Smlouva o převodu vlastnictví bytu uzavřená v rozporu s ustanovením § 22 odst. 1 zák. č. 72/1994 Sb. je neplatná pro rozpor se zákonem - § 39 obč. zák.

14 Co 235/2003 – 56  ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM   REPUBLIKY Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedy senátu JUDr. Miroslava Stoklasy a soudců JUDr. Jany Šrédlové a Mgr. René Fischera v právní věci žalobkyně: L. P., nar. 5. 6. 1915, bytem P-6, E. 19/921, zast. advokátem se sídlem P-2, nám. M. 15, proti žalovanému:  M. M., nar. 18. 12. 1978, bytem P-6, N.  Š. 474/33,  zast. advokátkou se sídlem P-3, K. 15,  o nahrazení projevu vůle k nabídce bytu, k odvolání žalovaného do rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 17. května 2002, č. j. 7 C 106/2001 – 37, opraveného usnesením ze dne 10. března 2003, č. j. 7 C 106/2001 – 44 t a k t o : Rozsudek soudu I. stupně opravený usnesením ze dne 10. 3. 2003 se mění tak, že se žaloba na nahrazení projevu vůle žalovaného učinit žalobkyni nabídku na uzavření kupní smlouvy ohledně převodu vlastnictví bytové jednotky č. 921/9 a spoluvlastnického podílu 746/10000 na společných částech domu č. p. 921 a pozemku č. parc. 959, vše k. ú. B., zapsáno na LV č. 770 katastru nemovitostí K. ú. P.-m. zamítá. Žalovanému se nepřiznává právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů. O d ů v o d n ě n í :  Napadeným rozsudkem ve znění opravného usnesení ze dne 10. 3. 2003 nahradil soud I. stupně projev vůle žalovaného učinit žalobkyni nabídku na uzavření kupní smlouvy ohledně bytové jednotky č. 921/9 a spoluvlastnického podílu 746/10000 na společných částech domu č.p. 921 a pozemku č. parc. 959 v k.ú. B., které jsou zapsány na LV č. 770 v katastru nemovitostí K. ú. P. – m. za kupní cenu 481.150,- Kč ve znění uvedeném ve výroku napadeného rozsudku. Uložil dále žalovanému zaplatit žalobkyni na nákladech řízení 7.425,- Kč do 15 dnů od právní moci rozsudku na účet advokáta. Soud I. stupně vycházel ze zjištění, že žalobkyně uzavřela dne 1. 3. 1992 nájemní smlouvu k předmětnému bytu na dobu neurčitou s pronajimateli V. P. a J. S., předchozími vlastníky nemovitosti. Pozdější vlastník domu společnost G. P., s. r. o. nesplnil vůči žalobkyni nabídkovou povinnost dle § 22 zákona č. 72/1994 Sb. Listinu z 15. 5. 1994 nelze považovat za tuto nabídku, neboť obsahuje jen předpokládanou cenu bytové jednotky. Navíc nebylo prokázáno, že by žalobkyně tuto nabídku obdržela. Společnost G. P. s. r. o. uzavřela dne 15. 1. 1997 se žalovaným darovací smlouvu ohledně předmětného bytu, kdy tato byla vložena do katastru nemovitostí s účinky vkladu dnem 20. 1. 1997. Ve věci sp. Zn. 18 C 124/97 byla projednávána žaloba žalovaného proti žalobkyni na přivolení k výpovědi z nájmu bytu. Rozsudkem ze dne 26. 5. 1998, který nabyl právní moci 15. 7. 1998, byla žaloba zamítnuta pro její rozpor s ustanovením § 3 odst. 1 o. z. V uvedeném rozsudku byl vysloven právní názor, že společnost G. P., s.r.o.  bytovou jednotku žalobkyni nenabídl ke koupi, což však nezpůsobuje neplatnost darovací smlouvy se žalovaným, kdy žalobkyně má dle § 22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. zachováno předkupní právo. Žalovaný namítl promlčení. Soud I. stupně dospěl k následujícím závěrům : - Právo žalobkyně není promlčeno. Až dnem následujícím po pravomocném skončení řízení 18 C 124/97 bylo postaveno najisto, že žalovaný je na základě platné darovací smlouvy vlastníkem bytové jednotky a počala běžet tříletá promlčecí lhůta. Žaloba v této věci byla podána 12. 6. 2001. - Dle § 603 o. z. využila žalobkyně svého práva domáhat se žalobou dle § 161 odst. 3 o. s. ř. nahrazení projevu vůle k nabídce koupě bytu proti žalovanému jako právnímu nástupci společnosti G. P., s. r. o., jež porušila svou nabídkovou povinnost. Žalobě bylo tedy vyhověno. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o. s. ř. Uvedený rozsudek napadl včasným odvoláním žalovaný. Namítal následující: - Soud I. stupně se nezabýval podmínkami realizace předkupního práva, zejména výšší kupní ceny. Tato nedosahuje ani 50% odhadní ceny. - Nebyly provedeny navržené důkazy, zejména darovací smlouva z 12. 1. 1997 a znalecký posudek o ceně. - Právo žalobkyně je promlčeno. Promlčecí lhůta počala běžet již den následující po vkladu darovací smlouvy do katastru nemovitostí, tedy 13. 1. 1997, a skončila 13. 1. 2000. Žaloba byla podána 12. 6. 2001. V řízení 18 C 124/97 byla žalobkyně zastoupena advokátem a věděla, kdy byla darovací smlouva vložena do katastru nemovitostí. - Oprávněný se může domáhat realizace předkupního práva pouze v případě úplatného převodu. Žalovaný získal předmětný byt na základě darovací smlouvy. Navrhl,  aby  odvolací  soud napadený rozsudek změnil a žalobu zamítl, popř. zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení. Žalobkyně požadovala potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Odvolací  soud  přezkoumal  napadený  rozsudek  i  řízení,  které  jeho  vydání  předcházelo, dle § 212 a § 212a o. s. ř. a řízení dále doplnil ( § 213 odst. 2 o. s. ř.). Z listiny z 15. 5. 1994 ve věci odkoupení bytů, určené nájemníkům bytů E. 19, P-6, bylo zjištěno, že  jednatel  společnosti  G. P., s.r.o. M. D. oznámil  nájemcům,  že  dne  1. 11. 1993 změnil dům majitele na G. P., s.r.o. Součástí listiny je rovněž informace, že dle zákona č. 72/1994 Sb. je vlastník povinen pronajaté jednotky nabídnout k odkoupení, což takto činí za cenu 18.000,- Kč/m2 . Nájemci byli požádáni o vyjádření do 6 měsíců. Ze smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky z 15. 1. 1997 s účinky vkladu do katastru nemovitostí dle rozhodnutí K. ú. P. – m. ze dne 4. 2. 1997, sp. zn. V12-1009/97 dnem 20. 1. 1997 bylo zjištěno, že G. P.,  s.r.o. darovala žalovanému předmětnou bytovou jednotku i s 746/10000 podílem na společných částech domu a stavebního pozemku. Ze spisu Obvodního soudu pro Prahu 6, sp. zn. 18 C 124/97 zjistil odvolací soud, že žaloba byla podána 7. 5. 1997 a doručena žalované (v tomto řízení žalobkyni) dne 29. 5. 1997. V úvodu žaloby je uvedeno, že žalovaný je vlastníkem bytové jednotky a spoluvlastníkem společných částí domu a stavebního pozemku s odvoláním na darovací smlouvu z 15. 1. 1997 a výpis z katastru nemovitostí. Z protokolu o výpovědi vedlejší účastnice – dcery žalobkyně MUDr. P. ve věci 18 C 124/97 ze dne 10. 3. 1998 zjistil odvolací soud, že tato vedlejší účastnice vypověděla, že byty v domě se začaly rozprodávat od dubna do srpna 1994 a následně byly slučovány a rekonstruovány. Se žalobkyní nebylo jednáno o odkoupení bytu, vždy jí byl jen výměnou nabídnut jiný byt. Po takto doplněném dokazování dospěl odvolací soud k závěru, že odvolání žalovaného je důvodné. Soud I. stupně nesprávně právně posoudil otázku promlčení a je tak dán odvolací důvod dle § 205 odst. 2 písm. g) o. s. ř. Dle § 101 o.z. je obecně promlčecí doba tříletá a běží ode dne, kdy právo mohlo být vykonáno poprvé. Počátek běhu promlčecí doby (actio nata), resp. prvá objektivní možnost vykonání práva, je dána okamžikem, kdy věřitel mohl nejdříve o splnění požádat. V tomto případě je zřejmé, že žalobkyně se dozvěděla o tom, že žalovaný je vlastníkem předmětných nemovitostí s odvoláním na darovací smlouvu z 15. 1. 1997 a výpis z katastru nemovitostí nejpozději doručením  žaloby  ve  věci  18 C 124/97,  t. j.  dnem  29. 5. 1997.  Tříletá  promlčecí  doba tedy uplynula 29. 5. 2000. Žaloba v této věci byla podána 12. 6. 2001, tedy již z hlediska promlčení opožděně. Jelikož se žalovaný promlčení dovolal, je právo žalobkyně dle § 603 odst. 3 o. z. ve spojení s § 22 odst. 2 ZVB promlčeno a soud jej nemůže žalobkyni přiznat (§ 100 odst. 1 o. z.). Odvolací soud se zabýval i otázkou, zda výkon práva žalovaného vznést námitku promlčení není v rozporu s dobrými mravy dle § 3 odst. 1 o. z. Dospěl k závěru, že nikoliv. Jak vyplývá z dokazování v odvolacím řízení (viz zejména výslech dcery žalobkyně ve věci 18 C 124/97), žalobkyně, která se svou dcerou žije a je odkázána na její péči, věděla o tom, že ostatní byty byly rozprodávány již od dubna 1994 a byla jí opakovaně nabízena možnost výměny bytu za jiný. Věděla tedy, že její nájemní právo je fakticky ohrožováno. O tom, že žalovaný se stal vlastníkem bytu s účinky vkladu do katastru nemovitostí ke dni 20. 1. 1997, se žalobkyně dozvěděla již za čtyři měsíce dne 29. 5. 1997 doručením žaloby ve věci 18 C 124/97. Řízení v této věci probíhalo velmi koncentrovaně, kdy rozsudek byl vyhlášen již 26. 5. 1998 a nabyl právní moci 15. 7. 1998. S přihlédnutím ke skutečnosti, že žalobkyně si mohla třeba prostřednictvím své dcery sama obstarat výpis z katastru nemovitostí ke zjištění stavu vlastnictví bytu a zjistit tak zápis vlastnictví žalovaného k 20. 1. 1997 (§ 13 zákona č. 265/1992 Sb.), je třeba dovodit že žalovaným vznesená námitka promlčení v rozporu s dobrými mravy není. Žalovaný neučinil žádné kroky v tom směru, že by znemožňoval žalobkyni uplatnění jejího práva, např. zatajováním právních skutečností. Právo žalobkyně je tedy promlčeno. Soud I. stupně chybně posoudil i pasivní legitimaci žalovaného a je dán další odvolací důvod dle § 205 odst. 2 písm. g) o. s. ř. Dle § 22 odst. 1 zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen ZVB) při převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popřípadě vlastník budovy povinnost nabídnout 4) převod bytu tomuto nájemci. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt převeden jiné osobě. Dle § 22 odst. 2 ZVB po dobu jednoho roku od uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1 má nájemce při převodu bytu právo na jeho přednostní nabytí za podmínek stanovených v § 606 občanského zákoníku. Nabídka k převodu bytu nájemci musí být písemná a musí obsahovat všechny podmínky převodu. Smlouvu o převodu bytu je nájemce za výše uvedených podmínek povinen uzavřít do tří měsíců ode dne doručení nabídky, jinak jeho právo na přednostní nabytí bytu zaniká. Ustanovení § 603 odst. 3 občanského zákoníku platí obdobně. Z uvedeného je zřejmé, že převod vlastnictví k bytu dle ustanovení § 22 ZVB je dvoufázový. Dosavadní vlastník  má  dle  §  22 odst.  1 ZVB  povinnost nabídnout převod bytu nájemci. Dle již ustálené judikatury (rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové, sp. zn. 20 Co 370/97) nabídka převodu vlastnictví k bytu dosavadnímu nájemci (§ 22 odst. 1, věta první zákona) musí být písemná a musí obsahovat všechny podstatné náležitosti smlouvy (§ 6 odst. 1 zákona). Neobsahuje-li písemná nabídka převodu vlastnictví k bytu dosavadnímu nájemci bytu tyto náležitosti, nemá její doručení za důsledek započtení běhu zákonné šestiměsíční lhůty, stanovené v § 22 odst. 1, věta druhá zákona. Smlouva o převodu vlastnictví k bytu jiné osobě než dosavadnímu nájemci bytu je za této situace absolutně neplatná pro rozpor se zákonem (§ 39 o.z.). Teprve tehdy, nepřijme-li nájemce nabídku bytu dle § 22 odst. 1 ZVB, může dosavadní vlastník po uplynutí 6 měsíců od doručení nabídky převést byt na třetí osobu, resp. činit kroky k převodu bytu na tuto osobu a nastupuje režim ustanovení § 22 odst. 2 ZVB. Dle tohoto ustanovení má dosavadní vlastník povinnost nájemci doručit druhou, další nabídku převodu bytu, jejíž náležitosti jsou již v tomto ustanovení výslovně uvedeny. Až tato nabídka se řídí ustanoveními občanského zákoníku o předkupním právu. Cena v této nabídce uvedená musí odpovídat ustanovení § 606 o.z., tedy musí jít o cenu nabídnutou někým jiným. Pokud je v režimu ustanovení § 22 odst. 2 ZVB porušeno předkupní právo nájemce, může tento postupovat dle § 603 odst. 3 o.z., t.j. domáhat se na nabyvateli, aby věc nájemci nabídl ke koupi, anebo mu bude předkupní právo zachováno. Z uvedeného vyplývá, že porušení předkupního práva v režimu ustanovení § 22 odst. 2 ZVB samo o sobě nemá za následek neplatnost smlouvy o převodu vlastnictví k bytu na jinou osobu, neboť nájemce je chráněn právě ustanovením § 603 odst. 3 o.z. To však nemůže mít vliv na případnou absolutní neplatnost smlouvy o převodu bytu na jinou osobu pro rozpor se zákonem v režimu ustanovení § 22 odst. 1 ZVB. Pokud je smlouva o převodu bytu na jinou osobu než nájemce dle § 22 odst. 1 ZVB neplatná pro rozpor se zákonem, nemůže být tato jiná osoba „nabyvatelem“ dle § 22 odst. 2 ZVB ve spojení s § 603 odst. 3 o.z. a taková osoba pak není ve sporu z porušení předkupního práva věcně pasivně legitimována. V tomto případě je darovací smlouva z 15. 1. 1997 neplatná pro rozpor se zákonem dle § 22 odst. 1 ZVB a dle § 39 o.z. Listina z 15. 5. 1994 není řádnou nabídkou dle § 22 odst. 1 ZVB. Neobsahuje žádnou z náležitostí uvedených v ustanovení § 6 odst. 1 ZVB. Jediným údajem v této nabídce je předpokládaná cena všech bytů 18.000,- Kč/m2. Žalovaný tedy není v důsledku neplatnosti darovací smlouvy nabyvatelem nemovitostí a není v sporu dle § 22 odst. 2 ZVB a § 603 odst. 3 o.z. věcně pasivně legitimován. I z tohoto důvodu je nutno žalobu zamítnout. Jen pro doplnění je třeba uvést, že převod vlastnictví bytových jednotek lze realizovat nejen kupní, ale i darovací smlouvou. Vždy se jedná o nabytí vlastnictví smlouvou, tedy převod vlastnictví (§ 132 odst. 1 o.z.). V tomto je nesprávná odvolací argumentace žalovaného. Na základě shora uvedeného postupoval odvolací soud dle § 220 odst. 2 o.s.ř., změnil rozsudek soudu I. stupně a žalobu zamítl. Jednak je právo žalobkyně promlčeno, jednak žalovaný není věcně pasivně legitimován. O nákladech řízení před soudem I. stupně bylo rozhodnuto dle § 224 odst. 2 a o nákladech odvolacího řízení dle § 224 odst. 1 o.s.ř. vždy ve spojení s § 150 o.s.ř. V řízení úspěšnému žalovanému nebyly náklady řízení přiznány s ohledem na poměry žalobkyně i okolnosti případu. Jednak je žalobkyně velmi stará osoba se značnými zdravotními problémy, kdy vedení soudních řízení musí být pro ni velkou psychickou zátěží, jednak již v řízení 18 C 124/97 mohla být vyslovena absolutní neplatnost smlouvy z 15. 1. 1997 dle § 22 odst. 1 ZVB, čímž by se předešlo tomuto sporu. P o u č e n í :  Proti tomuto rozhodnutí    l z e    podat dovolání do dvou měsíců od doručení k Nejvyššímu soudu ČR v Brně prostřednictvím soudu I. stupně. V Praze dne 1. července 2003 JUDr. Miroslav   S t o k l a s a ,  v.r. předseda senátu Za správnost vyhotovení: Jana Nejedlá