Kontraktační proces předcházející podání žaloby o určení nájemného je hmotněprávní podmínkou pro možnost podání žaloby. Obligatorně k němu proto musí dojít vždy ještě před podáním žaloby, aby žaloba mohla být úspěšně podána.

11Co 574/2013 - 81 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Bohumíra Žídka a soudkyň JUDr. Šárky Žmolilové a JUDr. Zuzany Ihnátové v právní věci žalobce CPI BYTY, a. s., se sídlem Praha 1, Václavské Náměstí 1601/47, zastoupeného JUDr. Tomášem Rybářem, Ph. D., advokátem se sídlem v Praze 1, Václavské Náměstí 1601/47, proti žalované Věře N., nar. xxx, bytem xxx, zastoupené Mgr. Luďkem Růžičkou, advokátem se sídlem v Brně, Vackova 44, o stanovení výše nájemného, k odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Karviné ze dne 16. 5. 2013, č. j. 28C 670/2011-62, takto: I. Rozsudek okresního soudu se ve výrocích II. a IV. mění takto: Žaloba, aby bylo určeno, že výše nájemného bytu č. xxx v domě čp. xxx na ulici xxx v xxx s účinností od 10. 1. 2012 činí 3.575,- Kč, se zamítá. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 11.250,- Kč advokátu Mgr. Luďku Růžičkovi ve lhůtě do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku. II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 4.800,- Kč advokátu Mgr. Luďku Růžičkovi ve lhůtě do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku. Odůvodnění: Rozsudkem okresního soudu byla změna žaloby připuštěna (výrok I.). Dále bylo určeno, že výše nájemného bytu č. xxx nacházejícího se v 6. nadzemním podlaží v domě č. p. xxx v xxx, na ul. xxx č. p. xxx v xxx s účinností od 10. 1. 2012 činí 3.575,- Kč (výrok II.). Žaloba v části, v níž se žalobce domáhal určení nájemného ve výši 4.005,- Kč, a to s účinností od 30. 5. 2011 byla zamítnuta (výrok III.). O nákladech řízení bylo rozhodnuto tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok IV.). Žalovaná podala proti výrokům II. a IV. rozsudku v zákonné lhůtě odvolání a navrhovala, aby v tomto rozsahu byl rovněž rozsudek okresního soudu změněn tak, že se žaloba zamítá a žalované byly přiznány náklady řízení. V odůvodnění podaného odvolání bylo uvedeno, že žaloba byla podána dne 30. 5. 2011, tj. po nabytí účinnosti zákona č. 132/2011 Sb., který zásadním způsobem novelizoval ustanovení § 696 občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Ze skutkových tvrzení bylo zřejmé, že mezi účastníky nedošlo k dohodě. Žalobce v předmětné věci podle novelizovaného znění § 696 odst. 2 o. z. nepostupoval. Žalovaná nesouhlasila s argumentací okresního soudu, že teprve změnou žaloby ze dne 9. 1. 2012, doručenou soudu dne 10. 1. 2012 žalobce v rámci již probíhajícího řízení zcela určitě, konkrétně a jednoznačně uplatnil svůj nárok poté, co mezi účastníky k dohodě o úpravě výše nájemného nedošlo. Rovněž uvedla, že postup žalobce, kterým vyvíjel snahu o uzavření mimosoudní dohody o zvýšení nájemného, byl v rozporu s ustanovením § 3 odst. 1 o. z., kdy žalobce, jak vyplývá z komunikace s žalovanou, vyhrožoval a požadoval automatické zvyšování nájemného placeného žalovanou jako nájemkyní bytu v případě, že poroste každoročně míra inflace, i když zákon takový způsob vůbec nepředpokládá. Žalobce ve vyjádření u odvolacího jednání navrhoval potvrzení rozsudku okresního soudu v napadené části. V celém rozsahu souhlasil s právním hodnocením okresního soudu. Podle jeho názoru byly dodrženy lhůty stanovené v § 696 odst. 2 o. z. Dále odkazoval na přípis adresovaný žalované ohledně zvýšení nájemného ze dne 31. 5. 2011. Na tento dopis žalovaná reagovala podáním ze dne 6. 6. 2011, ve kterém vyslovila nesouhlas s navrhovanou změnou výše nájemného. Vzhledem k podanému odvolání přezkoumal odvolací soud rozsudek okresního soudu v napadené části, tj. ve výrocích II. a IV., jakož i řízení, které v tomto rozsahu předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné. Žalobce podal vůči žalované žalobu na stanovení výše nájemného u Okresního soudu v Karviné dne 30. 5. 2011. V podané žalobě tvrdil, že je vlastníkem obytného domu s byty č. p. xxx v xxx. Žalovaná užívá byt č. xxx a platí nájemné ve výši 2.267,- Kč. Žalobce se již od září 2010 pokoušel s žalovanou dohodnout na nové výši nájemného, a to s ohledem na zákon č. 107/2006 Sb. Na základě vypracovaného znaleckého posudku požadoval zvýšení nájemného na částku 4.005,- Kč. Ve složitém tzv. petitu požadoval mimo jiné inflační doložku. Žalovaná v písemném vyjádření ze dne 21. 9. 2011 navrhovala zamítnutí podané žaloby (č. l. 22 a 23). Na toto vyjádření reagoval žalobce rozsáhlým podáním ze dne 28. 12. 2011 (č. l. 25 až 28) a změnou žaloby ze dne 9. 1. 2012. Žalobce předložil soudu znalecký posudek ze dne 19. 4. 2011 vypracovaný znalcem Ing. Zdeňkem Víchem, CSc., který ke dni 19. 4. 2011 určil obvyklou výši nájemného na částku 4.005,- Kč měsíčně. Rovněž žalovaná předložila soudu znalecký posudek ze dne 7. 1. 2012 vypracovaný znalcem Ing. Martinem Kaděrou, který určil cenu místně obvyklého nájemného předmětného bytu na částku 48,- Kč za 1 m2. Okresní soud se pokusil o uzavření smíru, kdy žalobce snížil svůj požadavek na zvýšení nájemného z částky 67,20 Kč za 1 m2 na částku 62,- Kč za 1 m2. Žalovaná souhlasila pouze se zvýšením na částku 55,- Kč za 1 m2 a za této situace ke smíru nedošlo. Vzhledem k rozdílným znaleckým posudkům okresní soud ustanovil znalce Ing. Aloise Ježíka, CSc., který ve znaleckém posudku ze dne 30. 11. 2012 stanovil cenu obvyklého nájemného za dobu od 30. 5. 2011 dosud – 60,- Kč za 1 m2 měsíčně. Na základě tohoto znaleckého posudku okresní soud podané žalobě částečně vyhověl, a to s účinností od 10. 1. 2012. Odvolací soud odkazuje na rozsáhlé skutkové zjištění v odůvodnění napadeného rozsudku. Podle § 696 odst. 1 o. z. ve znění účinném do 31. 12. 2013 nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak. Podle § 696 odst. 2 o. z., nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesdělí-li nájemce pronajímateli písemně do 2 měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších 3 měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu. Z výše citovaného ustanovení § 696 odst. 2 o. z. účinného od 25. 5. 2011 vyplývá, že nebylo-li nájemné sjednáno dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nastupuje zákonem předvídaný postup uvedený v odstavci 2 citovaného ustanovení, který je v tomto případě kogentní a musí být oběma stranami dodržen. Není ponecháno na libovůli pronajímatele, jakým způsobem a v jakých lhůtách zvýší nájemné, popř. podá žalobu k soudu. V předmětné věci žalobce tento postup nedodržel, neboť podal vůči žalované žalobu u okresního soudu již dne 30. 5. 2011. Kontraktační proces předcházející podání žaloby je hmotněprávní podmínkou pro možnost podání žaloby. Obligatorně k němu proto musí dojít vždy ještě před podáním žaloby, aby žaloba mohla být úspěšně podána. Vzhledem k tomuto rozdílnému právnímu názoru postupoval odvolací soud v souladu s ustanovením § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. a žalobu v rozsahu výroku II. rozsudku rovněž zamítl. Podle § 224 odst. 1 o. s. ř. ustanovení o nákladech řízení před soudem prvního stupně platí přiměřeně i pro řízení odvolací. Podle odstavce 2, změní-li odvolací soud rozhodnutí, rozhodne i o nákladech řízení u soudu prvního stupně. Podle § 142 odst. 1 o. s. ř. účastníků, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. V řízení byla úspěšná žalovaná a odvolací soud zavázal žalobce zaplatit žalované na náhradě nákladů prvostupňového řízení částku 11.250,- Kč [odměna advokáta za 3 úkony právní služby podle § 11 odst. 1 písm. a), d) a g), § 9 odst. 3 písm. a), § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen „vyhláška“) ve znění účinném do 31. 12. 2013 – 6.300,- Kč; odměna advokáta podle § 14 odst. 2, § 9 odst. 3 písm. a) a § 7 bod 5 vyhlášky ve znění pozdějších předpisů za účast na jednání dne 18. 2. 2013, které se nekonalo – 1.250,- Kč; odměna za jednání dne 16. 5. 2013 – 2.500,- Kč; hotové výdaje za 4 úkony právní služby podle § 13 odst. 3 vyhlášky ve znění pozdějších předpisů – 1.200,- Kč, tj. celkem 11.250,- Kč]. Žalovaná ani její právní zástupce se nezúčastnili odvolacího jednání. Žalovaná byla v odvolacím řízení úspěšná a odvolací soud zavázal žalobce zaplatit žalované na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 4.800,- Kč tak, jak je uvedeno v odstavci II. výroku tohoto rozsudku [odměna za 1 úkon právní služby podle § 11 odst. 1 písm. d), § 9 odst. 3 písm. a) a § 7 bod 5 vyhlášky ve znění pozdějších předpisů – 2.500,- Kč; hotové výdaje za 1 úkon právní služby podle § 13 odst. 3 vyhlášky – 300,- Kč; zaplacený soudní poplatek za odvolání – 2.000,- Kč, tj. celkem 4.800,- Kč]. P o u č e n í : Proti tomuto rozhodnutí lze podat podle § 237 o. s. ř. dovolání k Nejvyššímu soudu v Brně ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení jeho písemného vyhotovení u Okresního soudu v Karviné. Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud. V Ostravě dne 12. prosince 2013 JUDr. Bohumír Žídek, v.r. předseda senátu Za správnost vyhotovení: Tereza Polášková 11Co 574/2013 - 81 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Bohumíra Žídka a soudkyň JUDr. Šárky Žmolilové a JUDr. Zuzany Ihnátové v právní věci žalobce CPI BYTY, a. s., se sídlem Praha 1, Václavské Náměstí 1601/47, zastoupeného JUDr. Tomášem Rybářem, Ph. D., advokátem se sídlem v Praze 1, Václavské Náměstí 1601/47, proti žalované Věře N., nar. xxx, bytem xxx, zastoupené Mgr. Luďkem Růžičkou, advokátem se sídlem v Brně, Vackova 44, o stanovení výše nájemného, k odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Karviné ze dne 16. 5. 2013, č. j. 28C 670/2011-62, takto: I. Rozsudek okresního soudu se ve výrocích II. a IV. mění takto: Žaloba, aby bylo určeno, že výše nájemného bytu č. xxx v domě čp. xxx na ulici xxx v xxx s účinností od 10. 1. 2012 činí 3.575,- Kč, se zamítá. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 11.250,- Kč advokátu Mgr. Luďku Růžičkovi ve lhůtě do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku. II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 4.800,- Kč advokátu Mgr. Luďku Růžičkovi ve lhůtě do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku. Odůvodnění: Rozsudkem okresního soudu byla změna žaloby připuštěna (výrok I.). Dále bylo určeno, že výše nájemného bytu č. xxx nacházejícího se v 6. nadzemním podlaží v domě č. p. xxx v xxx, na ul. xxx č. p. xxx v xxx s účinností od 10. 1. 2012 činí 3.575,- Kč (výrok II.). Žaloba v části, v níž se žalobce domáhal určení nájemného ve výši 4.005,- Kč, a to s účinností od 30. 5. 2011 byla zamítnuta (výrok III.). O nákladech řízení bylo rozhodnuto tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok IV.). Žalovaná podala proti výrokům II. a IV. rozsudku v zákonné lhůtě odvolání a navrhovala, aby v tomto rozsahu byl rovněž rozsudek okresního soudu změněn tak, že se žaloba zamítá a žalované byly přiznány náklady řízení. V odůvodnění podaného odvolání bylo uvedeno, že žaloba byla podána dne 30. 5. 2011, tj. po nabytí účinnosti zákona č. 132/2011 Sb., který zásadním způsobem novelizoval ustanovení § 696 občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Ze skutkových tvrzení bylo zřejmé, že mezi účastníky nedošlo k dohodě. Žalobce v předmětné věci podle novelizovaného znění § 696 odst. 2 o. z. nepostupoval. Žalovaná nesouhlasila s argumentací okresního soudu, že teprve změnou žaloby ze dne 9. 1. 2012, doručenou soudu dne 10. 1. 2012 žalobce v rámci již probíhajícího řízení zcela určitě, konkrétně a jednoznačně uplatnil svůj nárok poté, co mezi účastníky k dohodě o úpravě výše nájemného nedošlo. Rovněž uvedla, že postup žalobce, kterým vyvíjel snahu o uzavření mimosoudní dohody o zvýšení nájemného, byl v rozporu s ustanovením § 3 odst. 1 o. z., kdy žalobce, jak vyplývá z komunikace s žalovanou, vyhrožoval a požadoval automatické zvyšování nájemného placeného žalovanou jako nájemkyní bytu v případě, že poroste každoročně míra inflace, i když zákon takový způsob vůbec nepředpokládá. Žalobce ve vyjádření u odvolacího jednání navrhoval potvrzení rozsudku okresního soudu v napadené části. V celém rozsahu souhlasil s právním hodnocením okresního soudu. Podle jeho názoru byly dodrženy lhůty stanovené v § 696 odst. 2 o. z. Dále odkazoval na přípis adresovaný žalované ohledně zvýšení nájemného ze dne 31. 5. 2011. Na tento dopis žalovaná reagovala podáním ze dne 6. 6. 2011, ve kterém vyslovila nesouhlas s navrhovanou změnou výše nájemného. Vzhledem k podanému odvolání přezkoumal odvolací soud rozsudek okresního soudu v napadené části, tj. ve výrocích II. a IV., jakož i řízení, které v tomto rozsahu předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné. Žalobce podal vůči žalované žalobu na stanovení výše nájemného u Okresního soudu v Karviné dne 30. 5. 2011. V podané žalobě tvrdil, že je vlastníkem obytného domu s byty č. p. xxx v xxx. Žalovaná užívá byt č. xxx a platí nájemné ve výši 2.267,- Kč. Žalobce se již od září 2010 pokoušel s žalovanou dohodnout na nové výši nájemného, a to s ohledem na zákon č. 107/2006 Sb. Na základě vypracovaného znaleckého posudku požadoval zvýšení nájemného na částku 4.005,- Kč. Ve složitém tzv. petitu požadoval mimo jiné inflační doložku. Žalovaná v písemném vyjádření ze dne 21. 9. 2011 navrhovala zamítnutí podané žaloby (č. l. 22 a 23). Na toto vyjádření reagoval žalobce rozsáhlým podáním ze dne 28. 12. 2011 (č. l. 25 až 28) a změnou žaloby ze dne 9. 1. 2012. Žalobce předložil soudu znalecký posudek ze dne 19. 4. 2011 vypracovaný znalcem Ing. Zdeňkem Víchem, CSc., který ke dni 19. 4. 2011 určil obvyklou výši nájemného na částku 4.005,- Kč měsíčně. Rovněž žalovaná předložila soudu znalecký posudek ze dne 7. 1. 2012 vypracovaný znalcem Ing. Martinem Kaděrou, který určil cenu místně obvyklého nájemného předmětného bytu na částku 48,- Kč za 1 m2. Okresní soud se pokusil o uzavření smíru, kdy žalobce snížil svůj požadavek na zvýšení nájemného z částky 67,20 Kč za 1 m2 na částku 62,- Kč za 1 m2. Žalovaná souhlasila pouze se zvýšením na částku 55,- Kč za 1 m2 a za této situace ke smíru nedošlo. Vzhledem k rozdílným znaleckým posudkům okresní soud ustanovil znalce Ing. Aloise Ježíka, CSc., který ve znaleckém posudku ze dne 30. 11. 2012 stanovil cenu obvyklého nájemného za dobu od 30. 5. 2011 dosud – 60,- Kč za 1 m2 měsíčně. Na základě tohoto znaleckého posudku okresní soud podané žalobě částečně vyhověl, a to s účinností od 10. 1. 2012. Odvolací soud odkazuje na rozsáhlé skutkové zjištění v odůvodnění napadeného rozsudku. Podle § 696 odst. 1 o. z. ve znění účinném do 31. 12. 2013 nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak. Podle § 696 odst. 2 o. z., nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesdělí-li nájemce pronajímateli písemně do 2 měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších 3 měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu. Z výše citovaného ustanovení § 696 odst. 2 o. z. účinného od 25. 5. 2011 vyplývá, že nebylo-li nájemné sjednáno dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nastupuje zákonem předvídaný postup uvedený v odstavci 2 citovaného ustanovení, který je v tomto případě kogentní a musí být oběma stranami dodržen. Není ponecháno na libovůli pronajímatele, jakým způsobem a v jakých lhůtách zvýší nájemné, popř. podá žalobu k soudu. V předmětné věci žalobce tento postup nedodržel, neboť podal vůči žalované žalobu u okresního soudu již dne 30. 5. 2011. Kontraktační proces předcházející podání žaloby je hmotněprávní podmínkou pro možnost podání žaloby. Obligatorně k němu proto musí dojít vždy ještě před podáním žaloby, aby žaloba mohla být úspěšně podána. Vzhledem k tomuto rozdílnému právnímu názoru postupoval odvolací soud v souladu s ustanovením § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. a žalobu v rozsahu výroku II. rozsudku rovněž zamítl. Podle § 224 odst. 1 o. s. ř. ustanovení o nákladech řízení před soudem prvního stupně platí přiměřeně i pro řízení odvolací. Podle odstavce 2, změní-li odvolací soud rozhodnutí, rozhodne i o nákladech řízení u soudu prvního stupně. Podle § 142 odst. 1 o. s. ř. účastníků, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. V řízení byla úspěšná žalovaná a odvolací soud zavázal žalobce zaplatit žalované na náhradě nákladů prvostupňového řízení částku 11.250,- Kč [odměna advokáta za 3 úkony právní služby podle § 11 odst. 1 písm. a), d) a g), § 9 odst. 3 písm. a), § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen „vyhláška“) ve znění účinném do 31. 12. 2013 – 6.300,- Kč; odměna advokáta podle § 14 odst. 2, § 9 odst. 3 písm. a) a § 7 bod 5 vyhlášky ve znění pozdějších předpisů za účast na jednání dne 18. 2. 2013, které se nekonalo – 1.250,- Kč; odměna za jednání dne 16. 5. 2013 – 2.500,- Kč; hotové výdaje za 4 úkony právní služby podle § 13 odst. 3 vyhlášky ve znění pozdějších předpisů – 1.200,- Kč, tj. celkem 11.250,- Kč]. Žalovaná ani její právní zástupce se nezúčastnili odvolacího jednání. Žalovaná byla v odvolacím řízení úspěšná a odvolací soud zavázal žalobce zaplatit žalované na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 4.800,- Kč tak, jak je uvedeno v odstavci II. výroku tohoto rozsudku [odměna za 1 úkon právní služby podle § 11 odst. 1 písm. d), § 9 odst. 3 písm. a) a § 7 bod 5 vyhlášky ve znění pozdějších předpisů – 2.500,- Kč; hotové výdaje za 1 úkon právní služby podle § 13 odst. 3 vyhlášky – 300,- Kč; zaplacený soudní poplatek za odvolání – 2.000,- Kč, tj. celkem 4.800,- Kč]. P o u č e n í : Proti tomuto rozhodnutí lze podat podle § 237 o. s. ř. dovolání k Nejvyššímu soudu v Brně ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení jeho písemného vyhotovení u Okresního soudu v Karviné. Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud. V Ostravě dne 12. prosince 2013 JUDr. Bohumír Žídek, v.r. předseda senátu Za správnost vyhotovení: Tereza Polášková