Je-li nájemní poměr sjednán na dobu určitou s tím, že skončení nájemního poměru je zároveň vázáno na existenci dluhu na nájemném, a současně je dohodnuto, že dojde k automatickému prodloužení nájemní smlouvy, nebude-li na nájemném dluh, tedy na skutečnost, o které není jisto, zda někdy nastane, nemůže se jednat o nájem na dobu určitou. Takovéto ujednání navíc svým účelem obchází zákon (§ 39 obč. zák.), neboť stanoví pro nájemce podmínky přísnější než kogentní ustanovení § 711, § 712 občanského zákoníku, tedy ustanovení bezvýhradně závazné a nepřipouštějící žádné odchylky (ustanovení, které vždy musí být aplikováno na danou skutkovou podstatu věci).

42Co 551/2007 - 33 ČESKÁ REPUBLIKA R O Z S U D E K J M É N E M R E P U B L I K Y Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. J. K.a soudkyň JUDr. P.B. a JUDr. R. B. v právní věci žalobce x, s.r.o., se sídlem O.- M.O.. IČ x, zastoupeného JUDr. A.V., advokátem se sídlem v O. – M.O., proti žalované S.B., nar. x, bytem O. – H., o vyklizení bytu, o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 6.9.2007, č.j. 28C 202/2007-19, t a k t o: I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. O d ů v o d n ě n í : Rozsudkem okresního soudu byl návrh, aby žalovaná byla zavázána vyklidit byt č. 3 o velikosti 2+1 v O.– H., na ul. x, v domě č.p. 667, zamítnut a bylo rozhodnuto, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné odvolání, namítal, že rozhodnutí soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Soud I. stupně správně zjistil, že mezi účastníky byla platně uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou, a to do 30.4.2006 s možným prodlužováním při řádném placení nájemného vždy o dalších 6 měsíců. Bylo zjištěno, že žalovaná byla v prodlení s řádným placením nájemného v měsících 8, 9 a 10/2006 a ke konci měsíce října činil dluh 90,- Kč. V důsledku toho skončil nájem uplynutím doby, tedy k 31.10.2006. Soud pouze na základě skutečnosti, že ke dni rozhodování žalovaná dluh uhradila, že dluh činil pouze 90,- Kč a dluh žalovaná nezavinila, odňal žalobci ochranu jeho vlastnického práva podle § 126 o.z. s poukazem na ust. § 3 o.z. Nepochybně došlo k ukončení nájemního vztahu a tím, že soud odňal žalobci právo na soudní ochranu jeho vlastnického práva, jakoby „konstituoval“ právo bydlení bez právního důvodu. V daném případě nelze aplikovat ust. § 3 odst. 1 o.z., podle ustálené soudní praxe nelze na základě § 3 o.z. konstituovat dosud neexistující povinnost vlastníka, navíc interpretace ust. § 3 o.z. soudem I. stupně neúměrně eliminuje vlastnické právo. Soud poskytl ochranu někomu, komu podle práva nepřísluší, postupoval tak způsobem, který není v souladu s ústavně zaručeným právem na soudní ochranu. Žalovaná si musela být vědoma následků nikoliv řádného placení nájemného a úhrady za služby, k tíži žalobce nemůže být skutečnost, že si žalovaná nezkontrolovala, zda je nájemné za ni řádně hrazeno. Navrhoval, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a uložil žalované předmětný byt vyklidit. Žalovaná navrhovala, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil. Nájemné je placeno řádně, v současné době je platí sama, celá situace vznikla pouze proto, že si sociální pracovnice, která tehdy nájemné platila, nevšimla zvýšení nájemného o 30,- Kč. Zaplatila kauci i dluh, k němuž přistoupila tak, jak je uvedeno v nájemní smlouvě, při uzavírání nájemní smlouvy jí bylo sděleno, že doba nájmu není nijak omezena, že v bytě bude bydlet, dokud bude platit nájemné, po tuto dobu bude nájemní smlouva platit, bude docházet k jejímu prodlužování. Neuzavírala nájemní smlouvu s tím, že by se po 6 měsících měla z bytu odstěhovat. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek okresního soudu, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. Soud I. stupně provedl v řízení dostačující dokazování, skutková zjištění, která učinil, jsou správná, a proto je odvolací soud přejímá a v podrobnostech na ně odkazuje. Významné je především zjištění, že žalobce je vlastníkem bytu č. 3 v domě č.p. 667 na ulici x v O. – H., žalovaná uzavřela dne 4.11.2005 s právním předchůdcem žalobce ohledně užívání tohoto bytu nájemní smlouvu, ve smlouvě bylo stanoveno, že se uzavírá na dobu určitou do 30.4.2006, a dohodli se, že bude-li žalovaná řádně platit nájemné a služby a nebude-li mít dluh na nájemném a na službách v jakékoliv výši, prodlouží se nájemní smlouva automaticky vždy každoročně (slovo „každoročně“ bylo zřejmě ve smlouvě uvedeno omylem) o dalších 6 měsíců, počínaje dnem 1.11. nebo 1.5. K 31.10.2006 dlužila žalovaná na nájemném a úhradách za služby spojené s užíváním bytu částku 90,- Kč. Dluh vznikl placením nájemného a záloh na služby v původně stanovené výši 4.040,- Kč, ačkoliv došlo ke zvýšení nájemného a záloh o 30,- Kč měsíčně. Dluh byl posléze uhrazen, nájemné je nyní hrazeno v částce vyšší, než činí jeho předpis. Žalovaná je odkázána na sociální dávky, nájemné a zálohy na služby za ni platí sociální pracovnice, které předkládá evidenční listy. Žalovaná pečuje o 3 nezl. děti, v bytě doposud bydlí. Takto zjištěný skutkový stav nebyl zpochybněn ani v odvolacím řízení. Odvolací soud zopakoval důkaz nájemní smlouvou ze dne 4.11.2005 a kromě skutkových zjištění učiněných již okresním soudem zjistil, že podmínkou přidělení předmětného bytu bylo uhrazení kauce ve výši 15.000,- Kč a přistoupení k dluhu ve výši 54.490,- Kč. Zjištěný skutkový stav, však okresní soud nesprávně posoudil po právní stránce. Jeho závěr, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou a žalované tedy již nájem k předmětnému bytu skončil (žalobu okresní soud zamítl pro rozpor s dobrými mravy), není správný. Nájemní smlouva uzavřená mezi právním předchůdcem žalobce a žalovanou dne 4.11.2005 je písemná, obsahuje označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání, výši nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu, má tedy všechny náležitosti stanovené v ust. § 686 odst. 1 o.z. Nájemní smlouva byla tedy mezi účastníky uzavřena platně, avšak s výjimkou části týkající se doby nájmu. Soudní praxe (srovnej zejména rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22.6.2005, sp. zn. 31 Cdo 513/2003) dospěla k závěru, že doba nájemního poměru sjednaného na dobu určitou může být dohodnuta nejen uvedením určitého časového období (např. měsíců) jeho trvání, popřípadě uvedením konkrétního dne, k němuž nájemní poměr zanikne, ale i tak, že dobu trvání nájemního poměru lze vázat na konkrétním datem neurčitelnou objektivně zjistitelnou skutečnost, z níž je možné bez pochyb zjistit, kdy nájemní poměr skončí, přičemž v době sjednání takovéto dohody nemusí mít účastníci jistotu, kdy takto sjednaná doba uplyne, je však jisté, že tato skutečnost nastane. V daném případě, bylo v nájemní smlouvě stanoveno, že nájem je sjednán na dobu určitou a to na dobu 6 měsíců. Zároveň však bylo stanoveno, že bude-li žalovaná řádně platit nájemné a služby a nebude-li mít dluh na nájemném a na službách v jakékoliv výši, prodlouží se nájemní smlouva automaticky vždy o dalších 6 měsíců, počínaje dnem 1.11. nebo 1.5. a dále žalovaná kromě kauce ve výši 15.000,- Kč zaplatila za získání nájemního vztahu k bytu i částku 54.490,- Kč (přistoupení k dluhu). Doba trvání nájmu byla tedy vázána nejen na uplynutí času, ale zejména na řádné placení nájemného, přičemž otázka existence dluhu a tím i trvání nájemní smlouvy měla být zkoumána vždy k 1.11. a k 1.5. každého roku. Na takovouto skutečnost (řádné placení nájemného) však nelze dobu trvání nájmu vázat, neboť není jasné, zda vůbec někdy nastane. Účastníci tedy nemají ani jistotu, kdy takto sjednaná doba uplyne, a není ani jisté, že tato skutečnost (neplacení nájemného) vůbec nastane. Podle § 35 odst. 2 obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Výkladem tedy nelze učiněný projev vůle doplňovat, měnit či nahrazovat. Z jazykového vyjádření obsaženého v nájemní smlouvě a v něm projevené vůle vyplývá, že účastníky předmětné smlouvy bylo určitě a srozumitelně (§ 37 odst. 1 obč. zák.) dáno najevo, že si přejí, aby nájemní poměr trval po dobu řádného placení nájemného a služeb spojených s nájmem bytu. Z ujednání vyplývá, že skončení nájemního poměru je vázáno na existenci dluhu na nájemném či službách k 1.11. nebo k 1.5. každého roku, tedy na skutečnost, o které není jisto, zda někdy nastane. O tom, že vůlí účastníků nebylo bez ohledu na jiné skutečnosti ukončit nájem k předmětnému bytu již po uplynutí stanovené doby 6 měsíců, svědčí nejen tvrzení žalované, že byla při uzavírání smlouvy ujištěna, že doba nájmu není nijak omezena a je vázána na řádné placení nájemného, ale i jednání žalobce (pronajímatele), který uzavření smlouvy podmínil přistoupením k dluhu a zaplacením částky, jejíž výše by při uzavření smlouvy na pouhých 6 měsíců byla zcela nepřiměřená jak velikosti bytu, tak i lokalitě, v níž se byt nachází, a který (jak vyplývá i z jeho skutkových tvrzení v žalobě) sám měl zato, že nájemní vztah neskončil uplynutím sjednané doby 6 měsíců, ale skončil až dnem 31.10.2006, neboť k tomuto dnu evidoval na nájemném dluh ve výši 90,- Kč. Ujednání, kterým je doba trvání nájmu vázána na řádné placení nájemného s tím, že nesplnění této povinnosti má za následek skončení nájmu uplynutím stanovené doby, navíc svým účelem i obchází zákon (§ 39 obč. zák.). Takovéto ujednání totiž stanoví pro nájemce podmínky přísnější než občanský zákoník, a to zejména pokud jde o výši dluhu mající za následek skončení nájmu, délku výpovědní doby a zajištění bytové náhrady, na níž má být vyklizení vázáno. Nájemce je tak za neplacení nájemného v jakékoliv výši sankcionován mnohem přísněji než stanoví občanský zákoník. Zatímco občanský zákoník ve svém ustanovení § 711 odst. 2 písm. b) (ve znění účinném do 30.3.2006 pak v § 711 odst. 1 písm. d)) stanoví, že důvodem výpovědi z nájmu může být pouze dluh odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu (dříve neplacení nájemného za dobu delší než 3 měsíce), v této nájemní smlouvě vázal pronajímatel ukončení nájemního poměru na jakoukoliv výši dluhu, tedy i zcela nepatrnou (v tomto případě byl např. důvodem ukončení nájmu dluh ve výši cca 2% měsíčního nájemného). Obdobně je tomu i v případě délky výpovědní lhůty, která podle občanského zákona činí 3 měsíce (při skončení nájmu pro neplacení nájemného), zatímco v předmětné nájemní smlouvě žádná takováto lhůta stanovena není. Rovněž ohledně zajištění bytové náhrady, na níž bude vyklizení vázáno, je pro žalovanou uzavřená nájemní smlouva přísnější než o.z., podle něhož by jí při ukončení nájmu pro neplacení nájemného náležela bytová náhrada podle ust. § 712 odst. 5 o.z. Podle uzavřené nájemní smlouvy jí však žádná bytová náhrada nepřísluší. Přestože doba trvání nájmu je podle smlouvy vázána zejména na okolnost, zda je řádně placeno nájemné, nemohl by se nájemce, v případě platnosti ujednání o době trvání nájmu, podle této smlouvy domáhat přezkoumání správnosti tvrzení pronajímatele, že nájemné nebylo řádně zaplaceno, neboť v řízení o vyklizení by takovéto tvrzení bylo právně nevýznamné. Pokud by soud dospěl k závěru, že nájem skončil, nebylo by ani možné žalobu zamítnout pro rozpor s dobrými mravy (jak to v tomto případě učinil okresní soud), neboť za situace, kdy by žalovaná v bytě bydlela bez právního důvodu, by soud tímto postupem odepřel žalobci výkon jeho vlastnických práv. V případě skončení nájmu pro neplacení nájemného se však podle občanského zákona má nájemce možnost bránit proti nepravdivému tvrzení pronajímatele ohledně existence a výše dluhu na nájemném. Je-li nájemní poměr sjednán na dobu určitou s tím, že skončení nájemního poměru je zároveň vázáno na existenci dluhu na nájemném, a současně je dohodnuto, že dojde k automatickému prodloužení nájemní smlouvy, nebude-li na nájemném dluh, tedy na skutečnost, o které není jisto, zda někdy nastane, nemůže se jednat o nájem na dobu určitou. Takovéto ujednání navíc svým účelem obchází zákon (§ 39 obč. zák.), neboť stanoví pro nájemce podmínky přísnější než kogentní ustanovení § 711, § 712 občanského zákoníku, tedy ustanovení bezvýhradně závazné a nepřipouštějící žádné odchylky (ustanovení, které vždy musí být aplikováno na danou skutkovou podstatu věci). Odvolací soud tak má zato, že doba nájmu nebyla v předmětné nájemní smlouvě platně sjednána, absence platného smluvního ujednání o době nájmu pak nemá za následek neplatnost celé nájemní smlouvy; důsledkem je pouze založení nájemního vztahu v této věci na dobu neurčitou (srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 28 Cdo 2187/2001, ze dne 29. ledna 2002). Za situace, kdy žalované na základě uzavřené nájemní smlouvy vznikl nájemní poměr na dobu neurčitou a ten nebyl zákonem stanoveným způsobem ukončen (žalované nebyla dána výpověď z nájmu bytu), bydlí žalovaná v předmětném bytě po právu a žalobce se nemůže domáhat jejího vyklizení. Přestože tedy okresní soud věc nesprávně posoudil po právní stránce, jeho rozhodnutí je věcně správné, a proto je odvolací soud v souladu s ust. § 219 o.s.ř. potvrdil a to včetně správného výroku o náhradě nákladů řízení. Výrok o náhradě nákladů odvolacího řízení je odůvodněn ust. § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř. a tou skutečností, že procesně úspěšná žalovaná se náhrady nákladů odvolacího řízení vzdala. P o u č e n í : Proti tomuto rozhodnutí lze podat dovolání do 2 měsíců od doručení tohoto rozhodnutí k Nejvyššímu soudu ČR v Brně, prostřednictvím okresního soudu, který ve věci rozhodoval v I. stupni. Krajský soud v Ostravě dne 9. ledna 2008 JUDr. J.K. předsedkyně senátu 42Co 551/2007 - 33 ČESKÁ REPUBLIKA R O Z S U D E K J M É N E M   R E P U B L I K Y Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu          JUDr. Jarmily Kolářové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Radmily Baďurové v právní věci žalobce RPG Byty, s.r.o., se sídlem Ostrava, Moravská Ostrava, Gregorova 3/2582, IČ 27769127, zastoupeného JUDr. Alešem Vídenským, advokátem se sídlem v Ostravě – Moravské Ostravě, Sokolská tř. 22 proti žalované Simoně Balažovičové, nar. 10.9.1980, bytem Ostrava – Hrušov, Technická 9/667, o vyklizení bytu, o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 6.9.2007, č.j. 28C 202/2007-19, t a k t o: I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. O d ů v o d n ě n í : Rozsudkem okresního soudu byl návrh, aby žalovaná byla zavázána vyklidit byt č. 3 o velikosti 2+1 v Ostravě – Hrušově, Technická 9, v domě č.p. 667, zamítnut a bylo rozhodnuto, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné odvolání, namítal, že rozhodnutí soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Soud I. stupně správně zjistil, že mezi účastníky byla platně uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou a to do 30.4.2006 s možným prodlužováním při řádném placení nájemného vždy o dalších 6 měsíců. Bylo zjištěno, že žalovaná byla v prodlení s řádným placením nájemného v měsících 8, 9 a 10/2006 a ke konci měsíce října činil dluh 90,- Kč. V důsledku toho skončil nájem uplynutím doby, tedy k 31.10.2006. Soud pouze na základě skutečnosti, že ke dni rozhodování žalovaná dluh uhradila, že dluh činil pouze 90,- Kč a dluh žalovaná nezavinila, odňal žalobci ochranu jeho vlastnického práva podle § 126 o.z. s poukazem na ust. § 3 o.z. Nepochybně došlo k ukončení nájemního vztahu a tím, že soud odňal žalobci právo na soudní ochranu jeho vlastnického práva, jakoby „konstituoval“ právo bydlení bez právního důvodu. V daném případě nelze aplikovat ust. § 3 odst. 1 o.z., podle ustálené soudní praxe nelze na základě § 3 o.z. konstituovat dosud neexistující povinnost vlastníka, navíc interpretace ust. § 3 o.z. soudem I. stupně neúměrně eliminuje vlastnické právo. Soud poskytl ochranu někomu, komu podle práva nepřísluší, postupoval tak způsobem, který není v souladu s ústavně zaručeným právem na soudní ochranu. Žalovaná si musela být vědoma následků nikoliv řádného placení nájemného a úhrady za služby, k tíži žalobce nemůže být skutečnost, že si žalovaná nezkontrolovala, zda je nájemné za ni řádně hrazeno. Navrhoval, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a uložil žalované předmětný byt vyklidit. Žalovaná navrhovala, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil. Nájemné je placeno řádně, v současné době je platí sama, celá situace vznikla pouze proto, že si sociální pracovnice, která tehdy nájemné platila, nevšimla zvýšení nájemného o 30,- Kč. Zaplatila kauci i dluh, k němuž přistoupila tak, jak je uvedeno v nájemní smlouvě, při uzavírání nájemní smlouvy jí bylo sděleno, že doba nájmu není nijak omezena, že v bytě bude bydlet, dokud bude platit nájemné, po tuto dobu bude nájemní smlouva platit, bude docházet k jejímu prodlužování. Neuzavírala nájemní smlouvu s tím, že by se po 6 měsících měla z bytu odstěhovat. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek okresního soudu, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. Soud I. stupně provedl v řízení dostačující dokazování, skutková zjištění, která učinil, jsou správná, a proto je odvolací soud přejímá a v podrobnostech na ně odkazuje. Významné je především zjištění, že žalobce je vlastníkem bytu č. 3 v domě č.p. 667 na ulici Technická 9 v Ostravě – Hrušově, žalovaná uzavřela dne 4.11.2005 s právním předchůdcem žalobce ohledně užívání tohoto bytu nájemní smlouvu, ve smlouvě bylo stanoveno, že se uzavírá na dobu určitou do 30.4.2006, a dohodli se, že bude-li žalovaná řádně platit nájemné a služby a nebude-li mít dluh na  nájemném a na službách v jakékoliv výši, prodlouží se nájemní smlouva automaticky vždy každoročně (slovo „každoročně“ bylo zřejmě ve smlouvě uvedeno omylem) o dalších 6 měsíců, počínaje dnem 1.11. nebo 1.5. K 31.10.2006 dlužila žalovaná na nájemném a úhradách za služby spojené s užíváním bytu částku 90,- Kč. Dluh vznikl placením nájemného a záloh na služby v původně stanovené výši 4.040,- Kč, ačkoliv došlo ke zvýšení  nájemného a záloh o 30,- Kč měsíčně. Dluh byl posléze uhrazen, nájemné je nyní hrazeno v částce vyšší, než činí jeho předpis. Žalovaná je odkázána na sociální dávky, nájemné a zálohy na služby za ni platí sociální pracovnice, které předkládá evidenční listy. Žalovaná pečuje o 3 nezl. děti, v bytě doposud bydlí. Takto zjištěný skutkový stav nebyl zpochybněn ani v odvolacím řízení. Odvolací soud zopakoval důkaz nájemní smlouvou ze dne 4.11.2005 a kromě skutkových zjištění učiněných již okresním soudem zjistil, že podmínkou přidělení předmětného bytu bylo uhrazení kauce ve výši 15.000,- Kč a přistoupení k dluhu ve výši 54.490,- Kč. Zjištěný skutkový stav, však okresní soud nesprávně posoudil po právní stránce. Jeho závěr, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou a žalované tedy již nájem k předmětnému bytu skončil (žalobu okresní soud zamítl pro rozpor s dobrými mravy), není správný. Nájemní smlouva uzavřená mezi právním předchůdcem žalobce a žalovanou dne 4.11.2005 je písemná, obsahuje označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání, výši nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu, má tedy všechny náležitosti stanovené v ust. § 686 odst. 1 o.z. Nájemní smlouva byla tedy mezi účastníky uzavřena platně, avšak s výjimkou části týkající se doby nájmu. Soudní praxe (srovnej zejména rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22.6.2005, sp. zn. 31 Cdo 513/2003) dospěla k závěru, že doba nájemního poměru sjednaného na dobu určitou může být dohodnuta nejen uvedením určitého časového období (např. měsíců) jeho trvání, popřípadě uvedením konkrétního dne, k němuž nájemní poměr zanikne, ale i tak, že dobu trvání nájemního poměru lze vázat na konkrétním datem neurčitelnou objektivně zjistitelnou skutečnost, z níž je možné bez pochyb zjistit, kdy nájemní poměr skončí, přičemž v době sjednání takovéto dohody nemusí mít účastníci jistotu, kdy takto sjednaná doba uplyne, je však jisté, že tato skutečnost nastane. V daném případě, bylo v nájemní smlouvě stanoveno, že nájem je sjednán na dobu určitou a to na dobu 6 měsíců. Zároveň však bylo stanoveno, že bude-li žalovaná řádně platit nájemné a služby a nebude-li mít dluh na nájemném a na službách v jakékoliv výši, prodlouží se nájemní smlouva automaticky vždy o dalších 6 měsíců, počínaje dnem 1.11. nebo 1.5. a dále žalovaná kromě kauce ve výši 15.000,- Kč zaplatila za  získání nájemního vztahu k bytu i částku 54.490,- Kč (přistoupení k dluhu). Doba trvání nájmu byla tedy vázána nejen na uplynutí času, ale zejména na řádné placení nájemného, přičemž otázka existence dluhu a tím i trvání nájemní smlouvy měla být zkoumána vždy k 1.11. a k 1.5. každého roku. Na takovouto skutečnost (řádné placení nájemného) však nelze dobu trvání nájmu vázat, neboť není jasné, zda vůbec někdy nastane. Účastníci tedy nemají ani jistotu, kdy takto sjednaná doba uplyne, a není ani jisté, že tato skutečnost (neplacení nájemného) vůbec nastane. Podle § 35 odst. 2 obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Výkladem tedy nelze učiněný projev vůle doplňovat, měnit či nahrazovat. Z jazykového vyjádření obsaženého v nájemní smlouvě a v něm projevené vůle vyplývá, že účastníky předmětné smlouvy bylo určitě a srozumitelně (§ 37 odst. 1 obč. zák.) dáno najevo, že si přejí, aby nájemní poměr trval po dobu řádného placení nájemného a služeb spojených s nájmem bytu. Z ujednání vyplývá, že skončení nájemního poměru je vázáno na existenci dluhu na nájemném či službách k 1.11. nebo k 1.5. každého roku, tedy na skutečnost, o které není jisto, zda někdy nastane. O tom, že vůlí účastníků nebylo bez ohledu na jiné skutečnosti ukončit nájem k předmětnému bytu již po uplynutí stanovené doby 6 měsíců, svědčí nejen tvrzení žalované, že byla při uzavírání smlouvy ujištěna, že doba nájmu není nijak omezena a je vázána na řádné placení nájemného, ale i jednání žalobce (pronajímatele), který uzavření smlouvy podmínil přistoupením k dluhu a zaplacením částky, jejíž výše by při uzavření smlouvy na pouhých 6 měsíců byla zcela nepřiměřená jak velikosti bytu, tak i lokalitě, v níž se byt nachází, a který (jak vyplývá i z jeho skutkových tvrzení v žalobě) sám měl zato, že nájemní  vztah neskončil uplynutím sjednané doby 6 měsíců, ale skončil až dnem 31.10.2006, neboť k tomuto dnu evidoval na nájemném dluh ve výši 90,- Kč. Ujednání, kterým je doba trvání nájmu vázána na řádné placení nájemného s tím, že nesplnění této povinnosti má za následek skončení nájmu uplynutím stanovené doby, navíc  svým účelem i obchází zákon (§ 39 obč. zák.). Takovéto ujednání totiž stanoví pro nájemce podmínky přísnější než občanský zákoník, a to zejména pokud jde o výši dluhu mající za následek skončení nájmu, délku výpovědní doby a zajištění bytové náhrady, na níž má být vyklizení vázáno. Nájemce je tak za neplacení nájemného v jakékoliv výši sankcionován mnohem přísněji než stanoví občanský zákoník. Zatímco občanský zákoník ve svém ustanovení § 711 odst. 2 písm. b) (ve znění účinném do 30.3.2006 pak v § 711 odst. 1 písm. d)) stanoví, že důvodem výpovědi z nájmu může být pouze dluh odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu (dříve neplacení nájemného za dobu delší než 3 měsíce), v této nájemní smlouvě vázal pronajímatel ukončení nájemního poměru na jakoukoliv výši dluhu, tedy i zcela nepatrnou (v tomto případě byl např. důvodem ukončení nájmu dluh ve výši cca 2% měsíčního nájemného). Obdobně je tomu i v případě délky výpovědní lhůty, která podle občanského zákona činí 3 měsíce (při skončení nájmu pro neplacení nájemného), zatímco v předmětné nájemní smlouvě žádná takováto lhůta stanovena není. Rovněž ohledně zajištění bytové náhrady, na níž bude vyklizení vázáno, je pro žalovanou uzavřená nájemní smlouva přísnější než o.z., podle něhož by jí při ukončení nájmu pro neplacení nájemného náležela bytová náhrada podle ust. § 712 odst. 5 o.z. Podle uzavřené nájemní smlouvy jí však žádná  bytová náhrada nepřísluší. Přestože doba trvání nájmu  je podle smlouvy vázána zejména na okolnost, zda je řádně placeno nájemné, nemohl by se nájemce, v případě platnosti ujednání o době trvání nájmu, podle této smlouvy domáhat přezkoumání správnosti tvrzení pronajímatele, že nájemné nebylo řádně zaplaceno, neboť v řízení o vyklizení by takovéto tvrzení bylo právně nevýznamné. Pokud by soud dospěl k závěru, že nájem skončil, nebylo by ani možné žalobu zamítnout pro rozpor s dobrými mravy (jak to v tomto případě učinil okresní soud), neboť za situace, kdy by žalovaná v bytě bydlela bez právního důvodu, by soud tímto postupem odepřel žalobci výkon jeho vlastnických práv. V případě skončení nájmu pro neplacení nájemného se však podle občanského zákona má nájemce možnost bránit proti nepravdivému tvrzení pronajímatele ohledně existence a výše dluhu na nájemném. Je-li nájemní poměr sjednán na dobu určitou s tím, že skončení nájemního poměru je zároveň vázáno na existenci dluhu na nájemném, a současně je dohodnuto, že dojde k automatickému prodloužení nájemní smlouvy, nebude-li na nájemném dluh, tedy na skutečnost, o které není jisto, zda někdy nastane, nemůže se jednat o nájem na dobu určitou. Takovéto ujednání navíc svým účelem obchází zákon (§ 39 obč. zák.), neboť stanoví pro nájemce podmínky přísnější než kogentní ustanovení § 711, § 712 občanského zákoníku, tedy ustanovení bezvýhradně závazné a nepřipouštějící žádné odchylky (ustanovení, které vždy musí být aplikováno na danou skutkovou podstatu věci). Odvolací soud tak má zato, že doba nájmu nebyla v předmětné nájemní smlouvě platně sjednána, absence platného smluvního ujednání o době nájmu pak nemá za následek neplatnost celé nájemní smlouvy; důsledkem je pouze založení nájemního vztahu v této věci na dobu neurčitou (srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 28 Cdo 2187/2001, ze dne 29. ledna 2002). Za situace, kdy žalované na základě uzavřené nájemní smlouvy vznikl nájemní poměr na dobu neurčitou a ten nebyl zákonem stanoveným způsobem ukončen (žalované nebyla dána výpověď z nájmu bytu), bydlí žalovaná v předmětném bytě po právu a žalobce se  nemůže domáhat jejího vyklizení. Přestože tedy okresní soud věc nesprávně posoudil po právní stránce, jeho rozhodnutí je věcně správné, a proto je odvolací soud v souladu s ust. § 219 o.s.ř. potvrdil a to včetně správného výroku o náhradě nákladů řízení. Výrok o náhradě nákladů odvolacího řízení je odůvodněn ust. § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř. a tou skutečností, že procesně úspěšná žalovaná se náhrady nákladů odvolacího řízení vzdala. P o u č e n í :  Proti tomuto rozhodnutí lze podat dovolání do 2 měsíců   od doručení tohoto rozhodnutí k Nejvyššímu soudu ČR    v Brně, prostřednictvím  okresního  soudu,  který  ve věci   rozhodoval v I. stupni. Krajský soud v Ostravě dne 9. ledna 2008                     Za správnost vyhotovení:                                                     JUDr. Jarmila Kolářová, v.r. Eva Gergišáková                       předsedkyně senátu