porušením předkupního práva podle ustanovení § 140 O.Z. je i bezúplatný převod spoluvlastnického podílu na jiné osoby, než uvedené v ustanovení § 140 O.Z.

ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Z. K. a soudců JUDr. O. P. a JUDr. E. K. v právní věci žalobců a) V. Ř., b) JUDr. D. M. zastoupených JUDr. I., proti žalovaným 1) P. V., 2) O. V., zastoupených JUDr. A. J., o převod spoluvlastnického podílu nemovitosti, o odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu v P. ze dne 13. 4. 2006, č.j. 8 C 101/2005-159, t a k to : Rozsudek soudu prvního stupně sem ě n í tak, že žalovaní jsou povinni uzavřít se žalobci kupní smlouvu tohoto znění: Prodávající manželé P.V. a O. V. a kupující manželé V. Ř. a JUDr. D. M. 1. Prodávající jsou dle darovací smlouvy, uzavřené s M. B. a L. B. dne 27. 10. 2004, dle níž bylo vlastnické právo vloženo KÚ pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště P. pod č.j. V 6109/2004 dne 6. 1. 2005, s právními účinky vkladu ke dni 24. 11. 2004, vlastníky podílu každý z nich ideální 1/6 vzhledem k celku pozemku č. parc. 406122 o výměře 284 m² ostatní plocha, neplodná půda, zapsaného na listu vlastnictví 319 pro obec a k. ú. O. u KÚ pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště P. 2. Prodávající prodávají kupujícím v článku 1. specifikovaný podíl 2/6 pozemku č. parc. 406122 o výměře 284 m2 v obci a k. ú. O. se všemi oprávněními, povinnostmi, součástmi a příslušenstvím, s nimiž tuto nemovitost vlastnili, za kupní cenu stanovenou znaleckým posudkem znalce Ing. F. S., č. posudku dle znaleckého deníku 4133/05 ve výši 230,- Kč. Kupující za uvedenou cenu spoluvlastnický podíl na nemovitosti kupují do svého společného jmění manželů. 3. Kupní cenu v částce 230,- Kč proplatí kupující bezhotovostně na účet prodávajících do 15 dnů po právní moci rozsudku, jímž bude nahrazen projev vůle - souhlas prodávajících s uzavřením této kupní smlouvy. 4. Kupující výslovně prohlašují, že podíl na předmětném pozemku, z něhož již před uzavřením této smlouvy jednu 1/3 vlastní, přijímají do společného jmění manželů. Kupující nepřijímají s kupovanou nemovitostí žádné dluhy, břemena, závazky, ani věcné či právní závady. 5. Vlastnictví k nemovitostem, které jsou předmětem této smlouvy, přechází na kupující dnem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Dnem přechodu vlastnictví přejdou na kupující veškeré užitky, nebezpečí, povinnosti a práva s nemovitostí spojené 6. Účastníci smlouvy žádají, aby podle této smlouvy u KÚpro Středočeský kraj, KP P. v katastru nemovitostí obce O., k.ú. O. bylo zapsáno: na A-LV: SJM V. Ř. JUDr. D.M. B-LV: pozemek č. parc. 406/22 ostatní plocha - neplodná o výměře 284 m2 Z o d ů v o d n ě n í : Okresní soud v P. rozsudkem ze dne 13. 4. 2006, č.j. 8 C 10 1/2005-159 zamítl žalobu na nahrazení projevu vůle žalovaných uzavřít kupní smlouvu, jejíž úplné znění je součástí zamítavého výroku soudu I. stupně. Žalobcům uložil povinnost zaplatit žalovaným náklady řízení před soudem prvního stupně (dále jen I. stupně). Předmětem kupní smlouvy, jejíhož uzavření se žalobci po žalovaných domáhají, jsou 2/6 pozemku č. parc. 406122 v obci a k. ú. O. (dále jen předmětný pozemek). Tyto 2/6 předmětného pozemku nabyli žalovaní do společného jmění manželů darovací smlouvou, kterou na ně vlastnictví převedli jejich právní předchůdci manželé M. B. a L. B.. Manželé B. nenabídli svůj spoluvlastnický podíl k předmětnému pozemku ostatním podílovým spoluvlastníkům, mimo jiné ho nenabídli žalobcům, kteří spolu s nimi vlastnili rovněž 2/6 předmětného pozemku. Soud I. stupně uzavřel, že došlo k porušení předkupního práva žalobců, které vyplývá z ustanovení § 140 občanského zákona (dále jen o.z.), a to i když nešlo o převod úplatný, nýbrž šlo o darování, tedy o převod neúplatný z manželů B. na žalované. Následně se soud 1. stupně zabýval tím, zda žaloba na nahrazení projevu vůle není v tomto případě v rozporu s dobrými mravy a po zjištění, že předmětný pozemek představuje jedinou možnou přístupovou cestu na pozemek žalovaných a k jejich chatě (ti od B. koupili v chatové osadě i chatu s dalším pozemkem), soud 1. stupně i na základě úvahy, že pokud by žalobci prodali svoje nemovitosti, zřejmě by se vlastníky celého předmětného pozemku stali manželé V. a žalovaní by se museli domáhat zřízení věcného břemene, žalobu pro rozpor s dobrými mravy zamítl. Proti tomuto rozsudku se žalobci včas odvolali. Vytýkají soudu I. stupně nesprávné právní posouzení věci. Uvádějí, že za situace, kdy bylo porušeno jejich zákonné předkupní právo a spoluvlastnický podíl na předmětném pozemku měli B. nejprve nabídnout i jim, mělo být žalobě na nahrazení projevu vůle vyhověno. Taková žaloba nemůže být v rozporu s dobrými mravy, zvláště když žalobci stav, kdy žalovaní nemají jiný přístup na svůj pozemek a ke svojí chatě, nezavinili. Již právní předchůdci žalovaných prodali jeden z pozemků přilehlých k jejich pozemku, tedy pozemek, ze kterého měli dobrý přístup na svůj "hlavní pozemek" s chatou, manželům V. Tím se zbavili možnosti dobrého přístupu na pozemek u chaty a k chatě. Manželé B. pak používali jako přístup na svůj pozemek a ke svojí chatě právě předmětný pozemek. Přijížděli po místní komunikaci, kterou používají i ostatní chataří, vjeli automobilem na předmětný pozemek a tam auto zaparkovali, případně z něj vjeli na další svůj pozemek blíže k chatě. Místní komunikace, která vždy tvořila přístupovou cestu k chatám, je hůře sjízdná, terén na ní je kamenitější, s převýšením 1 z tohoto důvodu se "chataři" domluvili, že od obce O. odkoupí předmětný pozemek, který je vklíněn mezi chaty a přiléhá k místní komunikaci. Předmětný pozemek pak používali jako manipulační prostor, tedy k parkování a otáčení automobilů, ale především chtěli ochránit zdroj pitné vody,který se nachází na pozemku žalobců. Jde o 40 metrů hlubokou vrtanou studnu. Žalovaní poté, co se stali vlastníky chaty a pozemku, na kterém chata stojí a následně darovací smlouvu jim byl převeden podíl na předmětném pozemku, začali se chovat nevhodně. Především nechali vyvrtat na předmětném pozemku bez souhlasu ostatních spoluvlastníků studnu rovněž asi 40m hlubokou a strhli pramen ze studny již stávajícÍ. Nyní je nařízeno ve stavebním řízení odstranění této nepovolené stavby. Dále vybudovali tarasy na předmětném pozemku, kterými ztížili otáčení a parkování aut na tomto pozemku. Žalovaní výrazně narušují sousedské vztahy v chatové osadě. Žalobci dále vytýkají soudu I. stupně, že se nezabýval relativní neplatností, ale i namítanou absolutní neplatností uzavřené darovací smlouvy mezi manžely B. a žalovanými a neposoudil nárok žalobců i z těchto hledisek. Navrhují, aby rozsudek soudu I. stupně byl změněn tak, že žalobě bude vyhověno a jim přiznána náhrada nákladů řízení. Žalovaní se k odvolání písemně vyjádřili. Setrvávají na svém právním názoru, že manželé B. tím, že svůj spoluvlastnický podíl na předmětném pozemku žalovaným darovali, neporušili předkupní právo žalobců, vyplývající z ustanovení § 140 o.z. Podle názoru žalovaných lze předkupní právo porušit jen smlouvu úplatnou. Již z tohoto důvodu měla být žaloba bez dalšího zamítnuta. Poukazují na určitý rozpor mezi důvody žaloby a žalobním petitem. Pokud by totiž žalobci vznesli námitku relativní neplatnosti darovací smlouvy a tvrdili a prokazovali tuto relativní neplatnost, museli by žalovat o určení neplatnosti darovací smlouvy a okruh účastníků na straně žalované by musel být jiný. Není proto případná odvolací námitka žalobců, že soud I. stupně se nezabýval vznesenou námitkou relativní neplatnosti darovací smlouvy a není na místě ani námitka, že se soud I. stupně nezabýval námitkou absolutní neplatnosti darovací smlouvy, kterou B. převedli podíl na předmětném pozemku na žalované. Tyto námitky nejsou relevantní vzhledem k uplatněnému žalobnímu petitu. Pokud by odvolací soud shledal správným právní závěr soudu I. stupně, že porušením předkupního práva je i převod neúplatný, žalovaní se plně ztotožňují s dalším závěrem soudu I. stupně, a sice, že žaloba je v rozporu s dobrými mravy, a to ze všech důvodů v rozsudku soudu I. stupně uvedených. Navrhují, aby rozsudek soudu 1. stupně byl jako věcně správný potvrzen. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí a řízení, které mu předcházelo, podle ustanovení § 212 a § 212a odst. 1 občanského soudního řádu (dále jen o.s.ř.) a shledal odvolání žalobců důvodným. Soud I. stupně správně a úplně zjistil skutkový stav věci, učinil správný skutkový závěr a odvolací soud proto plně odkazuje na odůvodnění napadeného rozhodnutí. Provedení důkazu místním ohledáním považuje i odvolací soud za nadbytečné z důvodů, které jsou uvedeny dále v tomto rozhodnutí. Správné je podle názoru odvolacího soudu i právní hodnocení věci soudem I. stupně pokud jde o posouzení toho, zda porušením předkupního práva ve smyslu ustanovení § 140 o.z. je či není převod spoluvlastnického podílu bezúplatně, tedy např. darováním. Odvolací soud je si vědom toho, že např. autoři 9. a 10. vydání Komentáře k občanskému zákoníku (nakladatelství Beck 2006-10 vydání) činí tuto otázku spornou a kloní se k tomu, že by mělo jít jen o převod úplatný. Na druhé straně však uvádějí, že soudní praxe sem zahrnuje i převod bezúplatný. Odvolací soud setrvává u dosavadní soudní praxe, neboť má za to, že jiný výklad ustanovení § 140 o.z. by vedl k obcházení předkupního práva spoluvlastníků. Nakonec tento právě odvolacím soudem řešený případ by takovému obcházení předkupního práva spoluvlastníků nasvědčoval. Nelze totiž pominout to, že manželé B. v době, kdy se jednalo o jejich vstupu do řízení jako vedlejších účastníků na straně žalovaných, uvedli, že prodej nemovitostí v chatové osadě zadali realitní kanceláři. Všechny nemovitosti byly znalecky oceněny, včetně jejich spoluvlastnického podílu na předmětném pozemku. Žalovanými jim byla kupní cena vyplacena beze zbytku. Podíl na předmětném pozemku podle jejich tvrzení realitní kancelář omylem neuvedla do písemného vyhotovení kupní smlouvy. Proto se pak vše "dohnalo" smlouvou darovací. K tomu odvolací soud podotýká, že za situace, kdy žalovaní na předmětném pozemku již podnikali činnosti, kterými značně narušili spoluvlastnické vztahy v chatové osadě, by bylo logickým důsledkem všeho to, že by žalobci svého předkupního práva využili a podíl B. na předmětném pozemku by odkoupili. Zřejmě tomu se chtělo zabránit a proto nebyl podíl na předmětném pozemku do kupní smlouvy uveden. Tomu nasvědčuje i obrana žalovaných, kteří setrvávají na názoru, že darovací smlouvou nelze porušit předkupní právo žalobců jako spoluvlastníků. Odvolací soud samozřejmě činí tyto úvahy nad rámec celé věci a jen proto, aby podpořil svoji právní úvahu, podle které ustanovení § 140 o.z.dopadá na převody úplatné i bezúplatné. Odvolací soud proto ve shodě se soudem I. stupně má za to, že manželé B. porušili předkupní právo žalobců, dané jim zákonem (ustanovení § 140 o.z.) a právem žalují podle ustanovení § 603 odst. 3 o.z., podle kterého bylo-li předkupní právo porušeno, může se oprávněný buď na nabyvateli domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi, anebo mu zůstane před kupní právo zachováno. Odvolací soud má za to, že je nadbytečné zabývat se v tomto případě námitkou relativní neplatnosti darovací smlouvy či její absolutní neplatností. Pokud by žalobci se domáhali svého nároku s tvrzením, že vznesli námitku relativní neplatnosti a zvolili tedy tento způsob obrany, museli by, a v tom lze žalovaným přisvědčit, žalovat jinak a s jiným okruhem účastníků na straně žalovaných. Rovněž otázka absolutní neplatnosti není zde relevantní. Porušení předkupního práva podle ustanovení § 140 o.z. nezakládá absolutní neplatnost úplatného či neúplatného převodu spoluvlastnického podílu na nemovitosti (tedy právního úkonu, kterým je spoluvlastnický podíl převáděn). Smlouva zůstává platná, na žalované přešlo platně vlastnické právo k předmětnému pozemku a stali se tak vkladem do katastru nemovitostí podílovými spoluvlastníky předmětného pozemku. Jinak, a to je třeba opět žalovaným přisvědčit, by žalovaní nebyli věcně pasivně legitimováni v žalobě podle ustanovení § 603 odst. 3 o.s.ř. Námitka absolutní neplatnosti by měla svoje místo, pokud by byl správný názor, že bezúplatný převod není porušením předkupního práva podle ustanovení § 140 o.z. Podle názoru odvolacího soudu by však i v tomto případě muselo být žalováno jinak a s jiným okruhem účastníků na straně žalovaných. Pokud jde o použití ustanovení § 3 odst. 1 občanského zákona, podle kterého výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práva a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy, odvolací soud se nemohl ztotožnit s právním závěrem soudu I. stupně, že žalobci se svého práva domáhají v rozporu s dobrými mravy. Je nepochybné, že žalovaní nemají jiný přístup na pozemek pod chatou a k chatě, než z předmětného pozemku. To je zjištěno z provedených důkazů, vyplývá to jednoznačně z geometrického plánu, který je založen na č.l. 29 spisu a bylo to objasněno účastníky i při odvolacím jednání, kdy žalobce a zástupce žalovaných podali výklad k vlastnickým vztahům k pozemkům v dané lokalitě. Podle názoru odvolacího soudu však jen tato skutečnost nemůže vést k zamítnutí žaloby pro rozpor s dobrými mravy, a to i s odhlédnutím od toho, co je předmětem správního řízení v řízení stavebním (v tom se odvolací soud ztotožňuje s názorem soudu I stupně). Odvolací soud je totiž toho názoru, že ani byla-li by žaloba zamítnuta a žalovaní zůstali spoluvlastníky předmětného pozemku, nezajistí jim to samo o sobě přístup k jejich pozemku. Žalovaní by zůstali i tak menšinovými spoluvlastníky, odvislými od souhlasu či nesouhlasu ostatních spoluvlastníků, pokud jde o hospodaření s předmětným pozemkem a ke všemu by potřebovali souhlas ostatních spoluvlastníků. Právě ta skutečnost, že žalovaným by zamítnutí žaloby pro rozpor s dobrými mravy nevyřešilo samo o sobě přístup k jejich dalším nemovitostem, vede odvolací soud k úvaze, že ustanovení § 3 odst. 1 o.z. zde nelze použít, zvláště když žalobci prohlašují, že nebudou žalovaným nijak bránit, aby používali předmětný pozemek k parkovaní automobilu, k otáčení automobilu, jako manipulační plochu a i ke vjezdu na jejich pozemek. Pokud by se tak nestalo, žalovaní mají zákonem dané prostředky jak dosáhnout přístupu ke svým nemovitostem. Mohou se např. domáhat zřízení věcného břemene - práva jízdy a chůze po předmětném pozemku podle ustanovení § 151o odst. 3 o.z. Ze všech těchto důvodů odvolací soud podle ustanovení § 220 odst. 1 písm.a) o.s.ř. napadený rozsudek změnil tak, že žalobě vyhověl. V Praze dne 1. 8. 2006 JUDr. Z. K. předsedkyně senátu