Neprokáže-li žalovaný (pronajímatel), že žalobce (nájemce) před doručením výpovědi vyzval podle § 2291 odst. 3 o. z. k odstranění závadného chování či protiprávního stavu, tak se k jeho výpovědi nepřihlíží. Soud se v řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi (§ 2290 o. z.) zabývá v případě výpovědi dané z důvodu porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem i tím, zda žalovaný jako pronajímatel žalobce jako nájemce vyzval před doručením výpovědi, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav (§ 2291 odst. 3 o. z.). Pokud se tak nestalo, projeví se to rozhodnutím, že výpověď není oprávněná.

Číslo jednací: 21Co 202/2016-59 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Šárky Petrové a soudců JUDr. Jiřího Petržálka a JUDr. Marie Kubištové ve věci žalobkyně MW, nar. xxx, bytem xxx, zast. JUDr. Soňou Nathovou, advokátkou se sídlem Spojovací 852, Trutnov, proti žalovanému REALITY INVEST GROUP s.r.o., IČO xxx, se sídlem xxx, zast. Mgr. Martinem Hamplem, advokátem se sídlem Palackého 741, Dvůr Králové nad Labem, o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, k odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Trutnově ze dne 4. dubna 2016, č.j. 15 C 247/2015-35, t a k t o : I. Rozsudek okresního soudu se m ě n í takto: Určuje se, že výpověď nájmu bytu, nacházejícího se ve druhém nadzemním podlaží domu čp. xxx v ulici xxx v obci xxx, daná žalovaným žalobkyni listinou ze dne 12.8.2015 není oprávněná. II. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobkyně náklady řízení před okresním soudem ve výši 8.776 Kč a před krajským soudem ve výši 8.776 Kč. O d ů v o d n ě n í : Okresní soud výrokem I rozsudku označeného v záhlaví zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala určení, že výpovědní důvody, uvedené ve výpovědi z nájmu bytu dle listiny datované dnem 12. srpna 2015, nejsou dány a výpověď je neplatná a výrokem II uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 8.400 Kč k rukám jeho zástupce Mgr. Martina Hampla do tří dnů od právní moci rozsudku. Okresní soud v prvé řadě vycházel z nesporných tvrzení účastníků, že žalobkyně je nájemcem bytové jednotky č. xxx ve druhém nadzemním podlaží v domě č.p. xxx na ulici xxx v xxx (dále jen byt), jejíž vlastníkem a vůči žalobkyni pronajímatelem je žalovaný. Dne 17.8.2015 byla žalobkyni doručena výpověď z nájmu tohoto bytu, daná žalovaným jako pronajímatelem z důvodu neplacení nájemného a úhrad za služby po dobu minimálně tří měsíců. Okresní soud vzal po provedeném dokazování za prokázané, že nájemné činilo částku 2.074 Kč měsíčně a žalobkyně dluží na nájemném za rok 2014 částku 9.261 Kč, což představuje dluh na nájemném za období asi čtyři a půl měsíce a dále dluží na nájemném za měsíce březen a duben 2015. Ke dni podání výpovědi tedy žalobkyně dlužila nájemné za období delší jak šest měsíců. Po právní stránce okresní soud věc posoudil podle § 2290 zákona č. 82/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o.z.) a dospěl k závěru, že výpověď byla oprávněná, protože žalobkyně jako nájemce porušila svoji povinnost zvlášť závažným způsobem tím, že nezaplatila nájemné za dobu alespoň tří měsíců (§ 2291 odst. 2 o.z.). Okresní soud proto žalobu zamítl. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včas odvolání. Namítala, že žalovaný použil platby, které žalobkyně označila jako nájemné na starší a promlčené nedoplatky za služby, ke kterým neměl podklady. Žalobkyně doklady o platbách prokázala, že na nájemném za rok 2015 ničeho nedluží. Od počátku roku 2015 nájemné hradila se zpožděním maximálně dva měsíce a nelze proto uzavřít, že porušila své povinnosti zvlášť závažným způsobem. Žalobkyně proto navrhla, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu změnil tak, že žalobě vyhoví. Žalovaný ve svém písemném vyjádření k odvolání žalobkyně navrhl, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu potvrdil. Ztotožnil se s jeho odůvodněním, a to zejména v tom, že žalobkyně neprokázala, že by veškeré nájemné včas a řádně uhradila. Jinak žalovaný odkázal na své vyjádření k žalobě. Odvolací soud zopakoval důkaz písemnou výpovědí z nájmu bytu ze dne 12.8.2015, fotokopiemi ústřižků poštovních poukázek ze dne 17.2.2015, 24.4.2015 a 23.7.2015 a provedl důkaz listinou žalovaného datovanou dne 13.7.2015 a označenou jako výpověď nájmu bytu a určenou žalobkyni. Z písemné výpovědi nájmu bytu zjistil, že žalovaný jako pronajímatel dal žalobkyni jako nájemci výpověď z nájmu bytu. Ve výpovědi žalovaný uvedl, že ke dni 3.7.2015 činila výše nedoplatku na nájemném a úhradách za služby spojené s nájmem bytu celkem 45.078 Kč, žalobkyně zaplatila 29.182 Kč a celková dlužná částka ke dni výpovědi činí 15.896 Kč, přičemž převážnou většinu této částky tvoří dlužné nájemné za období šesti měsíců od ledna do června roku 2015. Z uvedeného důvodu žalovaný žalobkyni vypovídá nájem bytu, protože žalobkyně jako nájemce zvlášť závažným způsobem porušila svoji povinnost nájemce tím, že nezaplatila nájemné a náklady za služby za dobu alespoň tří měsíců (§ 2291 o.z.). Výpověď obsahovala i poučení o tom, že žalobkyně má právo podat příslušnému soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti této výpovědi ve lhůtě dvou měsíců od doručení výpovědi. Z ústřižků poštovních složenek odvolací soud zjistil, že dne 17.2.2015 žalobkyně poukázala žalovanému částku 4.200 Kč a platbu označila jako nájemné 1/2015 a 2/2015, dne 24.4.2015 částku 4.200 Kč a platbu označila jako nájem 3/2015, 4/2015 a dne 23.7.2015 částku 6.118 Kč a platbu označila jako nájemné 5/2015, 6/2015, 7/2015. Z listiny žalovaného ze dne 13.7.2015 a adresované žalobkyni odvolací soud zjistil, že je na ní zachycena výpověď z nájmu bytu z důvodu neplacení nájemného. Zástupkyně žalobkyně k provedeným důkazům uvedla, že listina ze dne 13.7.2015 byla žalobkyni doručena a ta s ní vyslovila nesouhlas, protože s výší dluhu nesouhlasila. Navrhla, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu změnil dle odvolacího návrhu. Zástupce žalovaného k provedeným důkazům uvedl, že žalobkyně byla před výpovědí vyzvána k zaplacení dluhu ústně a poté ve výpovědi samotné. Písemná výpověď ze dne 13.7.2015 nebyla použita a žalobkyni byla doručena výpověď ze dne 12.8.2015 se všemi zákonnými náležitostmi. Důvodem výpovědi byl dluh na nájemném bez ohledu na dluh na službách. Zástupce žalovaného navrhl, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu potvrdil. Odvolací soud dospěl po zopakování a doplnění dokazování a projednání věci k závěru, že odvolání je opodstatněné. Podle § 2291 odst. 1 o.z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Podle § 2912 odst. 2 o.z. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Podle § 2291 odst. 3 o.z. neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží. Podle § 2290 o.z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Podle § 555 odst. 1 o.z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Odvolací soud vyložil výpověď nájmu bytu následujícím způsobem. Žalovaný jako pronajímatel uvedl ve své výpovědi, že zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce (žalobkyně) spatřuje v tom, že dluží na nájmu a nákladech na služby částku 15.896 Kč, přičemž převážnou většinu této částky tvoří dlužné nájemné za období šesti měsíců od ledna do června 2015. Výčet předchozích dluhů žalobkyně a jejich plateb nelze vykládat jinak, než tak, že tím žalovaný jako pronajímatel pouze rekapituluje vzájemné pohledávky účastníků, které v minulosti vznikaly a zanikaly, nicméně důvodem výpovědi je nezaplacení nájemného za období od 1.1.2015 do 30.6.2015. Dále odvolací soud přijal skutkový závěr, že žalobkyně ústřižky poštovních složenek prokázala, že nájemné za shora označené období zaplatila a dluh na nájemném ke dni podání výpovědi neexistoval. Žalobkyně platby řádně označila, jinými slovy řečeno určila při plnění, na který dluh plní – na dluh na nájemném za období od 12.1.2015 do 30.6.2015 (§ 1933 odst. 1 o.z.), a proto nemohl žalovaný jako věřitel žalobkyní označené platby započíst na jiné její dluhy. Ze shora uvedeného vyplývá, že žalovaný jako pronajímatel neprokázal, že by žalobkyně jako nájemce bytu naplnila skutkovou podstatu uplatněného výpovědního důvodu, tedy, že by porušila svou povinnost nájemce zvlášť závažným způsobem tím, že by nezaplatila nájemné za období od 1.1.2015 do 30.6.2015 a výpověď z nájmu bytu, kterou žalobkyni z tohoto důvodu dal, není proto oprávněná. Nad rámec tohoto důvodu neoprávněnosti výpovědi přijal odvolací soud i následující závěr. Právní teorie (viz např. Hulmák a kol., Občanský zákoník VI, závazkové právo, zvláštní část (§ 2055-3014), Komentář, 1. vydání, Praha, C.H. Beck,2014, str. 467) uvažuje o více variantách rozsahu přezkumu oprávněnosti výpovědi nájmu soudem podle § 2290 o.z. Odvolací soud se přiklání k širší koncepci přezkumu, kdy soud v rámci řízení zahájeného podle § 2290 o.z. přezkoumává nejen to, zda je výpověď oprávněná z pohledu existence uplatněného výpovědního důvodu, ale zabývá se i tím, zda výpověď není absolutně neplatná z důvodu uvedeného v 2286 odst. 2 o.z. nebo nicotná z důvodu uvedeného v § 2291 odst. 3 o.s.ř. Tato širší koncepce přezkumu je v reálném životě výhodná pro obě strany nájemního poměru, neboť řešení otázky nicotnosti výpovědi není odsunuto až do dalších fází sporu, například vyklizení bytu a podobně. Současně by ovšem nebyl správným závěr, že nájemce je omezen námitkou o nicotnosti výpovědi podle § 2291 odst. 3 o.z. nebo její absolutní neplatnosti podle § 2286 odst. 3 o.z. jen na řízení podle § 2290 o.z., k jehož zahájení je nájemce oprávněn pouze ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. K nicotnosti právního jednání nebo jeho absolutní neplatnosti musí soud přihlížet vždy, protože absolutní neplatnost a nicotnost právního jednání nepodléhá žádným lhůtám hmotného práva. Zúžit ovšem rozsah přezkumu oprávněnosti výpovědi soudem jen na existenci výpovědního důvodu (s argumentem, že námitku absolutní neplatnosti a nicotnosti výpovědi lze uplatnit i kdykoliv později) není v souladu s racionálním cílem co možná nejjednoduššího a efektivního řešení sporu mezi oběma stranami. Jako nežádoucí se jeví situace, kdy by soud v řízení podle § 2290 o.z. konstatoval, že výpověď z nájmu je sice oprávněná z pohledu existence uplatněného výpovědního důvodu a žalobu nájemce je tedy nutno zamítnout a současně by si byl vědom toho, že výpověď je nicotná z pohledu úpravy obsažené v § 2291 odst. 3 o.z. nebo absolutně neplatná podle § 2286 odst. 2 o.z. Takový stav nastal i v projednávané věci. Žalovaný jako pronajímatel neprokázal, že by žalobkyni jako nájemce před doručením výpovědi podle § 2291 odst. 3 o.z. řádně vyzval, aby v přiměřené době odstranila své závadné chování, popřípadě odstranila protiprávní stav, tedy zaplatila dluh na nájemném za období od 1.1.2015 do 30.6.2015. Z tohoto důvodu se k jeho výpovědi nepřihlíží a tuto skutečnost je třeba (a jinak ani nelze) v řízení podle § 2290 o.z. vyjádřit tak, že soud rozhodne rozsudkem, že výpověď není oprávněná. Odvolací soud si byl vědom toho, že závěr o nicotnosti výpovědi podle § 2291 odst. 3 o.z. by měl evidentní přednost před posouzením neoprávněnosti výpovědi z hlediska existence výpovědního důvodu (relativní neplatnost výpovědi). S ohledem na to, že rozhodovací praxe soudů se v tomto směru teprve začíná vyvíjet, považoval odvolací soud za ilustrativnější věnovat se otázce nicotnosti výpovědi podle § 2291 odst. 3 o.z. vzhledem k přezkumu oprávněnosti výpovědi soudem podle § 2290 o.z. až v závěru svého odůvodnění. Odvolací soud proto z těchto důvodů podle § 220 odst. 1 písm. b) o.s.ř. rozsudek okresního soudu změnil tak, že se určuje, že výpověď nájmu bytu nacházejícího se ve druhém nadzemním podlaží domu čp. xxx v ulici xxx v obci xxx, daná žalovaným žalobkyni listinou ze dne 12.8.2015 není oprávněná. Protože odvolací soud rozsudek okresního soudu změnil, musel rozhodnout znovu o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně (§ 224 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen o.s.ř.). Žalobkyně byla zcela úspěšná v řízení před soudy obou stupňů a má proto proti neúspěšnému žalovanému právo na náhradu nákladů řízení před oběma soudy (§ 142 odst. 1, § 224 odst. 1o.s.ř.). Žalobkyně vynaložila v řízení před okresním soudem následující náklady. Soudní poplatek ve výši 2.000 Kč, odměna za zastoupení advokátem v rozsahu dvou úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, návrh ve věci samé) v sazbě 2.500 Kč každý (§ 7 bod 5, § 9 odst. 3 písm. a/ vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění pozdějších předpisů, dále jen adv. t.), ke každému úkonu právní služby náleží advokátovi paušální částka náhrady výdajů podle § 13 odst. 3 adv. t., k nákladům řízení patří i náhrada za daň z přidané hodnoty v sazbě 21 % ve výši 1.176 Kč (§ 137 odst. 3 písm. a/ o.s.ř.). Celkem žalobkyně v řízení před okresním soudem vynaložila náklady ve výši 8.776 Kč. V odvolacím řízení vynaložila žalobkyně následující náklady. Soudní poplatek za podané odvolání ve výši 2.000 Kč, odměna za zastoupení advokátem v rozsahu dvou úkonů právní služby (odvolání a účast na jednání odvolacího soudu) v sazbě 2.500 Kč každý (§ 7 bod 5, § 9 odst. 3 písm. a/ adv. t.), ke každému úkonu právní služby náleží advokátovi paušální částka náhrady výdajů (§ 13 odst. 3 adv. t.), k nákladům řízení patří i náhrada za daň z přidané hodnoty v sazbě 21 % ve výši 1.176 Kč (§ 137 odst. 3 písm. a/ o.s.ř.). Celkem žalobkyně v řízení před krajským soudem vynaložila náklady ve výši 8.776 Kč. Odvolací soud proto uložil žalovanému povinnost nahradit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobkyně náklady řízení před okresním soudem ve výši 8.776 Kč a před krajským soudem rovněž ve výši 8.776 Kč (§ 149 odst. 1, § 160 odst. 1, § 211 o.s.ř.). P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku není odvolání přípustné. Není proti němu přípustné ani dovolání, ledaže dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Dovolání se podává do dvou měsíců od doručení rozhodnutí u Okresního soudu v Trutnově a rozhoduje o něm Nejvyšší soud České republiky se sídlem v Brně. V Hradci Králové dne 10. října 2016 předsedkyně senátu