Dle ust. § 337h odst. 2 o. s. ř. (ve znění účinném do 31.12.2012) při exekuci prodejem spoluvlastnického podílu ve výši jedné poloviny k nemovitosti nezaniknou právní mocí rozvrhového usnesení nájemní práva na nemovitosti váznoucí a to bez ohledu na to, že nebylo rozhodnuto o tom, že nezaniknou.

ČESKÁ REPUBLIKA R O Z S U D E K J M É N E M R E P U B L I K Y Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Karly Musilové a soudců Mgr. Jaromíra Synka a Mgr. Jany Tillové ve věci žalobce Ing. Antonína S., nar. xxx, bytem xxx, zastoupen Mgr. Davidem Bukalem, advokátem se sídlem Olomouc, Sokolská 7, proti žalovanému SALIX MORAVA a. s., se sídlem Horní Moštěnice, Revoluční 30, zastoupen JUDr. Milanem Otevřelem, advokátem se sídlem Přerov, Mostní 4, o vyklizení nemovitosti, k odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Přerově ze dne 2. 6. 2015, č. j. 10C 89/2015-28, t a k t o : I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje. II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradu nákladů odvolacího řízení částku 7.133 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám JUDr. Milana Otevřela, advokáta. O d ů v o d n ě n í : Napadeným rozsudkem okresní soud žalobu, aby žalovaný byl povinen vyklidit nemovitosti, a to pozemek p. č. xxx, p. č. xxx, p. č. xxx, p. č. xxx, p. č. xxx, p. č. xxx, pč. xxx, p. č. xxx v k. ú. Prusy, zapsané na LV č. xx u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov, zamítl (výrok I.) a žalobci uložil zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 10.164 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám JUDr. Milana Otevřela, advokáta (výrok II.). Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalobce tím, že napadené rozhodnutí je vybudováno na právním názoru, s nímž se žalobce neztotožňuje. Žalobce nepolemizuje s názory o ideální povaze spoluvlastnictví. Souhlasí s tím, že je pojmově vyloučeno, aby nájemní právo zaniklo pouze ve vztahu ke spoluvlastnickému podílu a zatěžovalo jen podíl, který nebyl exekucí postižen. Souhlasí i s tím, že v důsledku této skutečnosti přicházejí v úvahu dvě možnosti řešení – buď nájemní právo v důsledku prodeje spoluvlastnického podílu povinného v dražbě zanikne, k nemovitostem jako celku nebo nezanikne vůbec a bude nadále zatěžovat nemovitost jako celek. Žalobce však zastává jiný právní názor než okresní soud ohledně toho, zda v daném případě mělo nájemní právo k pozemkům jako celku zaniknout. Je přesvědčen, že pokud v minulosti existoval platný nájemní vztah k pozemkům, pak tento zanikl. Žalobce nabyl předmětné pozemky kupními smlouvami od původních majitelů, a to ideální jednu polovinu od paní Marie Ž. a jednu polovinu od pana Jiřího K., který pak spoluvlastnický podíl o velikosti jedné poloviny na předmětných nemovitostech nabyl dražbou v exekučním řízení proti povinnému Ladislavu O. Dle § 337h o. s. ř., ve znění účinném do 31. 12. 2012 dnem právní moci rozvrhového usnesení zanikají nájemní práva na nemovitosti váznoucí, to neplatí u nájemních práv, o nichž bylo rozhodnuto, že nezaniknou a nájemních práv, za něž byla vydražiteli poskytnuta náhrada. Z exekučního spisu, zejména z dražební vyhlášky, jakož i z dalších rozhodnutí – usnesení o příklepu a rozvrhového usnesení bylo zjištěno, že nebylo jakkoliv rozhodnuto, že konkrétní nájemní vztah žalobce nezaniká. Právní mocí rozvrhového usnesení tedy dle názoru žalobce nájemní vztah zanikl. Pokud se okresní soud opírá o rozhodnutí Krajského soudu v Brně, pobočka Jihlava č. j. 26Co 39/2008-74, pak toto rozhodnutí není na daný případ použitelné. Předně je nutno přihlédnout k rozdílu mezi věcným břemenem jako právem věcným a nájemním právem jako právem závazkovým. Nelze automaticky právní názory soudu ohledně existence či neexistence věcného břemene aplikovat na otázku nájemního práva. V daném případě se jednalo navíc o odlišnou situaci řešenou ve zcela jiném procesním okamžiku v průběhu exekučního řízení, kdy v daném případě bylo exekutorem v dražební vyhlášce rozhodováno o zániku věcného břemene a příslušný účastník řízení podal opravný prostředek již proti dražební vyhlášce. V našem případě však v dražební vyhlášce bylo rozhodnuto, jaká práva dražbou nezaniknou. Proti rozhodnutí nebyl nikým podán opravný prostředek, proto dle § 337h o. s. ř. ve znění účinném do 30. 12. 2012 nájemní právo zaniklo, neboť nebylo rozhodováno o tom, že nezanikne. Žalobce nesouhlasí s okresním soudem v tom, že prodej spoluvlastnického podílu povinného na nemovitostech v dražbě by se měl jakkoliv dotýkat spoluvlastnických podílů ostatních spoluvlastníků, když jeho zánikem by byly osoby oprávněné z tohoto práva postiženy nedůvodně. Okresní soud tak vyslovuje názor, že práva a povinnosti ostatních spoluvlastníků z nájemních smluv by měla být chráněna. Na druhou stranu okresní soud opomíjí práva vydražitele, který vlastnické právo ke spoluvlastnickému podílu nabývá originárně a očekává legálně, že nabytá nemovitá věci či podíl na ní bude prost závazků včetně závazků z nájemních smluv. Jeho nevědomost či vědomost o existenci nájemního vztahu (v tomto konkrétním případě neměl, jak existenci nájemního vztahu zjistit, když v rozhodnutí soudní exekutorky nebylo nájemní právo zmiňováno), pak samozřejmě mohlo mít vliv i na jeho rozhodování o ceně, za kterou nemovitost či podíl na ní vydražit. Nelze automaticky nadřazovat zájem druhého spoluvlastníka na zachování nájemního vztahu nad zájem vydražitelem na zániku nájemního vztahu. Tyto musí být váženy v konkrétním případě a právní řád v rámci úpravy dražební vyhlášky stanovil okamžik, kdy tyto protichůdné zájmy mají být váženy a má být o nich rozhodnuto. Pan K. nabyl v dražbě pozemky a byl v dobré víře, že tyto nejsou zatíženy. Je nepřiměřeně přísné, chtít po panu K., aby byl zavázán z nájemního práva. Druhý spoluvlastník má jiné možnosti, jak věc řešit, například může znovu uzavřít nájemní smlouvu nebo může žalovat na zrušení spoluvlastnictví. Pan K. byl tedy v dobré víře, že závady na nemovitosti dražbou zanikly. Žalobce tak navrhuje změnu napadeného rozsudku a vyhovění žalobě. Žalovaný se k odvolání vyjádřil tak, že otázka, zda v důsledku prodeje spoluvlastnického podílu na předmětných pozemcích v exekuci proti Ladislavu O. došlo k zániku nájemního vztahu k předmětným pozemkům jako celku je pro věc klíčová. V tomto směru se žalovaný ztotožňuje se závěrem okresního soudu. Žalovaný k předmětným pozemkům v minulosti opakovaně uzavřel s jejich vlastníky nájemní smlouvy, naposledy nájemní smlouvou z 1. 1. 2009 uzavřenou mezi žalovaným jako nájemcem a tehdejšími vlastníky pozemků Ladislavem O. a Marií Ž. jako pronajímateli, když nájem vznikl 1. 1. 2009 a byl sjednán do 31. 12. 2018. Žalovaný s názorem žalobce nesouhlasí, když má za to, že prodejem pouze spoluvlastnického podílu na předmětných pozemcích k zániku nájemního vztahu k pozemkům jako celku nedošlo. Předmětem nájmu jsou vždy pozemky jako celek, nikoliv spoluvlastnický podíl. V daném případě totiž nedošlo k dražbě pozemku jako celku, nýbrž pouze podílu. A právě s ohledem na povahu podílového spoluvlastnictví jako ideálního nemohlo prodejem podílu v dražbě dojít k zániku nájemního vztahu k pozemkům jako celku. Předmětem nájmu může být věc pouze jako celek, nikoliv ideální podíl. Je pak pojmově vyloučeno, že v případě exekuce a prodeje nemovitostí nájemní vztah zanikl pouze ve vztahu k podílu povinného a nadále zatěžoval jen spoluvlastnický podíl, který nebyl exekucí postižen, přičemž prodej podílu se ani nemůže promítnout do právního postavení ostatních spoluvlastníků a spoluvlastnických podílů, ostatních se tedy nemůže dotýkat. Rozhodnutí Krajského soudu v Brně, pobočky v Jihlavě, č. j. 26Co 39/2008-74 je použitelné pro tuto věci i přes skutečnost, že řeší otázku věcného břemene a nikoliv nájmu. Pro danou věc je relevantní právní úprava obsažená v občanském soudním řádu, která staví věcná břemena a nájemní právo na stejnou úroveň a otázku jejich případného zániku upravuje shodně. V těchto souvislostech tedy není mezi věcným břemenem a nájemním právem rozdíl. Podstatou uvedeného rozhodnutí je závěr, že je pojmově vyloučeno, aby nájemní vztah (stejně jako věcné břemeno, u něhož je právní úprava v této otázce stejná), zanikl pouze ve vztahu ke spoluvlastnickému podílu povinného na nemovitostech a zatěžoval jen spoluvlastnický podíl, který nebyl exekucí postižen, přičemž prodej spoluvlastnického podílu povinného se ani nemůže promítnout do právního postavení ostatních spoluvlastníků a spoluvlastnických podílů se nemůže dotýkat. Soud rozhodnutí soudního exekutora zrušil pro pojmovou vyloučenost obsahu rozhodnutí soudního exekutora, tedy právě z důvodu, že je pojmově vyloučeno, aby věcné břemeno zaniklo pouze ve vztahu ke spoluvlastnickému podílu na nemovitostech, a že tedy otázka zrušení věcného břemene není v případě prodeje spoluvlastnického podílu ani na pořadu dne. Svým rozhodnutím okresní soud názorně demonstroval, že § 337h o. s. ř. v rozhodném znění je třeba ve vztahu k prodeji pouze spoluvlastnického podílu aplikovat citlivě, přiléhavě situaci s přihlédnutím ke všem aspektům a právní povaze podílového spoluvlastnictví a nikoliv otrocky (či z pohledu žalobce účelově), jak požaduje žalobce. Nad rámec lze uvést, že skutečnost, že nedošlo k zániku nájemního vztahu, respektoval a byl si jí vědom i žalobce, který v době koupě pozemku dobře věděl, že žalovaný má tyto pozemky v nájmu a který nájemní vztah poté, co pozemky nabyl, až do roku 2014 respektoval a přijímal i nájemné. I na základě této skutečnosti žalovaný na předmětných pozemcích plánoval zemědělskou výrobu až do 31. 12. 2018. Respektování nájemního vztahu a přijímání nájemného platí i pro právní předchůdce žalobce, tedy Jiřího K. a Marií Ž. Proto rozhodnutí okresního soudu považuje žalovaný též za spravedlivé. Rovněž žalobce ani neprokázal, že by všechny pozemky žalovaný fyzicky užíval. Žalovaný tak navrhuje potvrzení rozsudku okresního soudu. Po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno včas a osobou k tomuto úkonu oprávněnou, přezkoumal krajský soud napadený rozsudek v režimu neúplné apelace s důrazem na uplatněné odvolací důvody, jakož i řízení, které vydání tohoto rozhodnutí předcházelo (§ 206 a §212a o. s. ř.) a po přezkoumání obsahu spisu dospívá k závěru, že odvolání důvodné není. Skutková zjištění, která okresní soud přijal na základě provedených důkazů považuje krajský soud za správná a tato zjištění zcela přebírá. Za správné je třeba považovat též právní závěry okresního soudu, když dovodil, že prodejem spoluvlastnického podílu v rozsahu jedné poloviny na nemovitostech v dražbě nájemní právo k nemovitostem jako celku nezaniklo. V souladu s ust. § 337h odst. 2 o. s. ř. ve znění účinném do 31. 12. 2012 přicházel v úvahu zánik nájemního práva k předmětu dražby, u něhož nebylo rozhodnuto, že nezanikne. V dané věci nebylo rozhodnuto dle § 337h odst. 2 o. s. ř. ve znění účinném do 31. 12. 2012 o tom, že by nájemní právo (ke spoluvlastnickému podílu) nezaniklo, z toho však nelze dovodit, že by nájemní právo zaniklo, a to dokonce k celé věci. K zániku nájemního práva ke spoluvlastnickému podílu nemohlo dojít, neboť samotný spoluvlastnický podíl nebyl předmětem nájmu (předmětem nájmu byla celá věc) a ani být podle tehdejší právní úpravy v z. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník nemohl, neboť ideální podíl není způsobilým předmětem nájmu za účelem jeho užívání (pro nemožnost plnění). Není pak ani možné, aby předmětem nájmu zůstal toliko spoluvlastnický podíl dražbou nedotčený. Jestliže nemohl zaniknout nájem jen k podílu, pak je třeba dovodit, že nájem nezanikl vůbec, nelze dovozovat, že naopak proto zanikl k celé věci. Je tak třeba dospět k závěru, že v důsledku absence právní skutečnosti skutečnosti, která by mohla vést k zániku nájmu, zůstalo nájemní právo zachováno k nemovitosti jako celku. Krajský soud pak má za to, že odvolací argumentace žalobce důvodná není. Žalobci nelze přisvědčit v tom, že by zaniklo nájemní právo k nemovitosti jako celku toliko na základě dražby spoluvlastnického podílu ve výši jedné poloviny. Nelze dovodit zánik nájemního práva ani na základě tvrzené dobré víry nabyvatele spoluvlastnického podílu v dražbě, tj. Jiřího K., neboť jeho dobrá víra nemůže způsobit zánik nájemního práva tam, kde absentuje právní skutečnost, která by mohla k zániku vést. Krajský soud proto rozsudek okresního soudu potvrdil, neboť žalobce se nemůže domáhat vyklizení žalovaného, jemuž svědčí nájemní právo k předmětným pozemkům (§ 219 o. s. ř.). Krajský soud potvrdil též správný výrok o nákladech řízení. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. když žalovaný měl v odvolacím řízení plný úspěch a má právo na náhradu nákladů řízení, která sestává z odměny za 2 úkony právní pomoci po 2.500 Kč, 2x režijní paušál po 300 Kč, DPH 21 % a cestovné ve výši 357 Kč na cestě Přerov – Olomouc a zpět, při použití vozidla s průměrnou spotřebou 6,1 litru nafty na 100 km ceně pohonné hmoty 36,10 Kč a sazby základní náhrady 3,70 km, tj. celkem 7.133 Kč. Poučení:Proti tomuto rozhodnutí je dovolání přípustné, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Dovolání se podává ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení tohoto rozhodnutí u Okresního soudu v Přerově k Nejvyššímu soudu ČR v Brně. Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud (§ 237 a § 239 o. s. ř.). Olomouc 22. prosinec 2015 Mgr. Jaromír Synek pověřený člen senátu Za správnost vyhotovení: JUDr. Karla Musilová v. r. Blanka Tomanová předsedkyně senátu