Při rozdělení budovy na jednotlivé byty a nebytové jednotky, které jsou po svém vzniku schopny samostatného převodu, je vlastník budovy vázán platným stavebním kolaudovaným stavem a § 2 zák. č. 72/1994 Sb.

17 Co 109/2003 - 185 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marie Hajné a soudců JUDr. Evy Škultétyové a JUDr. Ireny Noskové v právní věci žalobců: a) J. D. , bytem v P 7, Jateční 1196/21 a b) V. D., bytem tamtéž, oba zast. JUDr. Z. Š., advokátkou se sídlem v Praze 7, Tusarova 24, proti žalovanému: P. s. n., spol. s r.o. se sídlem v P 3, Seifertova 9 , zast. JUDr. R. D., advokátem se sídlem v P 3, Seifertova 9, o určení neplatnosti nabídky, k odvolání žalovaného proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 7 ze dne 15.11.2002 č.j. 8 C 203/99 – 150, t a k t o : Rozsudek soudu I. stupně   s e   ve výroku ve věci samé    p o t v r z u j e   . Ve  výroku  o  nákladech  řízení    s e    rozsudek  soudu  I. stupně   m ě n í   jen tak, že výše náhrady činí 19.125,- Kč, jinak   s e   p o t v r z u j e  . Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům na náhradu nákladů odvolacího řízení částku 7.590,- Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám jejich právní zástupkyně JUDr. Z. Š. O d ů v o d n ě n í Podanou žalobou se žalobci domáhali určení, že je neplatná nabídka odkupu bytové jednotky č.1521/10 o vel. 3 + KK I. kategorie v 2. nadzemním podlaží domu čp. 1196 v Praze 7, Jateční 21, kterou jim učinil podle § 22 odst. 1 zák.č. 72/94 Sb. žalovaný jako vlastník domu. Uvedli především, že nabízená cena je v rozporu s cenovými předpisy, později ještě uplatnili důvod neplatnosti spočívající ve faktu, že společná kotelna v  domě čp. 1520 v Tusarově ul. a výměníková stanice umístěná v domě čp. 1196 v Jateční ulici nebyly v prohlášení vlastníka budovy zařazeny do společných částí budovy, ale byly vyčleněny jako nebytové prostory a samostatně jako nebytová jednotka prodány. Otázka neplatnosti nabídky pro rozpor s cenovými předpisy byla již vyřešena v předcházejícím řízení, kdy soud I. stupně i soud odvolací dospěl k závěru, že návrh na určení neplatnosti úkonu pro rozpor s cenovými předpisy není na místě. Při svém hodnocení věci v současném stadiu řízení vycházel soud I. stupně z předchozího zrušujícího usnesení odvolacího soudu a zaměřil se na tvrzený rozpor právního úkonu se zákonem v důsledku nezařazení kotelny a výměníkové stanice do společných částí domu. Soud I. stupně provedl důkaz pokynem Ministerstva financí ČR k § 26 zák.č. 586/92 Sb. ve znění pozdějších předpisů, ze kterého vyplynulo, že zařízení kotelen a výměníkových stanic jsou samostatnou movitou věcí i přesto, že jsou pevně spojeny s budovou. Z vyjádření žalované a z přílohových spisů pak zjistil, že kotelna umístěná v domě čp. 1520 v Tusarově ulici a výměníková stanice v domě čp. 1196 v Jateční ulici jsou jediným zdrojem tepla a TUV pro soubor domů v Tusarově i Jateční ulici. Současný majitel kotelny společnost G - T s.r.o. splňuje podmínky § 27 odst. 2 zákona č. 501/2001 Sb. živnostenského zákona pro koncesi výroba a rozvod tepelné energie, což dříve představovalo autorizaci podle zákona č. 222/94 Sb. Je skutečností, že obyvatelé domů v Jateční a Tusarově ulici nemají v současnosti možnost alternativního zajištění dodávky tepla a TUV a že kotelna, výměníková stanice a rozvod tepla jsou jediným funkčním celkem. Soud I. stupně řízení doplnil dalšími důkazy předloženými žalovaným, a to odborným posouzením JUDr. J. F. ze dne 11.9.2002 a rozsudkem Krajského soudu v Brně ze dne 13.9.2002 č.j. 35 Ca 28/2001. Pokud se týká odborného posouzení dr. Fialy, projevil soud I. stupně nesouhlas s výkladem, že společné části domu podle § 2 písm. g) zák.č. 72/94 Sb. musejí být nejen schopny sloužit společnému užívání k účelu, k němuž jsou objektivně či projevem vůle určeny, ale musejí ke společnému užívání sloužit výlučně spoluvlastníkům domu. Pokud v daném případě kotelna i výměník slouží nejen spoluvlastník ům jednotek v domě, kde se nacházejí, ale i nájemníkům jiných domů, nepřekračuje to logicky smysl tohoto ustanovení. Již z toho, že zákonodárce zařadil kotelny a po novele č. 103/2000 Sb. i výměníky tepla do společných prostor, i když jsou umístěny mimo dům, má soud za to, že jejich spoluvlastnictví se předpokládá. Pokud se týká rozsudku Krajského soudu v Brně, vyjádřil soud I. stupně nesouhlas s jeho závěry. Po skutkové stránce vyšel ze zjištění, že žalovaný vlastní blok domů v Tusarově a blok domů v Jateční ulici, které jsou společně zásobeny teplem a teplou vodou z kotelny umístěné v domě čp. 1520 v Tusarově ulici, a výměníkové stanice umístěné v domě čp. 1196 v Jateční ulici. Tyto prostory byly v prohlášení vlastníka vymezeny jako nebytové jednotky a prodány společnosti G - Terma. V právním hodnocení soud vycházel z ustanovení § 2 zák.č. 72/94 Sb. ve znění účinném ke dni prohlášení vlastníka, tj. ke dne 31.8.1999 a dovodil, že jak kotelna, tak i výměník v domě slouží ke společnému užívání pro všechny předmětné domy a je proto třeba vycházet z ustanovení § 2 písm. e) zák.č. 72/94 Sb. a výměníkovou stanici považovat za společné prostory domu bez ohledu na skutečnost, že v době přijetí prohlášení nebyla výměníková  stanice  uvedena  v  příkladmém  výčtu tohoto ustanovení. Ustanovení § 5 odst. 1 zák.č. 72/94 Sb. ukládá vlastníkovi domu rozdělit budovu podle zákonných ustanovení, od kterých se žalovaný nemohl odchýlit. Kotelna i výměníková stanice jsou společnými částmi budovy, zařazení do nebytových prostor výslovně vylučuje ustanovení § 2 písm. c) zákona č. 72/94 Sb. a odchylné zařazení těchto společných prostor způsobuje rozpor se zákonem č. 72/94 Sb., konkrétně rozpor s § 2 písm. c) a e) zákona. Prohlášení vlastníka je proto podle § 39 o.z. neplatné, bytová jednotka nabízená žalobcům k odkupu dosud nevznikla a nabídka jejího odkupu je proto rovněž neplatná, protože předmět nabízený k odkupu právně neexistuje. Soud I. stupně dovodil, že k podání předmětné žaloby jsou aktivně legitimováni oba manželé, a to bez ohledu na skutečnost, kdo je nájemcem bytu, protože nabídka odkupu bytu byla učiněna jim oběma. Žalobě na určení neplatnosti nabídky ze dne 30.8.2000 proto soud I. stupně vyhověl a o nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 2 o.s.ř. tak, že žalobcům přiznal právo na náhradu nákladů řízení za tu část řízení, kdy byla předmětem sporu již jen nabídka ze dne 30.8.2000, když v předchozím řízení byli žalobci neúspěšní v požadavku na vyslovení neplatnosti nabídky ze dne 4.10.1999 a žalovaný byl neúspěšný ve vyslovení neplatnosti nabídky ze dne 30.8.2000, takže v této fázi řízení soud I. stupně žádnému z účastníků právo na náhradu nákladů řízení nepřiznal. Pokud se týká nákladů řízení poté, kdy předmětem sporu již byla pouze nabídka ze dne 30.8.2000, soud I. stupně přiznal plné právo na náhradu nákladů řízení úspěšným žalobcům, a to ve výši 19.045,- Kč. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalovaný nejprve blanketově, posléze svůj návrh zdůvodnil. Odvolání podal proti oběma výrokům napadeného rozsudku a navrhl změnu rozsudku tak, aby žaloba byla zcela zamítnuta. Soudu I. stupně vytkl nesprávné právní hodnocení věci. Žalovaný v průběhu sporu tvrdil a navrženými důkazy prokazoval, že situace rozdělení předmětných domů v Tusarově a Jateční ulici byla řešena v době účinnosti zákona č. 72/94 Sb. před novelou č. 103/2000 Sb., která posléze text zákona rozšířila. Žalovaný nemohl postupovat jinak než v souladu s tehdy platným zněním zákona. K novelizaci zákonem č. 103/2000 Sb. neměl soud I. stupně přihlédnout pokud se týká příkladmo uvedených společných částí domu, mezi kterými výměníková stanice uvedena nebyla. V době prohlášení tedy mohl žalovaný s prostorami nakládat zcela svobodně v souladu s výkonem svého vlastnického práva. Soud měl v této souvislosti zodpovědět zásadní otázku, zda výměník musel být v prohlášení vlastníka před datem 1.7.2000 vymezen jako součást společných prostor domu, či zda vlastník měl právo ho vymezit jako samostatnou jednotku. Pokud soud I. stupně konstatoval režim, který se vztahoval na kotelnu, i pro výměník tepla, který v zákoně výslovně uveden nebyl, jedn á se o hodnocení špatné. Podle § 5 odst. 1 zákona ve znění platném v době přijetí prohlášení, určoval vlastník budovy svým prohlášením prostorově vymezené části budovy, které se v souladu se zákonem a stavebním určením stanou jednotkami a společnými částmi domu. Vlastnictví jednotky se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu vzniká prohlášením vlastníka budovy. Co se rozumí společnými částmi domu je v zákoně uvedeno, výměník tam však uveden ve znění platném před 1.7.2000 nebyl. Soud I. stupně zcela bez důvodu potlačil institut výlučného vlastnictví v neprospěch žalované s odvoláním na § 5 odst. 3 písm. c) zákona, který stanoví toliko oprávnění určit společné části budovy dle svobodné vůle a dispozice vlastníka. Na podporu svého právního stanoviska předložil žalovaný odborné posouzení a pravomocný rozsudek, které však soud I. stupně nesprávně hodnotil. Žalovaný jako výlučný vlastník nemovitosti je oprávněn svým prohlášením určit, které části budovy se stanou jednotkami a které části budovy budou společnými částmi domu, a to v souladu s neomezenou dispozicí s majetkem. Základní charakteristika společných částí domu je dána jejich účelem, tj. slouží-li ke společnému užívání a jsou-li k tomu určeny, toto určení však může být dáno objektivně. Pokud by mělo sloužit i jiným vlastníkům, je překročen logický smysl ustanovení. Určí-li vlastník, že kotelna a v ýměníková stanice, která slouží i osobám mimo dům, není společnou částí domu, je jeho rozhodnutí plně legitimní. Příkladmý výčet v zákoně neznamená, že by prohlášení vlastníka neobsahující některou ze složek výčtu bylo neplatné. Nabyvatel bytové jednotky ostatně nemá subjektivní právo na všechny společné prostory, ale prohlášení musí obsahovat podle § 5 odst. 3 písm. c) zákona určení toho, které části budovy budou společné všem vlastníkům jednotek a které pouze některým. To, že zákonodárce nestanovil kogentně společné části budovy, vyplývá i z ust. § 11 odst. 5 zákona, které dává právo společenství vlastníků odsouhlasit podstatnou změnu týkající se společných částí domu. Pokud má takové právo společenství vlastníků, musí je nepochybně mít i výlučný vlastník v době vyhotovení prohlášení vlastníka. Odvolatel dále soudu vytkl obdobně jako v předchozím odvolání nesprávné právní hodnocení, pokud se týká aktivní legitimace obou žalobců. Předložil rozhodnutí Nejvyššího soudu týkající se společného nájmu bytu a dovodil, že domáhat se určení neplatnosti nabídky odkupu bytu může pouze ten, kdo je nájemcem bytu, což není v tomto případě druhá žalobkyně. Konečně odvolatel soudu I. stupně vytkl i nesprávné rozhodnutí o nákladech řízení, protože původní žalobou se žalobci domáhali určení neplatnosti dvou nabídek, které rozdělil až odvolací soud na dva samostatné výroky. V řízení se žalobci domohli neplatnosti jedné z nabídek, zatímco ohledně druhé byli neúspěšní. Podle § 142 odst. 2 o.s.ř. proto nemělo být přiznáno právo na náhradu nákladů řízení žádnému z účastníků. Žalobci ve svém vyjádření k podanému odvolání navrhli potvrzení rozsudku soudu I. stupně a ztotožnili se s jeho zdůvodněním. Z podnětu podaného odvolání přezkoumal odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné. Žalovaný soudu I. stupně vytýká nesprávné právní hodnocení věci ve smyslu § 205 odst. 2 písm. g) o.s.ř., odvolací soud se však naopak s hodnocením věci, jak dovodil soud I. stupně, ztotožňuje a odvolání považuje za nedůvodné. Do stadia odvolacího řízení zůstala především sporná otázka neplatnosti učiněné nabídky v návaznosti na prohlášení vlastníka ve smyslu § 5 zákona. Odvolatel soudu I. stupně vytkl nesprávné právní hodnocení věci v návaznosti na nesprávný výklad ustanovení zákona č. 72/94 Sb., především ve smyslu povinností vlastníka domu určit jednotlivé části budovy. Podle názoru odvolatele je pouze věcí vlastníka, jakým způsobem jednotlivé části určí, a ve svém dispozičním právu nemůže být omezen. Tento názor považuje odvolací soud za nesprávný. Rozdělení budovy na jednotlivé bytové i nebytové jednotky, které jsou po svém vzniku schopny samostatného převodu, umožňuje vlastníkovi budovy zákon č. 72/94 Sb. Rozdělení budovy však není ponecháno libovolné úvaze vlastníka, jak dovozuje žalovaný, ale může být platně učiněno pouze v souladu se stavebním kolaudačním stavem budovy a se zákonem, který takovou možnost upravuje. Vlastnictví jednotky podle zákona vzniká prohlášením vlastníka budovy a vkladem tohoto prohlášení do katastru nemovitostí ve smyslu § 5 zákona ve znění platném před novelou č. 103/2000 Sb., když v novém znění zákona byly povinnosti vlastníka v souvislosti s náležitostmi prohlášení zařazeny pod ustanovení § 4 zákona. Vzhledem k datu přijetí prohlášení v této věci (srpen 1999) je třeba vycházet ze znění zákona v době přijetí prohlášení. Podmínky pro platné přijetí prohlášení vlastníka budovy upravuje tehdejší § 5 zákona, který v prvém odstavci výslovně ukládá vlastníkovi povinnost určit prostorové vymezení části budovy podle tohoto zákona. Co se rozumí bytem, upravuje ustanovení § 2 písm. b) zákona, co se rozumí nebytovým prostorem upravuje § 2 písm. c) zákona, které výslovně stanoví, že nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu nebo nebytového prostoru a nejsou jím ani společné části domu. Co je společnou částí domu upravoval zákon ve znění v  době přijetí prohlášení ve znění § 2 pod písm. e), po novele č. 103/2000 Sb. bylo toto ustanovení zařazeno pod písm. g). Určení společných částí domu je obecně upraveno jako části určené pro společné užívání , dále je uveden příkladmý výčet těchto společných částí. Je skutečností, že výměníková stanice ve znění zákona v roce 1999 výslovně jako příklad uvedena nebyla, zařazena do tohoto výčtu byla až novelou č. 103/2000 Sb., její zařazení vymezovalo pouze obecné určení věty prvé tohoto ustanovení. Těmito zákonnými pravidly je vázán vlastník domu při svém prohlášení podle § 5 odst. 1 a 3 zákona a od určení částí domu stanovených § 2 zákona se odchýlit nemůže. Pokud tak učiní, je  úkon  pro  rozpor  se  zákonem  neplatný  podle  § 39 obč. zák.  V  novém  znění  §  4 zákona po novele č. 103/2000 Sb. je v odst. l výslovně uvedeno, že vlastník budovy svým prohlášením určuje prostorové vymezení části budovy, které za podmínek stanovených zákonem a v souladu se stavebním určením se stanou jednotkami ( § 2 písm. h) ) a společnými částmi domu (§ 2 písm. g) zákona). Touto formulací je přesněji vyjádřena povinnost k rozdělení podle zákona a stavebního určení, nicméně i ze znění § 5 odst.1 a 3 zákona před novelou ve spojení s § 2 písm.c) a e) zákona lze dovodit, že rozdělení musí sledovat stavební určení jednotlivých částí budovy. Z tohoto důvodu je nesprávná námitka odvolatele, že vlastník domu nemůže být ve svém dispozičním právu ničím omezen a může budovu rozdělit dle své ho volného uvážení. Stejně tak je zákonem omezeno společenství vlastníků při rozhodování o změně obsahu prohlášení. Je na volné úvaze vlastníka, zda dům ponechá jako celek nebo jej rozdělí na jednotky, pokud však k rozdělení přistoupí, je vázán podle § 4 odst. 1 zákona zákonnými podmínkami a stavebním stavem (před novelou ustanovení § 5 odst. 1 zákona) a musí se krom jiného řídit ustanovením § 2 zákona, který určuje způsob, jak musí být prostory vymezeny. Na tuto povinnost nemá vliv fakt, že některé prostory ( např. na patře) mohou být společné pouze některým jednotkách, jiné sloužící potřebám celého domu musí být společné všem jednotkám. To určuje vlastník podle toho, komu tyto prostory slouží, v každém případě se však jedná o společné prostory, nikoliv o nebytové jednotky. Jedná-li se o prostor, který je společně užíván obyvateli domu a k tomu je také stavebně určen, nemůže být vymezen jako nebytový prostor a oddělen od užívání jednotlivých jednotek, to výslovně vylučuje ustanovení § 2 písm.c) zákona. Pro právní hodnocení charakteru tohoto užívání není rozhodné, že je využíván i dalšími osobami mimo dům, podstatné je, že je společně užíván v domě. Otázku případné povinnosti vlastníků k dalším subjektům mimo dům řeší § 13 odst. 6 zákona. Stejně jako vlastník při původním vyčlenění jsou vázáni zákonem i vlastníci jednotek, pokud mají v úmyslu rozhodnout o zm ěně společných prostor. Není správná úvaha o tom, že podle § 11 zákona tak mohou vlastníci učinit neomezeně V této věci bylo skutkově prokázáno, že v domě čp. 1196, ve kterém byla učiněna předmětná nabídka, je umístěna výměníková stanice účelově spojená s kotelnou v domě čp. 1520 v Praze 7, která slouží vytápění komplexu šesti domů. V prohlášení byla tato výměníková stanice vyčleněna společně s kotelnou jako nebytová jednotka a posléze byla tato nebytová jednotka prodána společnosti zajištující vytápění. V tomto postupu soud I. stupně správně shledal rozpor se zákonem, protože prostor, ve kterém je umístěna funkční výměníková stanice zajištující spolu s kotelnou vytápění, nemůže být zařazen pod nic jiného, než pod společné části domu. To výslovně předepisuje ustanovení tehdy platného znění § 2 zákona, které pod písmenem e) uvádí, že společnými částmi domu jsou části domu určené pro společné užívání. Skutečnost, že v tehdy platném znění nebyla výměníková stanice samostatně uvedena v příkladmém výčtu, nic nemění na tom, že se jedná o prostory určené pro společné užívání ve smyslu prvé věty tohoto ustanovení a že musí sdílet osud kotelny, se kterou je funkčně spojena a která již v tomto znění zákona příkladmo uvedena byla. Postup je v rozporu i se zákonnou úpravou vymezen í nebytových prostor, protože v § 2 písm. c) je výslovně uvedeno, že nebytovými prostory nemohou být společné části domu. Povinnost k vymezení částí domu podle tohoto zákona ukládá ustanovení § 5 odst. 1 zákona. Odvolací soud proto považuje za správný názor soudu I. stupně, který právní úkon prohlášení vlastníka ve smyslu § 5 zákona považoval za neplatný podle § 39 o.z. pro rozpor s ustanovením § 5 odst. l, § 2 písm. c) a písm. e) zákona. Žalovaný ve svém odvolání soudu I. stupně vytkl, že se nezabýval jím předloženým důkazem, a to odborným posouzením sporné problematiky autora JUDr. Josefa Fialy, které žalovaný předložil. Tato výtka není správná, soud I. stupně se tímto důkazem zabýval, s názorem se však neztotožnil a výslovně to zdůvodnil. Ani odvolací soud nepovažuje tento důkaz za vyvrácení uvedeného názoru. Předně soud předloženým odborným posouzení nijak vázán není a může dospět k odlišnému závěru, zejména však z předloženého posouzení jednoznačně nevyplývá závěr tvrzený odvolatelem. Z právního rozboru vyplývá, že pojem nebytový prostor je vymezen natolik široce, že je třeba především věnovat pozornost negativnímu vymezení, ve kterém je výslovně uvedeno, že z možnosti zařazení se vylučuje společná část domu. Pokud se týká vymezení společných částí domu je dána základní charakteristika jejich účelem, tj. že slouží ke společnému užívání a jsou k tomuto užívání určeny. Právní rozbor obsahuje úvahu o nejednotnosti výkladu uvedených ustanovení i úvahu o tom, že postupem doby přijatý postup katastrálních úřadů v návaznosti na rozhodovací činnost soudu, který spočívá v mechanickém výkladu dotčených ustanovení, je nežádoucí. Autor ve výkladu pojmu společné části domu dovodil, že povaha bytového vlastnictví se logicky odráží také v tom, že by tyto části domu měly sloužit spoluvlastníkům domu, pokud by měly sloužit i osobám v jiných domech, je překročen logický smysl tohoto ustanovení, proto je nepřípustné interpretovat analyzované ustanovení dogmaticky a považovat automaticky jakoukoliv z částí domu vyjmenovaných v tomto ustanovení za společnou část domu. Tento názor však není doplněn žádným argumentem a není zřejmé, z jakého důvodu by měl být společný prostor v domě vyloučen z této charakteristiky jen proto, že slouží potřebám i dalších osob. Ani z této úvahy autora hodnocení odvolací soud nepovažuje za prokázáno, že by bylo na volné úvaze vlastníka domu, zda prostory sloužící pro vytápění bytů zařadí mezi nebytové jednotky nebo společné prostory domu. Je pravda, že v tomto konkrétním případě předmětné prostory slouží nejen obyvatelům tohoto domu, ale také obyvatelům dalších pěti domů, které jsou na společném vytápění závislé. Podle názoru odvolacího soudu však skutečnost, že prostory slouží i dalším osobá m v jiných domech, nic nemění na skutečnosti, že slouží především společnému užívání obyvatel domu čp. 1196 a že splňují všechny stanovené podmínky pro zařazení mezi společné části domu. Jestliže tedy zákon výslovně zařazuje prostory, které slouží společnému užívání všech obyvatel domu a takovému užívání mají být zachovány i do budoucna, mezi které zcela nepochybně patří též vytápění, do společných částí domu a výslovně vylučuje možnost jejich zařazení do nebytového prostoru, pak nemůže být ponecháno pouze ”předvídavosti vlastníka”, jakým způsobem s takových prostorem naloží. Odvolací soud má za to, že názor autora vyjadřující myšlenku, že pokud slouží i jiným než obyvatelům předmětného domu, nemůže být společným prostorem, je vyvrácen ustanovením § 13 odst. 6 zákona, které výslovně upravuje, že slouží-li prostory v domě i jiným osobám než jen vlastníkům jednotek, přičemž výslovně uvádí kotelny, přecházejí práva a povinnosti dosavadního vlastníka budovy týkající se těchto prostor na vlastníky jednotek. Je tedy zřejmé, že zákon takové situace předpokládá a řeší je cestou závazkového práva, nikoliv cestou odlišné úpravy vyčlenění prostor. Odvolací soud proto uzavírá, že předložený právní rozbor neobsahuje takové argumenty, které by vyvrátily povinnost vlastníka budovy při prohlášení podle § 4 odst.1 (dříve 5 odst. 1) zákona respektovat ustanovení zákona. Žalovaný  dále  ve  sporu  předložil  na podporu své argumentace rozhodnutí Krajského soudu v Brně sp. zn. 35 Ca 28/2001, které dovodilo, že z ustanovení § 4 odst. 1 zák. o vlastnictví bytů vyplývá, že to je vlastník budovy, který svým prohlášením určuje, které části budovy se stanou jednotkami a které části budovy budou společnými částmi domu, když  ustanovení § 2 písm. g) zákona v definici společných prostor předesílá, že jsou to ty části domu, které jsou určeny společnému užívání. Ve spojení s § 4 zákona rozhodnutí dovozuje, že tím, kdo určuje, které části budovy jsou společnými částmi domu, je vlastník budovy. Odvolací soud, který není pochopitelně tímto rozhodnutím vázán, považuje především za nezbytné zdůraznit, že věc projednávaná Krajským soudem v Brně byla skutkově zcela odlišná, protože se jednalo o prostory ve sklepní části domu, které již po desetiletí původnímu určení nesloužily. V takovém případě, jestliže to nevylučuje stavební určení místností, může skutečně záležet na vlastníkovi domu, jaký účel prostorám přiřkne. Závěr však nelze dovodit obecně, jak to učinil Krajský soud v Brně, protože jsou společné části domu, které objektivně svým stavebním určením slouží společnému užívání (střecha, schodiště apod.) a jejich určení nemůže být změněno ani rozhodnut ím vlastníka. Kotelna a výměníková stanice jsou takové objektivně stavebně určené části domu, které za situace, kdy tomuto záměru slouží, nelze prohlásit za nebytové prostory. Rozhodnutí Krajského soudu není zcela přesvědčivé již proto, že bylo přijato za použití výkladu zákona č. 72/94 Sb. ve znění novely, která povinnost rozdělení v souladu se stavebním stavem výslovně ukládá. Závěr uvedeného rozhodnutí, které vychází z odlišného skutkového stavu, nemůže být argumentem pro rozhodnutí v tomto sporu. Navíc je třeba zdůraznit, že judikatura v této otázce jednotná není, rozhodnutí Nejvyššího soudu týkající se tohoto problému dosud zveřejněno nebylo a existuje např. i uveřejněné rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové sp. zn. 31 Ca 247/98, které dovodilo, že kotelna je vždy společnou částí domu a nemůže být pro účely zákona o vlastnictví bytů vymezena jako nebytový prostor. Pro rozhodnutí není významný ani pokyn Ministerstva financí ČR, který řeší otázku movitého vybavení kotelen, nikoliv její stavební části. Ze všech těchto důvodů se ztotožňuje odvolací soud se závěrem soudu I. stupně, který řešil předběžnou otázku platnosti prohlášení vlastníka a dovodil, že prohlášení vlastníka ze dne 31.8.1999 je neplatné podle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem, a to konkrétně s ustanovením § 5 odst. 1 zákona č. 72/94 Sb. ve znění platném v roce 1999, které ukládá vlastníkovi povinnost určit prostorové vymezení části budovy v souladu se zákonem, pro rozpor s ustanovením § 2 písm. c) zákona, který vymezuje pojem nebytových prostor a pro rozpor s § 2 písm. e) zákona, který vymezuje pojem společných částí domu. Za situace, kdy soud dospěl při řešení předběžné otázky k závěru, že prohlášení vlastníka je neplatné, musel dojít i k závěru o neplatnosti nabídky odkupu bytu, protože nabízená bytová jednotka dosud právně neexistuje a nemůže být předmětem nabídky. Odvolatel konečně vznesl námitku nedostatku aktivní legitimace na straně druhé žalobkyně, protože ta není  nájemkyní  bytu,  a  na  podporu  svého  stanoviska předložil rozhodnutí Nejvyššího soud ČR sp. zn. 26 Cdo 2204/2001, které otázku společného nájmu bývalého služebního bytu řeší. Odvolací soud tuto námitku neshledal důvodnou (k problematice se již jednou ve zrušujícím usnesení vyjádřil), protože aktivní legitimace v tomto sporu není odvozena od nájmu bytu, ale od učiněné nabídky. Bez ohledu na to, kdo je nájemcem bytu, je aktivně legitimován k  podání žaloby na určení neplatnosti nabídky ten, komu byla nabídka učiněna. V tomto sporu bylo prokázáno, že nabídka byla učiněna oběma manželům a oba jsou proto aktivně legitimováni ve sporu, ve kterém se domáhají vyslovení její neplatnosti. Odvolací soud považuje za správné i rozhodnutí soudu I. stupně o nákladech řízení, protože postup soudu bere v úvahu celkový úspěch ve věci i skutečnost, že řízení ohledně neplatnosti nabídky z roku 1999 bylo již skončeno v roce 2001 a následné řízení se již týkalo pouze neplatnosti nabídky ze dne 30.8.2000, přičemž v tomto řízení byli žalobci plně úspěšní. Soud I. stupně za této situace zvolil princip, že za dobu, kdy předmětem sporu byly dvě nabídky, nepřiznal žádnému z účastníků právo na náhradu nákladů řízení, protože v jedné nabídce byli žalobci neúspěšní a v jedné úspěšní. Za další řízení, kdy již byli žalobci plně úspěšní, pak jim soud I. stupně přiznal plnou náhradu nákladů řízení, kterou správně vyčíslil, v důsledku početní chyby však uvedl její nesprávný součet. Náhrada paušální odměny podle vyhl.č. 484/2000 Sb. činí 7.440,- Kč, spolu s tím 3 x režijní paušál po 75,- Kč podle vyhl.č. 177/96 Sb., celkem tak odměna v jednom stupni činí 7.665,- Kč, nikoliv 7.625,- Kč, jak nesprávně uvažoval soud I. stupně. Rozsudek soudu I. stupně byl proto ve výroku ve věci samé jako věcně správný podle § 219 potvrzen, ve výroku o nákladech řízení byl změněn podle § 220 odst. 1 o.s.ř. pouze v důsledku opravy početní chyby. V řízení odvolacím byli zcela úspěšní žalobci a mají proto právo podle § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o.s.ř. na náhradu nákladů řízení, která spočívá v odměně právního zastoupení dvou osob podle vyhl.č. 484/2000 Sb., tj. 7.440,- Kč a 2x režijního paušálu po 75,- Kč podle vyhl.č. 176/96 Sb., celkem 7.590,- Kč. Proti tomuto rozsudku    n e n í    odvolání přípustné. Dovolání    j e    přípustné podle § 237 odst. 1 písm. b) o.s.ř., je třeba je podat do 2 měsíců od doručení rozsudku odvolacího soudu prostřednictvím soudu, který rozhodoval v prvém stupni. V Praze dne 18. března 2003 JUDr. Marie    H a j n á ,  v.r. předsedkyně senátu Za správnost vyhotovení: Rösslová