I ve vztazích nájmu bytu lze použít ust. § 676 odst. 1 obč. zák. upravující možnost uzavření dohody o prodloužení nájemní smlouvy. Byla-li takováto dohoda uzavřena, má se zato, že došlo k obnovení nájmu na dohodnutou dobu, pokud porušení stanovených podmínek bylo natolik nevýznamné, že nebránilo v obnovení nájmu. To platí zejména v případě, že pronajímatel nedal žádným způsobem najevo, že podmínky pro obnovení nájmu nebyly splněny.

42Co 458/2009 ČESKÁ REPUBLIKA R O Z S U D E K J M É N E M R E P U B L I K Y Krajský soud v Ostravě rozhodl v právní věci žalobce xxxxx, se sídlem v xxxxx, IČ: xxxxx, zastoupeného JUDr. Vladimírem Jirouskem, advokátem se sídlem v Ostravě – Moravské Ostravě, Preslova 9, proti žalovanému xxxxx, nar. xxxxx, bytem xxxxx, zastoupenému JUDr. J.O., advokátem se sídlem v Berouně, Havlíčkova 1732, o vyklizení bytu, o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 11.6.2009 č.j. 56C 283/2007 – 90, t a k t o : I. Rozsudek okresního soudu se m ě n í takto: Žalovaný je povinen vyklidit byt č. 2 v domě č.p. 2373 č.or. 28 na ulici xxxxx v obci xxxxx, I. kategorie v 1. podlaží, který sestává ze dvou pokojů, kuchyně a příslušenství, do 15-ti dnů od právní moci tohoto rozsudku. II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náklady řízení ve výši 17.200,-Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám jeho zástupce. III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náklady odvolacího řízení ve výši 8.920,-Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám jeho zástupce. O d ů v o d n ě n í : Rozsudkem okresního soudu byla zamítnuta žaloba, aby žalovaný byl zavázán vyklidit byt č. 2 v domě č.p. 2373 č. or. 28 na ul. xxxxxx v obci xxxxx, I. kat. v 1. podlaží, který sestává ze dvou pokojů, kuchyně a příslušenství, a žalobci byla uložena povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 36.811,- Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám jeho zástupce. Soud prvého stupně vyšel ze zjištění, že žalobce je vlastníkem označeného bytu a tento byt na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 13.9.2001 užívá jako nájemce žalovaný. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1.9.2001 do 31.8.2002 s tím, že bude-li nájemce řádně platit nájemné a služby a nebude-li mít dluh na nájmu a na službách v jakékoli výši, prodlouží se nájemní smlouva vždy každoročně o dalších 12 měsíců počínaje dnem 1.9.2002. Dále si smluvní strany mimo jiné dohodly, že nájemce se zavazuje platit pronajímateli nájemné a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu v celkové výši dle evidenčního listu měsíčně nejpozději do posledního dne kalendářního měsíce, za který se nájemné platí, přičemž nájemce souhlasil se zvýšením základního nájemného jednostranným písemným sdělením pronajímatele mimo jiné vždy k 1.7. kalendářního roku. Smluvní strany téhož dne uzavřely smlouvu o kauci, přičemž kauce měla sloužit pro případné budoucí pohledávky vzniklé z nájemního poměru. Podle evidenčních listů činil měsíční předpis plateb za bydlení od 1.7.2006 Kč 4.230,- , od 1.1.2007 Kč 4.250,- a od 1.7.2007 pak 4.330,- Kč. Dále se soud prvého stupně velmi podrobně zabýval platbami, které žalovaný na nájemné provedl, jakož i převody, které na účet nájemného provedl žalobce z účtu kauce žalovaného. Učinil zjištění, že žalovaný neplatil vždy řádně předepsané nájemné, a to v roce 2005 a počátkem roku 2006. Pokud jde o období, které je podle soudu prvého stupně rozhodné (tj. od 1.9.2006 do 31.8.2007), učinil zjištění, že v něm žalovaný ani v jednom případě na nájemném nic nedlužil, naopak ke dni 31.8.2007 měl na nájemném přeplatek ve výši 8.188,- Kč. Zjištěný skutkový stav pak posoudil zejm. podle ust. § 686 a § 676 odst. 1 obč. zákona a dospěl k závěru, že za situace, kdy žalovaný v uvedeném období neměl ani v jednom případě dluh na nájemném, ani mu nebyla dána výpověď z nájmu, nájemní vztah stále trvá, a proto není důvod pro vyklizení žalovaného z předmětného bytu. Žalobu proto v celém rozsahu zamítl. Proti tomuto rozsudku podal žalobce odvolání, kterým se domáhal jeho změny tak, aby žalobě bylo v celém rozsahu vyhověno. Soudu prvého stupně především vytýkal, že dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním, která následně nesprávně právně posoudil. Poukázal přitom na převody mezi účtem kauce a účtem úhrad, které byly bez předchozí domluvy a bez pokynu žalovaného prováděny, a zdůraznil, že sice k „účetním převodům“ docházelo, avšak nikdy nedošlo k faktickému započtení kauce na dluhy na nájemném, neboť zde nebyl příslušný právní úkon, který zákon pro započtení (a tím i zánik pohledávky) předpokládá. Protože se žalovaný i v období od 1.9.2006 do 31.8.2007 opakovaně dostával do prodlení s úhradou nájemného a služeb, došlo k zániku nájemního poměru nejpozději ke dni 31.8.2007. Žalovaný navrhoval, aby napadený rozsudek byl v celém rozsahu potvrzen. Vyslovil názor, že klauzule o tzv. automatickém prodlužování nájmu je neplatná, a to jednak pro rozpor se zákonem a jednak pro neurčitost, když i samotným žalobcem byla vykládána dvěma způsoby: jednak, že se nájem neprodlužuje v případě existence dluhu v poslední den nájmu, a jednak, že se neprodlužuje v případě, kdy by v průběhu jednoroční doby trvání nájmu vznikl jakýkoli nedoplatek. Navíc je obsah této doložky neurčitý i v tom smyslu, že není zřejmé, zda a kdy bude právní vztah ukončen. Dále žalovaný namítal, že postup žalobce vůči němu je v rozporu s dobrými mravy. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek i řízení, které jeho vydání předcházelo, důkazy částečně zopakoval a dospěl k závěru, že odvolání nelze upřít opodstatnění. Podle čl. II bod 10 zák. č. 7/2009 Sb. provedl odvolací soud řízení podle obč. soudního řádu ve znění do 30.6.2009. Pokud jde o shora uvedená skutková zjištění soudu prvého stupně, odvolací soud jako správné přejímá, že žalobce je vlastníkem předmětného bytu a dále zjištění učiněná z nájemní smlouvy, včetně tzv. prolongační doložky, jakož i zjištění týkající se výše nájemného. Na tato zjištění pak v podrobnostech odkazuje. Pokud jde o další zjištění, ta odvolací soud buď nepovažuje za správná nebo jde o zjištění, která nemají pro posouzení věci zásadnější právní význam. Odvolací soud pak z „opisu karty úhrad měsíčního nájemného z předmětného bytu za období 200501 – 200710“ zjistil, že v době od září 2006 do srpna 2007 včetně zaplatil žalovaný dne 20.9.2006 částku 4.200,- Kč, v měsíci říjnu nezaplatil žádnou částku, dne 1.11.2006 zaplatil 4.000,- Kč, dne 29.11.2006 pak 4.200,- Kč, v měsíci prosinci nezaplatil žádnou částku, v roce 2007 pak dne 16.1., 2.2., 1.3., 2.4., 2.5. a 29.5. zaplatil vždy částku 4.200,- Kč. Dne 29.6. zaplatil 4.250,- Kč, dne 31.7. částku 4.330,- Kč, dne 30.8. částku 3.938,- Kč a konečně dne 31.8.2007 částku 4.330,- Kč. Ze smlouvy o kauci k nájmu bytu uzavřené dne 13.9.2001 mezi právním předchůdcem žalobce a žalovaným pak dále zjistil, že účelem kauce je složení jistiny pro budoucí pohledávky vzniklé z nájemního poměru, to je zajištění úhrad splatných nesporných pohledávek pronajímatele, aniž by byly písemně uznané či soudem pravomocně přiznané či pohledávek nájemcem uznaných, které vzniknou vůči nájemci z titulu poškození pronajatého bytu či jeho zařízení, poškození společných prostor a společného zařízení poskytovaného pronajímatelem v domě (škody a nadměrné opotřebení) včetně soudem pravomocně přiznaných pohledávek za nájemné a služby spojené s užíváním bytu dle platných právních předpisů nebo písemně uznaných nájemcem co do důvodu i výše. Pro větší přehlednost pak odvolací soud na tomto místě připomíná, že žalovaný se v nájemní smlouvě mimo jiné zavázal platit pronajímateli nájemné a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši podle evidenčního listu nejpozději do posledního dne kalendářního měsíce, za který se nájemné platí. Dále je potřeba poznamenat, že soud prvého stupně zcela správně dovodil, že pro posouzení otázky, zda nájemní vztah skončil ke dni 31.8.2007, je rozhodné období od 1.9.2006 do 31.8.2007 – tedy zda v tomto období žalovaný řádně platil nájemné a úhrady za služby a zda mu v tomto období na uvedených platbách vznikl dluh. Období předchozí, tedy ani případné dluhy žalovaného na nájemném v předchozím období zde nemají pro posouzení věci právní význam, neboť žalobce žalovanému nijak ani nenaznačil, že by měl za to, že nájemní poměr snad skončil ke dni 31.8.2006 nebo dokonce již ke dni 31.8.2005. Z uvedených zjištění pak nelze dospět k závěru, že žalovaný v období od 1.9.3006 do 31.8.2007 platil nájemné řádně a v předepsané výši a že mu tedy po celou tuto dobu nevnikl žádný dluh. Žalovaný měl podle evidenčních listů v měsících září, říjnu, listopadu a prosinci 2006 platit celkem 4.230,- Kč měsíčně, ve skutečnosti však zaplatil v září pouze 4.200,- Kč, v říjnu nic, v listopadu pak 4.000,- Kč a 4.200,- Kč a v prosinci opět nezaplatil vůbec nic. V měsících lednu až červnu 2007 pak měl platit po 4.250,- Kč měsíčně, avšak v plné výši zaplatil pouze v měsíci červnu, když v lednu, únoru, březnu, dubnu a květnu platil pouze po 4.200,- Kč. V měsících červenci a srpnu 2007 pak zaplatil nájemné a úhradu za služby v předepsané výši, v srpnu provedl dokonce dvě takovéto platby. Je tedy zcela zřejmé, že v rozhodném období (září 2006 – srpen 2007) žalovaný několikrát porušil základní povinnost nájemce platit nájemné a úhrady za plnění poskytovaná s nájmem bytu včas a v (dohodnuté) předepsané výši a že tedy na nájemném dluh průběžně existoval. Na tomto místě je potřeba zdůraznit, že odvolací soud naprosto nesouhlasí s názorem soudu prvého stupně, že bylo namístě, aby v případě neprovedených plateb nájemného (event. plateb v nedostatečné výši) byla bez dalšího příslušná částka převedena na účet nájemného z účtu kauce. Jak vyplývá ze shora uvedeného zjištění, kauce měla sloužit k poněkud jinému účelu. Odvolací soud tedy uzavírá, že žalovaný v období od 1.9.2006 do 31.8.2007 nájemné a úhrady za plnění poskytovaná s nájmem bytu řádně neplatil a dluh na těchto platbách mu vznikl. Nesplnil tedy podmínku dohodnutou v tzv. prolongační doložce a nájem k předmětnému bytu mu dnem 31.8.2007 skončil. Pokud snad žalovaný namítal, že tzv. prolongační doložka je neplatná pro neurčitost, případně pro rozpor se zákonem, jde o námitky neopodstatněné. Odvolací soud sice připouští, že v minulosti měl sám pochybnosti o platnosti tzv. prolongační doložky, avšak s ohledem na níže uvedené svůj právní názor přehodnotil. Odvolací soud zde v prvé řadě poukazuje na skutečnost, že od 31.3.2006 sice již nemůže dojít k obnovení smlouvy o nájmu bytu na další období ze zákona, neboť od 31.3.2006, kdy nabyl účinnosti zákon č. 107/2006 Sb., nelze ust. § 676 odst. 2 obč. zák. o prodloužení nájmu použít na nájem bytu (§ 686a odst. 6 obč. zák.). K obnovení nájmu bytu tedy sice nemůže dojít na základě nevyvratitelné domněnky zakotvené v ust. § 676 odst. 2 obč. zák., avšak použití ust. § 676 odst. 1 obč. zák. nebylo vyloučeno ani novelou obč. zák. provedenou zákonem č. 107/2006 Sb., ani jiným předpisem. Podle ust. § 676 odst. 1 obč. zák. nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak. Ani novela občanského zákoníku provedená zákonem č. 107/2006 Sb. nezakazuje účastníkům uzavřít takovouto dohodu, popř. již uzavřené dohody nečiní neplatnými. Pouze tam, kde byl sjednán nájem na dobu určitou bez dohody o prodloužení nájmu za splnění určitých podmínek, nemůže dojít k prodloužení nájmu jen na základě ust. § 676 odst. 2 obč. zák. Tzv. smluvní prolongace je zcela v souladu s principem smluvní volnosti účastníků, ze které vychází úprava závazkových vztahů v obč. zák. (ust. § 489 a násl.) a neodporuje ani ústavnímu pořádku ČR. Jak konstatoval i Nejvyšší soud ČR ve svých rozhodnutích (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2716/2008, ze dne 3. 6. 2009, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 5. 2007, sp. zn. 28 Cdo 1222/2007), jednou ze stěžejních zásad soukromého práva je zásada autonomie vůle, tedy možnost osoby vlastní vůlí ovlivňovat a určovat své postavení v právních vztazích (zvláště pak v závazkových právních vztazích, kde se projevuje jako zásada smluvní volnosti) – přičemž jedním z jejích projevů je i svoboda (možnost) určení obsahu právního úkonu. Tato zásada vychází mimo jiné i z čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod a své vyjádření našla především v jednotlivých ustanoveních občanského zákona (nejobecněji vyjádřeno v § 2 odst. 3 obč. zák.). Použití ustanovení § 676 odst. 1 obč. zák. zakotvující možnost uzavření dohody o prodloužení nájemní smlouvy za stanovených podmínek obsažené v rámci obecné úpravy nájemní smlouvy (část osmá, hlava sedmá, oddíl první až třetí obč. zák.) se uplatní i ve vztazích nájmu bytu, neboť zvláštní úprava tohoto nájemního vztahu (srov. § 685 a násl. obč. zák.) není vyloučeno a jeho aplikace není vyloučena ani povahou daného nájemního vztahu vyznačujícího se vyšší mírou ochrany nájemce (srov. § 685 odst. 1, věta druhá, obč. zák.). Za situace, kdy je ve smyslu § 676 odst. 1 obč. zák. pokračování nájmu podmíněno chováním nájemce (řádné plnění jeho povinností vyplývajících z nájmu bytu, konkrétně placení nájemného řádně a včas), nelze dovodit, že by ujednání o prodlužování nájemní smlouvy za dohodnutých (shora uvedených podmínek) stanovilo pro nájemce podmínky přísnější než ust. § 711 a § 712 obč.zák. Bude-li si totiž řádně plnit své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, bude nájem bytu, který je sjednán jen na dobu určitou, prodloužen i na další období a neskončí tak uplynutím dohodnuté doby. Pokud žalovaný namítal, že tzv. prolongační doložka není určitá, protože sám žalobce ji vykládal dvěma způsoby, nejedná se o námitku opodstatněnou. Odvolací soud zde zastává názor, že smluvní ujednání je zde určité, když výslovně hovoří o řádném placení nájemného a služeb a neexistenci dluhu v jakékoli výši; jedná-li se o dluh v jakékoli výši, je zřejmé, že jde o dluh vzniklý kdykoli v období od 1.9. jednoho roku do 31.8. roku následujícího. Pokud žalobce v žalobě skutkově tvrdil, že žalovaný měl ke dni 31.8.2007 dluh, z tohoto tvrzení podle odvolacího soudu nelze bez dalšího dovodit, že by snad žalobce tzv. prolongační doložku vykládal tak, že existence dluhu by se měla zkoumat nikoli v průběhu celého roku, ale pouze ke dni 31.8. toho kterého roku. Datum 31.8. totiž znamená toliko poslední den nájemního vztahu v případě, kdy nájemce nesplnil podmínky pro tzv. prolongaci nájmu. Odvolací soud tak má za to, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou – do 31.8.2002 a mezi účastníky byla zároveň dohodnuta tzv. smluvní prolongace, tedy, že při splnění podmínek stanovených v nájemní smlouvě, bude nájem prodloužen o dalších 12 měsíců. Nájem k bytu podle smlouvy, kterou účastníci uzavřeli, tedy neskončí jen prostým uplynutím sjednané doby nájmu, ale jen tehdy, pokud zároveň nájemce nesplní podmínky stanovené pro prodloužení nájmu. Protože smlouva má všechny náležitosti stanovené v ust. § 686 odst. 1 obč. zák. (je písemná, obsahuje označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání, výši nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu), je v celém rozsahu platná a je potřeba zabývat se otázkou, zda nájemce podmínky stanovené pro prodloužení nájmu splnil. Jak již bylo shora uvedeno, nájemce – žalovaný v období od 1.9.2006 do 31.8.2007 nájemné a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu ne vždy platil v dohodnutém termínu a v dohodnuté výši a je tedy zřejmé, že podmínky pro tzv. prolongaci nájmu nesplnil. Odvolací soud proto dospěl k závěru, že nájemní vztah žalovaného k předmětnému bytu skončil dnem 31.8.2007. Pokud žalovaný tento byt nadále užívá, užívá jej bez právního důvodu, a proto se žalobce podle § 126 odst. 1 obč. zákona zcela důvodně domáhá ochrany svého vlastnického práva. Pokud snad žalovaný namítal, že toto řízení, tedy žaloba, kterou se žalobce domáhá proti žalovanému ochrany svého vlastnického práva, je v rozporu s dobrými mravy, ani této námitce přisvědčit nelze. Na tomto místě je potřeba připomenout, že soud prvého stupně učinil zjištění (která nebyla zpochybněna ani samotným žalovaným), že žalovaný nájemné řádně neplatil již v průběhu roku 2005 a počátkem roku 2006. Žalobce však netvrdil, ani žádným způsobem nedal najevo, že by snad proto mělo ke skončení nájmu dojít již dříve (k 31.8.2005, případně k 31.8.2006). Naprosto tak nelze dovodit, že by žalobce vůči žalovanému postupoval nepřiměřeně přísně nebo snad dokonce v rozporu s dobrými mravy. Naopak: zřejmý názor žalobce, že předchozí dluhy žalovaného pro něj nebyly významné, svědčí o jeho značné toleranci ve vztahu k žalovanému, který obzvláště jakožto osoba s právnickým vzděláním měl mít na zřeteli, že řádné placení nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s nájmem bytu je základní a nejdůležitější povinností nájemce. Vzhledem ke všem uvedeným důvodům odvolací soud podle § 220 odst. 1 písm. b) o.s.ř. napadený rozsudek změnil tak, že žalovaného zavázal předmětný byt vyklidit. Lhůtu k vyklizení stanovil v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř., neboť pro stanovení lhůty delší žádné důvody neshledal. Protože odvolací soud napadený rozsudek změnil, podle § 224 odst. 2 o.s.ř. mu příslušelo nově rozhodnout o nákladech řízení před soudem prvého stupně. Protože žalobce byl v tomto řízení plně úspěšný, byla žalovanému podle § 142 odst. 1 o.s.ř. uložena povinnost zaplatit mu náklady tohoto řízení v plné výši, tedy v částce 17.200,- Kč. Tato částka sestává ze soudního poplatku ve výši 1.000,- Kč a dále z nákladů za zastoupení advokátem v prvním řízení před soudem prvého stupně v částce 8.280,- Kč (odměna advokáta podle vyhl. č. 484/2000 Sb. ve výši 6.000,- Kč (§ 7 písm. d), náhrada hotových výdajů za 3 úkony právní služby podle vyhl. č. 177/1996 Sb. po 300,- Kč a 20% daň z přidané hodnoty ve výši 1.380,- Kč) a z nákladů za zastoupení ve druhém řízení před soudem prvého stupně v částce 7.920,- Kč (odměna advokáta podle vyhl. č. 484/2000 Sb. ve výši 6.000,- Kč, náhrada hotových výdajů podle vyhl. č. 177 /1996 Sb. za 2 úkony právní služby po 300,- Kč a 20% daň z přidané hodnoty ve výši 1.320,- Kč). Vzhledem k tomu, že žalobce byl zcela úspěšný i v řízení odvolacím, byla žalovanému podle § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 uložena povinnost zaplatit mu i náklady odvolacího řízení v plné výši v částce 8.920,- Kč, která sestává ze soudního poplatku z odvolání ve výši 1.000,- Kč, odměny advokáta podle vyhl. č. 484/2000 Sb. ve výši 6.000,- Kč, náhrady hotových výdajů za 2 úkony právní služby podle vyhl. č. 177/1996 Sb. po 300,- Kč a 20% daně z přidané hodnoty ve výši 1.320,- Kč. P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku může účastník podat dovolání k Nejvyššímu soudu ČR do dvou měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího soudu u Okresního soudu v Ostravě. V Ostravě dne 5. ledna 2010