Mezi závazky obligační, které dle § 20 odst. 3 zák. č. 70/94 Sb. přechází z vlastníka budovy na vlastníky bytových jednotek, patří i závazek ze smlouvy o dodávce tepelné energie, neboť dodávka tepla souvisí s provozem domu a je úzce spjata s domem samotným.

71Co 249/2015-79 U S N E S E N Í Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Radmily Baďurové a soudkyň JUDr. Šárky Žmolilové a Mgr. Šárky Bokůvkové ve věci žalobce Veolia Energie ČR, a.s., se sídlem Ostrava-Moravská Ostrava, 28. října 3337/7, IČ: 45193410, zastoupeného Mgr. Jakubem Vyroubalem, advokátem se sídlem Ostrava-Moravská Ostrava, Škroupova 1114/4, proti žalovanému Společenství pro dům č.p. 722, Praha 9 - Hostavice, se sídlem Praha 9-Hostavice, U Hostavického potoka 722/1,3,5,7,9, IČ: 29030617, zastoupeného Mgr. Jakubem Urbánkem, advokátem se sídlem Praha, Hošťálkova 854/46, o žalobě podle části páté o.s.ř., o odvolání žalobce do rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 12.03.2015, č.j. 20C 147/2014-43, t a k t o : Rozsudek okresního soudu se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í : Okresní soud napadeným rozsudkem žalobu, aby byl zamítnut návrh žalovaného ze dne 03.04.2013, označený jako žádost o rozhodnutí sporu - uzavření smlouvy o dodávce tepla, směřující Energetickému regulačnímu úřadu, o kterém bylo rozhodnuto rozhodnutím Energetického regulačního úřadu ze dne 23.12.2013, sp.zn. OLP-03766/2013-ERU, č.j. 03766-28/2013-ERU, které bylo v napadeném rozsahu potvrzeno rozhodnutím předsedkyně Energetického regulačního úřadu ze dne 31.03.2014, č.j. 03766-41/2013-ERU a aby rozhodnutím soudu byla nahrazena uvedená rozhodnutí, zamítl. Dále rozhodl, že žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 14.779 Kč. Okresní soud vyšel ze zjištění správního orgánu a dále z výsledků vlastního dokazování, kdy zjistil, že společnosti Skanska Reality a.s. a žalobce uzavřeli smlouvu o dodávce tepelné energie, kde předmětem smlouvy je závazek dodavatele, tedy žalobce, dodávat po sjednanou dobu odběrateli, tedy společnosti Skanska Reality a.s., tepelnou energii pro vytápění a přípravu teplé užitkové vody do objektu B bytového komplexu Jahodnice a závazek objednatele hradit dodavateli za řádně poskytnuté plnění sjednanou cenu. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou 20 let s účinností ode dne zahájení dodávky tepelné energie do objektu na základě výzvy ze strany odběratele. V případě ukončení smlouvy bylo ujednáno, že v případě porušování povinností vyplývající ze smlouvy, na které byla smluvní strana, která smlouvu porušuje, upozorněna písemně, může druhá smluvní strana, po marném poskytnutí přiměřené lhůty k nápravě, tuto smlouvu písemně vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou; dále v této smlouvě byl sjednán způsob výpočtu ceny, a to za pomoci tam uvedených vzorců. Dále okresní soud zjistil, že společnost Skanska Reality a.s. se přihlásila k odběru tepelné energie v předmětném odběrném místě 23.02.2009. Dále soud zjistil, že v rámci smluv o převodu vlastnictví bytové jednotky bylo ujednáno, že na vlastníky jednotek přejdou práva a povinnosti vyplývající mimo jiné ze smlouvy o dodávce tepelné energie č.ev. 13488 uzavřené se společnosti Dalkia Česká republika a.s. Na základě těchto zjištění poté, co okresní soud dovodil, že je ve věci pravomocný, neboť vztahy, o nichž rozhodoval Energetický regulační úřad, se zcela jednoznačně týkají soukromého práva, dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. K přechodu práv a povinností z uvedené smlouvy o dodávce dojít nemohlo, když tuto otázku, tj. otázku přechodu práv a povinností v důsledku prohlášení vlastníka na jednotlivé vlastníky je nutno posuzovat zcela restriktivně. Odběratelem tepelné energie nemohou být jednotliví spoluvlastníci v rámci společenství vlastníků jednotek, ale pouze společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba. K přechodu na společenství vlastníků jednotek pak již z povahy věci dojít nemohlo, a to následným vznikem Společenství vlastníků bytových jednotek. Postupem žalobce a investora by došlo ke zcela zásadnímu omezení autonomie vůle jednotlivých spoluvlastníků, resp. společenství vlastníků jednotek a tím by došlo k výraznému omezení vlastnického práva jednotlivých spoluvlastníků. Vlastníci jednotek by se dostali do situace, kdy by bez předchozí možnosti jakýmkoliv způsobem ovlivnit kontraktační proces byli nuceni k vázanosti povinnostmi ze závazkového vztahu, na který by již nemohli mít žádný vliv. Samotná smlouva byla sjednaná výrazně v neprospěch odběratelů, neboť byla sjednána na dobu 20 let prakticky bez možnosti ukončení smlouvy bez porušení povinnosti jedním z účastníků smlouvy. Způsob výpočtu ceny sjednaný ve smlouvě byl stanoven tak, že pro běžného občana je zcela nesrozumitelný a jednoduchým rozumovým výkladem není možné dospět k jednoduchému závěru o výpočtu ceny dodané tepelné energie. Takto stanovený způsob výpočtu je zcela nesrozumitelný a neurčitý a způsobuje absolutní neplatnost této smlouvy dle § 37 obč. zák. Navíc smlouva byla uzavřena v rozporu s dobrými mravy. Proti tomuto rozhodnutí podal odvolání žalobce, ve kterém se domáhal změny napadeného rozhodnutí tak, aby návrh Společenství pro dům č.p. 722, Praha 9-Hostavice ze dne 03.04.2013, označený jako Žádost o rozhodnutí sporu - uzavření smlouvy o dodávce tepla, byl zamítnut. Žalobce ve svém odvolání považoval právní posouzení věci soudem I. stupně za nesprávné. K přechodu práv a povinností ze smlouvy o dodávce tepelné energie z původního účastníka smluvního vztahu na společenství vlastníků bytových jednotek dochází, a to na základě příslušných ustanovení zákona č. 72/94 Sb. (dále jen ZVB). Dle těchto ustanovení dochází k obecnému přechodu práv a povinností a je zde stanoveno, že práva a povinnosti dosavadního vlastníka budovy, popřípadě vlastníků jednotek, týkající se společných částí domu a pozemku, zejména zástavní práva a věcná břemena, přechází na nové vlastníky jednotek nabytím vlastnického práva k těmto jednotkám. Ve smyslu tohoto ustanovení není důvod vyloučit práva a povinnosti závazkové obligační povahy z okruhu těch práv a povinností, které přecházejí na vlastníky jednotek. Pokud je při aplikaci ust. § 20 odst. 3 ZVB obecně potřeba postupovat restriktivně, pak jistě taková restrikce nemůže platit pro závazkový vztah popsaný v listinách nutně a bytostně spojených s převáděnou věcí. Nabyvatel svým podpisem na kupní smlouvě přejímá za svou skutečnost, že na něj přechází práva a povinnosti výslovně uvedené smlouvy na dodávku tepelné energie a jemuž předchází závazkový vztah sloužící k plnohodnotnému užívání jednotky. Prostor kotelny v domě č.p. 722 vymezený prohlášením vlastníka budovy jako společná část budovy 722, slouží k zajištění dodávek tepelné energie pro dům č.p. 722 a č.p. 726. V tomto prostoru je umístěno technologické zařízení k výrobě a distribuci tepelné energie, a proto se jedná jednoznačně o prostor a zařízení ve smyslu ust. § 13 odst. 6 ZVB a smlouva o dodávce tepla vyráběného právě v tomto prostoru představuje práva a závazky přecházející na vlastníky jednotek. K přechodu práv a závazků ze smlouvy o dodávce nebrání ani ust. § 76 odst. 3 energetického zákona. Ve smyslu tohoto ustanovení může smlouvu o dodávce tepelné energie uzavřít pouze vlastník odběrného tepelného zařízení. V daném případě je odběratelem tepelné energie společenství vlastníků odběrného tepelného zařízení, přičemž pojem společenství vlastníků je třeba vykládat v kontextu příslušných soukromoprávních norem, proto se může jednat buď o společenství vlastníků jednotek, případně spoluvlastníky odběrného zařízení. Vznikem společenství vlastníků jednotek vzniká právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se věcech týkajících se společných částí domu a ve věcech spojených s jeho správou a provozem. Vlastníci jednotek následně pak již nemohou jednat ve věcech spojených se správou domu a společných částí navenek, a to ani společně. Pokud okresní soud dovodil absolutní neplatnost předmětné smlouvy pro nesrozumitelnost a neurčitost způsobu výpočtu ceny tepelné energie, žalobce namítá, že se jedná pouze o subjektivní hodnocení soudu, když předmětná smlouva na dodávky tepelné energie je zcela standardní. V tomto směru je žalobce schopen svá tvrzení doplnit a tuto skutečnost prokázat. Žalovaný ve svém vyjádření k odvolání navrhl potvrzení rozhodnutí okresního soudu s tím, že okresní soud dospěl k správnému závěru, že nemohlo dojít k přechodu práv a povinností ze smlouvy o dodávce tepla z developera stavby na jednotlivé vlastníky jednotek, potažmo společenství vlastníků jednotek. Jediný restriktivní přístup k otázce přechodu práv a povinností ze smluv ryze obligačních může garantovat, že uvedená ustanovení ZVB nebudou proti jejich účelu využívána k obchodování se službami, o kterých by primárně měli rozhodnout jednotliví vlastníci bytových jednotek. K tomuto závěru dospěl správně i ERU ve svých rozhodnutích, které jsou podkladem pro toto řízení. V posuzovaném případě byla mezi žalobcem a developerem stavby uzavřena smlouva o dodávce tepla, podle které mělo být teplo dodáváno do jednoho centrálního odběrného zařízení, jehož vlastníkem byl nejprve developer stavby. Teplo žalobce účtoval pouze developerovi. Okamžikem, kdy se v objektu koupily jednotky prvními vlastníky, se musel developer nutně dostat do postavení dodavatele tepla, kdy žalobce teplo účtuje pouze developerovi a ten je dále rozúčtovává novým vlastníkům podle vyhlášky o pravidlech rozúčtování nákladů. V opačném případě by muselo nutně dojít ke změně smlouvy o dodávce tepla a developer i každý z těchto nových vlastníků by měl svoje odběrné místo a žalobce by samostatně účtoval cenu tepla. Okresní soud postupoval při dokazování v souladu s procesími předpisy. Za základ svého zjištěného skutkového stavu vzal okresní soud za svá skutková zjištění správního orgánu. Z provedených důkazů vyvodil zjištění v souladu s § 132 o.s.ř. Tato zjištění odvolací soud přebírá a pro stručnost na ně odkazuje. Odvolací soud nesouhlasí s právním hodnocením věci okresním soudem. Protože zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen o.z.) účinný od 01.01.2014 zrušil v § 3080 bodu 60 Dílu 2 Závěrečných ustanovení zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (dále jen ZVB), musel předně odvolací soud vyřešit otázku, jakou právní normu na posuzovaný případ použije. Dle § 3028 odstavce 3 o.z. není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti. Protože ke spornému přechodu práv a závazku došlo před 01.01.2014, byly na posuzovaný případ aplikovány ustanovení ZVB, za jehož účinnosti k spornému přechodu mělo přejít. Dle § 4 odstavce 2 písm. f) ZVB prohlášení podle odstavce 1 musí obsahovat práva a závazky týkající se budovy, jejích společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek. Dle § 6 odst. 1 písm. f) ZVB smlouva o převodu vlastnictví jednotky smlouva o převodu vlastnictví jednotky musí kromě obecných náležitostí 4) obsahovat práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky. Dle § 20 odst. 1 ZVB s převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce přechází spoluvlastnictví společných částí domu, popřípadě další práva a povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky a se spoluvlastnictvím společných částí domu. Dle odst. 3 ZVB práva a závazky dosavadního vlastníka budovy, popřípadě vlastníků jednotek v domě, týkající se společných částí domu a pozemku, zejména zástavní práva a věcná břemena, přecházejí na nové vlastníky jednotek nabytím vlastnictví k těmto jednotkám. Dle § 8 odst. 1 ZVB společné části domu jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek. S převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky přechází spoluvlastnické právo ke společným částem domu. Prohlášení je jednostranným právním úkonem vlastníka budovy, který je adresován místně příslušnému katastrálnímu úřadu, a jímž vlastník v rozsahu úpravy ZVB určuje prostorově vymezené části budovy, které se stanou jednotkami, a současně vymezuje i společné části domu. Jednou z obligatorních náležitostí Prohlášení vlastníka je označení práv a závazků týkající se budovy, jejich společných částí a práva k pozemku, které přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek. Tyto závazky pak musí být označeny v samotné smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky a výslovně jsou zmíněny v § 20 ZVB, ve kterém jsou upraveny důsledky převodu či přechodu vlastnictví. Ze znění shora uvedených ustanovení vyplývá, že přechod se může jednat jak práv věcných, tak práv závazkových. Pro právní posouzení tohoto sporu bylo nutno předně vyřešit, která závazková práva mohou přejít na nabyvatele vlastníků bytových jednotek. Jak již dříve soudní praxe dovodila na nového nabyvatele bytové jednotky nepřecházejí taková práva a povinnosti, která mají samostatný charakter, který vyplývá z právního důvodu jejich vzniku, např. dluhy, náhrady škody apod. Oproti tomu není důvod, aby na nabyvatelé bytových jednotek nepřešly závazky (které jsou uvedeny v prohlášení vlastníka a ve smlouvě o převodu bytové jednotky) a které souvisejí s provozem domu. Zjednodušeně řečeno se bude jednat o závazky, které jsou dodávány na „patu domu“, bývají později rozúčtovány a týkají se jeho základního provozu (bez těchto dodávek médií by byl dům neuživatelný a neprodejný). Bude se tak jednat o závazky ze smluv o dodávce vody a odvodu kanalizace, odvozu odpadu a dodávce elektřiny do společných části domu. Mezi takové závazky je možno zařadit i závazek vzniklý na základě smlouvy o dodávce tepelné energie. Jak vyplývá z Prohlášení vlastníka mezi společné části domu byly určeny rovněž rozvody teplé a studené vody a topení včetně měřičů. Současně vlastník prohlásil, že na vlastníky bytových jednotek přecházejí povinnosti ze smlouvy o dodávce vody a odvodu kanalizace a dále z kupní smlouvy o dodávce tepelné energie. Ve smlouvě o převodu vlastnictví k bytové jednotce pak v souladu s Prohlášením vlastníka jsou opět tyto společné části domu výslovně zmíněny, stejně jako závazek ze smlouvy o dodávce tepelné energie. I když lze souhlasit s okresním soudem, že jednotliví vlastníci bytových jednotek nemohou být odběrateli tepelné energie, okresní soud zcela přehlédl, že spolu s nabytím vlastnictví k bytové jednotce se vlastníci bytových jednotek stávají rovněž spoluvlastníci společných částí domu včetně rozvodu tepla a teplé vody. Z tohoto plyne, že okamžikem nabytí vlastnictví k bytové jednotce, vlastníci bytové jednotky vstupují do vztahu s dodavatelem médií (např. vody a tepla, elektřiny do společných části domu), a to nikoliv na základě vlastnictví bytové jednotky, nýbrž na základě spoluvlastnictví společných části domu. Proto přechodu závazku nebrání ani ust. § 1 odst. 2 písm. c) bod 5 zák. č. 458/2000 Sb. energetického zákona. Dle názoru odvolacího soudu je nepřípustný názor žalovaného, že developer se musel po zakoupení první bytové jednotky dostat do postavení dodavatele tepla a byl povinen dodávky tepla vyúčtovat. Společenství vlastníků bytových jednotek vzniká ze zákona po splnění podmínek daných § 9 odst. 3 ZVB, tedy vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Každý další nabyvatel bytové jednotky (tj. čtvrtý a násl.) vstupuje do vztahů, který jsou již nastaveny. Pokud by byl správný názor žalovaného, pak i v situaci, když již vzniklo společenství vlastníků ze zákona, do prodeje poslední bytové jednotky, by to byl developer, který by dodával teplo (zřejmě i další média spojená s užíváním bytu a domu) jiným vlastníkům a zajišťoval jeho vyúčtování, pravděpodobně se tím míní jednotlivým odběratelům, nikoliv samotnému společenství. Žalovaný přehlíží nejen okamžik vzniku společenství vlastníků bytových jednotek (jeho oprávnění rozhodovat o rozúčtování služeb), ale zcela pomíjí, že neexistuje právní vztah mezi developerem a vlastníky bytových jednotek a spoluvlastníky společných části domu, na základě kterého by byl developer povinen tepelnou energií dodávat a vyúčtovat. Vzniklo by tak vakuum, ve kterém by noví nabyvatelé byli v postavení někoho, kdo odebírá mimosmluvně služby a dopouští se tak občanskoprávního deliktu, zatímco developerovi by vzniklo právo na bezdůvodné obohacení. Dle názoru odvolacího soudu byl právě úmysl zákonodárce opačný, a proto zakotvil ve shora uvedených ustanovení přechod i závazků obligačních spjatých úzce s domem samotným. Pro úplnost zbývá dodat, že v Prohlášení vlastníka domu byly v souladu s § 4 odst. 2 ZVB stanoveny pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku včetně označení osoby pověřené správou domu ve shodě se Smlouvou o převodu bytové jednotky. Uzavřením smlouvy o převodu bytové jednotky nabyvatel souhlasil tak i mino jiné s tím, že za něho, potažmo společenství vlastníků bytových jednotek, bude správu, provoz a opravy společných části domů včetně rozúčtování služeb provádět tento správce. Žalovaný dále zastává názor, že jedině restriktivní přístup k otázce přechodu práv a povinnosti ze smluv, může zabránit zneužívání těchto ustanovení tak, aby nebyla využívána k obchodování se službami, o kterých by si měli primárně rozhodnout vlastníci bytových jednotek samotní. S tím odvolací soud souhlasit nemůže. Jednak restriktivní výklad by se měl týkat těch závazků, které se úzce netýkají domu a podstaty jeho užívaní, a jednak každý z nových nabyvatelů bytové jednotky si musí být po přečtení smlouvy vědom, do jakého vztahu vstupuje. Zájmem developera je dům především prodat a utržit zisk, nikoliv zajistit jiné obchodní společnosti zisk nevýhodnou nabídkou, pro kterou by se dům mohl stát pro zájemce o koupi nezajímavý. Odvolací soud tak uzavírá, že přechodu závazku ze smlouvy o dodávce tepelné energie dle zákona o bytovém vlastnictví, je-li tento závazek označen v prohlášení vlastníka a ve smlouvě o převodu bytové jednotky, nic nebrání. Aby závazek ze smlouvy přešel, musí být platný. Pokud okresní soud dovozuje absolutní neplatnost smlouvy o dodávce tepelné energie, je v tomto směru rozsudek nepřezkoumatelný. Není jasné, zda je smlouva o dodávce tepelné energie neplatná dle § 37 obč.zák. nebo § 39 obč.zák. Měla-li by být smlouva neplatná v části týkající se ceny tepla, lze dodat, že cena může být stanovena pevnou částkou, platnosti smlouvy nebrání, je-li sjednán způsob jejího určení, např. za pomocí vzorců. Dlužno dodat, že tyto otázky, byly pro okresní soud, který byl veden nesprávným právním závěrem, pouze okrajové. Pokud okresní soud správně usoudil, že se jedná o spotřebitelský závazek, lze s tímto názorem souhlasit. I když samotná smlouva o dodávce tepelné energie byla původně uzavřena mezi dvěma obchodními organizacemi, musel si být developer při jejím uzavírání vědom toho, že bude nakonec zavazovat spotřebitelé, na které závazek přejde. V tomto úmyslu také developer smlouvu uzavíral, jak je nepochybné z prohlášení vlastníka a ze smluv o převodu vlastnictví bytové jednotky. Současně musela být tato skutečnost známa i žalobci, neboť se jednalo o dodávky tepelné energie do bytového domu s bytovými jednotkami nabízenými k prodeji. Bylo proto povinnosti účastníků původní smlouvy o dodávce tepelné energie dbát při jejím uzavírání smlouvy na to, aby byl spotřebitel chráněn a pravidla pro ochranu spotřebitelé byla dodržena. Ač okresní soud konstatuje, že se jedná o spotřebitelský závazek, z tohoto pohledu smlouvu o dodávce nehodnotí. Ze všech těchto důvodů odvolací soud rozsudek okresního soudu dle § 219a odst. 1 písm. b) o.s.ř. zrušil a dle § 221 odst. 1 písm. a) o.s.ř. vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení. Na okresním soudu nyní bude se nově zabývat platnosti smlouvy o dodávce tepelné energie, předně dle § 37 obč. zák. Teprve poté, kdy dospěje k závěru, že smlouva není neplatná dle § 37 obč. zák., může přistoupit k hodnocení platnosti smlouvy dle § 39 obč. zák., popřípadě k hodnocení platnosti jednotlivých smluvních ujednání dle ustanovení o spotřebitelských smlouvách. V novém rozhodnutí ve věci, pak bude muset okresní soud jednoznačně uvést, v čem případná neplatnost smlouvy spočívá (§ 226 o.s.ř.). Součásti nového rozhodnutí okresního soudu bude i rozhodnutí o nákladech řízení včetně řízení odvolacího (§ 224 odst. 3 o.s.ř.). P o u č e n í : Proti tomuto usnesení je dovolání přípustné, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Dovolání lze podat k Nejvyššímu soudu v Brně do dvou měsíců ode dne doručení rozhodnutí odvolacího soudu prostřednictvím Okresního soudu v Ostravě. V Ostravě dne 21. října 2015 Za správnost vyhotovení: JUDr. Radmila Baďurová v.r. Renáta Poláchová předsedkyně senátu