Ustanovení § 63 zák č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, upravuje odpovědnost navrhovatele dražby za vady, které mu byly nebo měly být známy. Pro další rozlišování vad na vady zjevné a skryté dle občanského zákoníku zde s ohledem na speciální úpravu není důvod.

8Co 583/2014-570 ČESKÁ REPUBLIKA R O Z S U D E K J M É N E M R E P U B L I K Y Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Radmily Baďurové a soudkyň JUDr. Zdeňky Táborské a Mgr. Šárky Bokůvkové ve věci žalobce Petra N., nar. xxx, bytem xxx, zastoupeného Mgr. Petrem Vaňkem, advokátem se sídlem Ostrava, Sokolská tř. 21, proti žalovanému Městu Bruntál, se sídlem Bruntál, Nádražní 20, IČ: 00295892, zastoupenému JUDr. Radkem Hudečkem, advokátem se sídlem Ostrava, Škroupova 1114/4, o odstranění vad věci, o odvolání žalobce do rozsudku Okresního soudu v Bruntále ze dne 23.04.2014, č.j. 14C 136/2011-495, t a k t o : I. Rozsudek okresního soudu se v napadené části, tj. v odstavci I., II. a IV. výroku, potvrzuje. II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů odvolacího řízení 4.356 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného. O d ů v o d n ě n í : Napadeným rozsudkem okresní soud žalobu, kterou se žalobce domáhal, aby bylo žalovanému uloženo bezplatně odstranit vady budovy č.p. xxx postavené na pozemku parc.č. xxx - stavba občanské vybavenosti, v k.ú. Bruntál-město, obec Bruntál, část obce Bruntál, zapsané u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Bruntál v odstavci I. výroku specifikovaných zamítl. V odstavci II. výroku uložil okresní soud žalobci zaplatit žalovanému na nákladech řízení 39.545,22 Kč. V odstavci III. výroku tohoto rozsudku rozhodl okresní soud o odměně znalce Ing. Ladislava Procházky a v odstavci IV. výroku uložil žalobci zaplatit náklady státu ve výši 36.925 Kč. Okresní soud vyšel ze zjištění, že žalovaný jako vlastník nemovitosti - budovy č.p. xxx postavené na pozemku parc.č. xxx - stavba občanské vybavenosti, v k.ú. Bruntál-město, obec Bruntál, část obce Bruntál, zapsané u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Bruntál uzavřel dne 05.12.2008 jako navrhovatel 1) smlouvu o provedení opakované dobrovolné dražby s Ostravskou aukční síní s.r.o., IČ: 48392812, se sídlem Ostrava, Poděbradova 41 jako dražebníkem za účelem vydražení předmětné nemovitosti. V čl. III smlouvy o provedení opakované dobrovolné dražby byla vymezena práva a povinnosti k předmětu opakované dražby, včetně upozornění žalovaného jako navrhovatele dražby, že nemá k dispozici kompletní projektovou dokumentaci a další dokumentaci ke všem objektům předmětu dražby. V čl. VI. prohlásil žalovaný jako navrhovatel dražby, že mu nejsou známy žádné další faktické, a to ani skryté vady předmětu opakované dražby. Dne 15.05.2008 (tj. před uzavřením smlouvy o provedení opakované dobrovolné dražby) vypracoval Ing. František Vlček, znalec oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové znalecký posudek č. 112-2237/08, ve znění dodatku ke znaleckému posudku č. 112-2237/08 ze dne 09.07.2008, jehož předmětem bylo ocenění budovy na ulici xxx v Bruntále a pozemek parc.č. xxx v Bruntále na základě objednávky Ostravské aukční síně s.r.o. Znalecký posudek i dodatek obsahoval údaje o oceňovaném komplexu budov, zejména souhrnný popis komplexu budov („budovy jsou v dobrém stavebně technickém stavu, odpovídajícímu standardu obdobných objektů postavených na přelomu 70. a 80. let 20. století“), popis právního stavu nemovitosti, údaje o omezení vlastnických práv k nemovitosti a určení obvyklé ceny nemovitosti. Ostravská aukční síň s.r.o. oznámila oznámením a dodatkem č. 1 k oznámení o konání opakované dobrovolné dražby ze dne 29.12.2008 konání opakované dražby veřejné dobrovolné dne 10.02.2009 s tím, že v tomto oznámení byl v čl. V. uveden popis předmětu opakované dražby korespondující popisu uvedeném ve znaleckém posudku znalce Ing. Vlčka. Žalobce se zúčastnil jedné prohlídky předmětu dražby za účasti zástupce dražebníka Ing. Ladislava P., správce objektu Jiřího S. a zájemce o dražbu Milana V. s manželkou. Žalobce dne 10.02.2009 na základě nejvyššího podání a jeho uhrazení ve výši 18.070.000 Kč vydražil předmět dražby a dne 25.03.2009 převzal za přítomnosti Radmily L. B., Yvetty P. (zaměstnanců společnosti MORAVSKÁ MAJETKOVÁ s.r.o. provádějící správu majetku pro žalobce), Bc. H. (zástupce Hospodářské správy Města Bruntál provádějící správu majetku pro žalovaného), Ing. K. (zástupce Města Bruntál) fakticky předmět dražby včetně dostupné dokumentace k předmětu dražby. Žalobce vytkl svým písemným podáním ze dne 07.08.2009 žalovanému vady předmětu dražby, a to praskliny zdí v I. a II. nadzemním podlaží budovy č. xxx postavené na pozemku parc.č. xxx, praskliny oken v I. a II. nadzemním podlaží budovy č. xxx postavené na pozemku parc. č. xxx, konstrukční závady budovy č.p. xx postavené na pozemku parc.č. xxx. Písemným podáním ze dne 25.09.2009 žalobce vytkl žalovanému vady předmětu dražby, a to praskliny celého objektu č. 1, propadlou stropní konstrukci v objektu promítárny, přetížení stropní konstrukce s následným průhybem stropní konstrukce v budově č. 1 a č. 2, zanedbání údržby a výměny oken a meziokenních vložek, zatékání do objektu č. 2 a č. 3, dezolátní stav rozvodů vody, kanalizace a topení, nefunkčnost vzduchotechniky, opadávání omítky, zatékání do objektu přes střešní konstrukci, nefunkčnost střešní krytiny a klempířských výrobků, neodborné opravy střechy, nefunkčnost větrání plochých střech, neprovedení napojení střešních svodů do dešťové kanalizace. Toto písemné podání bylo žalobcem odesláno v pátek dne 25.09.2009 na adresu žalovaného prostřednictvím poštovní doručovací služby. Dále okresní soud zjistil, že před rokem 2009 vykazoval předmět dražby vady při běžné prohlídce zjistitelné, a to posunutí obkladu monolitického tubusu výtahové šachty ve III. NP objektu č. 1, prasknutí a vybočení obvodového panelu z plynosilikátu v místnosti sociálního zařízení č. 16 ve III. NP objektu č. 1, dále u objektu č. 1 vady oken a meziokenních vložek, které se projevují v netěsnosti oken a v tom, že meziokenní vložky jsou rozpadlé a nefunkční, vada střechy, která se projevuje v zatékání do budovy přes střešní konstrukci, když na stropě pod střechou jsou viditelné mapy po zatékání do objektu, degradaci povlakové asfaltové krytiny a vzniku vzduchových puchýřů (bublin) na střeše, když lepenka není vůbec kotvena k podkladu a spočívá ve špatném oplechování střechy, nefunkčnosti větracích průduchů z důvodu jejich zalepení asfaltovou lepenkou, nebo absenci větracích průduchů, kterých má být dle projektové dokumentace v atice 2x více než ve skutečnosti je, vady vzduchotechniky, které spočívají v nefunkčnosti dvou ventilátorů na střeše, které mají sloužit k odtahu vzduchu ze sociálního zařízení, dále u objektu č. 2 vady oken a meziokenních vložek, které se projevují v netěsnosti oken a v tom, že meziokenní vložky jsou rozpadlé a nefunkční, dále spočívají v absenci rámu u okenní vložky v místnosti č. 19 v přízemí a v místnosti č. 15 ve II. NP je okenní vložka nahrazena pouze hobrou, vady vzduchotechniky, které spočívají v nefunkčnosti dvou ventilátorů, které mají sloužit k odtahu vzduchu ze sociálního zařízení, dále u objektu č. 3 vady izolace proti zemní vlhkosti, která se projevuje tak, že na stěnách jsou vlhká místa s plísní, a to konkrétně v místnosti č. 24 je celá stěna mokrá s plísní a v prostoru garáže je v místnosti č. 11 zvlhlá stěna, dále u objektu č. 4 vada střechy, která se projevuje v tom, že lepenka není vůbec kotvena k podkladu a vznikají na ní vlny, a dále spočívá v degradaci povlakové asfaltové krytiny a spočívá ve špatném oplechování střechy, vady spočívající v propadlé stropní konstrukci v prostoru promítárny, který je provizorně podepřen, když tyto vady jsou způsobeny tím, že původní dřevěné vazníky jsou napadeny dřevokaznými houbami, které se protlačují přes strop do místnosti promítárny, vady spočívající v propadlé a zatečené stropní konstrukci v prostoru kulis, když tyto vady jsou způsobeny tím, že původní dřevěné vazníky jsou napadeny dřevokaznými houbami, které se protlačují přes strop do místnosti kulis, vady spočívající v propadlé stropní konstrukci v prostoru technického zázemí ozvučení, když tyto vady jsou způsobeny tím, že původní dřevěné vazníky jsou napadeny dřevokaznými houbami, které se protlačují přes strop do místnosti technického zázemí ozvučení (skutkový stav zjištěn znaleckým posudkem č. 282-23/2013 ze dne 30.10.2013 a výslechem znalce Ing. Ladislava Procházky). Takto zjištěný skutkový stav posoudil okresní soud dle § 20, § 63 odst. 1, § 65 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách (dále jen ZVD) a § 500 odst. 1, § 504 a § 122 zákona č. 40/1964 Sb. účinného do 31.12.2013 (dále jen obč. zák.) a dospěl k závěru, že žaloba není důvodná ze třech důvodů. Za prvé měl okresní soud za to, že nebyla přes poučení žalobce ze strany soudu prokázána vědomost žalobce o vzniklých vadách. Žalovaný sám neprováděl správu předmětu dražby, ale prováděl ji jím pověřený subjekt Hospodářská správa města Bruntál, příspěvková organizace. Rozsah znalosti žalovaného o stavu předmětu dražby lze dovodit v rámci provedeného dokazování pouze ze znaleckého posudku ze dne 09.07.2008 znalce oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Ing. Františka Vlčka. Dále okresní soud posoudil odpovědnost žalovaného za vady z pohledu § 500 odst. 1 obč.zák., který subsidiárně aplikoval. Protože z provedeného dokazování vyplynulo, že vytýkané vady jsou vadami při běžné prohlídce zjistitelnými, jedná se o vady zjevné. Proto odpovědnost za vady není dána. Posledním důvodem, který vedl okresní soud k zamítnutí žaloby, byla opožděnost uplatnění nároku žalobce z odpovědnosti za vady předmětu dražby a jeho prekluzi. Kvalifikované vytknutí vad předmětu dražby učinil žalobce listinou ze dne 25.09.2009 (pátek), podanou dne 25.09.2009 poštovní přepravě k doporučenému doručení. S ohledem na počítání lhůt dle ustanovení § 122 odst. 2 a 3 občanského zákoníku je možné dovodit, že konec šestiměsíční lhůty k vytknutí vad byl stanoven do 25.09.2009 a povinností nabyvatele - žalobce bylo doručit hmotněprávní úkon do sféry adresáta (musel mu dojít) do konce stanovené lhůty. Tak se však nestalo (notorieta: podání doporučené listovní zásilky poštovní přepravě v pátek, není doručeno téhož dne), je vytknutí vad opožděné. Proti odstavci I., II. a IV. výroku tohoto rozhodnutí podal včasné odvolání žalobce, ve kterém namítal, že okresní soud se v řízení dopustil nesprávností co do zjištění skutkového stavu a právního posouzení. Pokud by byl přijat za správný postup žalovaného, pak by každý navrhovatel dražby byl zbaven odpovědnosti. V daném případě se jednalo o dražbu dobrovolnou. Navrhovatel dražby odpovídá za vady, o kterých nejen věděl, ale které mu měly být známy. To znamená, že zákon stanoví povinnost navrhovatele dražby vědět o vadách, mít o nich příslušné znalosti vzhledem k jeho postavení, poměrům a k okolnostem případu. Jinými slovy vydražitel nemusí prokazovat vědomost navrhovatele dražby o vadách předmětu dražby, postačí, že odpovědná osobu tuto povinnost vědět o vadách měla. Nelze souhlasit ani se závěrem okresního soudu, že by navrhovatel dražby neměl odpovědnost za vady běžné tak, jak uvedl okresní soud. Vada skrytá, může mít zjevný následek. Samotnou vadu je však možné zjistit až hlubším zkoumáním. Posouzení, zda se jedná o vadu zjevnou či skrytou je posouzením právním. Nelze souhlasit ani se závěrem okresního soudu, že by k vytčení vad došlo opožděně. V daném případě se přebíral rozsáhlý komplex objektů, nelze tak spravedlivě požadovat po vydražiteli, aby v krátkém čase objekty převzal a provedl prohlídku. V tomto směru má zato, že by dokazování mělo být doplněno o zprávu České pošty, kdy byly písemnosti ze dne 07.08. a 25.09.2009 žalovanému doručeny. Žalobce rovněž nesouhlasil se závěrem znaleckého posudku o výskytu vad a v tomto směru navrhoval doplnění dokazování o revizní znalecký posudek. Ze všech těchto důvodů navrhoval, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu zrušil a vrátil tomuto soudu k dalšímu dokazování. Žalovaný ve svém vyjádření k odvolání navrhl potvrzení rozsudku soudu I. stupně s tím, že i nadále trvá na své námitce promlčení, když k předání předmětu dražby došlo již 25.03.2009. Nebyla prokázána vědomost navrhovatele dražby o vadách předmětu dražby, když žalovaný sám nemovitost nespravoval. To za žalovaného vykonává Hospodářská správa města Bruntál. Vady, které jsou žalovanému vytýkány mají charakter běžného opotřebení. Tyto vady rovněž nejsou objektivizovány vzhledem k době svého vzniku. Žalovaný tvrdí, že postup žalobce je proti duchu zákona č. 26/2000 Sb., žalobci byl znám stav nemovitosti v době dražby, cena, rozhodl se účastnit dražby a svou licitací cenu dražby zvýšil. Cena předmětu dražby byla stanovena znaleckým posudkem, který zohlednil stav předmětné nemovitosti. Z podnětu včasného odvolání žalovaného přezkoumal odvolací soud rozsudek okresního soudu v napadené části, tj. v odstavci I. výroku a výrocích souvisejících, tj. v odstavci II. a IV. výroku včetně řízení, které předcházelo jeho vydání v rozsahu dle § 212 odst. 1 věta prvá a § 212a odst. 1 a 5 o.s.ř. a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. V průběhu odvolacího jednání žalobce vznesl námitku podjatosti vůči JUDr. Radmile Baďurové. Protože o námitce shodného obsahu již bylo rozhodnuto usnesením Vrchního soudu v Olomouci ze dne 30.04.2015 pod č.j. Nco 15/2015-559 a protože tato námitka byla učiněna v průběhu jednání, u kterého došlo ke skončení věci (§ 15b odst. 2 o.s.ř.) nebyla věc s touto námitkou nadřízenému soudu opětovně předkládána. Okresní soud při dokazování postupoval v souladu s procesními předpisy, z provedených důkazů vyvodil logická zjištění odpovídající ustanovení § 132 o.s.ř. Z těchto důvodů odvolací soud skutková zjištění okresního jako správná přejímá. Skutkový stav byl odvolacím soudem doplněn o zjištění z vlastního dokazování provedeného odvolacím soudem. Jednak se jednalo o důkaz odborným Posouzením stavu budovy xxx z hlediska stavební techniky Ing. Rostislava B., kterýžto důkaz odvolací soud posoudil jako důkaz přípustný, a dále odvolací soud zopakoval důkazy, které již okresní soud provedl, ale ze kterých neučil žádná zjištění. Jednalo se o důkaz Statickým posouzením objektu a Předávacími protokoly. Z tohoto dokazování odvolací soud zjistil: - Z Posouzení stavu budovy xxx z hlediska stavební techniky Ing. Rostislava B. z 06/2014, že se prakticky ve všech objektech vyskytují typově stejné znaky poruch. Objekty vykazují řádu závad zdánlivě pouze estetických. Tyto poruchy jsou způsobeny vadami nosné konstrukce či naopak mohou mít na nosnou konstrukci negativní vliv. Jejich příčinou je zčásti nevhodný návrh stavby, zčásti dlouhodobá neudržovanost. U správně navržené a udržované stavby by tyto vady nemohly vzniknout ani při dlouhodobém užívání, když se nejedná o vady způsobené běžným opotřebením. V současnosti se jedná o vady s důsledky spíše estetickými a funkčními, z dlouhodobého hlediska neřešení těchto vad může představovat hrozbu pro prostorovou tuhost, stabilitu a únosnost nosné konstrukce. Povrchová úprava stavebních konstrukcí se neprovádí pouze z hlediska estetického, ale současně slouží k ochraně konstrukce před působením vnějšího prostředí. Proto není přípustné opravu odkládat. - Ze statického posouzení ze dne 10.07.2007, že k požadavku správce budovy došlo k posouzení statiky budovy se závěrem, že statický systém objektu je v současné době (tj. k datu zpravování) vyhovující. - Z předávacího protokolu ze dne 25.03.2009, že tohoto dne se sešli žalobce a zástupce žalovaného včetně zástupců správcovské organizace za účelem předání předmětu dražby. Žalovaný byl připraven žalobci předat dále movitý majetek, seznam smluv o nájmu nebytových prostor, kopií nájemních smluv, seznam klíčů a dokumentů k technickým zařízením. Žalobce pak podepsal pouze převzetí originály nájemních smluv. Takto zjištěný skutkový stav považoval odvolací soud za dostatečný k rozhodnutí ve věci, když shodně jako okresní soud nepřistoupil k dalšímu doplnění dokazování. Potřebu povést doplnění dokazování revizním znaleckým posudkem nevyvolalo ani odborné posouzení Ing. B. a odvolací soud rovněž neprovedl doplnění dokazování dotazem na Českou poštu a.s. na způsob a dobu doručení, když lze souhlasit s okresním soudem, že se jedná o notorietu. Na správně zjištěný skutkový stav aplikoval soud I. stupně správné právní ustanovení zákona č. 26/2000 Sb. a lze souhlasit i se subsidiárním použitím zákona č. 40/64 Sb., když přechodu vlastnictví dražbou došlo před účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. Odvolací soud na rozdíl od soudu okresního však ve věci zaujal odlišné právní posouzení. Ustanovení § 20 odst. 1 písm. d) (ZVD) ukládá dražebníkovi uvést mimo jiné popis předmětu dražby včetně popisu stavu, v němž se předmět dražby nachází. Písm. k) pak umožňuje prohlásit navrhovateli dražby, že odpovídá za vady pouze v rozsahu uvedeném v dražební vyhlášce. Ustanovení § 63 v odstavci 1 ZVD pak zakládá odpovědnost navrhovatele dražby za vady předmětu dražby, které mu byly či měly být známy při podání návrhu na provedení dražby a neupozornil na ně včas dražebníka ve smlouvě o provedení dražby. Upozornil-li navrhovatel ve smlouvě o provedení dražby dražebníka na vady, které mu byly či měly být známy při podání návrhu na provedení dražby a dražebník tyto oznámené vady náležitě nepromítl do popisu stavu předmětu dražby v dražební vyhlášce nebo v jejích dodatcích, odpovídal by dražebník za škodu tím způsobenou podle ustanovení § 63 odst. 4 zákona o veřejných dražbách. V dané věci, jak vyplynulo ze smlouvy o provedení dobrovolné dražby, nebyl dražebník na žádné případné vady ze strany navrhovatele dražby vady upozorněn. Proto může nastoupit případná odpovědnost žalovaného jako navrhovatele za vady, které se na předmětu dražby vyskytly, proto, že předmět dražby se nenachází ve stavu, v jakém by se měl nacházet dle popisu v dražební vyhlášce. Jestliže v dražební vyhlášce bylo k popisu předmětu dražby uvedeno, že „budovy jsou v dobrém stavebně technickém stavu, odpovídajícímu standardu obdobných objektů postavených na přelomu 70. a 80. let 20. století“, pak odpovědnost za vady žalovaného by byla dána v obecné rovině tehdy, kdyby se projevily vady, na základě kterých by bylo možné uzavřít, že budovy v dobrém stavebně technickém stavu nebyly. Úvahy žalovaného o tom, že stavu budovy odpovídala vyvolávací cena a vydražitel měl možnost prohlídky předmětu dražby, v tomto směru neobstojí. Pokud okresní soud dovodil, že odpovědnost žalovaného nemůže být dána, protože žalovaný sám nevykonával správu nemovitosti, pak odvolací soud s tímto názorem nesouhlasí. Své odpovědnosti se žalovaný jako vlastník nemůže zprostit z důvodu, že mu stav nemovitosti není znám, protože zajišťuje správu a údržbu prostřednictvím třetího subjektu, neboť je to vlastník, kterého stíhá povinnost pečovat o nemovitost s péči řádného hospodáře. Tuto povinnost splní tím, že zajistí správce nemovitosti, ale zejména tím, že se o stav nemovitosti zajímá. Cena stanovená znaleckým posudkem odráží běžné opotřebení. Dražitelé mají mít možnost si věc prohlédnout. Z možnosti věc prohlédnout nelze konstruovat jejich povinnost se prohlídky účastnit a rozhodně to nemůže zbavovat navrhovatele dražby povinnosti dbát na přesný popis nemovitosti a na vady předmětu dražby dražitelé (resp. dražebníka, chtějí-li se vyhnout odpovědnosti za vady) upozornit v dražební vyhlášce. Dražitelé vstupují do dražby v legitimním očekávaní, že vydraží nemovitost ve stavu, který odpovídá popisu předmětu dražby v dražební vyhlášce. Pokud popis předmětu dražby neodpovídá, nastupuje odpovědnost za vady. Sám zákon o veřejných dražbách odpovědnost navrhovatele za dražby upravuje pouze v § 63. S odkazem na § 65 tohoto zákona se řídí občanským zákoníkem ty vztahy, které nejsou upraveny zákonem o dražbách. Právní úprava odpovědnosti za vady obsažená v občanském zákoníku je založena na předpokladu, že věc byla /přenechána jinému za úplatu/ (srov. § 499 občanského zákoníku). Zde k přechodu na základě jiné právní skutečnosti - příklep licitátora. Proto lze občanský zákoník v části týkající se obecné odpovědnosti za vady použít pouze omezeně, zejména je možné aplikovat ustanovení o lhůtách, které nejsou v zákoně o veřejných dražbách upraveny. Oproti tomu ustanovení § 500 odst. 1 obč. zák. na posuzovaný případ nedopadá. Ustanovení § 63 ZVD upravuje odpovědnost navrhovatele dražby za vady, které mu byly nebo měly být známy. Pro další rozlišování vad na vady zjevné a skryté dle obč. zák. zde s ohledem na speciální úpravu není důvod. Dle § 504 obč.zák. nabyvatel může uplatňovat nárok z odpovědnosti za vady u soudu jen tehdy, vytkl-li vady bez zbytečného odkladu po té, kdy měl možnost věc prohlédnout. Nabyvatel může vadu vytknout nejpozději do šesti měsíců, pokud zákon nestanoví jinak. Nevytkne-li v této lhůtě vadu, právo zanikne. Lhůta k vytknutí vad ve smyslu shora uvedeného ustanovení běží ode dne, kdy měl vydražitel objektivně možnost si předmět dražby prohlédnout, nikoliv od okamžiku, kdy fakticky se prohlídka uskutečnila. V posuzovaném případě bude tato lhůta běžet od okamžiku, kdy se žalobce jako vlastník dostavil do nemovitosti k jejímu převzetí a byly mu předány bývalým vlastníkem listiny, jež jsou nezbytné k nakládání s předmětem dražby. Jak vyplývá z provedeného dokazování setkání za účelem předání a převzetí nemovitosti bylo svoláno na 25.03.2009. Tohoto dne byly žalobci předloženy listiny nutné k nakládání s nemovitosti, objektivně tak měl od tohoto data možnost s nemovitosti disponovat. Den 25.03.2009 lze tak pokládat za den, kdy se žalobce mohl objektivně uchopit držby nemovitosti a realizovat svá vlastnická práva. Z tohoto důvodů je dle názoru odvolacího soudu nerozhodné, že tohoto dne nedošlo k podpisu protokolu, stejně jako důvody, pro které žalobce protokol nepodepsal. Lhůta uvedená v ustanovení § 504 obč.zák. se odvíjí od objektivní možnosti prohlídky a tuto možnost žalobce dne 25.03.2009 objektivně měl. Žalobce vytkl vady předmětu dražby dvěma dopisy, a to dopisem ze dne 07.08.2009 a 25.09.2009. Písemným podáním ze dne 07.08.2009 vytkl žalobce žalovanému vady předmětu dražby, a to praskliny zdí v I. a II. nadzemním podlaží budovy č. xx postavené na pozemku parc.č. xxx, praskliny oken v I. a II. nadzemním podlaží budovy č. xxx postavené na pozemku parc.č. xxx, konstrukční závady budovy č.p. xxx postavené na pozemku parc.č. xxx. Písemným podáním ze dne 25.09.2009 Žalobce vytkl žalovanému vady předmětu dražby, a to praskliny celého objektu č. 1, propadlou stropní konstrukci v objektu promítárny, přetížení stropní konstrukce s následným průhybem stropní konstrukce v budově č. 1 a č. 2, zanedbání údržby a výměny oken a meziokenních vložek, zatékání do objektu č. 2 a č. 3, dezolátní stav rozvodů vody, kanalizace a topení, nefunkčnost vzduchotechniky, opadávání omítky, zatékání do objektu přes střešní konstrukci, nefunkčnost střešní krytiny a klempířských výrobků, neodborné opravy střechy, nefunkčnost větrání plochých střech, neprovedení napojení střešních svodů do dešťové kanalizace. Měly-li být vady dopisem ze dne 25.09.2009 vytčeny včas, pak s přihlédnutím ke lhůtě 6 měsíců, jež počala běžet dne 25.03.2009, tak by vytýkací dopis měl být žalovanému doručen dne 25.09.2009. Jestliže byl teprve tohoto dne předán k poštovní přepravě u doručovací pošty Ostrava (s místem doručení Bruntál), byl vytýkací dopis žalovanému doručen po uplynutí prekluzivní lhůty. Lze tak uzavřít, že písemným podáním ze dne 25.09.2009 byly vady uplatněny opožděně, oproti tomu písemným podáním ze dne 07.08.2009 byly vytknuty včas. Proto ve vztahu k vadám, které byly vytknuty podáním již ze dne 07.08.2009, lze na vytčení totožných vad podáním ze dne 25.09.2009 pohlížet jako na jejich upřesnění. Na jiné vady vytčené v podání ze dne 25.09.2009 jako na opožděně vytknuté. K těmto opožděně vytknutým vadám v tomto směru odvolací soud podotýká, že se jedná o vady zjevné, zjistitelné běžnou prohlídkou či kontrolou, přičemž bylo v reálných možnostech žalobce tyto vady zjistit a ve lhůtě žalovanému vytknout. Týká se to vad způsobených zatečením, dále vadná střecha, netěsná okna, vadná vzduchotechnika, či kanalizace. Jako řádně uplatněnými vadami se odvolací soud proto nadále zabýval prasklinami zdí v I. a II. nadzemním podlaží budovy č. xxx postavené na pozemku parc.č. xxx a konstrukčními závadami budovy č.p. xxx postavené na pozemku parc.č. xxx. Vada konstrukce je nedostatek konstrukce, způsobený chybným návrhem nebo provedením. Pokud se jedná o vady konstrukce (v důsledku, kterých dochází k prasklinám a trhlinám), znalec Ing. Procházka dospívá ke znaleckému závěru, že se nejedná o vady, nýbrž o projev systému této konstrukce. Konstrukční systém nosných částí je montovaný tyčový systém MS-OB. Ve spojích nosných vodorovných konstrukcí a svislých nosných konstrukcí dochází po celou dobu životnosti těchto konstrukcí k tvorbě trhlin a prasklin. Proto u těchto konstrukčních systémů je nutno volit takové vnější úpravy, aby tvorba prasklin nebo trhlin byla eliminována (např. pružné vyplnění spár styku nosných konstrukcí, vyztužení vnitřních omítek zavěřené podklady stropů). Jiné vady jsou podmíněny životností stavby, popřípadě se na objektech nevyskytují. Tento znalecký závěr není v rozporu ani s Posouzením objektu Ing. B.. Ing. B. dospívá k závěru, že objekty vykazují řadu shodných poruch zdánlivě pouze estetických. Tyto poruchy mohou být způsobeny buď vadami nosné konstrukce či naopak mohou mít na nosnou konstrukci negativní vliv. Pokud se jedná o závěr Ing. B., že příčinou může být zčásti nevhodný návrh stavby, odvolací soud vyšel ze znaleckého posudku Ing. Procházky, ve kterém tento znalec dostatečně osvětlil fungování systému MS-OB. Má-li být příčinou trhlin a prasklin dle Ing. B. dlouhodobá neudržovanost, tak nelze přehlédnout, že Ing. B. zpracoval své posouzení v době, kdy objekty byly již okolo pěti let ve vlastnictví žalobce. Přičemž z jeho závěru rovněž plyne, že se v současnosti jedná o vady s důsledky spíše estetickými a funkčními a až z dlouhodobého hlediska neřešení těchto vad může představovat hrozbu pro prostorovou tuhost, stabilitu a únosnost nosné konstrukce. Protože žalobce nevytýkal žalovanému vady objektů v souvislosti s nevhodným a nedostatečným (případně neudržovaným) stavem vnějších a vnitřních omítek, nýbrž směřoval své výtky do vad konstrukčního systému včetně statiky, bylo možné učinit závěr, že vytýkané vady spočívající v konstrukční vadě, tj. v nevhodném návrhu stavby, na objektech nejsou. Dle znalce Ing. Procházky ke vzniku trhlin a prasklin u této montované konstrukce dochází po celou dobu její životnosti, nelze jim předejít, dají se pouze eliminovat. Rovněž nebylo v řízení prokázáno statické narušení objektů. V případě konstrukčních vad vedoucích až k narušení statiky objektů, má odvolací soud navíc zato, že za tyto vady by žalovaný, ani kdyby se prokázaly, nenesl odpovědnost. Žalovaný nese odpovědnost za vady, které mu byly známy, nebo známy být měly, pokud by řádně o nemovitost pečoval tak, jak lze očekávat objektivně od každého vlastníka. Žalovaný doložil, že vzhledem k výskytu trhlin a prasklin, si nechal před dražbou (v roce 2007) zpracovat statické posouzení objektů s negativním závěrem. Vady konstrukčního charakteru vedoucí k narušení statiky tedy nemohly být žalovanému známy, když v tomto směru vyvinul náležitou opatrnost. Za všech těchto důvodů odvolací soud potvrdil rozsudek okresního soudu dle § 219 o.s.ř. jako věcně správný, když pochybení nebylo shledáno ani ve výroku o náhradě nákladů řízení před okresním soudem a řízení, které předcházelo vydání napadeného rozhodnutí netrpělo žádnou vadou, která by měla za následek nesprávné rozhodnutí ve věci či vadou zmatečnostní. Výrok o nákladech odvolacího řízení vychází z § 142 odst. 1 za použití § 224 odst.1 o.s.ř. a úspěchu žalovaného. Náklady žalovaného se sestávají z odměny advokáta za dva úkony právní služby po 1.500 Kč (§ 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/96 Sb. v platném znění), tj. 1.500 Kč, dvou režijních paušálů po 300 Kč (§ 13 odst. 3 téže vyhlášky), tj. 600 Kč a 21% DPH (§ 137 odst. 3 o.s.ř.) ve výši 756 Kč. Celkem tak náklady odvolacího řízení představují částku 4.356 Kč. P o u č e n í: Proti tomuto usnesení je dovolání přípustné, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Dovolání lze podat k Nejvyššímu soudu v Brně do dvou měsíců ode dne doručení rozhodnutí odvolacího soudu prostřednictvím Okresního soudu v Bruntále. V Ostravě dne 29. září 2015 Za správnost vyhotovení: JUDr. Radmila Baďurová v.r. Renáta Poláchová předsedkyně senátu