III nájemní smlouvy, které byly žalobcem vynaloženy, a odděleně posoudit problematiku jednak dalších stavebních zásahů do stavební podstaty nemovitosti po ukončené rekonstrukci, jak je nazývána v čl. III nájemní smlouvy, jež je věcí pronajímatele jak v realizaci, tak v nákladech, a jednak běžnou údržbu a opravy, jež jsou věcí nájemce podle čl. VII odst. 2 nájemní smlouvy. Zásah do stavební podstaty nemovitosti je rekonstrukcí, ať již to je či není oficiální termín, a jako takový přesahuje zamýšlenou údržbu a opravy. Při výkladu povinnosti nájemce při údržbě a opravách je třeba vycházet z o.z., kdy ratio legis je rozdělení povinností mezi nájemce a vlastníka věci tak, že nájemce má hradit běžné náklady spojené s užíváním včetně běžných oprav a údržby, zatímco provedení oprav zásadní povahy, jež se týkají stavební podstaty nemovitosti, je věcí vlastníka. Výklad nájemní smlouvy provedený okresním soudem, že nájemce odpovídá za všechny opravy a hradí s tím spojené náklady, je v rozporu s projevem vůle nájemce v době uzavírání smlouvy. Žalobce proto navrhl, aby krajský soud změnil napadený rozsudek a žalobě vyhověl. Žalovaný se k odvolání vyjádřil tak, že se ztotožňuje se závěry i s argumentací okresního soudu. Žalovaný v návaznosti na nájemní smlouvu ze dne 1.4.1997 důsledně rozlišuje mezi opravami, údržbou a rekonstrukcí předmětu nájmu (IDEONu). Při výkladu těchto pojmů pak žalovaný odkazoval na příslušná zákonná ustanovení jak občanského zákoníku, tak zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmu. Podle nájemní smlouvy měl žalobce jakožto nájemce provádět veškeré opravy a údržbu, takže smlouvou byla zákonná povinnost pronajímatele podle § 664 o.z., tj. udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém užívání, přenesena na nájemce. Z nájemní smlouvy ani z občanského zákoníku neplyne povinnost žalovaného, aby provedl rekonstrukci IDEONu na výzvu a v rozsahu dle přání žalobce. Z čl. III předmětné smlouvy naopak plyne, že to bude žalobce, kdo bude provádět případné rekonstrukce, a to na své náklady, přičemž pro jejich následnou úhradu platí ustanovení § 667 o.z. Žalobce ve svých podáních pojmy oprava a rekonstrukce často zaměňuje, takže není zřejmé, zda dle jeho tvrzení obvodový plášť IDEONu vyžaduje opravu či rekonstrukci. I kdyby však vyžadoval rekonstrukci, ať již se tím rozumí cokoli, pak je to žalobce, kdo má povinnost rekonstrukci provést, neboť se k tomu zavázal v nájemní smlouvě. Výklad žalobce, který rozlišuje mezi běžnými opravami na straně jedné, a opravou, která se týká stavební podstaty věci na straně druhé, nemá oporu ani v zákoně, ani v nájemní smlouvě. Pokud žalovaný nechal v roce 2010 provést opravu střechy, bylo to jen proto, že střecha byla v důsledku nečinnosti žalobce v havarijním stavu, žalovaný byl vyzván jakožto vlastník budovy k nápravě stavebním úřadem, a bylo nutno předejít vzniku dalších škod na objektu. Vynaložené náklady na tuto opravu pak žalovaný vymáhal po žalobci soudní cestou a řízení skončilo pravomocným rozsudkem pro uznání, kterým bylo žalobci uloženo, aby náklady na opravu žalovanému uhradil. Žalovaný navrhl potvrzení rozsudku okresního soudu. Krajský soud přezkoumal napadený rozsudek, a to jak z pohledu odvolacích námitek, tak z důvodů v odvolání neuvedených (§ 212a odst. 1 o.s.ř.), a dospěl k závěru, že odvolání není opodstatněné. Podle § 2 odst. 3 o.z. účastníci občanskoprávních vztahů si mohou vzájemná práva a povinnosti upravit dohodou odchylně od zákona, jestliže to zákon výslovně nezakazuje a jestliže z povahy ustanovení zákona nevyplývá, že se od něj nelze odchýlit. Podle § 35 odst. 2 o.z. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Podle § 664 o.z. pronajímatel je povinen přenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven, užívání obvyklému, a v tomto stavu ji svým nákladem udržovat. Podle § 667 odst. 1 o.z. změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Krajský soud předesílá, že podle obsahu spisu netrpí řízení před okresním soudem žádnou podstatnou vadou, která by měla vést ke zrušení rozsudku okresního soudu ve smyslu § 219a odst. 1 o.s.ř. Okresní soud učinil z provedených důkazů správná a dostatečná skutková zjištění, takže krajský soud převzal závěry okresního soudu o skutkovém stavu, jak jsou popsány výše. Okresní soud též věc správně, byť stručně, posoudil po právní stránce. K odvolacím námitkám pak krajský soud uvádí následující. Žalobce se domáhal, aby soud žalovanému uložil povinnost provést na objektu IDEONu rekonstrukci specifikovanou ve výroku rozsudku okresního soudu. Taková povinnost by ovšem musela žalovanému vyplývat z hmotného práva. Uvedená povinnost mohla vzniknou žalovanému pouze na základě zákona, nebo na základě nájemní smlouvy ze dne 1.4.1997, neboť za daného skutkového stavu nepřicházejí jiné důvody vzniku práv a povinností (např. protiprávní úkon) v úvahu. Faktické chování účastníků v době cca 10 - 12 roků po uzavření nájemní smlouvy nemá na existenci jejich práv a povinností podle nájemní smlouvy, resp. na výklad této smlouvy, žádný vliv. Totéž se pak týká pohnutek účastníků, které nenalezly příslušné vyjádření v závazném projevu jejich vůle, tj. v textu nájemní smlouvy; takovou pohnutkou je např. zájem žalovaného na tom, aby byl objekt IDEONu zprovozněn určitým způsobem ve prospěch občanů města, jak na něj žalobce poukazoval ve svém odvolání. Obecně má pronajímatel povinnost na své náklady udržovat pronajatou věc ve stavu způsobilém smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven, užívání obvyklému, jak vyplývá z výše citovaného ustanovení § 664 o.z. Tuto povinnost plní pronajímatel především tím, že provádí údržbu věci a její opravy. Údržbou je přitom v tomto smyslu nutno rozumět práce prováděné za účelem předcházení vzniku vad, resp. prodloužení životnosti věci, aniž by již vada existovala. Opravami pak je třeba rozumět odstraňování faktických vad věci (funkčních, estetických či jiných), ať již brání řádnému užívání věci či nikoli, a bez ohledu na jejich rozsah. Ustanovení § 664 o.z. je však dispozitivní, neboť zákon výslovně nezakazuje odchýlení se od tohoto ustanovení a ani z povahy tohoto ustanovení nevyplývá, že se od něj nelze odchýlit. Jak je uvedeno výše, účastníci si výslovně v nájemní smlouvě sjednali, že veškerou údržbu a opravy bude na své náklady provádět nájemce, tj. žalobce. Tím se účastníci smluvně odchýlili od ustanovení § 664 o.z. Tvrzení žalobce, že vůle účastníků směřovala při uzavírání nájemní smlouvy k tomu, aby nájemce prováděl jen opravy „běžné“, zatímco opravy „zásadní povahy, jež se týkají stavební podstaty nemovitosti,“ má provádět žalovaný jako pronajímatel, nejen z ničeho nevyplývá, ale je i v rozporu s výslovným jazykovým vyjádřením zachyceným v nájemní smlouvě. Žalobce se nicméně domáhá, aby bylo žalovanému uloženo provést rekonstrukci určitých částí objektu IDEONu, a tvrdí, že rekonstrukcí je třeba rozumět něco jiného, než (běžnou) opravu. Pojem rekonstrukce stavby nemá jednoznačný ustálený význam, používá se pro označení uvedení stavby do dřívějšího, resp. původního stavu, pro označení rozsáhlé opravy stavby, či pro přestavbu, tj. pro rozsáhlou změnu stavby. Změnou stavby se v tomto smyslu rozumí takový zásah do stavby, který není ani údržbou, ani opravou, tj. neslouží primárně ani k prodloužení životnosti a předcházení vadám, ani k odstranění vad; může jít buď o zásah za účelem změny účelu užívání (např. z městských lázní na výstavní centrum) nebo o zásah za účelem vylepšení vlastností věci (funkčních, estetických či jiných) oproti jinak bezvadnému stavu, v němž má být věc udržována. Přitom práce prováděné na stavbě (objektu) mohou mít a často mají smíšený charakter, tj. mohou být kombinací údržby, opravy a změny věci (obvykle se při rozsáhlejší opravě budovy, např. výměně dožilých prvků krátkodobé životnosti typu oken a dveří, přistoupí k náhradě nikoli srovnatelné, nýbrž podstatně kvalitnější, oprava fasády či střechy bývá často spojena se zateplením atd.). Z článku III. nájemní smlouvy ze dne 1.4.1997 vyplývá, že pojem rekonstrukce použitý v tomto článku označuje přestavbu, kterou ovšem na základě dohody účastníků prováděl nájemce, tj. žalobce. Ze samotné nájemní smlouvy ze dne 1.4.1997 není zřejmé, o jakou přestavbu se jednalo. Uvedená smlouva ovšem nahrazovala nájemní smlouvu ze dne 22.7.1994, z níže je patrno, že šlo o stavební práce nezbytné pro změnu účelu objektu IDEONu z městských lázní na výstavní, konferenční a obchodní centrum. V uvedeném článku III. nájemní smlouvy pak byla dále sjednána pravidla pro případ, že by byly prováděny další stavební práce vyžadující stavební povolení a souhlas stavebního úřadu. Nikde v tomto článku však není uvedeno, že by žalovaný převzal jakékoli povinnosti přesahující jeho povinnost vyplývající z ustanovení § 664 o.z. s přihlédnutím k tomu, že veškerou údržbu a opravy má podle smluvního ujednání účastníků provádět žalobce. Lze tedy shrnout, že pokud je pojmem rekonstrukce použitým v žalobě myšlena rozsáhlá oprava příslušných částí objektu IDEONu, pak povinnost k jejímu provedení převzal smluvně žalobce. Pokud je tímto pojmem myšleno uvedení těchto částí objektu IDEONu do dřívějšího, resp. původního stavu, rozsáhlé vylepšení objektu, či jeho přestavbu, pak z žádného ustanovení nájemní smlouvy ze dne 1.4.1997, ani z žádného zákonného ustanovení nevyplývá povinnost žalovaného jakožto pronajímatele, aby takovou rekonstrukci provedl. Rozsudek okresního soudu ve věci samé je tedy správný. Okresní soud správně rozhodl i o nákladech řízení. Z těchto důvodů proto krajský soud dle § 219 o.s.ř. potvrdil napadené výroky rozsudku okresního soudu tak, jak je uvedeno výše. Výrok o nákladech odvolacího řízení se opírá o § 224 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalovaný měl v odvolacím řízení plný úspěch, žalobce by proto byl povinen nahradit mu vynaložené náklady odvolacího řízení, avšak žalovaný se tohoto práva vzdal. P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku lze za podmínek uvedených v § 237 o.s.ř. podat dovolání, a to do dvou měsíců od doručení rozsudku dvojmo k Okresnímu soudu v Pardubicích. O dovolání a jeho přípustnosti rozhoduje Nejvyšší soud. V Pardubicích dne 21. února 2013 předseda senátu