Sjednání tzv. rezervační (propadné) zálohy ve smlouvě zprostředkovatelské je ve smyslu § 39 obč. zák. neplatné.

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. A. Š. a soudkyň JUDr. V. L. a JUDr. B. N., v právní věci žalobkyně A. A., r.č., bytem Hanušovice, zast. JUDr. M.Z., advokátem v Plzni, . proti žalovanému Ing. V.B., bytem Plzeň, zast. JUDr. Š. P., advokátkou v Plzni, o 50.000,- Kč s příslušenství, o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu Plzeň-město ze dne 10.10.2005, č.j. 20 C 146/2005-108, takto: I. Rozsudek soudu I. stupně se m ě n í tak, že žalovaný je p o v i n e n zaplatit žalobkyni 50.000,- Kč s 3% úrokem z prodlení od 12.11.2004 do zaplacení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. II. Žalovaný je p o v i n e n zaplatit žalobkyni – na účet JUDr. M Z, advokáta v Plzni, náklady řízení před soudem I. stupně ve výši 16.815,50 Kč a náklady odvolacího řízení ve výši 16.458,50 Kč, vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Odůvodnění Soud I. stupně napadeným rozsudkem zamítl žalobu o zaplacení částky 50.000,- Kč a žádnému z účastníků nepřiznal právo na náklady. Uvedl, že žalobkyně složila tuto částku žalovanému (jeho realitní kanceláři) jako rezervační zálohu na koupi bytu a podílu na pozemcích, neboť žalovaný prodej zprostředkovával pro firmu ...... Bylo dohodnuto, že záloha nebude vrácena v případě, že žalobkyně odstoupí od záměru uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí, i když ji žalovaný vyzve do 15.5.2004 k uzavření takové smlouvy. Žalovaný prokázal, že žalobkyni včas písemně vyzval k uzavření smlouvy, prokázal též, že se složením zálohy a tedy použitím peněz ze společného jmění souhlasil i manžel žalobkyně. K uzavření smlouvy o smlouvě budoucí nedošlo ze subjektivních důvodů na straně žalobkyně, žalobkyně nezakoupila prostřednictvím žalovaného ani jiný byt, složená záloha proto – v souladu se smlouvou o složení rezervační zálohy – nemůže být žalobkyni vrácena. Úspěšnému žalovanému v řízení náklady nevznikly. Ve včasném odvolání žalobkyně namítla, že soud I. stupně neuvedl v odůvodnění rozhodnutí právní důvod, na základě něhož by si žalovaný mohl ponechat částku, složenou jako zálohu na budoucí koupi bytu. Ke koupi nedošlo, není tedy důvod pro zaplacení kupní ceny ani její zálohy či splátky, žalovaný také nebyl účastníkem případné kupní smlouvy a jako mandatář nemohl uzavírat smlouvy na svůj účet. Žalovanému tedy vzniklo bezdůvodné obohacení tím, že si složenou částku ponechal, je povinen ji vrátit, a napadený rozsudek by proto měl být změněn tak, že odvolací soud žalobě vyhoví. Žalovaný poukázal na rozhodnutí soudu I. stupně s tím, že je považuje za věcně správné, neboť složená rezervační záloha představuje paušální náhradu nákladů každé realitní kanceláře. Odvolací soud napadený rozsudek přezkoumal a dospěl k závěru, že žalobkyně uplatnila odvolací důvod dle § 205 odst. 2 písm. g) o.s.ř. Odvolání je důvodné. Odvolací soud se především zcela ztotožňuje se skutkovými závěry soudu I. stupně – bylo nepochybně prokázáno, že žalobkyně projevila zájem o koupi bytu (a podílu na pozemcích), jehož prodej nabízel žalovaný jako zprostředkovatel, prodávajícím byla firma ..... Žalobkyně jako zájemce o koupi složila dle dohody účastníků ze dne 21.4.2004 žalovanému „rezervační zálohu“ 50.000,- Kč a bylo dohodnuto, že pokud smlouva o smlouvě budoucí, případně i samotná kupní smlouva nebudou uzavřeny z důvodů na straně žalobkyně, částka žalobkyni nebude vrácena. Dojde-li k uzavření smlouvy, částka bude použita jako splátka na kupní cenu. Zcela správné jsou skutkové závěry také o tom, že žalovaný splnil dohodnutou povinnost, vyzval žalobkyni v dohodnutém termínu písemně k uzavření smlouvy, žalobkyně částku poskytla se souhlasem svého manžela, k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí ale nedošlo ze subjektivních důvodů na straně žalobkyně. Odlišně ale odvolací soud věc posuzoval po právní stránce a o tom účastníky poučil při prvém odvolacím jednání. Soud I. stupně vycházel z toho, že uzavřená smlouva je platná, a tedy účastníci jsou povinni podle ní plnit. Odvolací soud má ale na platnost „dohody o složení rezervační zálohy“ odlišný názor. Uvedenou smlouvou ze dne 21.4.2004 se žalovaný jako zprostředkující realitní kancelář zavázal žalobkyni vyzvat do 15.5.2004 písemně k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, která se měla týkat již konkrétně označených nemovitostí. Žalobkyně se zavázala, že takovou smlouvu po výzvě žalovaného uzavře. V případě, že žalobkyně tuto povinnost nesplní, měla se složená částka 50.000,- Kč stát nevratnou, tzn., že se měla stát sankcí za porušení dohodnuté povinnosti žalobkyní. Dohoda o složení rezervační zálohy obsahuje dvě z hlediska právního posouzení věci relevantní ujednání. V prvém se žalobkyně jako budoucí kupující vůči žalovanému jako zprostředkovateli prodeje zavazuje uzavřít do určité doby kupní smlouvu s vlastníky nemovitostí, v druhém se zavazuje zaplatit mu sankci za porušení této povinnosti. První ujednání zřetelně neobstojí jako smlouva o smlouvě budoucí kupní, neboť ust. § 50a obč. zák. upravující smlouvu o smlouvě budoucí má kogentní povahu a účastníci se tedy od této právní normy nemohou dohodou odchýlit. Účastníky smlouvy o smlouvě budoucí mohou být pouze účastníci vlastní, realizační smlouvy. Zavázat se uzavřít budoucí smlouvu ve smyslu ust. § 50a obč. zák. tedy mohou pouze účastníci smlouvy, kteří mají v budoucnu uzavřít smlouvu vlastní. Jiný subjekt by se mohl zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu v případě, že by byl nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy a jednal tedy svým jménem. V posuzovaném případě žalovaný, který „dohodu o rezervační záloze“ svým jménem uzavřel, nevystupoval při jejím uzavření jako nepřímý zástupce budoucí prodávající firmy, ale vystupoval jako zprostředkovatel. To znamená, že dohoda byla uzavřena mezi subjekty, které neměly být účastníky budoucí kupní smlouvy, a toto ujednání tedy nemůže svým charakterem být smlouvou o smlouvě budoucí a nelze je posoudit jinak, než jako smlouvu nepojmenovanou (§ 51 obč. zák.). Zmíněné ujednání zakládá hlavní (zajišťovaný) závazek žalobkyně uzavřít po výzvě žalovaného smlouvu o smlouvě budoucí kupní, poté i kupní smlouvu. Druhé ujednání svým obsahem zakládá vedlejší zajišťovací závazek, sankci za to, pokud žalobkyně nesplní svou povinnost, tedy neuzavře po výzvě žalovaného smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Podle ust. § 39 obč. zák. platí, že právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází a nebo se příčí dobrým mravům, je neplatný. Posuzovanou nepojmenovanou smlouvu je třeba hodnotit podle názoru odvolacího soudu i z pohledu ust. § 39 obč. zákoníku. Tato smlouva totiž porušuje zákaz vyslovený v ust. § 51 obč. zák. neodporovat účelu zákona, jímž je v případě smlouvy o uzavření budoucí smlouvy podle § 50a obč. zák. založení smluvní povinnosti jednoho či obou jejích účastníků. Smlouva uzavřená mezi stranami sporu dne 21.4.2004 neobsahuje totiž žádný vynutitelný hlavní závazek. Pokud se subjekt zaváže k uzavření smlouvy, lze tuto jeho povinnost vymáhat pouze žalobou na nahrazení projevu vůle, taková žaloba však nepřichází v úvahu tam, kde má budoucí smlouvu uzavřít osoba odlišná od účastníků smlouvy, kteří sjednali uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. Tak tomu je i v přezkoumávané věci, kdy smlouva uzavřená mezi žalovaným a žalobkyní zavazovala k uzavření kupní smlouvy osoby třetí, tedy budoucí prodávající. Protože pro rozpor s účelem zákona je smluvní ujednání posuzované dohody o rezervační záloze neplatné, nemůže platně založit smluvní vynutitelnou povinnost žalobkyně uzavřít po výzvě žalovaného smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Z akcesorické povahy zajištění závazků vyplývá, že vedlejší (zajišťovací) závazek nemůže platně vzniknout, pokud neexistuje platný hlavní (zajišťovaný) závazek. Pokud je jako odporující zákonu neplatné ujednání o založení hlavního závazku, nemohlo platně vzniknout ani jeho zajištění. Neplatné je tudíž i ujednání účastníků o tom, že složená záloha se stává nevratnou. Odvolací soud seznámil účastníky se svým právním názorem, odlišným od názoru vyjádřeným v napadeném rozsudku. K tomu žalovaný uvedl, že uzavřená dohoda je běžným typem smlouvy uzavírané realitními kancelářemi, zajišťuje náhradu pro případ, že smlouva sama uzavřena nebude a zprostředkovatel neobdrží provizi od svého mandanta. Zákonem není vyloučeno uzavření dvou zprostředkovatelských smluv, tedy jak s prodávajícím, tak i s kupujícím. Toto tvrzení je správné, neboť zákon nevylučuje, aby zprostředkovatelská smlouva byla uzavřena s osobou, která nabízí věc k prodeji, i s osobou, která má zájem věc koupit. Pojmovým znakem zprostředkovatelské smlouvy je ale závazek zprostředkovatele vyvíjet činnost, která má vést k uzavření určité smlouvy, tj. činnost spočívající v podstatě ve vyhledání potenciální strany určité smlouvy. Musí být vždy naplněno vlastní přičinění zprostředkovatele vedoucí k výsledku, tj. k uzavření smlouvy. Nárok na odměnu (ten ovšem účastníci, jako jednu z podstatných náležitostí zprostředkovatelské smlouvy nesjednali) tedy vzniká jen, jestliže k uzavření smlouvy s vyhledaným partnerem skutečně dojde. Pro nedostatek náležitostí nelze tedy dohodu o složení rezervační zálohy uzavřenou mezi účastníky považovat za smlouvu zprostředkovatelskou, a ostatně i kdyby o takovou smlouvu šlo, nevznikl by žalovanému nárok na odměnu (smlouva sama uzavřena nebyla) ani na jakékoli sankční plnění (zájemce není povinen smlouvu s vyhledaným partnerem uzavřít, neuzavřením smlouvy tedy neporušuje žádnou povinnost). Z těchto důvodů má odvolací soud zato, že žaloba byla podána důvodně, a proto rozsudek soudu I. stupně na základě odlišného právního názoru změnil (§ 220 odst. 1 písm. a/ o.s.ř.) tak, že žalobě vyhověl. Vzhledem ke změně rozhodnutí ve věci samé, rozhodl odvolací soud znovu o nákladech účastníků. V řízení měla žalobkyně plný úspěch, náleží jí proto dle § 142 odst. 1 o.s.ř. náhrada účelně vynaložených nákladů. Ty tvoří v řízení před soudem I. stupně odměna advokáta 12.450,- Kč včetně paušálních náhrad a částka odpovídající dani z přidané hodnoty (§ 137 odst. 3 o.s.ř.) 2.365,50 Kč a náhrada zaplaceného soudního poplatku ze žaloby 2.000,- Kč. V odvolacím řízení činí odměna advokáta včetně paušálních náhrad 12.150,- Kč a částka odpovídající dani z přidané hodnoty 2.308,50 Kč, s připočtením úhrady soudního poplatku 2.000,- Kč je účelně vynaloženými náklady žalobkyně v tomto stádiu řízení částka 16.458,50 Kč. P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku není další řádný opravný prostředek přípustný. V Plzni dne 11.ledna 2006