Povinnost nabídnout věc k prodeji má ve smyslu § 2147 o. z. prodávající (spoluvlastník). Případné oznámení koupěchtivého, eventuálně pokud se předkupník o prodeji dozví jiným způsobem, dlužníka této povinnosti nezbaví a vůči předkupníkovi nemá za následek běh lhůty podle § 2148 o. z.

4 26 Co 249/2023 Číslo jednací: 26 Co 249/2023-175 USNESENÍ (anonymizovaný opis) Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedkyně [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a [soudci] ve věci žalobců: a) [jméno] [příjmení], [datum narození] bytem [adresa] b) [anonymizováno] [příjmení] [příjmení], [datum narození] bytem [adresa] oba zastoupeni advokátkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovaným: 1. [příjmení] [anonymizována tři slova], [IČO] sídlem [adresa] [anonymizována dvě slova] [jméno] [příjmení], [datum narození] bytem [adresa] oba zastoupeni advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o nahrazení projevu vůle o odvolání žalobců proti rozsudku [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací] takto: Rozsudek okresního soudu se zrušuje a věc se okresnímu soudu vrací k dalšímu řízení. Odůvodnění: Shora označeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu, jíž se žalobci domáhali nahrazení projevu vůle žalovaných k uzavření kupní smlouvy ohledně podílu na nemovitostech, které uvedl (výrok I). Žalobcům uložil nahradit žalovaným náklady řízení [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jejich zástupce (výrok II). Žalobci se domáhali nahrazení projevu vůle k uzavření kupní smlouvy s tvrzením, že jsou spoluvlastníky sporných nemovitostí. Žalovaný 1 koupil od ostatních spoluvlastníků (od 9 fyzických osob) dne [datum] spoluvlastnické podíly na sporných pozemcích (šlo o podíly na devatenácti pozemcích zapsaných na [list vlastnictví], dvou pozemků zapsaných na [list vlastnictví] a dvou pozemků zapsaných na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí]). Následně dne [datum] uzavřel žalovaný 1 s žalovaným 2 směnnou smlouvu a to ohledně podílů pozemků zapsaných na [list vlastnictví] a [číslo]. Žalobci tvrdili, že jejich předkupní právo bylo porušeno, nabídka k uzavření kupní smlouvy nebyla vůči nim učiněna. Žalovaní se bránili tvrzením, že všichni prodávající pověřili ústně žalovaného 1, aby nabídku předkupního práva učinil, a k tomu došlo dopisem ze dne [datum]. Okresní soud z listin označených jako„ nabídka předkupního práva“ a založených na č. l. 77 a 78 spisu zjistil, že listiny byly adresovány žalobcům a že ze strany žalovaného 1 bylo učiněné oznámení o uzavření kupní smlouvy. V uvedených listinách byly pozemky specifikovány a byla sdělena kupní cena (bod 10 přezkoumávaného rozhodnutí). Okresní soud dospěl k závěru, že listina byla žalobcům doručena (zásilka se dostala do jejich sféry) a uzavřel, že nabídka předkupního práva byla učiněna. Proto dospěl k závěru, že nárok žalobců zanikl, protože v zákonné lhůtě předkupního práva nevyužili. Proti rozsudku podali žalobci včas odvolání. Poukázali na to, že nabídka ke koupi nemovité věci vyžadovala písemnou formu ve smyslu ustanovení § 2147 odst. 1 o. z., a proto i plná moc by měla být učiněna písemně (§ 441 odst. 2, 3 o. z.). Žalovaný 1 však tvrdil, že byl k učinění nabídky předkupního práva zmocněn prodávajícími pouze ústně. Poukázali rovněž na postup žalovaných, kteří předložili písemnou nabídku soudu až po šesti měsících od podání žaloby, zopakovali, že nabídku předkupního práva neobdrželi (v obsahu zásilky se listina nenacházela). Navíc listina nesplňovala náležitosti pro předložení nabídky předkupního práva dle občanského zákoníku, neboť obsahovala chybně uvedené podíly, neobsahovala číslo účtu pro úhradu kupní ceny a další skutečnosti, které by obsahovat měla. Vznášeli rovněž námitky proti vyčíslení náhrady nákladů řízení, a navrhli, aby rozsudek okresního soudu byl změněn, event. zrušen a věc vrácena okresnímu soudu k dalšímu řízení. Žalovaní v písemném vyjádření k odvolání, které ale bylo odvolacímu soudu doručeno těsně před odvolacím jednáním, uvedli, že žalobci napadli formu a obsah nabídky předkupního práva pozdě, neboť případný nedostatek formy a obsahu je ztížen námitkou relativní neplatnosti právního úkonu. K takové námitce mohli žalobci přistoupit v tříleté promlčecí době, která začala plynout [datum] a skončila [datum]. V této době žalobci námitku neuplatnili, proto je promlčená. Dále se věnovali otázce doručení listiny žalobcům. Žalovaný 2 namítl svoji dobrou víru při získávání sporných nemovitostí. K výzvě odvolacího soudu zástupce žalovaných při odvolacím jednání uvedl, že je pravdou, že nabídka v listině ze dne [datum] je nešťastně formulována, ale má za to, že účel zákona byl naplněn. Odvolání žalobců je přípustné a je rovněž důvodné. Okresní soud z listin založených na č. l. 78 a 79 zjistil, že ze strany žalovaného 1 (nikoli prodávajících) bylo učiněno oznámení o uzavření kupní smlouvy, v listině byla uvedena kupní cena a specifikován předmět převodu. Poté okresní soud dospěl k právnímu závěru, že tak byla realizována nabídka předkupního práva ve smyslu ust. § 2147 o. z. S tímto právním závěrem okresního soudu se odvolací soud neztotožnil. Předmětem řízení je uplatnění předkupního práva spoluvlastníků. Kupní smlouva mezi spoluvlastníky sporných nemovitostí a žalovaným 1 jako koupěchtivým byla uzavřena [datum], a je proto třeba vyjít ze znění ustanovení § 1124 odst. 1 o. z. ve znění účinném k tomuto datu. Dle tohoto ustanovení platilo, že„ převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo“. Při nedostatku výslovné právní úpravy zákonného předkupního práva spoluvlastníků v části druhé občanského zákoníku pojednávající o věcných právech, se dle ustálené judikatury vychází ve smyslu ustanovení § 853 o. z. z analogické aplikace obecné právní úpravy předkupního práva, tak jak je obsažena v části osmé občanského zákoníku, kde je upraveno právo závazkové (srovnej s rozhodnutím č. 72 uvedeným ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek ročník 2002 nebo s rozsudkem Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 178/2003). Při řešení sporu účastníků je proto třeba vyjít z ustanovení § 2147 o. z., dle kterého povinnost nabídnout věc k prodeji má dlužník, kterým je prodávající. Zároveň je třeba vyjít z ust. § 436 o. z., dle kterého kdo je oprávněn právně jednat jménem jiného, je jeho zástupcem; ze zastoupení vznikají práva a povinnosti přímo zastoupenému, není-li zřejmé, že někdo jedná za jiného, platí, že jedná vlastním jménem. Z obsahu listin, které byly předloženy žalovanými, a jsou založeny na č. l. 77 a 78 spisu (jde o obsahově identické listiny pouze se změnou uvedeného adresáta), není zřejmé, že zde uvedené [příjmení] družstvo vlastníků půdy (žalovaný 1) jednalo za prodávající (v listině není uvedeno, že jednající tak činí jménem jiného, není uveden ani žádný odkaz na plnou moc či jinou skutečnost, ze které by bylo zřejmé, že někdo jednal za jiného) naopak je zde výslovně uvedeno, že nabídku činí [příjmení] družstvo vlastníků půdy svým jménem, když je třeba poukázat zejména na tuto část obsahu listin:„ jakožto zájemce spoluvlastnických podílů na pozemcích, Vám jako dalšímu spoluvlastníku, činím nabídku předkupního práva k výše specifikovaným spoluvlastnickým podílům“. Závěr okresního soudu, že nabídku předkupního práva učinili prodávající v zastoupení, proto nelze s odkazem na ust. § 436 o. z. akceptovat. Povinnost nabídnout věc k prodeji má ve smyslu § 2147 o. z. prodávající (spoluvlastník). Případné oznámení koupěchtivého, případně pokud se předkupník o prodeji dozví jiným způsobem, dlužníka této povinnosti nezbaví a vůči předkupníkovi nemá za následek běh lhůty podle § 2148 odst. 1 o. z (srovnej tzv. Velký komentář nakladatelství C. H. Beck r. 2014, díl VI str. 129). Protože z listin, které žalovaný označil jako nabídku předkupního práva, nevyplývá, že by nabídku činili prodávající, resp. že žalovaný 1 jedná v zastoupení prodávajících, není možno obsah tohoto právního jednání hodnotit jako splnění povinnosti prodávajícími, tak jak je daná v ust. § 2147 o. z. Žalovaného 1 jako koupěchtivého povinnost daná v tomto ustanovení nestíhala. V této době ([datum]) nebyl proces převodu vlastnického práva dokončen, vlastníkem sporných spoluvlastnických podílů byli stále prodávající, a proto ani žalovaný 1 nemohl jako koupěchtivý svým jménem nabídku učinit (jako koupěchtivý totiž nemohl nabízet plnění, které bylo z jeho strany nemožné). Odvolací soud uzavírá, že listiny ze dne [datum] založené na č. l. 77 a 78 spisu neobsahovaly právní jednání prodávajících a neobsahovaly tedy ani vůli prodávajících být nabídkou po dobu zákonné lhůty vázáni (k účinnému přijetí nabídky předkupního práva k nemovitosti je třeba, aby oprávněná osoba vyplatila spoluvlastnický podíl, tj. uhradila požadovanou kupní cenu, avšak nikoli koupěchtivému, ale prodávajícímu) a proto právo žalobců domáhat se realizace předkupního práva uplynutím zákonné lhůty nezaniklo. Při tomto závěru není potřeba věnovat se s odkazem na zásadu hospodárnosti občanského soudního řízení otázce sporovaného doručení listin žalobcům. Odvolací soud se navíc ztotožnil s námitkou žalobců, že jestliže právní jednání bylo učiněno za prodávající, a to zástupcem na základě plné moci, musela by mít plná moc písemnou formu (§ 441 odst. 2 o. z.). Námitka nedostatku formy plné moci promlčena není, neboť ev. promlčecí lhůtu nelze počítat od [datum], jak to činí žalovaní v písemném vyjádření k odvolání, protože o tom, že nabídka měla být činěna v zastoupení jménem prodávajících, se z obsahu listiny žalobci nedozvěděli (toto tvrzení bylo ze strany žalovaných učiněno až v písemném vyjádření ze dne 10. 11. 2022). Protože na žalované straně nestojí prodávající spoluvlastníci, ale již koupěchtivý (žalovaný 1) a ohledně části pozemků třetí osoba – další v katastru nemovitostí zapsaný spoluvlastník (žalovaný 2), nelze bez dalšího návrhu žalobců vyhovět. Porušení předkupního práva nezpůsobuje neplatnost kupní smlouvy, jak namítala zástupkyně žalobců při odvolacím jednání s tím, že žalobce 1 nemohl platně uzavřít směnnou smlouvu s žalovaným 2 a v tomto směru je tedy obrana žalovaného 2 o nabytí vlastnického práva v dobré víře relevantní. Ve smyslu ustanovení § 1107 odst. 1 o. z., kdo nabyde vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit, nebo bylo-li to ujednáno anebo stanovil-li tak zákon. Dle odst. 2 téhož ustanovení závady, které nepřejdou, zanikají. Pro vyřešení otázky, zda je dána pasivní legitimace na straně žalovaného 2, bude tedy rozhodné, zda nabyl vlastnické právo v důsledku směnné smlouvy uzavřené s žalovaným 1 dne [datum] v dobré víře, a zda závada, spočívající v předkupním právu žalobců jako nezapsaném věcném právu vázajícím se k sporným nemovitým věcem, přešla na žalovaného 2 či nikoli. Předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci je totiž zákonným institutem, který je spjat s věcí (podílem na věci) a okamžikem uplatnění práva na převod jsou podíly pozemků zatíženy závadou nezapsanou ve veřejném seznamu (§ 1107 odst. 1 o. z.). Takovou závadu nabyvatel vlastnického práva přejímá za podmínky, že ji měl nebo mohl z okolností zjistit, tedy nebyl-li v dobré víře, že věc není závadou zatížena (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1480/2020). Měřítko posuzování dobré víry je objektivní a v dalším řízení bude toto posouzení záležet na soudu prvního stupně, který se logicky, při odlišném právním závěru, touto okolností nezabýval. K námitce žalovaných, kteří poukazovali na to, že dne [datum] byla sjednána jedna cena ohledně více spoluvlastnických podílů, je třeba uvést, že obdobnou problematikou se Nejvyšší soud již zabýval (viz rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 3974/2007) a dospěl k závěru, že není vyloučeno, aby účastníci kupní smlouvy ohledně více věci sjednali cenu souhrnnou bez ocenění jednotlivých věcí. Za takové situace má z předkupního práva oprávněná osoba právo na nabytí věci za cenu odpovídající příslušnému dílu ceny sjednané za všechny prodané věci. Podle dovolacího soudu nelze mít za to, že takovou cenu nelze určit, ale je třeba znalecky zjistit cenu předmětné věci a cenu všech ostatních současně prodaných věcí, a to k době úhrnného prodeje. Poté na základě takto určených cen bude procentem nebo zlomkem stanoven podíl ceny předmětné věci na souhrnné ceně podle uvedeného určení. Se zřetelem k výše uvedeným závěrům odvolací soud rozsudek okresního soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 219a odst. 2 o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto usnesení není dovolání přípustné. Hradec Králové 3. října 2023 JUDr. Dana Mazáková předsedkyně senátu