Při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem zatíženým zástavním právem v případě přikázání podílu jednomu nebo více spoluvlastníkům za přiměřenou náhradu, nutno ve zjištěné tržní ceně nemovitostí zohlednit i hodnotu zástavního práva váznoucího na nemovitostech.

U s n e s e n í Krajský soud v Ú. rozhodl dne 17. ledna 2006 v senátě složeném z předsedy JUDr. J. B. a soudců JUDr. L. J. a JUDr. P. V. ve věci žalobkyně ing. H. Ch., zastoupené JUDr. J. R., advokátem, proti žalovanému J. Ch., zastoupenému JUDr. M. Ž., advokátem, o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v T. z 31.10.2003 č.j. 10 C 66/98 – 182 ve zněmí rozsudku téhož soudu z 26.11.2003 č.j. 10 C 66/98 – 184, t a k t o : Rozsudek okresního soudu se z r u š u j e a věc se mu v r a c í k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í : Shora citovaným rozsudkem zrušil okresní soud podílové spoluvlastnictví účastníků k domu č. 159 na zastavěné ploše č. parc. 233/2, k pozemkům - zastavěná ploše a nádvoří č. parc. 233/1 o výměře 448 m2, zastavěná ploše a nádvoří č. parc. 233/2 o výměře 79 m2 a trvalému travnímu porostu č. parc. 1683/1 o výměře 3.243 m2, všech zapsaných u Katastrálního úřadu pro Ú. kraj, pobočky v T. na LV č.1398 pro obec a katastrální území K. Uvedené nemovitosti přikázal do výlučného vlastnictví žalobkyně, kterou současně zavázal povinností zaplatit žalovanému v jednoměsíční lhůtě od právní moci rozsudku 345.000,- Kč, naopak žalovanému uložil v rámci tzv. širšího vypořádání účastníků, nadbytečně samostatným výrokem zaplatit žalobkyni 5.153,- Kč a ve zbytku požadavku její návrh zamítl. Žalobkyni rovněž zavázal povinností doplatit soudní poplatek ve výši 14.396,- Kč a žádnému z účastníků nepřiznal náhradu nákladů řízení. Rozsudek napadla odvoláním žalobkyně. Navrhla jej změnit potud, že žalovanému bude uloženo zaplatit žalobkyni na rekonstrukci nemovitosti v rámci vypořádání částku 49.931,10,- Kč, jak požadovala, dále že žalovaný bude zavázán nehradit jí náklady řízení ve výši 47.780,- Kč a doplatit soudní poplatek ve výši 14.396,- Kč. Pokud neshledá odvolací soud podmínky pro odvolatelkou navrhovanou změnu rozsudku, nechť tento zruší a vrátí věc okresnímu soudu k dalšímu řízení. Žalovaný hodnotí podané odvolání jako nedůvodné. Nárok žalobkyně na poměrnou úhradu nákladů rekonstrukce není dán a i pokud by existoval, byl by promlčen. Důvodný není ani požadavek odvolatelky na náhradu nákladů řízení, které by naopak měla nést žalobkyně, která vyvolala řízení bezprostředně po skončení dědického řízení po právní předchůdkyni účastníků a vypořádání vztahu účastníků nechtěla řešit dohodou. Odvolací soud přezkoumal k podanému odvolání v celém rozsahu ( srv. v této souvislosti ust. § 212 písm. d/ občanského soudního řádu ) napadený rozsudek i řízení jeho vydání předcházející, a to s ohledem na dobu podání odvolání podle občanského soudního řádu v podobě před novelou zákonem č. 59/2005 Sb. (srv. čl. II. bod 2. tohoto zákona). Nemaje podmínky ani pro potvrzení ani pro změnu napadeného rozsudku, zrušil ho a vrátil věc okresnímu soudu k dalšímu řízení. Nedojde-li k dohodě spoluvlastníků, zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud. Přihlédne přitom k velikosti podílů a účelnému využití věci. Není-li rozdělení věci dobře možné, přikáže soud věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům; přihlédne přitom k tomu, aby věc mohla být účelně využita. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud její prodej a výtěžek rozdělí podle podílů (§ 142 odst. 1 občanského zákoníku). V posuzované věci jde o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, ve kterém nechtějí účastníci nadále setrvat. Soud prvého stupně v dosud provedeném řízení učinil potřebná skutková zjištění, ze kterých zjistil, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky shora již zmiňovaných nemovitostí, a to žalobkyně v rozsahu 3/4 a žalovaný v rozsahu 1/4. Zjistil rovněž, že reálné rozdělení nemovitostí mezi účastníky je nemožné a přikázal-li za tohoto stavu věci nemovitosti ve shodě s postoji účastníků do výlučného vlastnictví většinové spoluvlastnice, která navíc nemovitosti výlučně k bydlení užívá, nelze postupu prvostupňového soudu nic vytýkat. Správně postupoval okresní soud i potud, uvažoval-li přiměřenou náhradu, za kterou má být celá věc přikázána do vlastnictví žalobkyně, nikoli jako cenu samotného spoluvlastnického podílu ale jako podíl ceny, za kterou by bylo reálně možné prodat celou věc (srv. v této souvislosti rozhodnutí NS ČR 2 Cdon 425/96). Správně rovněž okresní soud , odvolávaje se především na nález Ústavního soudu z 15.12.1994 sp.zn. III. ÚS 102/94, zaměřuje svou pozornost na zjištění tzv. obvyklé, tržní ceny předmětných nemovitostí, představující penězi vyjádřený ekvivalent, umožňující podle místních podmínek obstarání věci přikázané jednomu ze spoluvlastníků. Okresní soud nechal v tomto směru vypracovat dokonce revidovaný znalecký posudek, zjištěnou tržní cenu akceptují i účastníci. Dospěl-li pak odvolací soud přes přitakání postupu soudu prvého stupně k závěru o nutnosti zrušení rozsudku a vrácení věci okresnímu soudu k dalšímu řízení, stalo se tak z následujících důvodů. Jak bylo uvedeno výše, odvíjí se obvyklá cena věci především od působení trhu (tržní cena), tedy je určována nabídkou a poptávkou po věci (srovnatelných věcech) v místě a době prodeje. Soudem ustanovení znalci věnovali při zjištění obvyklé ceny vypořádávaných nemovitostí náležitou pozornost technickým otázkám (kvalita, údržba, opotřebení, provedení, vybavenost stavby), hodnotili polohu a atraktivitu konkrétních nemovitostí srovnáním s jinými realizovanými úplatnými převody vlastnictví v přibližně stejném místě a čase. Soud prvého stupně pak ovšem výsledky znaleckého zkoumání ve vztahu k tržní ceně předmětných nemovitostí bez dalšího převzal, aniž by sám hodnotil další souvislosti, které se do určení výše tržní ceny v souzené věci mohou promítnout a které podle názoru odvolacího soudu jsou v konkrétní věci přítomny. Z výpisu z katastru nemovitostí připojeného ke znaleckému posudku znalce ing. Veselého je zřejmé, že všechny předmětné nemovitosti jsou v rozsahu jedné čtvrtiny zatíženy zástavním právem podle smlouvy z 15.7.1998 pro Z. T. ve výši 720.000,- Kč. Je evidentní, že zástavním právem zatížená (byť zčásti) nemovitost má nižší tržní cenu než stejná nemovitost, na které podobný zajišťovací závazek nevázne. V souladu s ust. § 164 občanského zákoníku působí zástavní právo jako právo věcné vůči každému pozdějšímu vlastníku zastavené věci, nabyvatel zástavy se tak sám dostává do postavení zástavního dlužníka, je povinen strpět případné uspokojení zástavního věřitele ze zástavy anebo vmanévrován do situace splnit dluh za jiného (obligačního dlužníka) s cílem dosáhnout zániku akcesorického zástavního práva a vyloučení uspokojení zástavního věřitele ze zástavy. Výši zástavou zajištěného závazku ovšem nelze podle názoru odvolacího soudu mechanicky odečítat od tržní hodnoty podílu spoluvlastníka – dlužníka na nemovitostech (v posuzovaném případě by ostatně takový postup znamenal, že vyplácený spoluvlastník, ztrácející podíl na společné věci, by se stal spoluvlastníkem vyplácejícím). Jde spíše o ocenění míry pravděpodobnosti rizika budoucího uspokojení zástavního věřitele ze zástavy, které se neobejde bez zjištění určitých skutečností soudem. Mezi jinými půjde zejména o výši zůstatku pohledávky v době vypořádání spoluvlastnictví, způsob, jakým byla od svého vzniku dosud pohledávka uhrazována (šlo-li o plnění ve splátkách), solventnost obligačního dlužníka, nebo existence případného dalšího zajištění konkrétní pohledávky. K osvědčení těchto skutečností je nutné provést alespoň elementární důkazy a ve vztahu ke zjišťované obvyklé ceně nemovitostí z nich vyvodit závěry. Učinil-li by tak odvolací soud, nahrazoval by rozhodovací činnost soudu prvého stupně a vyloučil možnost přezkumu takového rozhodnutí (srv. ust. § 213 odst. 2 o.s.ř. před novelou). Z důvodů výše vyložených postupoval odvolací soud jak uvedeno ve výroku shora, když zrušil napadený rozsudek a vrátil věc okresnímu soudu k dalšímu řízení (§ 221 odst. 1 písm. a/, odst. 2 o.s.ř. před novelou). V něm bude okresní soud postupovat shora naznačeným způsobem při zjištění ceny vypořádacího podílu a pro potřeby tzv. širšího vypořádání v něm rovněž posoudí, zda některé z realizovaných investic či jiných nákladů žalobkyně do nemovitostí neměly za následek zhodnocení těchto společných nemovitostí, resp. jakou právní povahu jednotlivé nároky žalobkyně z investic do společného měly, protože promlčení a další právní otázky budou rozdílné, pokud jde o jednotlivé druhy těchto nároků (srv. v této souvislosti např. rozhodnutí Nejvyššího soudu publikované ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 37/1982). Proti tomuto usnesení n e n í odvolání ani dovolání přípustné. V Ústí nad Labem dne 17. ledna 2005 Předseda senátu