O výpovědi z nájmu bytu rozhoduje rada obce. Podle ust. § 102 odst. 2 písm. m) zákona o obcích nemůže rada obce svěřit rozhodování o výpovědi z nájmu bytu starostovi ani obecnímu úřadu.

42Co 695/2008-64 ČESKÁ REPUBLIKA R O Z S U D E K J M É N E M R E P U B L I K Y Krajský soud v Ostravě rozhodl ve věci žalobců a) xxxxx, bytem xxxxx, zastoupené JUDr. L. S., advokátem se sídlem K., b) xxxxx, bytem xxxxx, proti žalovanému xxxxx, se sídlem xxxxx, zastoupeného Mgr. J. T., advokátem se sídlem K., o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, k odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Bruntále - pobočka v Krnově ze dne 11.8.2008, č.j. 19C 138/2007-39, t a k t o: I. Rozsudek okresního soudu se v napadené části, tj. v odstavcích I. a III. výroku potvrzuje. II. Rozsudek okresního soudu se v odstavci IV. výroku mění takto: Žalovaný je povinen zaplatit státu náklady řízení žalobkyně a/ ve výši 8.211,- Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet Okresního soudu v Bruntále. III. Žalovaný je povinen zaplatit státu náklady odvolacího řízení žalobkyně a/ ve výši 3.927,- Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet Okresního soudu v Bruntále. IV. Žalobce b/ a žalovaný nemají vůči sobě právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. O d ů v o d n ě n í : Rozsudkem okresního soudu bylo určeno, že výpověď z nájmu bytu č. 30 v pátém nadzemním podlaží domu č.p. 2 na ulici xxxxx v K. ze dne 28.8.2007, je neplatná, žalobce b/ byl zavázán zaplatit ČR – Okresnímu soudu v Bruntále soudní poplatek ve výši 1.000,- Kč, žalovaný byl zavázán zaplatit žalobci b/ náklady řízení ve výši 1.000,- Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku a dále bylo rozhodnuto, že žalobkyně a/ nemá právo na náhradu nákladů řízení. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný včasné odvolání, nesouhlasil se závěrem soudu, že nebyly splněny podmínky pro výpověď z nájmu bytu. Závěr soudu o neexistenci dluhu za tři dané měsíce neodpovídá provedenému dokazování, žalobci dlouhodobě neplní svou povinnost platit nájemné. Jejich dluh na nájemném byl předmětem dokazování v jiných soudních řízeních, v nichž byl žalovaný úspěšný a dlužné nájemné je nyní vymáháno exekučně. Žalobcům je známo, že na nájemném a úhradách za služby spojených s nájmem bytu dluží částku přes 100.000,- Kč. Za této situace nelze dospět k závěru, že předmětná výpověď je neurčitým právním úkonem, popř. že v době doručení výpovědi žalobci nesplňovali podmínky pro podání výpovědi. Rozhodnutí soudu je nemravné a přísně formální, aniž by vycházelo z podstaty a základního účelu ust. § 711 odst. 2 písm. b/ o.z., kterým je ochrana pronajímatele v případě, že nájemce neplní svou povinnost platit nájemné. Nemůže obstát názor soudu, že je povinností pronajímatele, aby ve výpovědi zcela přesně uvedl jednotlivá období, za které nájemce dluží nájemné, a to zvláště za stavu, kdy toto dlužné nájemné již bylo v jiných soudních řízeních předmětem dokazování, ve věci bylo pravomocně rozhodnuto a žalobcům je tak známo kolik, a za které období dluží žalovanému na nájemném. Ani závěr soudu, že výpověď byla ze strany žalovaného podepsána zaměstnancem, který k tomuto neměl zmocnění, neodpovídá provedeným důkazům. Pokud je v organizačním řádu žalovaného, který byl schválen radou města i zastupitelstvem, delegováno právo uzavírat smlouvy o nájmu bytu na Odbor správy majetku města, pak je zřejmé, že rada města tak učinila v souladu s ust. § 102 odst. 2 písm. m/ zákona o obcích. Toto zákonné ustanovení rovněž hovoří o „rozhodování o uzavírání smluv“. Nemůže tak obstát závěr soudu, že vedoucí odboru je oprávněna za žalovaného uzavřít smlouvu o nájmu bytu, nikoli ji však vypovědět. Organizační řád žalovaného trochu neobratně uvádí „vystavit nájemní smlouvu“, rozhodně tím však není myšleno, že by příslušný odbor byl oprávněn pouze vyhotovit text smlouvy o nájmu bytu. Navrhoval, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobu zamítl. Žalobkyně a/ navrhovala, aby napadený rozsudek byl potvrzen. Soud I. stupně provedl poměrně rozsáhlé dokazování a provedené důkazy zcela správně posoudil. Žalobkyně dluží žalovanému částku 100.000,- Kč, tento údajný dluh však vznikl v době delší než 5 let před výpovědi z nájmu a v současné době probíhá v této věci dovolací řízení. Výpověď z nájmu bytu posuzuje pouze období let 2005 a 2006, přičemž skutečný dluh za takto posuzované období nenaplňuje hmotněprávní podmínky pro vypovězení z nájmu podle ust. § 711 odst. 2 písm. b/ o.z. Další vadou výpovědi z nájmu je skutečnost, že ji formulovala a podepsala vedoucí odboru správy majetku žalovaného, aniž by k tomu byla příslušnými orgány samosprávy zmocněna. Odvolací soud přezkoumal rozsudek okresního soudu v napadené části, tj. vyjma výroku o uložení povinnosti žalobci b/ zaplatit soudní poplatek, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. Závěr okresního soudu, že výpověď z nájmu bytu je neplatná, neboť výpovědní důvod tak, jak byl ve výpovědi konkretizován, nebyl naplněn a vedoucí odboru správy majetku města, která výpověď podepsala, k tomu nebyla oprávněna, je správný. Soud prvého stupně provedl v řízení zcela dostačující dokazování, skutková zjištění, která učinil, jsou správná, a proto je odvolací soud přejímá. Rovněž právní posouzení učiněné okresním soudem je správné a přiléhavé. V podrobnostech tak lze zcela odkázat na odůvodnění napadeného rozhodnutí. Neobstojí odvolací námitka žalovaného, že žalobcům je známo kolik a za jaké období dluží na nájemném a nebylo proto nutné konkretizovat dlužné období ve výpovědi z nájmu bytu. Náležitosti výpovědi z nájmu bytu upravuje ust. § 711 odst. 3 o.z. Výpověď z nájmu musí být písemná a musí mj. obsahovat i důvod výpovědi. Písemná forma právního úkonu předpokládá existenci dvou náležitostí, a to písemnosti a podpisu. Písemnost spočívá v tom, že projev vůle jednajícího subjektu zahrnuje všechny podstatné náležitosti zachycené v písemném textu listiny (právně významný je pouze ten projev vůle jednajícího, který je vyjádřen v písemném textu; proto eventuální záměry jednajícího v písemném textu nevyjádřené jsou právně bezvýznamné). Důvod výpovědi je tedy třeba přímo ve výpovědi skutkově vymezit dostatečně určitě tak, aby nájemce věděl z jakých konkrétních důvodů je mu výpověď dána a mohl se těmto konkrétním skutkovým tvrzením případně bránit v žalobě na určení její neplatnosti. Nepostačí, že účastníkům jsou skutkové okolnosti výpovědního důvodu známy jinak (např. z jiného soudního řízení). Vypovídá-li pronajímatel nájem bytu s odůvodněním, že nájemce hrubě porušuje své povinnosti (§ 711 odst. 2 písm. b) o.z.), neboť nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, je třeba, aby své tvrzení ve výpovědi blíže konkretizoval a vymezil nejen dlužnou částku, ale především období, za které měl dluh vzniknout. Jakým způsobem toto dlužné období vymezí, zda uvedením jednotlivých měsíců, popř. jinak (např. odkazem i na jiné, konkrétně uvedené soudní řízení, jehož předmětem byl dluh na nájemném za určité časové období), je věcí pronajímatele, z textu písemné výpovědi však musí být toto časové období zjistitelné a soud se pak v řízení o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bude zabývat tím, zda výpovědní důvod – neplacení nájemného za období, které pronajímatel ve výpovědi označil, je naplněn. Žalovaný odůvodnil výpověď z nájmu předmětného bytu ze dne 28.8.2007, která je předmětem tohoto řízení, tím, že žalobci nezaplatili nájemné a služby za měsíce březen 2006, červen a prosinec 2005 a další měsíce. Při zkoumání naplnění výpovědního důvodu se tak soud musel zabývat tím, zda žalobci zaplatili nájemné a služby za měsíce březen 2006, červen a prosinec 2005 a zda dlužná částka odpovídá trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Ani za použití výkladových pravidel (§ 35 odst. 2 o.z.) se totiž nedá z textu výpovědi zjistit, ve kterých „dalších měsících“ a v kterém roce měli žalobci porušovat svou povinnost řádně platit nájemné. V řízení před soudem I. stupně pak samotný žalovaný učinil nesporným, že za tyto 3 konkrétní měsíce (3/2006, 6,12/2005) žalobcům nevznikl dluh ve výši trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, neboť za měsíce červen a prosinec 2005 neuhradili žalobci pouze nájemné, dluh na službách spojených s užíváním bytu za tyto měsíce nevznikl. Nelze tak dospět k závěru, že výpovědní důvod byl naplněn. Jinými důvody než těmi, které jsou uvedeny ve výpovědi z nájmu bytu, jež je předmětem tohoto řízení, se soud zabývat nemohl. Správný je i závěr soudu I. stupně, že z organizačního řádu Městského úřadu v Krnově nevyplývá oprávnění vedoucí odboru správy majetku města podepisovat výpovědi z nájmu bytu. Odvolací námitka žalovaného, že v organizačním řádu žalovaný jen neobratně vyjádřil svůj úmysl, obstát nemůže. Organizačním řádem je upravena řada činností, které může vykonávat přímo vedoucí odboru správy majetku města, ale pověření k tomuto právnímu úkonu chybí. I kdyby však v organizačním řádu žalovaného byla vedoucí odboru správy majetku města zmocněna k dávání výpovědi z nájmu bytu, nemohlo by to založit její oprávnění dát za žalovaného výpověď z nájmu bytu. Rozhodování o dání výpovědi z nájmu bytu není vyjmenováno v ust. § 84 odst. 1, 2 zákona o obcích, platí tedy, že o dání výpovědi z nájmu bytu rozhoduje rada obce (pokud si obecní zastupitelstvo nevyhradí rozhodování i o těchto záležitostech). Dokud zákonem požadované rozhodnutí rady obce chybí, jsou právní úkony jakékoliv osoby učiněné jménem obce neplatné. Ani zmocnění podle ust. § 102 odst. 2 písm. m/ zákona o obcích nemůže bez předchozího rozhodnutí rady založit oprávnění vedoucí odboru dát jménem žalovaného výpověď z nájmu bytu, neboť podle tohoto ust. lze zmocnit příslušný odbor pouze v případě rozhodování o uzavírání nájemních smluv, nikoliv též i ohledně rozhodování o jejich ukončení. Soud prvého stupně pokud určil, že výpověď z nájmu předmětného ze dne 28.8.2007, je neplatná, rozhodl tedy věcně zcela správně, a protože řízení před ním nebylo postiženo žádnou vadou, která by mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, odvolací soud jeho rozsudek v této části jako věcně správný v souladu s ust. § 219 o.s.ř. potvrdil a to včetně správného výroku o náhradě nákladů řízení mezi žalobcem b/ a žalovaným. Okresní soud však nesprávně rozhodl o náhradě nákladů řízení mezi žalobkyní a/ a žalovaným. Závěr okresního soudu, že žalobkyni a/ nevznikly žádné prokazatelné náklady, neodpovídá obsahu spisu. Žalobkyně a/ byla v řízení zastoupena zástupcem z řad advokátů, který se náhrady nákladů řízení nevzdal. Procesně úspěšné žalobkyni vznikly tedy náklady s jejím právním zastoupením. Zástupci žalobkyně a/ náleží odměna za zastupování ve výši 6.000,- Kč (§ 7 písm. d/ vyhlášky č. 484/2000 Sb.), 3x režijní paušál po 300,- Kč (§ 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb.) za přípravu a převzetí zastoupení, sepis žaloby a účast u jednání a 19% daň z přidané hodnoty z přiznané odměny a náhrad (§ 137 odst. 1, 3 o.s.ř.). Odvolací soud proto rozsudek okresního soudu v této části v souladu s ust. § 220 odst. 3 o.s.ř. změnil a zavázal žalovaného zaplatit náklady řízení žalobkyně a/ ve výši 8.211,- Kč. Protože zástupce byl žalobkyni a/ ustanoven soudem, je žalovaný podle ust. § 149 odst. 2 o.s.ř. povinen zaplatit náklady řízení žalobkyně a/ státu, a to na účet soudu, který ve věci rozhodoval v I. stupni. Výrok o náhradě nákladů odvolacího řízení je odůvodněn ust. § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř. Procesně úspěšné žalobkyni a/ byly přiznány účelně vynaložené náklady představující náklady jejího právního zastoupení a to odměnu zástupce ve výši 3.000,- Kč (§ 7 písm. d/, § 18 odst. 1 vyhlášky č. 484/2000 Sb.), režijní paušál ve výši 300,- Kč za sepis vyjádření k odvolání (§ 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb.), a částka odpovídající 19% dani z přidané hodnoty z přiznané odměny a náhrad. Žalobci b/ náklady podle obsahu spisu nevznikly. P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku není dovolání přípustné, ledaže na základě dovolání podaného účastníkem k Nejvyššímu soudu ČR do dvou měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího soudu u Okresního soudu v Bruntále - pobočka v Krnově dospěje dovolací soud k závěru, že toto rozhodnutí má ve věci samé pro právní stránce zásadní význam. V Ostravě dne 19. prosince 2008