Ujednání účastníků zprostředkovatelské smlouvy toho znění,že „nebude-li kupní smlouva uzavřena z důvodů na straně zájemce,není zprostředkovatel povinen vrátit zálohu složenou zájemcem na kupní cenu"je třeba posoudit jako smlouvu nepojmenovanou podle § 51 občanského zákoníku.

Žalobkyně D.S. se domáhala toho, aby žalované L.s.r.o.se sídlem v Č.L. bylo uloženo zaplatit jí 80.000,- Kč, které žalované zaplatila podle zprostředkovatelské smlouvy jako zálohu na kupní cenu nemovitosti, s odůvodněním, že k uzavření smlouvy nedošlo, protože žalobkyni nebyl poskytnut bankou hypoteční úvěr. Okresní soud v České Lípě vyhověl žalobě a uložil žalované zaplatit náklady řízení. Vyšel z toho, že podle smlouvy se žalovaná realitní kancelář zavázala "připravit a zajistit koupi rekreačního objektu" označeného evidenčním číslem, číslem stavebního pozemku a čísly dalších pozemků, vesměs ležících v katastrálním území obce v obvodu Katastrálního úřadu v Č.L. Dále se zavázala složit u žalované 80.000,- Kč jako zálohu s tím, že v případě uzavření kupní smlouvy bude tato částka započtena na kupní cenu, kdežto v případě, že smlouva nebude uzavřena z důvodů na straně žalobkyně, nebude žalovaná jako zprostředkovatel povinna tuto částku vrátit. Okresní soud posoudil smlouvu jako absolutně neplatnou pro rozpor se zákonem vzhledem k nedostatku dohody o odměně jako podstatné náležitosti smlouvy zprostředkovatelské (§ 744 Občz) a z toho dovodil, že sporná částka představuje bezdůvodné obohacení žalované s povinností je vydat žalobkyni podle § 451 odst.1 ObčZ. K odvolání žalované změnil odvolací soud napadený rozsudek, žalobu zamítl a uložil žalobkyni, aby žalované nahradila náklady řízení u soudů obou stupňů. Vycházeje z ustanovení § 774 ObčZ dospěl k závěru, že ve smlouvě nebyla dohodnuta odměna, protože taková dohoda je jednou z podstatných náležitostí smlouvy zprostředkovatelské (essentialium negotii) a právo na odměnu vzniká teprve dosažením výsledku přičiněním zprostředkovatele. Žalované tedy nevznikl nárok na to podržet si zálohu podle smlouvy zprostředkovatelské, ale plnění složené jako záloha nepředstavuje bezdůvodné obohacení žalované. Dohodu o propadnutí zálohy nelze sice posoudit jako dohodu o smluvní pokutě podle § 544 ObčZ, protože ta je spojena s porušením právní povinnosti, ale tato dohoda zakládá objektivní odpovědnost žalobkyně za neuzavření smlouvy, protože má povahu nepojmenované smlouvy podle § 51 ObčZ. Z o d ů v od n ě n í : Skutkový stav je mezi účastníky nesporný. Dne 29.11.2004 podepsali oba smlouvu o zprostředkování koupě, v níž se žalovaná zavázala připravit a zajistit koupi rekreačního objektu v M. na stav.pozemku a dalšího pozemku vesměs ležících v kat.území obce N.O. k.ú.M u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, pracoviště v Č.L.a to pro zájemce, jímž byla žalobkyně. Na základě článku II. smlouvy žalobkyně složila u žalované zálohu ve výši 80.000,- Kč, jak vyplývá z příjmového pokladního dokladu ze dne 29.11.2004. Zbývající část kupní ceny 1.298.000,- Kč se žalobkyně podle článku II. smlouvy zavázala uhradit prostřednictvím hypotečního úvěru u K.B. a.s. do 14 dnů od podpisu vlastní kupní smlouvy. Celková kupní cena předmětných nemovitostí byla 1.378.000,- Kč. V článku IV. smlouvy bylo mezi účastníky ujednáno, že zájemce se zavazuje kupní smlouvu uzavřít. V případě, že kupní smlouvy nebo smlouva o smlouvě budoucí nebude uzavřena ve stanoveném termínu z důvodů na straně zájemce, je již složená záloha považována za dohodnutou cenu za zprostředkování koupě podle této smlouvy a zprostředkovatel není povinen zálohu vracet. Téhož dne, tj. 29.11.2004 uzavřela žalobkyně spolu s manželem Z.S. jako budoucí kupující s manžely V. aj.Z. jako budoucími prodávajícími smlouvu o budoucí smlouvě na předmětné nemovitosti. Žalovaná nečinila sporným ani tvrzení žalobkyně, že z důvodu neposkytnutí úvěru bankou žalobkyně požádala písemně žalovaného o vrácení zálohy na kupní cenu. Okresní soud vycházeje z výše popsaného skutkového stavu vyslovil právní závěr, že účastníci sepisem listiny ze dne 29.11.2004 nazvané „smlouva o zprostředkování koupě“ směřovali k uzavření zprostředkovatelské smlouvy podle § 774 ObčZ. Krajský soud se s tímto právním závěrem ztotožňuje potud, že v předmětné listině sice k uzavření zprostředkovatelské smlouvy účastníci směřovali, ale pouze v článcích I.-III., nikoli již v článku IV a to z následujících důvodů: Podle § 774 občanského zákoníku zprostředkovatelskou smlouvou se zprostředkovatel zavazuje obstarat za odměnu uzavření smlouvy a zájemce se zavazuje zprostředkovateli poskytnout odměnu tehdy, byl-li výsledek dosažen přičiněním zprostředkovatele. Pojmovými znaky zprostředkovatelské smlouvy jsou kromě určení smluvních stran (zájemce a zprostředkovatele) určení smlouvy, kterou hodlá zájemce uzavřít, a dále určení výše odměny zprostředkovateli. Podstatou zprostředkovatelské smlouvy je pak závazek zprostředkovatele vyvíjet činnost, jež má vést k uzavření určité smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou. K uvedeným parametrům zprostředkovatelské smlouvy po obsahové stránce účastníci směřovali pouze v článku I.-III. v předmětné listině z 29.11.2004. Žalovaná jako zprostředkovatel měla vyvíjet činnost směřující k uzavření kupní smlouvy žalobkyní jako kupující na nemovitosti shora uvedené za kupní cenu 1.378.000,- Kč. Žalovaná jako zprostředkovatel měla zajistit podle článku III.smlouvy podstatné doklady včetně vyhotovení kupní smlouvy, smlouvy o smlouvě budoucí. Smlouva o smlouvě budoucí měla být uzavřena do dne 30.11.2004, kupní smlouva pak následně nejpozději do 30 dnů ode dne podpisu smlouvy o smlouvě budoucí. Z uvedeného je zřejmé, že účastníci řádně definovali tyto pojmové znaky zprostředkovatelské smlouvy: určení smluvních stran a určení smlouvy, kterou má zájemce (žalobkyně) uzavřít. Dále pak vymezili závazek zprostředkovatele.V článku II.účastníci sjednali, že zájemce složil zálohu 80.000,- Kč.Zbývající část kupní ceny ve výši 1.298.000,- Kč uhradí prostřednictvím hypotečního úvěru do 14 dnů od podpisu vlastní kupní smlouvy. Celková kupní cena nemovitosti činí 1.378.000,- Kč, což je součet zálohy a zbývající části kupní ceny. Z obsahu tohoto článku vyplývá, že záloha 80.000,- Kč není sjednanou odměnou pro žalovanou jako zprostředkovatele, nýbrž jde o část kupní ceny za předmětné nemovitosti. Články I.-III.smlouvy postrádají ujednání účastníků o odměně zprostředkovatele. Tímto ujednáním o odměně zprostředkovatele není ani článek IV. v listině z 29.11.2004,neboť odměna podle zprostředkovatelské smlouvy náleží zprostředkovateli za činnost směřující k uzavření smlouvy zájemcem nikoli za její neuzavření. Článek IV. však popisuje situaci pro případ neuzavření kupní smlouvy mezi zájemcem a prodávajícím. Z toho vyplývá, že účastníci nesjednali v listině ze 29.11.2004 pro žalovanou jako zprostředkovatele odměnu vůbec. Projev účastníků tak postrádá jeden ze základní znaků zprostředkovatelské smlouvy podle § 774 ObčZ, bez něhož nemohla zprostředkovatelská smlouva vzniknout. Lze tedy uzavřít, že žalovaná neměla právo na zaplacení částky 80.000,- Kč se strany žalobkyně z titulu odměny za zprostředkování smlouvy, když tato platně nevznikla. Nicméně z povahy ujednání v článku IV. v listině ze 29.11.2004 vyplývá, že účastníci v jedné smlouvě kromě smlouvy o zprostředkování uzavřeli ještě další samostatný smluvní vztah, což občanský zákoník nevylučuje.Tento další smluvní vztah mezi účastníky byl sjednán z důvodu rezervace nemovitosti žalovanou z pozice její podnikatelské činnosti (obchod realitami) ve prospěch žalobkyně jako zájemce, tedy z důvodu vyjmutí předmětných nemovitostí pro určitou dobu z nabídky žalované realitní kanceláře. Této povinnosti realitní kanceláře na jedné straně pak odpovídala povinnost žalobkyně poskytnout součinnost, jejímž výsledkem mělo být uzavření kupní smlouvy na nemovitosti rezervované výlučně pro žalobkyni. Obsahově uvedené ujednání účastníků nelze podřadit pod žádný smluvní typ v občanském zákoníku upravený v jeho části osmé, v hlavě druhé. Protože však byly řádně vymezeny účastníky smlouvy jak smluvní strany, tak její předmět, jde o platně uzavřenou nepojmenovanou smlouvu v intencích § 51 občanského zákoníku. Předmětem této nepojmenované smlouvy bylo mimo jiné ujednání o odpovědnosti žalobkyně pro případě neuzavření kupní smlouvy vyjádřené slovy, že „nebude-li kupní smlouva uzavřena z důvodu na straně zájemce (tj. žalobkyně), není zprostředkovatel povinen vracet zálohu 80.000,- Kč zájemcem u zprostředkovatele složenou.“Tato odpovědnost žalobkyně byla sjednána jako objektivní, bez zřetele na to, zda neuzavření kupní smlouvy tkví přímo v jejím jednání či se odvíjí od jednání třetích osob ve vztahu k žalobkyni (v tomto případě od poskytnutí hypotečního úvěru žalobkyni bankou). Tuto objektivní odpovědnost lze dovodit z vyjádření článku IV. V druhém odstavci „důvody na straně zájemce". Podle krajského soudu citované ujednání o objektivní odpovědnosti žalobkyně nelze podřadit pod institut smluvní pokuty, neboť ta je definována jako zajišťovací sankce za porušení povinnosti mezi smluvními stranami (§ 544 občanského zákoníku), kdežto v daném případě je odpovědnost žalobkyně vyvozována z neuzavření kupní smlouvy s třetí osobou, nikoli se žalovanou. Z výše uvedených skutečností krajský soud dospěl k závěru, že žalovaná měla nárok na zaplacení částky 80.000,- Kč od žalobkyně na základě její odpovědnosti v platně sjednané nepojmenované smlouvě podle § 51 občanského zákoníku v článku IV. listiny ze dne 29.11.2004, přičemž tato objektivní odpovědnost žalobkyně vznikla neuzavřením kupní smlouvy na rezervované nemovitosti z důvodu na její straně. Napadený rozsudek byl proto odvolacím soudem změněn tak, že žaloba byla v celém rozsahu zamítnuta (§ 220 odst. 1 písm.a) o.s.ř. ve znění zák.č. 59/2005 Sb.). Zpracoval JUDr Karel Lukáš. Za správnost vyhotovení: Marcela Bulířová