Smyslem ustanovení § 2238 o. z. je zhojení neplatnosti smluv tam, kde je dobrá víra nájemce, přičemž je nutno zohlednit dobu užívání bytu i před účinností o. z., tj. před 1.1.2014.

Jednací číslo: 71Co 400/2015 - 83 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Radmily Baďurové a soudkyň Mgr. Šárky Bokůvkové a JUDr. Šárky Žmolilové v právní věci žalobce Vladimíra Ž., nar. xxx, bytem xxx, proti žalovanému Petru K., nar. xxx, bytem xxx, zastoupeného Mgr. Bc. Kamilou Klvačovou, advokátkou se sídlem Gajdošova 7, Brno, o návrhu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, k odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 27. srpna 2015, č.j. 81C 159/2015 - 47, t a k t o : I. Rozsudek okresního soudu se v odstavci I. výroku potvrzuje. V odstavci II. výroku se rozsudek okresního soudu mění takto: Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 6.776 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného. II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 6.776 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného. O d ů v o d n ě n í : Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu na určení, že výpověď z nájmu bytové jednotky č. x v domě č.p. xxx v katastrálním území Poruba – sever ze dne 27.4.2015 je neplatná (odstavec I. výroku) a zavázal žalobce k náhradě nákladů řízení žalovanému ve výši 11.634 Kč (odstavec II. výroku). Okresní soud vyšel ze zjištění, že žalovaný je spolu s manželkou vlastníkem bytové jednotky xxxv budově č.p. xxx v katastrálním území Poruba-sever (dále jen bytová jednotka). Dne 29.4.2010 byla mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem uzavřena smlouva o pronájmu bytové jednotky. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1.5.2010 do 30.4.2011. Dne 13.6.2012 se účastníci dohodli na automatickém prodlužování nájemní smlouvy o jeden rok, nerozhodne-li se některá ze stran jinak. Listinou ze dne 27.4.2015, označenou jako výpověď, žalovaný oznámil žalobci, že smlouva o pronájmu bytové jednotky nebude prodloužena a končí dne 30.4.2015. Žalobce byl požádán o vystěhování a předání bytu. Žalobce potvrdil doručení výpovědi s tím, že nesouhlasí s důvody výpovědi a trvá na platnosti smlouvy do 30.6.2015, kdy byt předá pronajímateli. Dopisem ze dne 5.5.2015 sdělil žalovaný žalobci, že došlo k nepochopení, když přípis ze dne 27.4.2015 není výpovědí z bytové jednotky, ale dle obsahu se jedná o sdělení, že nedojde k prodloužení nájemní smlouvy. Po právní stránce posoudil okresní soud nárok žalobce na přezkum oprávněnosti výpovědi dle z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, účinný od 1.1.2014 a otázku uzavření a trvání nájemní smlouvy dle občanského zákoníku platného do 31.12.2013. Okresní soud poté dospěl k závěru, že žaloba není důvodná pro nedostatek aktivní legitimace na straně žalobce, který neprokázal, že by byl od 1.5.2011 nájemcem bytové jednotky. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, do 30.4.2011. Ve smlouvě a za dobu jejího trvání nebyla sjednána možnost automatického prodlužování této nájemní smlouvy, když navíc automatické prodlužování bylo vyloučeno dle tehdy platné zákonné úpravy obsažené v občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. Od 1.5.2011 tak bydlel žalobce v bytové jednotce bez právního důvodu. Žalobce tak nebyl nájemcem předmětné bytové jednotky a není tak oprávněn podat návrh dle ust. § 2290 o.z. Okresní soud dále uvedl, že podání žalovaného ze dne 27.4.2011 je dle svého obsahu nutno považovat za oznámení vůle pronajímatele neprodloužit nájemní poměr o další rok, nikoliv výpovědí z nájmu bytu. Proti tomuto rozhodnutí podal včasné odvolání žalobce. Uvedl, že nesouhlasí se zamítnutím žaloby, když se soud nezabýval skutečným předmětem žaloby a to, že mu bylo oznámeno, že smlouva končí 30.4.2015. Žalobou reagoval na neoprávněnost výpovědi, když neporušil žádný bod smlouvy, která dle soudu je neplatná a tím pádem neexistuje. Žalovaný ho uvedl v omyl, že smlouva je platná, včetně uzavřeného dodatku. Pokud soud dospěl k závěru, že smlouva v podstatě neexistuje, tak potvrdil to, proč žalobu podával. Nesouhlasil rovněž s povinností hradit žalovanému náhradu nákladů řízení, neboť žalobce nezavinil, že byl u soudu neúspěšný. Žalovaný navrhoval potvrzení rozsudku soudu I. stupně, když souhlasil s jeho právními závěry. Uvedl, že žalovaný po celou dobu dohodu o opakovaném prodlužování doby trvání nájemního vztahu respektoval a jednal podle ní. Nejprve došlo k uzavření ústní dohody o prodlužování nájmu, později byl sepsán písemný dodatek. Z neplatnosti dohody se žalovaný nikdy nesnažil těžit, její neplatnost nikdy nenamítal a žalobce tak nikdy v tomto směru neuvedl v omyl. Žalovaný projevil svou vůli v nájmu dále nepokračovat a tento skončil ať již k 30.4.2011 nebo k 30.4.2015 nikoliv výpovědí, ale uplynutím doby, na níž byl sjednán. Z podnětu včasného odvolání žalobce přezkoumal odvolací soud rozsudek okresního soudu včetně řízení, které předcházelo jeho vydání v rozsahu dle ust. § 212 odst. 1 věta prvá a § 212a odst. 1 a 5 o.s.ř. a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. Okresní soud při dokazování postupoval v souladu s procesními předpisy, z provedených důkazů vyvodil logická zjištění odpovídající ust. § 132 o.s.ř. Z těchto důvodů odvolací soud skutková zjištění okresního soudu jako správná přejímá. Skutkový stav zůstal nezměněn i v odvolacím řízení a tento považoval odvolací soud za úplný a dostatečný pro rozhodnutí ve věci. Z tohoto důvodu nepřistoupil shodně jako okresní soud k dalšímu dokazování výslechem svědka navrženého žalovaným. Je nerozhodné, z jakých důvodů se žalovaný rozhodl nadále nepokračovat v nájemním poměru. Zásadní je skutečnost, že žalobci sdělil, že k dalšímu prodloužení nájmu již nehodlá přistoupit. Na správně zjištěný skutkový stav aplikoval okresní soud správné právní ustanovení. Odvolací soud pak částečně souhlasí s právním posouzením věci soudem I. stupně. Dle ust. § 3074 odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., (dále jen o.z.) nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. S okresním soudem je nutno souhlasit, že původní nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou a zanikla tak uplynutím sjednané doby, tj. 30.4.2011. Dle tehdy platné zákonné úpravy obsažené v ust. § 686a odst. 6 obč. zák. platného do 31.12.2013 nemohlo dojít k prodloužení nájmu ze zákona. Mezi účastníky však bylo nesporné, že žalobce nadále užíval předmětný byt za stejných podmínek s tím, že mezi nimi došlo k uzavření nejprve ústní a následně písemné dohody o prodlužování nájmu za stejných podmínek, tj. na dobu určitou s možností prodloužení vždy o jeden rok. Z vyjádření obou účastníků jednoznačně vyplývá, že oba projevili vůli pokračovat ve sjednaném nájemním poměru, uzavřenou nájemní smlouvu nadále považovali za platnou, a to až do dubna 2015, kdy žalovaný oznámil žalobci, že již nesouhlasí s prodloužením nájemního poměru. Dle ust. § 2238 o.z. účinného od 1.1.2014 užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Smyslem tohoto ustanovení je zhojení neplatnosti smluv tam, kde je dobrá víra nájemce. V daném případě je nutno dovodit dobrou víru týkající se platnosti nájemní smlouvy u obou účastníků, kteří považovali nájemní smlouvu za platnou i za účinnosti o.z. S ohledem na smysl tohoto ustanovení je nutno zohlednit dobu užívání bytu i před účinnosti o.z., tj. před 1.1.2014. Ze shodných tvrzení účastníků vyplývá, že žalobce užíval předmětnou bytovou jednotku po dobu delší tří let v dobré víře, že je sjednaný nájem po právu. Proto uzavřenou nájemní smlouvu včetně jejího dodatku o automatickém prodlužování je tak nutno považovat za řádně uzavřenou. Za této situace byl žalobce ke dni 30.4.2015 nájemcem bytové jednotky. Ani v případě tohoto závěru však není možné žalobě vyhovět. Odvolací soud souhlasí s okresním soudem, že právní jednání je nutno posuzovat dle jeho obsahu (ust. § 555 odst. 1 o.z.). Z obsahu podání žalovaného ze dne 27.4.2015, byť nazvaného výpověď smlouvy o pronájmu bytu, jednoznačně vyplývá, že žalovaný sděluje žalobci, že nedojde k dalšímu prodloužení smlouvy o pronájmu bytu a tato končí ke dni 30.4.2015. Zároveň vyzývá žalobce k vyklizení a odevzdání bytu k tomuto datu. Toto sdělení pak zcela koresponduje s ujednáním účastníků o automatickém prodlužování nájemní smlouvy vždy o jeden rok, nerozhodne-li se některá ze stran jinak. Kterýkoliv z účastníků tak mohl sdělit do skončení prodlouženého nájmu, tj. do 30.4. každého roku, že nadále netrvá na prodloužení nájemní smlouvy, a tato pak zanikla uplynutím sjednané doby, tj. v daném případě k 30.4.2015. Ze strany žalovaného jako pronajímatele tak nebylo učiněno jednání spočívající ve výpovědi z nájmu a žalobci tak nemohl vzniknout nárok na přezkum tohoto jednání ve smyslu ust. § 2290 o.z. Z těchto důvodů odvolací soud rozhodnutí okresního soudu v odstavci I. výroku jako věcné správné dle ust. § 219 o.s.ř. potvrdil. Okresní soud správně posoudil nárok žalovaného na náhradu nákladů řízení dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. s ohledem na procesní úspěch žalobce. Odvolací soud však nesouhlasí s posouzením účelnosti požadovaných nákladů řízení ze strany žalovaného v celém rozsahu. Žalovanému nepochybně svědčí právo na právní pomoc a na svobodu volby zástupce. V tomto řízení se všechna jednání, jak prvostupňová, tak následně odvolací, konala v Ostravě, přičemž o místní příslušnosti nebylo od samého počátku řízení pochyb. Žalobce má bydliště v Ostravě, žalovaný v bezprostřední blízkosti Ostravy a spor se týkal bytu, který se nachází rovněž v Ostravě. Předmět sporu nelze považovat za mimořádně náročný či komplikovaný, který by vyžadoval zvláštní volbu zástupce. Za této situace se jeví volba zástupce se sídlem v Brně jako nepřiměřená, když v Ostravě a jejím bezprostředním okolí působí množství advokátů, kteří byli schopni žalovaného zastupovat. Náklady na cestovné a náhradu za ztrátu času tak nelze považovat za účelně vynaložené náklady dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. a žalovaný si tyto náklady nese sám. Z těchto důvodů odvolací soud změnil v souladu s ust. § 220 odst. 1 písm. a) o.s.ř. výrok o náhradě nákladů řízení před okresním soudem a žalobce zavázal zaplatit žalovanému 6.776 Kč představující odměnu za právní zastoupení, a to za dva úkony právní služby (převzetí věci, účast u jednání soudu) po 2.500 Kč dle ust. § 9 odst. 3 písm. a) vyhl. č. 177/1996 Sb. (dále jen vyhl.), tj. celkem 5.000 Kč, 2x režijní paušál po 300 Kč dle ust. § 13 odst. 3 vyhl., tj. celkem 600 Kč, to vše navýšeno o 21% DPH ve výši 1.176 Kč. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle ust. § 224 odst. 1, za použití ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. Náklady odvolacího řízení představují odměnu za právní zastoupení za dva úkony právní služby (písemné vyjádření k odvolání a účast u jednání) po 2.500 Kč dle ust. § 9 odst. 3 písm. a) vyhl. č. 177/1996 Sb. (dále jen vyhl.), tj. celkem 5.000 Kč, 2x režijní paušál po 300 Kč dle ust. § 13 odst. 3 vyhl., tj. celkem 600 Kč, to vše navýšeno o 21% DPH ve výši 1.176 Kč. Náklady řízení před soudy obou stupňů byl žalobce zavázán zaplatit ve lhůtě stanovené dle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř. k rukám zástupce žalovaného (dle ust. § 149 odst. 1 o.s.ř.). P o u č e n í : Proti tomuto rozhodnutí je dovolání přípustné, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Dovolání je možno podat do dvou měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího soudu u soudu, který rozhodoval v prvním stupni, k Nejvyššímu soudu ČR v Brně. V Ostravě dne 7. ledna 2016 Za správnost vyhotovení: JUDr. Radmila Baďurová v.r. Eva Gergišáková předsedkyně senátu