Úmysl pronajímatele prodat byt nemůže být důvodem pro výpověď z nájmu bytu ve smyslu ust. § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. pro jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Okresní soud v Ostravě rozhodl samosoudcem JUDr. Jiřím Šopkem ve věci žalobkyně: Eva R., narozená xxx bytem xxx proti žalované: Kateřina G., narozená xxx bytem xxx zastoupené obecným zmocněncem Mgr. Pavlem F., nar. xxx, bytem xxx o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu takto: I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu ze dne 26. 2. 2019, kterou dala žalovaná žalobkyni, je neplatná. II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 2 000 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Odůvodnění: 1. Žalobou, která byla podána u Okresního soudu v Ostravě dne 18. 4. 2019, se žalobkyně domáhá přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu ze dne 26. 2. 2019. Žalobu odůvodnila tím, že dne 7. 4. 2017 uzavřela s žalovanou nájemní smlouvu k bytu, který žalobkyně užívá se svou vnučkou, vnukem a se svou 16 letou dcerou, přičemž žalovaná žalobkyni při uzavírání nájemní smlouvy přislíbila, že bude moci užívat tento byt minimálně po dobu pěti let. Přesto dne 26. 2. 2019 žalovaná žalobkyni dala výpověď z nájmu bytu s odkazem na ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku s tím, že byt je předmětem prodeje. Žalobkyně tvrdí, že skutečnost, že byt je předmětem prodeje, nelze brát jako „jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu“ ve smyslu ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku. 2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout s odůvodněním, že výpověď z nájmu bytu byla oprávněná, neboť byt je předmětem prodeje, a proto je dán výpovědní důvod ve smyslu ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku. Skutkový stav zjištěný na základě provedeného dokazování 3. Z nájemní smlouvy k bytu ze dne 7. 4. 2017 soud zjistil, že žalovaná jako pronajímatelka pronajala žalobkyni a jejím spolunájemcům Denise R., narozené xxx, Nele R., narozené xxx a Nicol R., narozené xxx byt číslo 11 na ulici xxx v xxx o velikosti 2+1, jehož výlučným vlastníkem je žalovaná (dále jen „byt“). Nájem k bytu byl uzavřen od 1. 6. 2017 na dobu neurčitou. 4. Z výpovědi z nájmu bytu ze dne 26. 2. 2019 soud zjistil, že žalovaná dala žalobkyni výpověď z nájmu bytu s odvoláním na ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku. Jako výpovědní důvod uvedla, že „byt je předmětem prodeje“. Právní hodnocení skutkového stavu 5. Podle ustanovení § 2288 odst. 1 občanského zákoníku pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. 6. V projednávaném případě dala žalovaná žalobkyni výpověď z nájmu bytu s odkazem na ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku, to jest z důvodu „jiného obdobně závažného důvodu pro vypovězení nájmu“. Pro posouzení tohoto sporu je proto rozhodující právní výklad citovaného ustanovení občanského zákoníku, neboť skutkové okolnosti případu jsou mezi účastníky nesporné. 7. Ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku je právní normou s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, která tak přenechává soudu, aby v každém jednotlivém případě uvážil a vymezil hypotézu právní normy ze širokého předem neomezeného okruhu okolností. Jelikož zákon mluví o „jiném obdobně závažném důvodu“, nelze zde vystačit toliko s prostým jazykovým výkladem, nýbrž je zapotřebí při interpretaci tohoto ustanovení uplatnit další typy výkladových metod, a to především metodu systematického a teleologického výkladu. 8. Systematický výklad přihlíží ke struktuře vykládané právní normy a k jejímu zařazení do kontextu právního předpisu. Ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) je zařazeno do té části občanského zákoníku, která se týká skončení nájmu k bytu, a upravuje právo pronajímatele vypovědět nájem k bytu v tříměsíční výpovědní době za uvedených podmínek. 9. Pod písmenem a) a b) ustanovení § 2288 odst. 1 občanského zákoníku je zakotveno právo pronajímatele vypovědět nájemci nájem, dopouští-li se nájemce protiprávního jednání, ať již ve formě neplacení nájemného či jiného hrubého porušování povinností vyplývajících z nájmu (písmeno a), anebo ve formě trestného jednání, respektive v situaci, kdy je nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází (písmeno b). 10. Pod písmenem c) ustanovení § 2288 odst. 1 občanského zákoníku je zakotveno právo pronajímatele vypovědět nájemci nájem, pokud se jedná o byt, který má být vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat. 11. Zatímco pod písmenem a) a b) je sankcionováno protiprávní jednání nájemce, pod písmenem c) je řešen objektivní stav, který nastal z důvodu veřejného zájmu. Hovoří-li zákonodárce pod písmenem d) o „jiném obdobně závažném důvodu pro vypovězení nájmu“, pak nelze interpretovat toto ustanovení bez souvislosti s tím, co je uvedeno pod písmenem a) až c). Takovýmto „jiným obdobně závažným důvodem“ pro vypovězení nájmu by mohlo být například určité závažné jednání nájemce proti dobrým mravům, které by však nebylo jednáním contra legem, a tudíž by se nejednalo o porušení právní povinnosti ve smyslu písmene a) a b). Může také nastat situace, v níž by pokračování v nájemním vztahu nebylo možné z důvodu veřejného zájmu, ačkoliv by se nejednalo o situaci, kterou je možné podřadit pod písmeno c). 12. V projednávaném případě však žalovaná dala žalobkyni výpověď z nájmu bytu nikoliv proto, že by se žalobkyně dopouštěla protiprávního jednání anebo z důvodu veřejného zájmu, nýbrž proto, že chce byt prodat. Jelikož je byt ve vlastnictví žalované, pak má žalovaná samozřejmě právo byt prodat, avšak nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovanou není tímto prodejem dotčen, pouze dochází ke změně v osobě pronajímatele, který nabývá práva a povinnosti žalované. 13. I když je velmi pravděpodobné, že kupní cena, za kterou by byl tento byt prodán, by byla jiná (vyšší), pokud by žádný nájemní vztah neexistoval a je tak logicky v zájmu žalované zatraktivnit prodávaný byt pro případné zájemce tím, že se břemene plynoucího z uzavřené nájemní smlouvy zbaví. Avšak tento soukromoprávní zájem žalované na převod vlastnického práva k bytu za co nejvyšší cenu nelze nadřadit nad zájem na ochranu práv nájemce. Proto aplikace citovaného ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku na danou skutkovou situaci není správná; jednalo by se o nepřiměřeně extenzivní výklad zákona, pro který není v daném případě žádný racionální důvod. 14. Tento závěr okresního soudu podporuje též teleologický výklad právní úpravy nájmu k bytu v občanském zákoníku, který poskytuje zvláštní ochranu právě nájemnímu bydlení. Úmyslem zákonodárce bylo poskytnout dostatečnou míru právní jistotu nájemníkům mimo jiné také tím, že taxativně vymezil důvody vypovězení nájmu; úmyslem zákonodárce nepochybně nebylo, aby nájemníci byli vydáni všanc libovůli pronajímatele. Aplikace citovaného ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku na danou skutkovou situaci tak popírá účel, jenž byl zákonodárcem právní úpravou nájmu k bytu sledován. 15. Ze všech shora uvedených důvodů soud dospěl k závěru, že v projednávaném případě nebyly naplněny předpoklady pro výpověď z nájmu bytu ve smyslu citovaného ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku pro „jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu“, a proto ve výroku I tohoto rozsudku určil, že výpověď z nájmu bytu ze dne 27. 12. 2017 je neplatná. 16. Výrok II. tohoto rozsudku vychází z ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobkyně byla v tomto řízení procesně úspěšná, a proto má proti žalované právo na náhradu nákladů řízení, která spočívá v náhradě za zaplacený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč. Třídenní lhůta k plnění vychází z ustanovení § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř. Poučení: Proti tomuto rozhodnutí je možno podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení opisu jeho písemného vyhotovení prostřednictvím Okresního soudu v Ostravě ke Krajskému soudu v Ostravě, písemně, dvojmo Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na výkon rozhodnutí. Ostrava 10. července 2019 JUDr. Jiří Šopek v. r. samosoudce