Závadou ve smyslu § 336a písm. c) o.s.ř. snižující hodnotu nemovitosti, která je při dražbě prodávána a která prodejem nemovitosti nezaniká, je i existující nájem bytu. O takový případ však nejde, jedná-li se o užívání bytu nebo nebytových prostor na základě vlastnického práva dosavadního vlastníka prodávané nemovitosti.

U s n e s e n í Krajský soud v Ú. rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. V. P. a soudců JUDr. J. K. a JUDr. V. Š. ve věci výkonu rozhodnutí oprávněného G. P., zast. Mgr. M. K., advokátkou, proti povinnému RNDr. P. S., prodejem nemovitostí, o odvolání povinného proti usnesení Okresního soudu v L. ze dne 12.12.2003, č.j. E 3410/2001-74, t a k t o: Usnesení okresního soudu se p o t v r z u j e. O d ů v o d n ě n í Napadeným usnesením okresní soud určil cenu prodávané nemovitosti č. 1835/12, včetně podílu 41/1000 na nemovitosti č.p. 1835, vše zapsáno na LV 4641 pro k.ú. L., a to částkou 579.970,-Kč. Tato částka je totožná s částkou, na kterou cenu nemovitosti určil znalec, neboť s ní nejsou spojena žádná práva a závady, ani závady, které by prodejem v dražbě nezanikly a zapsané zástavní právo pro ZP M. a.s. není právem spojeným s nemovitostí ve smyslu § 336a o.s.ř.. Odvoláním se povinný domáhá zrušením napadeného usnesení a vrácení věci okresnímu soudu k novému projednání a rozhodnutí. Poukazuje na skutečnost, že prodávanou nemovitostí je byt, ve kterém bydlí a protože by bylo v rozporu s dobrými mravy, pokud by měl být vystěhován bez náhradního bytu nebo náhradního ubytování, což by nebylo ani v zájmu společnosti ani v jiném zájmu, je třeba jeho bydlení posuzovat jako závadu s nemovitostí spojenou. Soud by měl formou předběžné otázky posoudit, zda mu jako vlastníku a uživateli bytu přísluší bytová náhrada či nikoliv a zda jeho bydlení je nutno posuzovat jako závadu s nemovitostí spojenou. Dále zpochybňuje zástavní právo pro ZP M. a.s. , neboť nevylučuje možnost, že byl při jednání o založení zástavního práva sepsán i zajišťovací převod. Odvolání není důvodné. Podle § 336 o.s.ř. po právní moci usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí soud ustanoví znalce, kterému uloží, aby ocenil nemovitost a její příslušenství a aby ocenil jednotlivá práva a závazky s nemovitostí spojené. Nestanoví-li tento zákon jinak, postupuje se podle zvláštního předpisu ( odst. 1). Je-li to potřebné, provede soud ohledání nemovitosti a jejího příslušenství ( odst. 2, věta prvá). Podle § 336a podle výsledku ocenění ohledání provedeného podle § 336 určí soud a) cenu nemovitostí a jejího příslušenství, b) cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, c) závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, d) výslednou cenu ( odst. 1). Závadami ve smyslu odstavce 1 písm. c) jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( odst. 2). Při provádění výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti je významné určení ceny nemovitosti, která má být pak v následné dražbě prodána. Postup soudu upravují výše citovaná zákonná ustanovení a je patrné, že cena nemovitosti zjištěná znalcem podle oceňovacího předpisu je východiskem pro výsledkovou cenu, která však může být ovlivněna cenou jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, popřípadě závadami, které prodejem v dražbě nezaniknou. Práva spojená s nemovitostí jsou práva, která zvyšují hodnotu prodávané nemovitosti a mohou se tak promítnou i do ocenění i do výsledné ceny. Typicky jsou to věcná břemena na jiné nemovitosti ve prospěch nemovitosti, která je předmětem exekučního prodeje. Naproti tomu závady snižují hodnotu, a tedy i cenu nemovitosti, která je v dražbě prodávána. Takovou závadou spojenou s nemovitostí, a to závadou, která prodejem nemovitosti nezanikne, je případná existence chráněného nájmu, neboť dojde-li ke změně vlastnictví vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajimatele a existence nájemního vztahu, ať jde o nájem bytu nebo případný nájem nebo podnájem nebytových prostor, se změna nedotýká. Nutno zdůraznit, že toto se vztahuje k nájmu a nikoliv k užívání bytu nebo nebytových prostor na základě vlastnického práva dosavadního vlastníka nemovitosti prodávané výkonem rozhodnutí. V projednávané věci okresní soud po pravomocném nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí ustanovil znalce k ocenění prodávané nemovitosti. Správně vychází z tohoto znaleckého posudku, když stanoví cenu a výslednou cenu nemovitosti podle § 336a odst. 1 písm. a) a b) o.s.ř.. Vzhledem k tomu, že nezjistil žádná práva a závady s nemovitostí spojená, jakož závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, stanovil výslednou cenu totožnou s cenou nemovitosti určenou podle znaleckého posudku. Právě tento závěr odvolatel okresnímu soudu vytýká. Výhrady spočívají v poukaze na skutečnost, že na nemovitosti, kterou je byt, ve kterém bydlí, vázne právě tato závada a dále ve výhradě neúplnosti všech zjištění okolností zástavního práva. Nutno konstatovat, že bydlení povinného v prodávaném bytě není bydlením založeným na nájmu, neboť tento byt je v jeho vlastnictví. Za této situace nelze dovozovat, že toto bydlení je závadou, kterou by bylo nutno při stanovení výsledné ceny zohlednit. Závada spojená s nemovitostí vždy musí vyplývat z práva a takovým právem je v případě chráněného nájmu právě právo na náhradu bydlení, ale v případě užívání bytu na základě vlastnického práva, takové právo při zániku vlastnického práva neexistuje a z žádného právního předpisu nelze dovozovat právo na přidělení bytové náhrady pro původního vlastníka bytu. Výhrada odvolatele v tomto smyslu není tedy důvodná, rovněž tak jako není důvodná ani pokud směřuje k zástavnímu právu, neboť zde okresní soud důsledně vychází ze zápisu z katastru nemovitostí. Postup okresního soudu při určení výsledné ceny prodávané nemovitosti je správný a proto bylo napadené usnesení podle § 219 o.s.ř. potvrzeno. Proti tomuto usnesení n e n í odvolání ani dovolání přípustné. V Ú. dne 29. září 2004 předseda senátu