V řízení o zaplacení slevy z kupní ceny při uplatnění odpovědnosti za vady z prodeje nemovité věci není dána výlučná místní příslušnost soudu podle polohy nemovitosti ve smyslu § 88 odst. 1 písm. b) o. s. ř.

č. j. 1 Nc 722/2020-108 USNESENÍ Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Dany Mazákové a soudkyň JUDr. Miluše Krejzlíkové a Mgr. Magdalény Šedivé, LL.M., ve věci žalobců: a) LD, narozený --- bytem - b) Ing. RŠ, narozená --- bytem --- oba zastoupeni advokátem Mgr. Lukášem Kulhánkem sídlem Na Cihelnách 9, 551 01 Jaroměř proti žalované: JJ, narozená --- bytem --- zastoupená advokátem JUDr. Vlastimilem Marhanem sídlem Střelecká 672, 500 02 Hradec Králové o zaplacení 1 072 500 Kč s příslušenstvím vedené u Okresního soudu v Hradci Králové pod sp. zn. 12 C 172/2019 takto: Nesouhlas Okresního soudu v Náchodě s postoupením věci je důvodný. Odůvodnění: Usnesením ze dne 9. 1. 2020 č. j. 12 C 172/2019-104 vyslovil Okresní soud Hradec Králové místní nepříslušnost v této věci s tím, že po právní moci usnesení bude věc postoupena Okresnímu soudu v Náchodě jako soudu místně příslušnému. Vysvětlil, že v daném případě se obecný soud řídí § 88 písm. b) o. s. ř, který má vždy přednost před příslušností obecnou nebo danou na výběr. Soud podle polohy nemovitosti je výlučně příslušný tehdy, jestliže se řízení týká přímých práv účastníka k těmto nemovitostem. Tento v praxi častý případ je odůvodněn tím, že je praktické z hlediska opatřování důkazů (např. ohledání nemovitosti a znaleckých posudků ohledně nemovitosti), aby věc byla řešena okresním soudem, v jehož obvodu se nemovitost nachází, a poukázal na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 5. 2018 sp. zn. 22 Cdo 1583/2018. Práva z odpovědnosti za vady prodaných nemovitostí se týkají přímo práv k nemovitostem, protože tvrzené vady přímo souvisí s nemovitostí a tento druh řízení z hlediska opatřování důkazů obvykle vyžaduje ohledání nemovitosti a znalecké posudky. Okresní soud v Náchodě s postoupením věci nesouhlasil. Uvedl, že žalobou podanou u Okresního soudu v Hradci Králové je uplatňován nárok z odpovědnosti za vady věci nemovité, jež byla předmětem kupní smlouvy. Nejde o spor k nemovitosti podle § 88 písm. b) o. s. ř. ani jiný případ výlučné příslušnosti a místní příslušnost je tak dána podle § 84 o. s. ř. dle obecného soudu žalovaného. Zmiňované rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1583/2018 na danou věc nedopadá, protože v něm řešeném případě jde o ochranu vlastnického práva k nemovitostem před imisemi. V projednávané věci se však o spor z přímého práva k nemovitosti nejedná, když jde o uplatnění peněžité částky jako slevy z kupní ceny z důvodu namítaných vad předmětu plnění. Okresní soud v Náchodě navrhnul, aby bylo rozhodnuto o postoupení výlučně s ohledem na trvalý pobyt žalované. Podle § 105 odst. 3 zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), jestliže soud, jemuž byla věc postoupena, s postoupením nesouhlasí, předloží ji k rozhodnutí, pokud otázka příslušnosti nebyla již rozhodnuta soudem odvolacím, svému nadřízenému soudu; rozhodnutím tohoto soudu je vázán i soud, který věc postoupil. Místní příslušnost ovládá zásada perpetuatio fori. Tato zásada vyjadřuje, že pro určení místní příslušnosti jsou rozhodující skutečnosti, které tu jsou v době zahájení řízení, a to až do jeho skončení (§ 11 odst. 1 o. s. ř.). Podle § 84 o. s. ř. k řízení je příslušný obecný soud účastníka, proti němuž návrh směřuje (žalovaného), není-li stanoveno jinak. Podle § 88 písm. b) namísto obecného soudu, popřípadě namísto soudu uvedeného v § 85a, je k řízení příslušný soud, v jehož obvodu je nemovitá věc, týká-li se řízení práva k ní, není-li dána příslušnost podle písmene a). Výlučná místní příslušnost v případech vypočtených v § 88 o. s. ř. má vždy přednost před příslušností obecnou nebo na výběr danou, použití obecné nebo na výběr dané místní příslušnosti je v takovém případě vyloučeno. Soud podle polohy nemovitosti (forum rei sitae) je výlučně příslušným tehdy, jestliže se řízení týká práv k těmto nemovitostem, tj. práva vlastnického, spoluvlastnického, práva držby, práva z věcného břemene a práva nájemního, a to pouze tehdy, kdy v řízení jde o existenci takového práva, jeho trvání a zánik, nikoliv pouze o práva a povinnosti z toho plynoucí (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2016 sp. zn. 22 Cdo 5502/2015, uveřejněné pod číslem 15/2017 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Dne 19. 9. 2019 byla k Okresnímu soudu v Hradci Králové podána žaloba na zaplacení 1 072 500 Kč s příslušenstvím jako slevy z kupní ceny nemovitosti – rodinného domu, nacházející se v okrese Náchod, obec R – Z, která byla uplatněna s tvrzením, že nemovitost je v horším technickém stavu, než jaký byl žalobcům znám při podpisu kupní smlouvy. V tomto řízení nejde o samotnou existenci, vznik nebo zánik (vlastnického) práva k nemovitosti, ale o peněžité plnění, byť požadované v souvislosti s nákupem nemovitosti a převodem vlastnického práva k ní. Již bylo judikováno, že výlučná příslušnost se neuplatní u sporů na zaplacení nájemného či bezdůvodného obohacení vzniklého užíváním nemovitosti (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2007 sp. zn. 33 Odo 1207/2005). Obdobně uvedené závěry budou dopadat i na tento případ, kdy se žalobci domáhají slevy z kupní ceny. Jelikož se jedná primárně o posouzení existence případných vad a jejich finanční ohodnocení, je u tohoto sporu sice běžnou praxí jmenování soudního znalce, ale ten může být z okresu, kde se nemovitost nachází tak, aby nebyly v řízení navyšovány výdaje v souvislosti s dokazováním. Poukaz okresního soudu na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 5. 2018 sp. zn. 22 Cdo 1583/2018 je nepřiléhavý, neboť jím byla řešena otázka místní příslušnosti k řízení o ochraně žalobkyně před imisemi pronikajícími z jednoho pozemku na druhý (sousední) pozemek a předmět řízení se tak nemovitosti bezprostředně týkal. K řízení o zaplacení slevy z kupní ceny při uplatnění odpovědnosti za vady z prodeje nemovité věci tak není příslušný soud podle polohy nemovitosti ve smyslu § 88 odst. l písm. b) o. s. ř. Z tohoto důvodu odvolací soud dovodil, že nesouhlas Okresního soudu v Náchodě s postoupením věci je důvodný, neboť místně příslušným v této věci je stále Okresní soud Hradec Králové podle obecné příslušnosti žalované – tj. podle bydliště žalované, které se nachází v obvodu Okresního soudu v Hradci Králové (§ 84 o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek. Hradec Králové 5. března 2020 předsedkyně senátu