Byt, který zřídil nájemce se souhlasem pronajímatele z prostor nezpůsobilých k bydlení za účinnosti § 17 odst. 2 vyhlášky č. 60/1964 Sb., není bytem se sníženou kvalitou bydlení podle § 2 písm. e) zákona č. 107/2006 Sb.

Jednací číslo: 71Co 138/2012 - 149 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Zdeňky Táborské a soudkyň JUDr. Radmily Baďurové a JUDr. Lenky Severové ve věci žalobkyně D. R., bytem X, zastoupené Mgr. Stanislavem Niklem, advokátem se sídlem Mojmírovců 41, Ostrava-Mariánské Hory, proti žalovanému ŠIRMER REALITY, s.r.o., IČ: 25884671, se sídlem Českobratrská 692/15, Ostrava-Moravská Ostrava, zast. JUDr. Jiřím Rakem, advokátem se sídlem Štefánikova 58/31, Kopřivnice, o určení neplatnosti zvýšení nájemného, o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 8.8.2011, č.j. 61C 267/2009 – 89, t a k t o : I. Rozsudek okresního soudu se mění takto: Žaloba na určení, že zvýšení nájemného dle oznámení o jednostranném zvýšení nájemného ze dne 21.9.2009 je neplatné, se zamítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení 16.871 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného. III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů odvolacího řízení 15.755 do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám zástupce žalovaného. O d ů v o d n ě n í : Napadeným rozsudkem okresní soud určil, že maximální možné zvýšení nájemného k bytu č. 1, nacházejícím se v domě na ulici Českobratrská 692/15, Ostrava-Moravská Ostrava, počínaje dnem 1.1.2010, je 45,02 Kč za m2, tj. 5.056,20 Kč měsíčně. Dále uložil žalovanému zaplatit žalobkyni na nákladech řízení 11.200,- Kč a státu soudní poplatek ve výši 1.000,- Kč. Okresní soud vyšel ze zjištění, že žalobkyně je nájemkyní bytu č. 1 v domě č.p. 692 na ulici Českobratrská 15, v Ostravě-Moravské Ostravě, jehož vlastníkem je žalovaný, na základě nájemní smlouvy ze dne 21.5.1992 se Státním podnikem bytového hospodářství v Ostravě 1. Protože před uzavřením nájemní smlouvy se žalobkyně zavázala na své náklady stavebně opravit předmětný byt, byl jí tento byt přidělen mimo pořadník. Žalobkyně provedla v roce 1990 až 1992 rozsáhlé stavební úpravy se souhlasem vlastníka bytu i stavebního úřadu tak, že byt zhodnotila o 111.470,- Kč. Další úpravy opět se souhlasem vlastníka bytu a stavebního úřadu provedla v roce 1995, kdy dle předložené faktury proplatila včetně zálohy částku 91.318,50 Kč. Dne 21. 5. 1992 uzavřela nájemní smlouvu s tím, že nájemné bylo stanoveno pro byt IV. kategorie. Žádné vyrovnání těchto nákladů nebylo stanoveno. Okresní soud nevzal za prokázáno, že by s tehdejším vlastníkem žalobkyně dojednala, že po dobu celého bydlení v tomto bytě bude platit nájemné jako by šlo o byt IV. kategorie. Nájemní smlouva od roku 1992 nebyla změněna. Na základě jednostranného zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. pro rok 2007 žalovaný vycházel z předpokladu, že jde o byt se sníženou kvalitou a podle toho nájemné zvýšil. Na tomto zvýšení se účastníci shodli. Na zvýšení nájemného pro rok 2010, které žalovaný oznámil žalobkyni písemně a které tato převzala 24.9.2009, se účastníci neshodli. Žalovaný vycházel z předpokladu, že jde o byt standard a stanovil zvýšení na částku 50,02 Kč na m2 a žalobkyně dovozovala, že s ohledem na náklady, které vynaložila na úpravu bytu a na dohodu s předchozím vlastníkem bytu mělo se vycházet z toho, že jde o byt se sníženou kvalitou a že proto nájemné mělo být zvýšeno na částku 45,02 Kč na m2 měsíčně. Žalobu žalobkyně uplatnila dne 23.12.2009. Na základě takto zjištěného skutkového stavu okresní soud dospěl k závěru, že žaloba byla podána včas a důvodně. Při posouzení zvýšení nájemného nelze pominout to, že v minulosti nájemce vlastními náklady vylepšil stav bytu a nutno i toto individuálně v každém případě hodnotit. Takto vynaložené náklady v minulosti byly zohledňovány jak v zákoně č. 60/1964 Sb., tak i vyhláškou č. 176/1993 Sb. a také nyní je na takové případy pamatováno ust. § 687 odst. 2 OZ. Původní nájemní smlouva upravila výši nájemného jako pro byt IV. kategorie a samotný žalovaný ve změnovém listu č. 3, pokud jde o zvýšení nájemného od 1.1.2007, vycházel ze snížené kvality bytu. I když od té doby žádná úprava bytu nebyla ani tvrzena ani prokázána, žalovaný pro výpočet nájemného pro rok 2010 změnil své stanovisko a vycházel z toho, že propočet nutno provést jako pro byt standart. Skutečnost, že náklady, které žalobkyně na zlepšení bytu prokazatelně vynaložila, jsou stále výrazně vyšší než to, co získala za období od roku 1992 až do roku 2010 včetně, když platila nižší nájemné, okresní soud zohlednil tak, že zvýšení nájemného stanovil jako u bytu se sníženou kvalitou. Proti tomuto rozhodnutí podal včasné odvolání žalovaný s tím, že výhrady vůči rozhodnutí okresního soudu vycházejí jednak z toho, že okresní soud nepřihlédl ke všem tvrzeným skutečnostem, nesprávně vyhodnotil provedené důkazy. Okresní soud se nezabýval tím, že již v době přidělení byl byt považován za byt II. kategorie. Zjištění okresního soudu, že v minulosti bylo nájemné stanoveno jako pro byt IV. kategorie, nemá oporu v provedeném dokazování. Před uzavřením nájemní smlouvy byl byt v listinách, které vlastnímu sepisu nájemní smlouvy předcházely, vždy označován jako byt II. kategorie. Těmito listinami okresní soud provedl důkazy, avšak ve vztahu ke kategorii bytu z nich neučinil žádné zásadní zjištění. Vycházel pouze z vlastní nájemní smlouvy, kde je byt označován jako byt IV. kategorie, což však vzhledem k dalším listinám budí pochybnosti. Právní závěr okresního soudu je v rozporu se zák.č. 107/2006 Sb., který již pojem kategorie bytů nezná. Předchozí zařazení bytu nemá tak pro režim zák.č. 107/2006 Sb. význam a je nutno postupovat podle skutečného stavu v bytě, tedy, zda se jedná o byt s kvalitou standard či byt se sníženou kvalitou. Okresní soud dovodil, že investice do bytu lze umořovat v nájemném, avšak neřekl, po jakou dobu by tomu tak mělo být, a zda takto snížené nájemné by mělo být hrazeno na dobu neurčitou. Dnešní právní úprava umožňuje v tomto směru dohodu mezi účastníky, což však v době investic možné nebylo. Proto navrhoval, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu změnil tak, že žaloba se zamítá. Žalobkyně navrhla potvrzení rozhodnutí okresního soudu. K předmětnému bytu byla sepsána pouze jediná nájemní smlouva, ve které bylo uvedeno, že se jedná o byt IV. kategorie, okresní soud měl k dispozici i originál, ze kterého je zřejmé, že se nejedná ani o překlep, či falzum. Z listin, které předcházely vlastnímu sepisu nájemní smlouvy, vyplývá, že se jedná o vztah, který se opírá o ust. § 17 vyhl.č. 60/64 Sb. a z těchto důvodů nebylo možné požadovat vyšší nájemné. Dále zdůrazňuje, že samotný žalovaný nikdy do bytu neprovedl žádné investice, byla to pouze žalobkyně, která do bytu investovala a nyní požaduje nájemné za byt ve kvalitě standard. Z podnětu podaného odvolání přezkoumal odvolací soud rozsudek okresního soudu včetně předcházejícího řízení a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné. Okresní soud při dokazování postupoval v souladu s procesními předpisy, z provedených důkazů vyvodil logická zjištění odpovídající ustanovení § 132 o.s.ř. Z těchto důvodů odvolací soud skutková zjištění okresního soudu jako správná přejímá. Skutkový stav zůstal nezměněn i v odvolacím řízení. Zjištěný skutkový stav však okresní soud nesprávně posoudil po právní stránce a nesprávně ve věci rozhodl. Předně okresnímu soud je nutno vytknout, že přehlédl, že se v dané věci nejedná o spor dle § 696 OZ ve znění novely č. 132/2011 Sb., tedy o spor o určení výše nájemného, nýbrž o spor dle zákona č. 107/2006 Sb. o určení neplatnosti zvýšení nájemného. V případě sporu o určení neplatnosti zvýšení nájemného soud rozhoduje v intencích žalobního návrhu pouze o tom, zda je zvýšení nájemného platné či nikoliv, ale sám nájemné neurčuje. Tato vada řízení byla vzhledem k tomu, jaký odvolací soud zaujal právní názor ve věci odstraněna v meritorním rozhodnutí odvolacího soudu. Odvolací soud nesouhlasí s právním závěrem, který okresní soud ve věci zaujal. Žalobkyně tvrdila, že byt nezpůsobilý k bydlení vlastními investicemi opravila. Proto nájemní smlouva byla vyhotovena pro byt IV. kategorie a tomu odpovídajícímu nájemnému. Takový postup tehdy umožňovala vyhláška č. 60/1964 Sb. ve svém § 17, Dle odst. 1, tohoto ustanovení, provedl-li nájemce se souhlasem pronajímatele, a jde-li o stavební úpravu též se souhlasem stavebního úřadu vlastním nákladem stavební nebo jiné úpravy v bytě, jimiž se zlepšilo jeho vybavení, vypočte se výše nájemného podle stavu před provedením těchto úprav. Dle odst.2 tohoto ustanovení, zřídí-li nájemce se souhlasem pronajímatele vlastním nákladem byt z prostor sloužících jiným účelům než k bydlení nebo z prostor nezpůsobilých k bydlení, nesmí nájemné přesáhnout nejvýše přípustné nájemné stanovené pro byty IV. kategorie. Provedl-li nájemce se souhlasem pronajímatele, a jde-li o stavební úpravu též se souhlasem stavebního úřadu vlastním nákladem stavební nebo jiné úpravy v bytě, jimiž se zlepšilo jeho vybavení, vypočte se výše nájemného podle stavu před provedením těchto úprav. Vyhláška 60/1964 Sb. byla zrušena ke dni 1.1.1994 vyhláškou 176/1993 Sb. Tato vyhláška přinesla i novou právní úpravu stanovení nájemného při úpravách bytu a to ve svém § 12. Dle § 12 odst.1 tohoto ustanovení , stavební nebo jiná úprava v bytě, jíž se zlepšilo jeho vybavení, provedená nájemcem se souhlasem pronajímatele a bez jeho finanční účasti není důvodem pro změnu sjednaného nájemného. Dle odst.2 tohoto ustanovení, zřídil-li nájemce se souhlasem pronajímatele a stavebního úřadu zcela vlastním nákladem byt nebo část bytu z prostor sloužících k jiným účelům než k bydlení, nesmí nájemné z upravených prostor přesáhnout maximální základní nájemné určené podle § 5 a 5a a upravené podle § 8 až 10 pro byty IV. kategorie. Srovnáním znění § 17 vyhlášky 60/1964 Sb. a § 12 vyhlášky 176/1993 Sb. je zjevné, že nová právní úprava , kterou přinesla vyhláška 176/1993 Sb. nepočítala se zvýhodněným nájemným při investicích nájemce do bytu (nově bylo možno při stanovení nájemného zohlednit pouze investice do nebytových prostor). Investice nájemce do bytu a vypořádání těchto investic řešil § 667 odst. 1 občanského zákoníku (dále jen OZ) ve znění k 1.1.1992, dle kterého změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci (k vypořádání investic vloženým před 1.1.1992 též roz. NS ČR 26Cdo 607/2011). K dohodě o vypořádání investic po 1.1.1992 nedošlo, nárok žalobkyně založený právě tímto ustanovením nadále trvá. Současně není právní prostor nadále zohledňovat investice nájemce při jednostranném zvyšování nájmu. Ostatně ani zákon č. 107/2006 Sb. neřeší postup při stanovení jednostranného zvýšení nájemného, byly-li do bytu vloženy investice nájemníka. Tento zákon opouští kategorie bytu a rozlišuje pouze mezi bytem a bytem se sníženou kvalitou, přičemž bytem se sníženou kvalitou je byt bez ústředního vytápění a s částečným nebo společným základním příslušenstvím, nebo byt bez ústředního vytápění a bez základního příslušenství, nebo byt s ústředním vytápěním bez základního příslušenství (§ 2 písm. e). Protože na byt žalobkyně není za účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. možno pohlížet vzhledem k jeho vybavenosti jako na byt se sníženou kvalitou bytu, postupoval žalovaný při jednostranném zvýšení nájemného správně. Jednostranné zvýšení nájemného na rok 2010 podle zákona č. 107/2006 Sb. a přílohy k tomuto zákonu pro obec nad 50.000 obyvatel, při podlahové ploše 112, 31 m2 s ohledem na tehdejší nájemné činí tak 50,02 Kč na m2, to je 5.618,- Kč měsíčně. Ze všech těchto důvodů byl rozsudek okresního soudu změněn dle § 220 odst. 1 písm. a) o.s.ř. tak, že žaloba byla zamítnuta. Výrok o nákladech řízení před soudy obou stupňů vychází z § 142 odst. 1 za použití § 224 odst. 1, 2 o.s.ř. a úspěchu žalovaného. Náklady řízení žalovaného před okresním soudem se sestávají z odměny advokáta dle ust. § 5 písm. d) vyhlášky č. 484/2000 Sb., ve znění do 1.3.2012 ve výši 10.000,- Kč, náhrady hotových výdajů ve výši 1.500,- Kč za pět úkonů právní služby po 300,- Kč dle ust. § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. v platném znění, cestovného v den konání třech jednání z místa sídla advokáta k procesnímu soudu a zpět osobním vozidlem s prům. spotřebou 7,6l/100 km NM za 30,80 Kč, základní sazbě 3,70 Kč za 1km a ujeté vzdálenosti 75 km, 1.359,- Kč ( 3x 453,- Kč) a ztráty času po 4 půlhodinách za 100,- Kč ke třem jednáním dle § 14 vyhlášky 177/96 Sb. v platném znění, tj. 1.200,- Kč a 20% DPH dle § 137 OSŘ ve výši 2.811,80 Kč. Celkem náklady řízení žalovaného činily před okresním soudem 16.871,- Kč. Náklady řízení žalovaného před odvolacím soudem se sestávají z odměny advokáta dle ust. § 5 písm. d) vyhlášky č. 484/2000 Sb., ve znění do 1.3.2012 ve výši 10.000,- Kč, náhrady hotových výdajů ve výši 600,- Kč za dva úkony právní služby po 300,- Kč dle ust. § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. v platném znění, cestovného v den konání jednání z místa sídla advokáta k procesnímu soudu a zpět osobním vozidlem s prům. spotřebou 7,6l/100 km NM za 34,70 Kč, základní sazbě 3,70 Kč za 1km a ujeté vzdálenosti 73 km, 462,62 Kč a ztráty času 4 půlhodiny po 100,- Kč dle § 14 vyhlášky 177/96 Sb. v platném znění, tj. 400,- Kč a 20% DPH dle § 137 o.s.ř. ve výši 2.292,50 Kč, což je dohromady 13.755,- Kč. Celkem náklady odvolacího řízení spolu se zaplaceným soudním poplatkem činily 15.755,- Kč. Náklady řízení před soudy obou stupňů byla žalobkyně zavázána zaplatit žalovanému ve lhůtě dané § 160 odst. 1 o.s.ř. – do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného (§ 149 odst. 1 o.s.ř.) P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku je možno podat dovolání do dvou měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího soudu u soudu, který rozhodoval v prvním stupni, k Nejvyššímu soudu ČR v Brně, písemně, dvojmo. V Ostravě dne 7. září 2012 Za správnost vyhotovení: JUDr. Zdeňka Táborská, v.r. Eva Gergišáková předsedkyně senátu Jednací číslo: 71Co 138/2012 - 149 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Zdeňky Táborské a soudkyň JUDr. Radmily Baďurové a JUDr. Lenky Severové ve  věci  žalobkyně D.  R., bytem X, zastoupené Mgr. Stanislavem Niklem, advokátem se sídlem Mojmírovců 41, Ostrava-Mariánské Hory, proti žalovanému ŠIRMER REALITY, s.r.o., IČ: 25884671, se sídlem Českobratrská 692/15, Ostrava-Moravská Ostrava, zast. JUDr. Jiřím Rakem, advokátem se sídlem Štefánikova 58/31, Kopřivnice, o určení neplatnosti zvýšení nájemného, o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 8.8.2011, č.j. 61C 267/2009 – 89, t a k t o : I. Rozsudek okresního soudu se mění takto: Žaloba na určení, že zvýšení nájemného dle oznámení o jednostranném zvýšení nájemného ze dne 21.9.2009 je neplatné, se zamítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení 16.871 Kč  do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného. III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů odvolacího řízení 15.755 do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám zástupce žalovaného. O d ů v o d n ě n í : Napadeným rozsudkem okresní soud určil, že maximální možné zvýšení nájemného k bytu č. 1, nacházejícím se v domě na ulici Českobratrská 692/15, Ostrava-Moravská Ostrava, počínaje dnem 1.1.2010, je 45,02 Kč za m2, tj. 5.056,20 Kč měsíčně. Dále uložil žalovanému zaplatit žalobkyni na nákladech řízení 11.200,- Kč a státu soudní poplatek ve výši 1.000,- Kč. Okresní soud vyšel ze zjištění, že žalobkyně je nájemkyní bytu č. 1 v domě č.p. 692 na ulici Českobratrská 15, v Ostravě-Moravské Ostravě, jehož vlastníkem je žalovaný, na základě nájemní smlouvy ze dne 21.5.1992 se Státním podnikem bytového hospodářství v Ostravě 1. Protože před uzavřením nájemní smlouvy se žalobkyně  zavázala na své náklady stavebně opravit předmětný byt,  byl jí  tento byt přidělen mimo pořadník. Žalobkyně provedla v roce 1990 až 1992 rozsáhlé stavební úpravy se souhlasem vlastníka bytu i stavebního úřadu tak, že byt zhodnotila o 111.470,- Kč. Další úpravy opět se souhlasem vlastníka bytu a stavebního úřadu provedla v roce 1995, kdy dle předložené faktury proplatila včetně zálohy částku 91.318,50 Kč. Dne 21. 5. 1992 uzavřela nájemní smlouvu s tím, že nájemné bylo stanoveno pro byt IV. kategorie. Žádné vyrovnání těchto nákladů nebylo stanoveno. Okresní soud nevzal za prokázáno, že by s tehdejším vlastníkem žalobkyně dojednala, že po dobu celého bydlení v tomto bytě bude platit nájemné jako by šlo o byt IV. kategorie. Nájemní smlouva od roku 1992 nebyla změněna. Na základě jednostranného zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. pro rok 2007 žalovaný vycházel z předpokladu, že jde o byt se sníženou kvalitou a podle toho nájemné zvýšil. Na tomto zvýšení se účastníci shodli. Na zvýšení nájemného pro rok 2010, které žalovaný oznámil žalobkyni písemně a které tato převzala 24.9.2009, se účastníci neshodli. Žalovaný vycházel z předpokladu, že jde o byt standard a stanovil zvýšení na částku 50,02 Kč na m2 a žalobkyně dovozovala, že s ohledem na náklady, které vynaložila na úpravu bytu a na dohodu s předchozím vlastníkem bytu mělo se vycházet z toho, že jde o byt se sníženou kvalitou a že proto nájemné mělo být zvýšeno na částku 45,02 Kč na m2 měsíčně. Žalobu žalobkyně uplatnila dne 23.12.2009.       Na základě takto zjištěného skutkového stavu okresní soud dospěl k závěru, že žaloba byla podána včas a důvodně. Při posouzení zvýšení nájemného nelze pominout to, že v minulosti nájemce vlastními náklady vylepšil stav bytu a nutno i toto individuálně v každém případě hodnotit. Takto vynaložené náklady v minulosti byly zohledňovány jak v zákoně č. 60/1964 Sb., tak i vyhláškou č. 176/1993 Sb. a také nyní je na takové případy pamatováno ust. § 687 odst. 2 OZ.  Původní nájemní smlouva upravila výši nájemného jako pro byt IV. kategorie a  samotný žalovaný ve změnovém listu č. 3, pokud jde o zvýšení nájemného od 1.1.2007, vycházel ze snížené kvality bytu. I když od té doby  žádná úprava bytu nebyla ani tvrzena ani prokázána, žalovaný pro výpočet nájemného pro rok 2010 změnil své stanovisko a vycházel z toho, že propočet nutno provést jako pro byt standart. Skutečnost, že  náklady, které žalobkyně na zlepšení bytu prokazatelně vynaložila, jsou stále výrazně vyšší než to, co získala za období od roku 1992 až do roku 2010 včetně, když platila nižší nájemné, okresní soud zohlednil tak, že zvýšení nájemného stanovil jako u bytu se sníženou kvalitou. Proti tomuto rozhodnutí podal včasné odvolání žalovaný s tím, že  výhrady vůči rozhodnutí okresního soudu vycházejí jednak z toho, že okresní soud nepřihlédl ke všem tvrzeným skutečnostem, nesprávně vyhodnotil provedené důkazy. Okresní soud se nezabýval tím, že již v době přidělení byl byt považován za byt II. kategorie. Zjištění okresního soudu, že v minulosti bylo nájemné stanoveno jako pro byt IV. kategorie, nemá oporu v provedeném dokazování. Před uzavřením nájemní smlouvy byl byt v listinách, které vlastnímu sepisu nájemní smlouvy předcházely, vždy označován jako byt II. kategorie. Těmito listinami okresní soud  provedl důkazy, avšak ve vztahu ke kategorii bytu z nich neučinil žádné zásadní zjištění.  Vycházel pouze z vlastní nájemní smlouvy, kde je byt označován jako byt IV. kategorie, což však vzhledem k dalším listinám budí pochybnosti. Právní závěr okresního soudu je v rozporu se zák.č. 107/2006 Sb., který již pojem kategorie bytů nezná. Předchozí zařazení bytu nemá tak pro režim zák.č. 107/2006 Sb. význam a je nutno postupovat podle skutečného stavu v bytě, tedy, zda se jedná o byt s kvalitou standard či byt se sníženou kvalitou. Okresní soud dovodil, že investice do bytu lze umořovat v nájemném, avšak neřekl, po jakou dobu by tomu tak mělo být, a zda takto snížené nájemné by mělo být hrazeno na dobu neurčitou. Dnešní právní úprava umožňuje v tomto směru dohodu mezi účastníky, což však v době investic možné nebylo. Proto navrhoval, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu změnil tak, že žaloba se zamítá.     Žalobkyně navrhla potvrzení rozhodnutí okresního soudu.  K předmětnému bytu byla sepsána pouze jediná nájemní smlouva, ve které bylo uvedeno, že se jedná o byt IV. kategorie, okresní soud měl k dispozici i originál, ze kterého je zřejmé, že se nejedná ani o překlep, či falzum. Z listin, které předcházely vlastnímu sepisu nájemní smlouvy, vyplývá, že se jedná o vztah, který se opírá o ust. § 17 vyhl.č. 60/64 Sb. a z těchto důvodů nebylo možné  požadovat vyšší nájemné. Dále zdůrazňuje, že samotný žalovaný nikdy do bytu neprovedl žádné investice, byla to pouze žalobkyně, která do bytu investovala a nyní požaduje nájemné za byt ve kvalitě standard. Z podnětu podaného odvolání přezkoumal odvolací soud rozsudek okresního soudu včetně předcházejícího řízení a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné. Okresní soud při dokazování postupoval v souladu s procesními předpisy, z provedených důkazů vyvodil logická zjištění odpovídající ustanovení § 132 o.s.ř. Z těchto důvodů odvolací soud skutková zjištění okresního soudu jako správná přejímá. Skutkový stav zůstal nezměněn i v odvolacím řízení. Zjištěný skutkový stav však okresní soud nesprávně posoudil po právní stránce a nesprávně ve věci rozhodl. Předně okresnímu soud je nutno vytknout, že přehlédl, že se v dané věci nejedná o spor dle § 696 OZ ve znění novely č. 132/2011 Sb., tedy o spor o určení výše nájemného, nýbrž o spor dle zákona č. 107/2006 Sb. o určení neplatnosti zvýšení nájemného. V případě sporu o určení neplatnosti zvýšení nájemného soud rozhoduje v intencích žalobního návrhu pouze o tom, zda je zvýšení nájemného platné či nikoliv, ale sám nájemné neurčuje. Tato vada řízení byla vzhledem k tomu, jaký odvolací soud zaujal právní názor ve věci odstraněna  v  meritorním rozhodnutí odvolacího soudu. Odvolací soud nesouhlasí s právním závěrem, který okresní soud ve věci zaujal. Žalobkyně tvrdila, že byt nezpůsobilý k bydlení vlastními investicemi opravila. Proto nájemní smlouva byla vyhotovena pro byt IV. kategorie a tomu odpovídajícímu nájemnému. Takový postup tehdy umožňovala vyhláška č. 60/1964 Sb. ve svém  § 17, Dle odst. 1,  tohoto ustanovení, provedl-li nájemce se souhlasem pronajímatele, a jde-li o stavební úpravu též se souhlasem stavebního úřadu vlastním nákladem stavební nebo jiné úpravy v bytě, jimiž se zlepšilo jeho vybavení, vypočte se výše nájemného podle stavu před provedením těchto úprav. Dle odst.2 tohoto ustanovení, zřídí-li nájemce se souhlasem pronajímatele vlastním nákladem byt z prostor sloužících jiným účelům než k bydlení nebo z prostor nezpůsobilých k bydlení, nesmí nájemné přesáhnout nejvýše přípustné nájemné stanovené pro byty IV. kategorie. Provedl-li nájemce se souhlasem pronajímatele, a jde-li o stavební úpravu též se souhlasem stavebního úřadu vlastním nákladem stavební nebo jiné úpravy v bytě, jimiž se zlepšilo jeho vybavení, vypočte se výše nájemného podle stavu před provedením těchto úprav. Vyhláška 60/1964 Sb. byla zrušena ke dni 1.1.1994 vyhláškou 176/1993 Sb. Tato vyhláška přinesla i  novou právní úpravu stanovení nájemného při úpravách bytu a to ve svém § 12. Dle § 12 odst.1 tohoto ustanovení , stavební nebo jiná úprava v bytě, jíž se zlepšilo jeho vybavení, provedená nájemcem se souhlasem pronajímatele a bez jeho finanční účasti není důvodem pro změnu sjednaného nájemného. Dle odst.2 tohoto ustanovení, zřídil-li nájemce se souhlasem pronajímatele a stavebního úřadu zcela vlastním nákladem byt nebo část bytu z prostor sloužících k jiným účelům než k bydlení, nesmí nájemné z upravených prostor přesáhnout maximální základní nájemné určené podle § 5 a 5a a upravené podle § 8 až 10 pro byty IV. kategorie. Srovnáním znění § 17 vyhlášky 60/1964 Sb. a § 12 vyhlášky 176/1993 Sb. je zjevné, že nová právní úprava , kterou přinesla vyhláška 176/1993 Sb.  nepočítala se zvýhodněným nájemným při investicích nájemce do bytu (nově bylo možno při stanovení nájemného zohlednit pouze investice do nebytových prostor). Investice nájemce do bytu a vypořádání těchto investic řešil § 667 odst. 1 občanského zákoníku (dále jen OZ) ve znění k 1.1.1992, dle kterého změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci (k vypořádání investic vloženým před 1.1.1992 též roz. NS ČR 26Cdo 607/2011).  K dohodě o vypořádání investic po 1.1.1992 nedošlo, nárok žalobkyně založený právě tímto ustanovením nadále trvá. Současně není právní prostor nadále zohledňovat investice nájemce při jednostranném zvyšování nájmu. Ostatně ani zákon č. 107/2006 Sb. neřeší postup při stanovení jednostranného zvýšení nájemného, byly-li do bytu vloženy investice nájemníka. Tento zákon opouští kategorie bytu a rozlišuje pouze mezi bytem a bytem se sníženou kvalitou, přičemž bytem se sníženou kvalitou je byt bez ústředního vytápění a s částečným nebo společným základním příslušenstvím, nebo byt bez ústředního vytápění a bez základního příslušenství, nebo byt s ústředním vytápěním bez základního příslušenství (§ 2 písm. e). Protože na byt žalobkyně není za účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. možno pohlížet vzhledem k jeho vybavenosti jako na byt se sníženou kvalitou bytu, postupoval žalovaný při jednostranném zvýšení nájemného správně.   Jednostranné zvýšení nájemného na rok 2010 podle zákona č. 107/2006 Sb. a přílohy k tomuto zákonu pro obec nad 50.000 obyvatel, při podlahové ploše 112, 31 m2 s ohledem na tehdejší nájemné činí tak 50,02 Kč na m2, to je 5.618,- Kč měsíčně. Ze všech těchto důvodů byl rozsudek okresního soudu změněn dle § 220 odst. 1 písm. a) o.s.ř. tak, že  žaloba byla zamítnuta. Výrok o nákladech řízení před soudy obou stupňů vychází z § 142 odst. 1 za použití § 224 odst. 1, 2 o.s.ř.  a úspěchu žalovaného. Náklady řízení žalovaného před okresním soudem se sestávají z odměny advokáta  dle ust. § 5 písm. d) vyhlášky č. 484/2000 Sb., ve znění  do 1.3.2012 ve výši  10.000,- Kč, náhrady hotových výdajů ve výši 1.500,- Kč za pět úkonů právní služby po 300,- Kč dle ust. § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. v platném znění, cestovného v den konání třech jednání  z místa sídla advokáta k procesnímu soudu a zpět  osobním vozidlem s prům. spotřebou 7,6l/100 km NM za 30,80 Kč, základní sazbě 3,70 Kč za 1km a ujeté vzdálenosti 75 km, 1.359,-  Kč ( 3x 453,- Kč) a   ztráty času po 4 půlhodinách za 100,- Kč ke třem jednáním  dle § 14 vyhlášky 177/96 Sb. v platném znění, tj. 1.200,- Kč a 20% DPH dle § 137 OSŘ ve výši 2.811,80 Kč.  Celkem náklady řízení žalovaného činily před okresním soudem 16.871,- Kč. Náklady řízení žalovaného před odvolacím soudem se sestávají z odměny advokáta  dle ust. § 5 písm. d) vyhlášky č. 484/2000 Sb., ve znění  do 1.3.2012 ve výši  10.000,- Kč, náhrady hotových výdajů ve výši 600,- Kč za dva úkony právní služby po 300,- Kč dle ust. § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. v platném znění, cestovného v den konání jednání  z místa sídla advokáta k procesnímu soudu a zpět  osobním vozidlem s prům. spotřebou 7,6l/100 km NM za 34,70 Kč, základní sazbě 3,70 Kč za 1km a ujeté vzdálenosti 73 km, 462,62  Kč a   ztráty času 4 půlhodiny po 100,- Kč dle § 14 vyhlášky 177/96 Sb. v platném znění, tj. 400,- Kč a 20% DPH dle § 137 o.s.ř. ve výši 2.292,50 Kč, což je dohromady 13.755,- Kč.  Celkem náklady odvolacího řízení spolu se zaplaceným soudním poplatkem činily 15.755,- Kč.   Náklady řízení před soudy obou stupňů byla žalobkyně zavázána zaplatit žalovanému ve lhůtě dané § 160 odst. 1 o.s.ř. – do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného (§ 149 odst. 1 o.s.ř.) P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku je možno podat dovolání do dvou měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího soudu u soudu, který rozhodoval v prvním stupni, k Nejvyššímu soudu ČR v Brně, písemně, dvojmo. V Ostravě dne 7. září 2012 Za správnost vyhotovení:                                                 JUDr. Zdeňka Táborská, v.r. Eva Gergišáková                                                                           předsedkyně senátu