Právní úprava nájmu prostoru sloužícího k podnikání i v o. z. zůstává dispozitivní, strany si mohou ujednat výpovědní důvody i doby odlišné od zákona.

Okresní soud v Pardubicích rozhodl předsedkyní senátu Mgr. L.P. jako samosoudkyní ve věci žalobce VP s.r.o., se sídlem v Praze 1- Nové Město, IČ , zast. JUDr. Jiřím Voršilkou, advokátem se sídlem v Praze 1, Opletalova 1535/4 proti žalovanému E.B.A, a.s., se sídlem v Pardubicích , IČ , zast. JUDr. Terezou Jelínkovou, advokátkou se sídlem v Dražkovicích 181, o neplatnost výpovědi, takto: I. Návrh, aby bylo určeno, že výpověď smlouvy o nájmu plochy pro umístění stanoviště pro vrácení DPH, na letišti Pardubice ze dne 16.5.2014, daná žalovaným žalobci, je neplatná, se zamítá. II. Žalobce je povinen nahradit žalovanému na nákladech řízení částku 10.164,- Kč, k rukám právní zástupkyně žalovaného JUDr. Terezy Jelínkové, do tří dnů od právní moci tohoto výroku rozsudku Odůvodnění: Žalobce se žalobou doručenou podepsanému soudu dne 24.7.2014 určení, že výpověď smlouvy o nájmu plochy pro umístění stanoviště pro vrácení DPH, na letišti Pardubice ze dne 16.5.2014, daná žalovaným žalobci, je neplatná. Tvrdil, že mezi účastníky byla s účelností ode dne 15.3.2014 uzavřena Smlouva o nájmu plochy pro umístění stanoviště pro vrácení DPH a to na dobu neurčitou. Dne 16.5.2014 byla tato smlouva ze strany žalobce vypovězena s odkazem na čl. V. bod 5 nájemní smlouvy. Tuto výpověď však žalobce považuje za neplatnou, když má za to, že ustanovení § 2312 občanského zákoníku č. 89/2012 ( dále jen „NOZ“) je kogentní ustanovení, od kterého se strany nemohou smluvně odchýlit, výpovědní lhůta tedy je upravena zákonem a to tříměsíční. Účastníci si sjednali v nájemní smlouvě lhůtu 1 měsíce pro obě strany, toto ujednání však žalobce považuje za neplatné pro rozpor se zákonem. Tuto kogentnost dovozuje z toho, že zákon připouští, aby druhá strana v případě výpovědi, vznesla námitky proti ní ve lhůtě 1 měsíce a pokud by jim nevyhověla, může vypovídaná strana žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi do 2 měsíců (§ 2314 NOZ). Žalobce proti výpovědi žalovaného podal námitky včas, žalovaný však s nimi nesouhlasil a výpověď zpět nevzal, proto žalobci nezbylo, než se domáhat svého práva u soudu. Dále pak shledával neplanost výpovědi pro rozpor s dobrými mravy a zásadami poctivého obchodního styku, neboť smlouva byla vypovězena 2 měsíce po uzavření smlouvy, bez důvodu, zcela svévolně, žalobce coby nájemce totiž očekával od nájemního vztahu určitou trvalost, pořídil stanoviště na pronajatou plochu, vytvořil pracovní místa, investoval do reklamy a činil kroky směřující k zajištění zázemí na pronajaté ploše. Celkové náklady žalobce investované do zprovoznění předmětu nájmu činily 90.000,- Kč. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Potvrdil, že nájemní smlouva byla ze strany žalovaného vypovězena s odkazem na ustanovení čl. V. odst. 5 nájemní smlouvy. Na námitky žalobce žalovaný řádně reagoval, odůvodnil, proč s nimi nesouhlasí a považuje výpověď za oprávněnou. Nesouhlasil s tím, že by ustanovení § 2312 NOZ bylo kogentní ustanovení, naopak i s odkazem na důvodovou zprávu k NOZ i ustanovení § 1 odst. 2 NOZ je toho názoru, že se jedná o úpravu dispozitivní a je na vůli smluvních strany, zda se od této zákonné úpravy svým odlišným smluvním ujednání odchýlí či nikoli. I s ohledem na činnost, kterou měl žalobce vyvíjet – administrativní záležitost, kdy stánek pro provozování této živnosti a místěný na ploše, jež byla předmětem nájmu, byl stánkem mobilním, který nebyl ani pevně spojen s pronajímanou plochou – je nepochybné, že nenastal jediný důvod, pro který by nemohla být sjednána výpovědní lhůta v délce 1 měsíce. Takováto lhůta se jeví jako dostatečná zcela odpovídající povaze a účelu činnosti provozované na předmětu nájmu. Žalobce nesmyslně spojuje údajnou neplatnost sjednané délky výpovědní lhůty s institutem obrany vypovídané strany proti výpovědi, kdy sčítá lhůtu pro vznesení námitek, lhůtu pro event. zpětvzetí výpovědi strany vypovídající a lhůtu pro možné podání žádosti na soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Žalovaný tedy má za to, že výpověď je platná, podaná dle příslušných ustanovení NOZ i v souladu se zněním nájemní smlouvy. Obě strany projevily při uzavírání smlouvy shodně svou vůli odchýlit se od zákonné právní úpravy tím, že do znění smlouvy vtělily ust. bodu 5 čl. V. – možnost zániku smlouvy výpovědí bez udání důvodu s výpovědní dobou 1 měsíc. Toto smluvní ujednání zcela vyhovuje právním předpisům, je odrazem dovolené smluvní volnosti obou stan. Při uzavírání předmětné nájemní smlouvy žalobce souhlasil se všemi smluvními podmínkami daného právního vztahu i s možností ukončení smlouvy výpovědí s výpovědní dobou 1 měsíc, což dokládá podpis jednatele na předmětné smlouvě. Předmětem tohoto sporu není posuzovat údajné či domnělé narušování hospodářské soutěže dle NOZ, toto řízení se týká jen posouzení oprávněnosti podané výpovědi. Podle § 2201 NOZ nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2312 NOZ jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční. Podle 2314 odst. 1 NOZ vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Podle odst. 2 nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Podle odst. 3 vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Po provedeném řízení soud žalobu zamítl na základě následujících skutkových zjištění: Smlouvou o nájmu plochy pro umístění stanoviště pro vrácení DPH, která není datována , bylo prokázáno, že žalovaný jako pronajímatel a vlastník pronajal žalobci, coby nájemci, na dobu neurčitou s účinností od 15.3.2014 plochu před odletovou budovu na letišti Pardubice o výměře 2,25 m2. Na pronajatou plochu bude nájemcem umístěno a provozováno stanoviště pro vrácení DPH a provádění s tím souvisejících činností, ke kterým je nájemce oprávněn dle výpisu z obchodního rejstříku. V čl. V. bod 5 účastníci sjednali, že výpovědí může tuto smlouvu ukončit kterákoli smluví strana, a to bez udání důvodů. Výpovědní doba činí 1 měsíc a je stejná pro obě strany smlouvy Výpovědní doba počne plynout druhým dnem, který následuje po dni, ve kterém byla výpověď druhé straně doručena. Výpovědí ze dne 16.5.2014 bylo prokázáno, že žalobce vypověděl nájemní smlouvu s odkazem na čl. V. bod 5 smlouvy. Uvedl, že výpovědní doba činí 1 měsíc a počne plynout druhým dnem, který následuje po dni, ve kterém byla výpověď druhé straně doručena. Z dodejky bylo prokázáno, že výpověď žalobce převzal dne 19.5.2014. Dopisem ze dne 12.6.2014 bylo prokázáno, že žalobce odeslal žalovanému námitky proti výpovědi Smlouvy o nájmu ze dne 16.5.2014 s odůvodnění, že tato je neplatná z důvodu jejího rozporu s kogentními ustanoveními zákona a dle § 2312 NOZ má strana právo vypovědět nájem v šestiměsíční výpovědní době; má-li k tomu však vážný důvod, je výpovědní doba 3 měsíční. Sjednaná výpovědní doba v délce 1 měsíce je neplatná pro rozpor se zákonem. Dále byla namítána neplanost v rozporu s dobrými mravy a zásadami poctivého obchodního styku, když výpověď byla dána již po 2 měsících po uzavření smlouvy. Současně vyzval žalobce žalovaného, aby vzal výpověď zpět a popřípadě podal výpověď novou v souladu s § 2312 NOZ. Z dodejky bylo zjištěno, že námitky byly doručeny žalovanému dne 13.6.2014. Tato skutková zjištění jsou základem pro následující právní závěr soudu: Pro nájem prostoru sloužícího k podnikání se vedle obecné úpravy o nájmu použijí navíc ještě ustanovení § 2302 až 2315 NOZ. Právní úprava nájmu prostoru sloužícího k podnikání i v NOZ zůstává dispozitivní, strany si mohou ujednat výpovědní důvody i lhůty odlišné od zákona. Nově do NOZ byl zaveden institut námitek proti výpovědi, který stanoví, že předpokladem vzniku práva napadnout výpověď u soudu, je napadnout výpověď u vypovídajícího. Pro nájem na dobu neurčitou je typické, že je možné jej vypovědět kdykoli a bez udání důvodu (resp. z jakéhokoli důvodu), nebo ze zákonem stanoveného důvodu. Smluvní strany si tedy mohou omezit možnost výpovědi nájmu na dobu neurčitou a vázat ji pouze na sjednané důvody. Rovněž si mohou jinak ujednat délku výpovědní doby (delší, kratší, popř. i bez výpovědní doby), popř. její běh. Jedná se tedy o dispozitivní ustanovení. V předmětném sporu účastníci platně uzavřeli smlouvu o nájmu plochy pro umístění stanoviště pro vrácení DPH ve smyslu § 2302 a násl. NOZ. Soud neshledal, že by tato smlouva byla neplatná a to ani v části, která upravuje způsob ukončení nájemní smlouvy, tj. v čl. V. bod 5. Účastnici na základě svobodného a vážného projevu vůle sjednali možnost ukončil nájemní smlouvu výpovědí bez uvedení důvodu a stanovili si pro tento případ výpovědní dobu v délce 1 měsíce, přičemž si stanovili i počátek běhu této doby. Takovéto ujednání považuje soud za platné, neztotožňuje se s názorem žalobce, že by NOZ stanovil výpovědní dobu v délce 3 měsíců a že by toto ustanovení bylo kogentní. Naopak, celá úprava nájemného pro prostoru sloužící k podnikání je dispozitivní povahy, proto si účastníci platně mohou sjednat jinou výpovědní dobu, než která je v zákoně uvedena. Výpověď, kterou tedy žalovaný dal žalobci bez uvedení důvodu s uvedením 1 měsíční výpovědní doby s odkazem na ustanovení nájemní smlouvy, považuje soud za platnou. Jak pronajímatel – žalovaný, tak nájemce – žalobce, mají možnost nájem kdykoliv vypovědět, výpověď nemusí být odůvodněna, touto výpovědí byla projevena vůle strany žalované jednostranně ukončit nájem. O námitkách k výpovědi, které podal žalobce, žalovaný ve lhůtě stanovené § 2314 NOZ odpověděl, nevzal svou výpověď zpět, proto žalobce v souladu s citovaným ustanovením podal předmětnou žalobu. Ze všech shora uvedených důvodů soud uzavřel, že výpověď je oprávněná, soud neshledal, že by mezi účastníky sjednaná výpovědní doba 1 měsíce byla v rozporu se zákonem, neboť je na vůli stran, jakou délku výpovědní doby si sjednají a pokud účastníci svobodně projevili vůli sjednat výpovědní dobu v délce 1 měsíce, pak takovéto ujednání shledává soud za platné. V řízení nebylo tvrzeno ani prokazováno žalující stranou, v čem shledává výpověď rozpornou s dobrými mravy a se zásadami poctivého obchodního styku. Žalobce pouze uvedl, že mu v souvislosti s uzavřenou smlouvou vznikly náklady na zprovoznění předmětu nájmu v rozsahu cca 90.000,- Kč. S těmito náklady nepochybně při zahájení provozování stanoviště žalobce počítal. V době, kdy předmětnou smlouvu uzavíral a při uzavírání smlouvy si musel být vědom toho, že smlouva může kdykoliv skončit výpovědí s výpovědní dobou 1 měsíce. S takovýmto podnikatelským rizikem tedy žalobce musel při uzavírání smlouvy být srozuměn. Žalovaný toliko využil svého práva ze smlouvy a přistoupil k jejímu ukončení bez udání důvodu ve lhůtě, která byla sjednána mezi účastníky, tedy v 1 měsíční výpovědní době. Stejnou možnost ukončit nájemní smlouvu měl i žalobce, neboť pro obě strany byly sjednány shodné podmínky. Soud neshledal, že by došlo k jednání žalované strany, které by mělo znaky porušení dobrých mravů či porušení zásad poctivosti obchodního styk. Předmětná smlouva měla dle výpovědi, kterou soud považuje za platnou, skončit 20.6.2014 (doba započala běžet 20.5.2014), žalobce však stále předmět nájmu užívá, užívá jej bez právního důvodu, čímž naopak z jeho strany dochází k porušování právních předpisů. Soud tedy ze všech shora uvedených důvodů žalobu jako nedůvodnou zamítl. Nad rámec soud ještě dodává k námitkám žalobce, že by výpovědní doba měla být 3 měsíční, a šlo by o kogentní ustanovení, s čímž se však soud neztotožňuje, pak by nájemní vztah mezi účastníky skončil 20.8.2014 a od 21.8.2014 by žalobce užíval předmět nájmu bez právního důvodu. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst.1 o.s.ř., když soud přiznal žalovanému, který měl v řízení plný úspěch, proti žalobci právo na náhradu nákladů představovaných 3 úkony právní pomoci po 2.500,- Kč dle § 9 odst. 3 písm. e) vyhl. č. 177/96 Sb. (převzetí věci, písemné vyjádření ve věci, účast u jednání soudu), 3x režijní paušál po 300,- Kč dle vyhl. č. 177/96 Sb. + 21 % DPH, celkem tedy 10.164,- Kč. Lhůtu k plnění stanovil soud dle § 160 odst. 1 o.s.ř. – třídenní. Poučení Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání o 15 dnů ode dne doručení prostřednictvím podepsaného soudu ke Krajskému soudu v Hradci Králové – pobočka Pardubice, písemně, dvojmo. Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí. 04.12.2014 Mgr. L.P. předsedkyně senátu