Neplatnost výpovědi nájmu bytu pronajímatele nezpůsobuje absence poučení o právu nájemce vznést proti výpovědi námitky, pokud současně výpověď obsahuje dostatečné poučení o právu nájemce navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

Číslo jednací: 21Co 187/2017-125 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu Mgr. Šárky Petrové a soudců JUDr. Jiřího Petržálka a JUDr. Marie Kubištové ve věci žalobkyně MK, nar. xxx, bytem xxx, zastoupené Mgr. Alešem Mědílkem, advokátem se sídlem Pražská 89, Trutnov, proti žalovanému L- s.r.o., se sídlem xxx, IČ xxx, zastoupenému Mgr. Martinou Řehořovou, advokátkou se sídlem Československé armády 287/19, Hradec Králové, o přezkoumání oprávněnosti výpovědi nájmu bytu, k odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Trutnově ze dne 15. května 2017, č. j. 14 C 223/2016-98, takto: I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje. II. Žalobkyně je povinna nahradit žalovanému do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalovaného náklady odvolacího řízení ve výši 2.178 Kč. Odůvodnění: Okresní soud výrokem I rozsudku označeného v záhlaví zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala, aby soud určil, že výpověď z nájmu bytu č. 561/4 ve SnÚ ze dne 20. 6. 2016 daná žalovaným žalobkyni je neplatná. Výrokem II zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala, aby soud určil, že výpověď z nájmu bytu č. 561/4 ve SnÚ (dále také jen byt) ze dne 20. 6. 2016 daná žalovaným žalobkyni je neoprávněná. Výrokem III rozhodl, že žalobkyně je povinna nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 6.114,40 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokátky Mgr. Martiny Řehořové. V odůvodnění uvedl, že žalobkyně se domáhala určení neplatnosti, event. neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu ze dne 20. 6. 2016 (dále také jen výpověď), kterou jí dal žalovaný. Mimo jiné namítala, že výpověď je neplatná pro absenci splnění zákonné podmínky dle § 2286 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), které stanoví dvě kumulativní podmínky platnosti výpovědi, a to poučení o právu nájemce vznést proti výpovědi námitky a zároveň poučení o možnosti navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Žalovaný ve výpovědi nesplnil povinnost poučení o právu nájemce vznést proti výpovědi námitky. Okresní soud věc po právní stránce posoudil podle § 2286, § 2288 odst. 1 písm. a/, § 2290 a dospěl k závěru, že pokud byla žalobkyně ve výpovědi poučena o svém právu podat soudu návrh na přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, zahrnuje toto poučení i poučení o právu žalobkyně vznést proti výpovědi námitky (§ 2286 odst. 2 o. z.) a výpověď proto není z tohoto důvodu neplatná. Podle § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Okresní soud dovodil, že účelem ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. je zabezpečit, aby nájemce byl poučen, že se v případě, že mu pronajímatel dá výpověď z nájmu bytu, může domáhat ochrany svého práva soudně. Tento účel byl poučením, které je obsaženo v předmětné výpovědi, naplněn. Podstatné je, aby nájemce byl poučen, jak má chránit svá práva. Pokud byla žalobkyně poučena o možnosti podat ve lhůtě dle § 2290 o. z. soudu návrh na přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, pak je logické, že v návrhu na přezkoumání uvede, z jakých důvodů se přezkoumání domáhá, tj. jaké má proti výpovědi námitky. Žalobkyně v žalobě námitky proti výpovědi uvedla. Okresní soud se pak po stránce právní i skutkové v odůvodnění svého rozsudku věnoval naplnění jednotlivých důvodů výpovědi z pohledu ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a/ o. z. Vycházel z toho, že naplnění výpovědního důvodu dle § 2288 odst. 1 písm. a/ o. z. popsal žalovaný v písemné výpovědi tak, že žalobkyně sama v bytě nebydlí a bez souhlasu pronajímatele ho dala do podnájmu jiným osobám, osoby užívající byt způsobují závažné obtíže ostatním obyvatelům domu, není placeno nájemné od 14. 11. 2014 do data výpovědi a došlo k černému odběru elektřiny v říjnu 2015. Po provedeném dokazování vzal za prokázané, že v bytě po odstěhování žalobkyně bydleli BB, PB, VB, EB a RT. Protože v bytě bydleli poté, co se z bytu odstěhovala žalobkyně, nešlo o členy její domácnosti. Žalobkyně žalovaného o souhlas k tomu, aby dala byt do podnájmu třetí osobě, nepožádala a porušila tak hrubě svou povinnost nájemce (§ 2274, § 2275, § 2276 o. z.). Okresní soud dále dovodil, že žalobkyně neprokázala, že by nájemné předplatila u předchozího vlastníka bytu RW. Přihlédl k tomu, že žalobkyně v dědickém řízení po zemřelém RW nežádala vypořádání tohoto přeplatku na nájemném a pouze v dědickém řízení uvedla, že se zůstavitelem společně hradili náklady domácnosti. Okresní soud neprovedl důkaz výslechem svědkyně MK, protože ji žalobkyně ve lhůtě § 118b o. s. ř. neoznačila. Okresní soud vzal proto za prokázané, že žalobkyně jako nájemce nehradí po celou dobu, kdy je žalovaný vlastníkem předmětného bytu, nájemné a tím ve smyslu § 2291 odst. 1 o. z. zvlášť závažně porušila povinnosti nájemce, a žalovaný jako pronajímatel by jinak měl dle § 2291 odst. 1 o. z. právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Žalovaný tohoto práva nevyužil a zvolil pro žalobkyni příznivější formu skončení nájmu, tj. výpověď v tříměsíční výpovědní době dle § 2288 odst. 1 o. z. Okresní soud vzal dále za prokázané, že žalobkyně neoprávněně odebírala elektrickou energii ze společných prostor domu v říjnu 2015. Škodu v menším rozsahu lze považovat za porušení povinnosti nájemce, které má na mysli § 2288 odst. 1 písm. a/ o. z. Na výši škody mělo podstatný vliv, že neoprávněný odběr byl včas třetí osobou odhalen. Okresní soud neprovedl žalobkyní navržený výslech svědka RT, který před tím, než byl žalobkyni ustanoven advokát, žalobkyni zastupoval ve věci jako obecný zmocněnec a měl tak informace ohledně spisu. RT, který v bytě fakticky bydlí, je zainteresován na výsledku sporu. Soud proto vycházel z objektivních důkazů, které byly popsány shora. Okresní soud proto žalobu jako nedůvodnou zamítl. O nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o. s. ř.). Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včas odvolání. Okresnímu soudu vytýkala nesprávné právní posouzení při aplikaci ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. Námitky proti výpovědi by měly být uplatněny před podáním žaloby podle § 2290 o. z. Jde o dvě kumulativní podmínky platnosti výpovědi nájmu bytu. Okresní soud měl proto výpověď posoudit jako neplatnou. Okresní soud, pokud jde o posouzení oprávněnosti výpovědi, nezjistil správně a dostatečně skutkový stav věci, protože provedené důkazy nesprávně hodnotil a neprovedl ani žalobkyní navržené důkazy výslechem svědků MK a RT. Výpověď svědků J o tom, že žalobkyně z bytu stěhovala nábytek, nesvědčí dostatečně o tom, že se z bytu odstěhovala, protože šlo jen o vystěhování starého nábytku. Neprokazuje to ani výpověď nezletilé V na Policii ČR dne 23. 7. 2017. Pokud by okresní soud připustil výpovědi svědků MK a RT, bylo by prokázáno tvrzení žalobkyně, že nájemné si předplatila u předchozího vlastníka bytu. Zaplacení odběru elektrické energie RT ještě neprokazuje neoprávněný odběr žalobkyní. Pokud by soud připustil jeho výpověď, svědek by toto vysvětlil. Žalobkyně proto navrhla, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu buď změnil tak, že žalobě zcela vyhoví anebo aby jej zrušil a věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení. Zástupce žalobkyně při jednání odvolacího soudu odkázal na písemné odvolání. Zástupkyně žalovaného při jednání odvolacího soudu uvedla, že považuje odvolání žalobkyně za nedůvodné a ztotožnila se s rozsudkem okresního soudu. Poukázala na to, že žalobkyně dále nájem nehradí, ale naopak sama inkasuje peníze za pronájem bytu. Odvolací soud dospěl po projednání věci k závěru, že odvolání není opodstatněné. Okresní soud zjistil správně a dostatečně skutkový stav věci a jeho rozhodnutí spočívá na správném právním posouzení. Odvolací soud proto jen na doplnění a k odvolacím důvodům žalobkyně dodává následující. Podle § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Odvolací soud se ztotožňuje s výkladem okresního soudu, že neplatnost výpovědi nezpůsobuje absence poučení o právu nájemce vznést proti výpovědi námitky, pokud současně výpověď obsahuje dostatečné poučení o právu nájemce navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Pokud totiž nájemce fakticky své námitky obsáhne do žaloby o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu, dostane se mu ochrany jeho práv ve stejné míře, jako by je uplatnil ještě před podáním žaloby u pronajímatele. Naopak, pokud námitky do doby podání žaloby u pronajímatele nijak neuplatní, jeho právní postavení při obraně proti neoprávněné výpovědi se nijak nezhorší. Obstojí proto právní závěr okresního soudu, že výpověď není neplatná podle § 2286 odst. 2 o. z. Podle § 2288 odst. 1 písm. a/ o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Pronajímatel musí výpovědní důvod ve výpovědi uvést (skutkově popsat) ve smyslu § 2288 odst. 3 o. z. Právě tento popis se stává po stránce skutkové předmětem přezkumu soudu v řízení o určení neoprávněnosti výpovědi podle § 2290 o. z. Pokud pronajímatel uplatní ve výpovědi po stránce skutkové více hrubých porušení vyplývajících z nájmu, postačí logicky (pro neúspěch žaloby), pokud bude v řízení prokázán jen jediný z více skutků, ve kterých pronajímatel spatřoval hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu, a pokud soud dospěje po stránce právní k závěru, že tento skutek sám o sobě lze jako takové porušení kvalifikovat. Již takové zjištění totiž umožnuje závěr, že výpověď neoprávněná není. Odvolací soud považuje za správný skutkový i právní závěr okresního soudu, že žalobkyně tím, že neplatila nájemné (jistě po dobu delší než tři měsíce) přinejmenším hrubě porušila své povinnosti plynoucí z nájmu bytu. O právním posouzení tohoto skutku obecně nebyl ani mezi účastníky spor. Po stránce skutkových zjištění vycházel okresní soud z toho, že mezi účastníky je nesporné, že žalobkyně žalovanému nájemné neplatila (minimálně za dobu tří měsíců) a přitom tvrdila, že nájemné zaplatila předcházejícímu pronajímateli RW. Okresní soud pečlivě a přesvědčivě vyložil, z jakých důvodů uzavřel, že žalobkyně toto své tvrzení neprokázala a odvolací soud na jeho odůvodnění odkazuje a jen k odvolacím námitkám žalobkyně dodává následující. Okresní soud nařídil jednání na den 28. 11. 2016 a žalobkyni k jednání včas a řádně předvolal. V předvolání ji vyzval, aby označila důkazy o tom, že nájemné zaplatila. Žalobkyně na výzvu soudu reagovala podáním doručeným okresnímu soudu dne 28. 11. 2016, ve kterém žádné konkrétní důkazy k prokázání svého tvrzení o tom, že nájemné zaplatila, neoznačila a neoznačila je ani při jednání, protože se k němu (a ani její tehdejší zástupce) nedostavila. Okresní soud při tomto jednání opakovaně konstatoval, že je povinností žalobkyně prokázat placení nájemného. Pokud žalobkyně označila důkazy k prokázání tohoto tvrzení až při jednání konaném dne 15. 5. 2017, označila je po uplynutí lhůty podle § 118b odst. 1 o. s. ř. a soud k nim proto správně nemohl přihlížet. Okresní soud pouze nesprávně provedl částečné věcné hodnocení případné výpovědi svědka RT, aniž by tento důkaz provedl. Pokud okresní soud uzavřel, že nebylo prokázáno zaplacení nájemného předchozímu vlastníkovi bytu, pak nezbývalo, než vycházet z prokázané a nesporné skutečnosti, že žalobkyně nájemné neplatila. Odvolací soud má za to, že je správným i závěr okresního soudu o naplnění dalších shora uvedených důvodů výpovědi, ke kterým okresní soud přihlédl. Jak bylo ale shora vysvětleno, pokud bylo možné přijmout závěr okresního soudu, že byl naplněn již výpovědní důvod spočívající skutkově v neplacení nájemného, pak odvolací soud, pokud jde o další důvody výpovědi, může odkázat pro potřeby tohoto rozhodnutí na dostatečné odůvodnění rozsudku okresního soudu. Okresní soud pak správně rozhodl i o náhradě nákladů řízení a své rozhodnutí dostatečně odůvodnil. Odvolací soud proto rozsudek okresního soudu jako věcně správný potvrdil podle § 219 o. s. ř. Žalovaný byl úspěšný i v odvolacím řízení a má proto proti žalobkyni právo na náhradu nákladů odvolacího řízení (§ 142 odst. 1, § 224 odst. 1 o. s. ř.). Žalovaný vynaložil v odvolacím řízení náklady spočívající v odměně za zastoupení advokátem v rozsahu jednoho úkonu právní služby v sazbě 1.500 Kč (§ 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1966 Sb., advokátní tarif, dále jen a. t.), advokátovi náleží paušální částka náhrady výdajů 300 Kč (§ 13 odst. 3 a. t.) a náhrada za daň z přidané hodnoty v sazbě 21 % (§ 137 odst. 3 písm. a/ o. s. ř.) ve výši 378 Kč. Celkem žalovaný vynaložil v odvolacím řízení náklady ve výši 2.178 Kč a žalobkyně je povinna mu je zaplatit do tří dnů od právní moci k rukám jeho zástupce (§ 149 odst. 1, § 160 odst. 1, § 211, § 224 odst. 1 o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozsudku není odvolání přípustné. Není proti němu přípustné ani dovolání, ledaže dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Dovolání se podává do dvou měsíců od doručení rozhodnutí u Okresního soudu v Trutnově a rozhoduje o něm Nejvyšší soud České republiky se sídlem v Brně. V Hradci Králové dne 18. října 2017 předsedkyně senátu