Nejsou-li zásady privatizace nemovitého majetku ve vlastnictví obcí vydány formou vyhlášky podle § 16 zákona č. 367/1990 Sb. jako obecně závazným předpisem, nemohou jednostranně ukládat třetím osobám povinnosti a jsou toliko interním aktem obce zavazujícím její orgány k určitému postupu při prodeji majetku obce. Propadnutí zálohy složené uchazečem o koupi nemovitosti z majetku obce je za tohoto stavu možno ujednat jen jako smluvní pokutu podle § 544 a násl. obč. zák.

Žalobce, Statutární město L. se domáhal proti žalovanému J.S. bytem v L. zaplacení částky 3.336,- Kč jako vydání bezdůvodného obohacení, k němuž mělo dojít tím, že maje postavenu garáž na pozemku žalobce, užíval žalovaný tento pozemek, aniž za to platil. Tuto okolnost sice žalovaný nepopřel, ale navrhl zamítnutí žaloby, když obranou proti žalobě uplatnil do výše žalobou požadované částky svou pohledávku za žalobcem na vrácení zálohy, kterou žalobci zaplatil na kupní cenu předmětného pozemku, když smlouva nebyla uzavřena. Proti tomu uvedl žalobce, že záloha propadla v jeho prospěch podle " zásad privatizace ", které vydal, a důvodem propadnutí zálohy bylo to, že uzavření kupní smlouvy bylo zmařeno důvody na straně žalovaného. Ten kromě toho namítal promlčení žalobou uplatněné pohledávky. Proti tomu uváděl žalobce, že dopisem, který byl žalobci doručen nepochybně za běhu promlčecí doby, uznal žalovaný svůj dluh co do důvodu i výše, takže došlo k přerušení běhu promlčení a probíhá nová, desetiletá doba promlčecí. Okresní soud v Liberci vyhověl svým rozsudkem sp. zn. 21 C 1141/2001 žalobě a zavázal žalovaného kromě úhrady žalované částky i k zaplacení úroků z prodlení a k náhradě nákladů řízení. Zmíněný dopis žalovaného hodnotil podle jeho obsahu jako písemné uznání dluhu co do výše i důvodu. V onom dopise totiž žalovaný navrhoval započtení své pohledávky proti existujícímu závazku k vydání bezdůvodného obohacení. Pokud jde o propadnutí zálohy, posoudil soud I. stupně věc shodně se stanoviskem žalobce tak, že záloha podle zásad privatizace propadla. Žalovaný v odvolání uplatnil výhradně odvolací důvod nesprávného právního posouzení (§ 205 odst. 2g, o.s.ř.). To spatřoval v nesprávné aplikaci předpisů o započtení protipohledávky. Námitka kompenzace pohledávky žalovaného měla být posouzena jako důvodná, protože zavinění na tom, že se prodej pozemku neuskutečnil, nenese prý žalovaný, ale naopak žalobce, který se včas nepostaral o to, aby pozemek byl prost právních závad. Navrhl proto, aby napadený rozsudek byl změněn a žaloba zamítnuta. Žalobce se k odvolání nevyjádřil. Odvolací soud projednal věc bez účasti stran za podmínek § 214 odst. 3 o.s.ř. a odvolání shledal oprávněným, byť z jiných důvodů, než, které jsou v něm uplatněny. Napadený rozsudek změnil, žalobu zamítl a odsoudil žalobce k náhradě nákladů řízení žalovaného před soudy obou stupňů. Z o d ů v o d n ě n í : Okresní soud správně za shodných tvrzení účastníků zjistil, že žalobce byl v období od 13.3.1996 do 30.10.2000 vlastníkem p.p. č. 1107 - zastavěné plochy o výměře 68 m2 v k.ú. R. zapsané u kat. úřadu v L. pro toto kat. území. Dále zjistil, že žalovaný byl v tomto období vlastníkem garáže na pozemku stojící. Žalovaný žalobci za užívání pozemku nezaplatil a užívání nebylo mezi účastníky smluvně upraveno. Okresní soud proto dospěl k závěru, že žalovaný se na úkor žalobce bezdůvodně obohatil ve smyslu § 451 odst. 2 obč. zák. Výše obohacení se rovná nájemnému, které bylo v daném místě a čase z obdobných pozemků požadováno a mezi účastníky jeho výše 3.366,- Kč odpovídající nájemnému určenému podle interních předpisů žalobce nebyla sporná. Okresní soud učinil správná skutková zjištění ohledně žalovaného nároku v potřebném rozsahu. Žalovaný však již v odporu proti platebnímu rozkazu vznesl námitku promlčení a dále námitku započtení žalované pohledávky proti jeho pohledávce na vrácení kauce ve výši 31.450,- Kč, kterými se okresní soud zabýval. Podle § 100 odst. 1 obč. zák. se právo promlčí, jestliže nebylo vykonáno v době v tomto zákoně stanovené. K promlčení soud přihlédne jen k námitce dlužníka. Dovolá-li se dlužník promlčení, nelze věřiteli promlčené právo přiznat. Podle § 110 odst. 1 věty druhé obč. zák. bylo-li právo dlužníkem uznáno co do důvodu i výše, promlčuje se za deset let ode dne, kdy k uznání došlo. Mezi účastníky bylo nesporné a z dopisu žalovaného žalobci ze dne 14.1.2001 okresní soud správně zjistil, že tímto dopisem žalovaný žalobci sdělil, že souhlasí s požadovanou částkou 3.366,- Kč za užívání parcely a je srozuměn s tím, že uhradí tuto částku započtením, neboť žalobce má deponovanou jeho částku 31.450,- Kč a výslovně souhlasí s tím, aby požadovaná částka byla od této odečtena. Tímto tedy žalovaný učinil vůči žalobci projev směřující k započtení vzájemných pohledávek účastníků. Dopis byl žalobci doručen dne 15.1.2001, jak soud zjistil z otisku přijímacího razítka žalobce. Okresní soud na základě tohoto dopisu žalovaného, jehož existence a pravost byla mezi účastníky nesporná, dospěl ke správnému závěru, že žalovaný pohledávku žalobce na zaplacení částky 3.366,- Kč z titulu užívání shora uváděné pozemkové parcely uznal jako svůj dluh vůči žalobci a to jak co do výše, tak i co do důvodu, který ještě upřesňuje odkazem na dopis žalobce ze dne 6.12.2000, kde je důvod dluhu ještě blíže specifikován obdobím, za které je částka požadována. Dopis žalobce je písemným právním úkonem obsahujícím v sobě mimo jiné uznání dluhu v souladu s ustanovením § 110 odst. 1 věty druhé obč. zák., proto pro nárok žalobce platí desetiletá promlčecí doba, která počala běžet nejdříve dne 13.3.1996 (počátek období, za které žalobce částku požaduje), a protože celý nárok žalobce uplatnil u soudu dne 23.1.2001, není promlčen ani částečně. Pokud jde o námitku promlčení, považuje krajský soud názor okresního soudu za zcela správný. Odlišná je situace u hodnocení námitky započtení. Započtení je způsobem zániku závazku. Podle § 580 obč. zák., mají-li věřitel a dlužník vzájemné pohledávky, jejichž plnění je stejného druhu, zaniknou započtením, pokud se vzájemně kryjí, jestliže některý z účastníků učiní vůči druhému projev směřující k započtení. Zánik nastane okamžikem, kdy se setkaly pohledávky způsobilé k započtení. Mezi účastníky bylo nesporné, že od roku 1996 probíhala mezi účastníky jednání o koupi předmětné parcely. V rámci těchto přípravných jednání složil žalovaný žalobci dne 16.10.1996 zálohu ve výši 31.450,- Kč a to na základě dopisu žalobce ze dne 4.10.1996, kterým žalovanému sdělil, že jeho žádost o koupi pozemku byla projednálna se souhlasným stanoviskem a vyzval žalovaného, pokud souhlasí s navrhovanou cenou 500,- Kč za m2, aby složil zálohu v této výši. Zároveň ho upozornil, že po schválení prodeje záloha toho, kdo prodej zmařil, propadá ve prospěch žalobce. Dále bylo nesporné, že po schválení prodeje v lednu 2000 vypracoval žalobce návrh kupní smlouvy a vyzval žalovaného k jeho podpisu. Na to však žalovaný odpověděl dopisem ze dne 12.4.2004, ze kterého soud zjistil, že žalovaný sdělil žalobci, že o koupi pozemku již nemá zájem, což zdůvodnil svými sociálními a rodinnými poměry. Dopis byl žalobci doručen 20.4.2001, jak soud zjistil z otisku razítka žalobce. Ze Zásad privatizace nemovitostí v majetku města L., dále jen "zásady " účinných ode dne 1.7.1995, zjistil, že v části šesté v § 42 stanoví, že v případě zájmu o koupi nemovitosti tohoto typu zašle žadatel nejpozději ke dni uzávěrky přijmu privatizačních projektů dané privatizační vlny na účet žalobce zálohu ve výši 5% minimální ceny příslušné nemovitosti, max. 100.000,- Kč, a že v případě prodeje zmařeného žadatelem se záloha nevrací. Okresní soud zjistil skutkový stav v rozsahu potřebném pro rozhodnutí, avšak pochybil při jeho právním hodnocení. Mezi účastníky probíhala pouze přípravná jednání o uzavření smlouvy o koupi nemovitosti, tedy v soukromoprávní rovině, přičemž v občanskoprávních vztazích podle § 2 odst. 3 obč. zák. platí, že v nich mají účastníci rovné postavení. Z toho tedy vyplývá, že ani jeden z účastníků nemůže druhému jednostranným právním úkonem stanovit povinnosti, ty mohou být stanoveny pouze zákonem nebo dohodou. Zásady privatizace nemovitostí v majetku obce nebyly vydány formou vyhlášky (podle § 16 tehdy platného zákona kč. 367/1990 Sb. o obcích) , nejsou tudíž obecně závazným právním předpisem a proto nemohou ukládat, ani neukládají třetím osobám poovinnosti. Jsou pouze interním aktem žalobce, zavazujícím všechny jeho orgány k určitému postupu při prodeji žalobcova nemovitého majetku, jak vyplývá z ustanovení § 1 Zásad. Zázady proto pro žalovaného závazné nebyly a bez toho,že by se žalovaný smluvně zavázal k jejich dodržování, nemohly platně stanovit sankci propadnutí složené zálohy. Je pravdou, že žalovaný zálohu složil na základě výzvy žalobce ze dne 4.10.1996, která na možnost propadnutí kauce upozorňovala. Tento projev vůle lze však vykládat pouze jako složení zálohy na vyjádření vůle nadále pokračovat v jednání o uzavření smlouvy. Propadnutí zálohy by bylo určitou sankcí, kterou, pokud ji neukládá přímo zákon, lze v občanskoprávních vztazích sjednat jen jako smluvní pokutu ve smyslu § 544 odst. 1, 2 obč. zák., který stanoví, že sjednají-li si účastníci pro případ porušení smluvních povinností smluvní pokutu, je účastník, který tuto povinnost poruší, zavázán pokutu zaplatit, i když oprávněnému účastníku porušením povinnosti nevznikla škoda. Smluvní pokutu lze sjednat pouze písemně a v ujednání musí být určena výše pokuty nebo stanoven způsob jejího určení. Mezi účastníky však k ujednání o smluvní pokutě nedošlo. Navíc se žalovaný k uzavření kupní smlouvy smluvně nezavázal ( např. uzavřením smlouvy o budoucí smlouvě ) a kontraktační povinnost mu pro tento případ nestanoví ani žádné zákonné ustanovení. Žalovaný tedy odmítnutím návrhu na uzavření kupní smlouvy neporušil žádnou svoji povinnost. Protože tedy propadnutí zálohy pro případ zmaření prodeje žalovaným nebylo stanoveno obecně závazným právním předpisem, žalovaný nebyl povinen předmětnou smlouvu uzavřít a účastníci ani neuzavřeli ujednání o smluvní pokutě ve smyslu § 544 obč. zák. pro případ zmaření prodeje žalovaným, nemohlo dojít k propadnutí žalovaným složené zálohy, neboť tuto povinnost žalobce nemohl žalovanému v soukromoprávním vztahu uložit. Žalovaný tedy před uzavřením smlouvy složil žalobci zálohu ve smyslu § 498 obč. zák. ve výši 31.450,- Kč. Protože dopisem žalovaného ze dne 12.4.2000 došlo k ukončení jednání o uzavření smlouvy, právní důvod plnění žalovaného odpadl, a protože žalobce (což nebylo mezi účastníky sporné) zálohu žalovanému dosud nevrátil, obohatil se bezdůvodně na úkor žalovaného o 31.450,- Kč dle § 451 odst. 2 obč. zák. a vznikla mu tak v souladu s ustanovením § 451 odst. 1 obč. zák. povinnost bezdůvodné obohacení v této výši žalovanému vydat. Žalovaný má tedy vůči žalobci vzájemnou pohledávku na plnění stejného druhu. U jednání dne 25.9.2003 vznesl žalobce námitku promlčení této pohledávky, což odůvodnil tím, že byla složena již 16.10.1996. K tomu je třeba uvést, že pohledávka vznikla žalovanému až poté, co dopisem ze dne 12.4.2000, který byl žalobci doručen 20.4.2000, sdělil, že o koupi pozemku zájem nemá. Tedy až od tohoto data odpadl právní důvod plnění a žalovanému vznikla povinnost zálohu ve smyslu § 451 odst. 1 obč. zák. vrátit. Protože jde o pohledávku z bezdůvodného obohacení, platí pro ni dvouletá promlčecí doba v souladu s ustanovením § 107 odst. 1 obč. zák. a začala běžet již dne 21.4.2000, neboť již od tohoto data se žalovaný dověděl, že k bezdůvodnému obohacení došlo, a že za ně odpovídá žalobce, a skončila 21.4.2002. Žalobce měl tedy vůči žalovanému pohledávku na zaplacení 3.366,-Kč, která se stala splatnou 1.1.2001 a žalovaný měl vůči žalobci pohledávku na zaplacení 31.450,-Kč, která se stala splatnou 21.4.2000. Protože tedy účastníci měli vzájemné pohledávky na plnění stejného druhu a žalovaný dopisem ze dne 6.4.2001 (tedy ještě za běhu promlčecí doby) učinil projev směřující k započtení, zanikly obě pohledávky ve smyslu § 580 obč. zák. v rozsahu 3.366,- Kč, ve kterém se kryly, ke dni 1.1.2001, kdy se setkaly, když k tomuto datu nebyla ani jedna z pohledávek promlčena. Námitka promlčení vznesená žalobcem je tedy nedůvodná do částky 3.366,-Kč. Nárok na vrácení zbytku pohledávky žalovaný v tomto řízení neuplatnil. Protože pohledávka žalobce na zaplacení částky 3.366,- Kč zanikla započtením již ke dni její splatnosti, byla žaloba shledána nedůvodnou v plném rozsahu. Proto krajský soud dospěl k závěru, že soud I. stupně rozhodl nesprávně, ačkoli správně zjistil skutkový stav, a proto postupoval podle § 220 odst. 1 o.s.ř. a rozsudek okresního soudu změnil tak, že žalobu na zaplacení 3.366,-Kč v plném rozsahu zamítl. Za správnost vyhotovení: Zpracoval: Marcela Bulířová JUDr. Karel L u k á š v.r.