V řízení o určení výše nájemného soudem není žalobce vázán svým předchozím návrhem učiněným nájemci a v žalobě se může od tohoto návrhu odchýlit.

19Co 204/2014-91 USNESENÍ Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Aleny Svobodové a soudců JUDr. Ireny Šolínové a Mgr. Jindřicha Rajmana ve věci žalobce: Správa bytového fondu, IČ 434 63 452, se sídlem Hronovská 431, 542 33 Rtyně v Podkrkonoší, zast. JUDr. Lukášem Havlem, advokátem se sídlem Libušinka 180, 541 01 Trutnov, proti žalované: AV, nar. xxx, bytem xxx, zast. Mgr. Kateřinou Kutišovou, advokátkou se sídlem Na Vrchu 98, 541 01 Trutnov, o stanovení výše nájemného, k odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Trutnově ze dne 8. 4. 2014 č. j. 16C 117/2013-69, takto: Rozsudek okresního soudu se zrušuje a věc se mu vrací k dalšímu řízení. Odůvodnění: Okresní soud výrokem I shora označeného rozsudku zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal určení nájemného od června 2013 v bytě č. 11 o velikosti 1 + 1 v prvním nadzemním podlaží v domě č. p. xxx v ulici xxx, užívaném žalovanou. Výrokem II žalobci uložil povinnost nahradit žalované náklady řízení 35.912,80 Kč. Okresní soud vzal na základě provedených důkazů za prokázáno, že žalobce se žalobkyní uzavřeli dne 25. 9. 2001 nájemní smlouvu, jejímž předmětem je byt uvedený ve výroku I rozsudku o celkové podlahové ploše včetně příslušenství 50,08 m2. Oznámením ze dne 15. 2. 2011 oznámil žalobce žalované zvýšení nájemného počínaje dnem 1. 6. 2011 na částku 31,50 Kč za jeden m2 podlahové plochy. Mezi žalobcem a žalovanou byly opakovaně řešeny problémy s vytápěním bytu žalované, kdy žalovaná opakovaně u žalobce namítala závady v bytě a žalobce jí opakovaně vytýkal nedostatečné vytápění a větrání v bytě. Výzvami ze dne 14. 2. 2012 a 12. 11. 2012 vyzval žalobce žalovanou k uzavření dohody o zvýšení nájemného na 43,22 Kč na jeden m2 podlahové plochy. Následně dopisem z 22. 1. 2013 vyzval zástupce žalobce žalovanou ke sjednání dohody o zvýšení nájemného na 62 Kč za jeden m2 podlahové plochy měsíčně, tato výzva byla žalované doručena do vlastních rukou dne 25. 1. 2013. Dne 11. 6. 2013 žalobce podal k soudu žalobu, v níž se domáhal určení nájemného ve výši 57 Kč za jeden m2 podlahové plochy s odůvodněním, že žalovaná odmítá uzavřít dohodu o zvýšení nájemného, přičemž předložil znalecký posudek o obvyklé ceně nájemného v předmětném bytě v této výši. Na základě těchto skutkových zjištění dospěl okresní soud k závěru, že žaloba je předčasná, neboť nebyl řádně realizován zákonem požadovaný kontraktační proces. Pronajímatel musí dodržet svou nabídkovou povinnost a nájemci písemně sdělit konkrétní výši nájemného tak, aby mohl nájemce návrh na zvýšení nájemného řádně a úplně zvážit a poté na něj buď přistoupit, nebo ho odmítnout. Takový postup však žalobce nedodržel, když nelze bez dalšího akceptovat jeho tvrzení, že pokud žalovaná dříve nesouhlasila s nájemným ve výši 62 Kč za jeden m2 podlahové plochy, pak by nesouhlasila ani s částkou zjištěnou znaleckým posudkem ve výši 57 Kč za 1 m2. Okresní soud uzavřel, že jestliže žalobce měl v úmyslu vycházet ze znaleckého posudku, měl zahájit kontraktační řízení ve smyslu § 696 odst. 2 obč. zák. ohledně takto znalcem stanoveného nájemného, k čemuž však nedošlo. Proto byla žaloba zamítnuta, aniž by soud prováděl dokazování k výhradám žalované, pokud jde o kvalitu bydlení, a jí tvrzeným závadám v užívaném bytě. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle úspěchu ve sporu. Žalobce podal proti rozsudku okresního soudu odvolání, v němž namítl, že prvoinstanční soud dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Skutkový stav věci byl taktéž zjištěn neúplně, neboť nebyly provedeny navržené důkazy potřebné k prokázání rozhodných skutečností. Okresnímu soudu vytkl, že zcela pominul dopis žalobce ze dne 29. 4. 2013, ačkoli důkaz čtením této listiny byl proveden. Dopis navazoval na jednání žalobce se žalovanou konané dne 25. 3. 2013 za přítomnosti žalobcem označených osob, kdy žalobce předložil žalované znalecký posudek, z něhož vyplývá cena nájemného ve výši 57 Kč za 1 m2 podlahové plochy bytu žalované. Následně byla žalovaná dopisem ze dne 29. 4. 2013 písemně vyzvána k dohodě o zvýšení nájemného na základě předloženého znaleckého posudku, což neučinila. Soud důkaz výslechem žalobcem navržených svědků k průběhu jeho jednání se žalovanou neprovedl. Žalobce dále vyslovil přesvědčení, že k vyhovění žalobě postačovalo doložení předchozí korespondence, zejména dopisu ze dne 22. 1. 2013, kterým byla žalovaná vyzvána k úhradě nájemného 62 Kč za 1 m2 podlahové plochy, a podání žaloby dne 11. 6. 2013. Úvaha soudu, že předchozí nabídka musela být striktně podána na 57 Kč za 1 m2 podlahové plochy bytu, nemá podle žalobce oporu v zákoně. Soud podle něho nepřípustným způsobem učinil rozšiřující výklad zákona a zatížil žalobce povinností, která z něho nevyplývá. Z gramatického výkladu ustanovení § 696 odst. 1 obč. zák. naopak vyplývá, že je v pravomoci soudu určit výši nájemného a pronajímatel se může domáhat bez zákonného omezení, aby soud určil výši nájemného, když jeho požadavek ohledně výše není zákonem upraven. Pronajímatel pouze musí po neakceptování jeho návrhu na určení nájemného ze strany nájemce podat žalobu o zvýšení nájemného v zákonem předepsané lhůtě. Soud není ani jeho návrhem vázán a o výši nájemného rozhoduje zcela volně, např. na základě závěrů znaleckého posudku o určení výše obvyklého nájemného. Výklady předmětného ustanovení pak jdou až takovým směrem, že soud může výši nájemného určit dokonce nad rozsah žalobního žádání. Uvedené zcela vylučuje specifický kontraktační proces a prvoinstančním soudem vyžadovanou povinnost pronajímatele – žalobce dodržet stejnou výši nájemného ve výzvě i v žalobě. Žalobce navrhl, aby byl rozsudek okresního soudu zrušen a věc vrácena prvoinstančnímu soudu k dalšímu řízení. Při jednání před odvolacím soudem žalobce dále vyjádřil nesouhlas se způsobem rozhodnutí o nákladech řízení, když měl za to, že výše odměny advokáta za úkon právní služby by měla být stanovena podle § 9 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu. Žalovaná v písemném vyjádření k odvolání žalobce vyslovila přesvědčení, že právní názor zaujatý prvoinstančním soudem je správný. Pokud je soudu vytýkáno, že pominul dopis žalobce ze dne 29. 4. 2013, pak i pro případ, že by tento dopis měl po obsahové stránce představovat relevantní podklad k podání žaloby o určení nájemného, z hlediska dodržení zákonných lhůt je nutno dojít k závěru, že k této písemnosti nelze přihlížet, neboť nebyla respektována zákonná dvouměsíční lhůta pro akceptaci návrhu před podáním žaloby. Výzva navíc nezmiňuje žádnou konkrétní výši nájemného, které by mělo být napříště požadováno. Výzva ke zvýšení nájemného přitom musí být písemná, takže by nepostačilo ani prokázat existenci obsahu jednání mezi účastníky konaného dne 25. 3. 2013. Pokud se jedná o předchozí korespondenci účastníků, korespondence předcházející výzvě z 22. 1. 2013 není právně významnou a ohledně výzvy z 22. 1. 2013 zaujal soud správný názor, že jí nebyl kontraktační proces splněn, neobsahovala-li měsíční nájemné 57 Kč/m2. Ačkoli je v pravomoci soudu určit výši nájemného, je třeba trvat na shodě částky uvedené v návrhu a následně v žalobě. Situace, kdy pronajímatel požaduje žalobou nižší nájemné, se sice zdá být v zájmu nájemce, ale nájemce v takovém případě nemá zachován prostor pro akceptaci návrhu na sníženou výši nájemného. Proto nechť je rozsudek okresního soudu jako věcně správný potvrzen. Odvolání bylo podáno včas osobou k němu oprávněnou (§ 201, § 204 o. s. ř.) a obsahuje způsobilé odvolací důvody dle § 205 odst. 2 písm. d/, e/ a g/ o. s. ř. Odvolací soud proto z jeho podnětu přezkoumal napadený rozsudek včetně jemu předcházejícího řízení, a to i z důvodů v odvolání výslovně neuvedených (§ 212a odst. 1, § 205 odst. 2 o. s. ř.). V odvolacím řízení postupoval podle příslušných ustanovení o. s. ř. ve znění účinném do 31. 12. 2013 (čl. II bod 2 z. č. 293/2013 Sb.). Odvolání žalobce shledal opodstatněným. Odvolací soud se nejprve zabýval správností a úplností skutkových zjištění prvoinstančního soudu. V tomto směru žalobce soudu vytýkal, že nepřihlédl k obsahu jím provedeného důkazu, a to dopisu žalobce žalované z 29. 4. 2013, a dále že k prokázání obsahu v něm zmíněného jednání navrhl výslech dvou svědků, přičemž tento důkaz zůstal prvoinstančním soudem neproveden. Odvolací soud proto zopakoval důkaz dopisem z 29. 4. 2013, zaslaným žalobcem žalované, jehož obdržení žalovaná nečiní sporným. Z něho bylo zjištěno, že kromě skutečností vztahujících se k řešení závad v bytě žalované je v něm uvedeno, že při návštěvě v kanceláři SBF dne 25. 3. 2013 byla žalovaná opakovaně vyzvána k dohodě o zvýšení nájemného a byl jí předložen znalecký posudek o obvyklé ceně nájemného. Žalované je sděleno, že jelikož stále nedošlo k dohodě o zvýšení nájemného, žalobce podá žalobu k soudu na určení nájemného v bytě, jehož je žalovaná nájemcem. Po zjištění obsahu této listiny odvolací soud nepovažoval za potřebné doplnit dokazování výslechem žalobcem navržených svědků, když žalobce sám učinil nesporným, že při jednání dne 25. 3. 2013 nebyla žalobkyni předána písemná výzva k uzavření dohody o zvýšení nájemného na 57 Kč/m2. Proto je namístě závěr, že nebyla splněna podmínka písemného návrhu na zvýšení nájemného na 57 Kč/m2. Tímto návrhem by samozřejmě mohl být přímo i návrh dohody o zvýšení nájemného, avšak žalobce v řízení netvrdil, že by takový návrh žalované doručil, tj. při jednání dne 25. 3. 2013 ho předal do její dispozice. Taková skutečnost se koneckonců nepodává ani z dopisu z 29. 4. 2013, podle jehož obsahu byla při tomto jednání ústně vyzvána k dohodě o zvýšení nájemného, a byl jí předložen znalecký posudek. I přes výše uvedené však odvolací soud nesouhlasí se závěrem prvoinstančního soudu, že žalobce nesplnil veškeré povinnosti ve smyslu § 696 odst. 2 obč. zák. a že žaloba byla z tohoto důvodu předčasná. Naopak plně sdílí právní názor žalobce, že v návrhu na určení výše nájemného soudem není žalobce vázán výší nájemného, kterou uvedl v návrhu na zvýšení nájemného. Za situace, kdy je v pravomoci soudu určit výši nájemného, přičemž je povinen stanovit nájemné, které je v místě a čase obvyklé, by bylo přepjatým formalismem vykládat předmětné ustanovení tak, že žalobce se nemůže v žalobě od svého předchozího návrhu odchýlit. Naopak v mnoha případech bude takovéto odchýlení zajisté v zájmu hospodárnosti řízení, neboť žalobce např. v mezidobí od zaslání návrhu na zvýšení nájemného do podání žaloby může získat poznatky o tom, že původně požadované nájemné bylo přemrštěné, a v žalobě proto učinit návrh nižší. Pro případ, že by žalovaný po obdržení žaloby na návrh žalobce bez dalšího přistoupil, odpadla by nezbytnost zjišťovat výši obvyklého nájemného, přičemž žalobce by byl za změnu svého předchozího postoje „potrestán“ výrokem o nákladech řízení, neboť by byl opodstatněn závěr, že žaloba byla vzata zpět nikoli na základě chování žalovaného. K výše uvedenému právnímu názoru vede odvolací soud zejména jazykový výklad ustanovení § 686 odst. 2 obč. zák., v němž není zakotvena podmínka zachování shodné výše nájemného v návrhu na jeho zvýšení a v žalobě o určení nájemného soudem. Logickým i historickým výkladem předmětného ustanovení je pak třeba dovodit, že takováto povinnost pronajímatele není a případný rozdíl mezi těmito částkami může ovlivnit pouze průběh řízení před soudem. Rozhodování obecných soudů za úpravy § 696 odst. 2 obč. zák. ve znění účinném od 1. 11. 2011 do 31. 3. 2013 totiž v podstatě koresponduje se způsobem, jímž soudy rozhodovaly za právního stavu panujícího do 30. 3. 2006, a proto lze na jejich rozhodování vztáhnout zajisté i závěry vyslovené zejména v judikatuře Nejvyššího soudu, podle níž se jedná o konstitutivní rozhodnutí soudu, které zasahuje do hmotně správní sféry účastníků právního vztahu nájmu bytu tak, že mění jejich subjektivní práva a povinnosti. (K rozhodování o výši nájemného soudem za úpravy účinné do přijetí z. č. 107/2006 Sb. srovnej např. nález pléna Ústavního soudu sp. zn. Pl ÚS 20/05 z 28. 2. 2006, nález Ústavního soudu sp. zn. II ÚS 93/05 z 8. 6. 2006, rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 32/2006 ze 7. 7. 2006 a sp. zn. 26Cdo 1039/2006 z 31. 8. 2006 a další). Takovouto pozitivní právní úpravu přejímá i z. č. 89/2012, občanský zákoník účinný od 1. 1. 2014 v ustanovení § 2249 odst. 3. Podle něho má pronajímatel právo navrhnout zvýšení nájemného s omezeními danými v tomto ustanovení, avšak nepřijme-li nájemce řádný návrh, soud může nájem zvýšit s účinky ode dne podání žaloby až do výše obvyklého nájemného, tj. není omezen limitem 20 %. Nová právní úprava tak motivuje nájemce přijmout řádný návrh a nevystavit se riziku, že soud zvýší nájemné o vyšší částku, než mohl navrhnout pronajímatel. Se zřetelem k výše uvedenému odvolací soud dospěl k závěru, že je namístě rozsudek okresního soudu zrušit a věc mu vrátit k dalšímu řízení, neboť soud k rozhodné skutečnosti, tedy k obvyklé výši nájemného, dosud provedl pouze zcela nedostatečné dokazování, neboť v odůvodnění svého rozhodnutí pouze zkonstatoval obsah žalobcem předloženého znaleckého posudku, avšak tento důkaz nikterak nezhodnotil a neučinil závěr, zda postačí jako podklad pro jeho rozhodnutí, přičemž žalovaná k tomuto důkazu vznesla námitky (§ 213 odst. 4, § 219a odst. 2 ve spojení s § 221 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.). Prvoinstanční soud bude v dalším řízení vycházet ze závazného právního názoru odvolacího soudu (§ 226 odst. 1 o. s. ř.), že žalobce návrhem nájemného 62 Kč za l m2 v dopise z 22. 1. 2013 splnil svoji nabídkovou povinnost ve smyslu § 696 odst. 2 obč. zák. a že byl oprávněn poté, kdy žalovaná s tímto návrhem nesouhlasila, v žalobě o určení nájemného soudem uvést částku nižší. S ohledem na námitku žalované vznesenou v odvolacím řízení, že žalobce nedoložil oprávnění jeho stávajícího právního zástupce k zaslání návrhu z 22. 1. 2013, soud vyzve žalobce k doložení tohoto oprávnění. Poté ověří, zda znalecký posudek předložený žalobcem splňuje náležitosti předpokládané v § 127a o. s. ř. a v kladném případě žalovanou vyzve ke sdělení konkrétních námitek proti němu a zváží, zda bude třeba vypracovat případně revizní znalecký posudek. Při hodnocení obsahu znaleckého posudku předloženého žalobcem i při případném zadávání revizního znaleckého posudku bude mít současně prvoinstanční soud na zřeteli, že povinnost zajistit plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu a povinnost platit úhradu za užívání bytu nemají povahu vzájemných závazků a jejich plnění proto nelze vzájemně vázat (viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 316/2012 z 26. 9. 2012), což znamená, že pronajímateli nelze upřít právo na určení obvyklého nájemného soudem ani v případě, že by své povinnosti pronajímatele řádně neplnil. V novém rozhodnutí o věci prvoinstanční soud rozhodne též o nákladech řízení včetně tohoto řízení odvolacího. Přitom bude mít na zřeteli, že rozhodnutí soudu vydané podle § 696 odst. 2 obč. zák. ve znění účinném do 31. 12. 2013 není rozhodnutím, které se exekučně vykonává, a z tohoto důvodu nepřichází v úvahu při určení výše odměny advokáta za úkon právní služby aplikace § 8 odst. 2 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu. Poučení: Proti tomuto rozhodnutí je přípustné dovolání, jestliže rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Dovolání lze podat do dvou měsíců od doručení tohoto rozhodnutí k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím Okresního soudu v Trutnově. V Hradci Králové dne 9. září 2014 předsedkyně senátu