Skutečnost, že nájemce provedl v bytě stavební úpravy nebo jinou podstatnou změnu (§ 694 obč. zák.) bez souhlasu pronajimatele, je důvodem k výpovědi z nájmu bytu ve smyslu § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák. Na to, že uvedený výpovědní důvod je dán, nelze bez dalšího usuzovat jen z toho, že nájemce překročil rozsah prací, majících charakter drobných oprav.

17 Co 369/2003 – 26 U S N E S E N Í Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marie Hajné a soudců JUDr. Ireny Noskové a JUDr. Blanky Chvojové v právní věci žalobkyně: D. S., bytem P - 6, N. P. 2, zast.  advokátem se sídlem Ř. u P., M. n. 65, proti žalované: J. K. , bytem P - 7, O. 6, o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 7 ze dne 27.2.2003 č.j. 4 C 108/2002 – 12, t a k t o : Rozsudek soudu I. stupně    s e    z r u š u j e    a věc    s e    tomuto soudu    v r a c í    k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í Napadeným rozsudkem soud I. stupně přivolil k výpovědi z nájmu bytu, kterou dala žalobkyně žalované dne 14.8.2002. Předmětem výpovědi jakož i žaloby byl byt sestávající z pokoje, kuchyně a příslušenství, III. kategorie, situovaný v I. patře domu č.p. 377 v P-7, O. ul. č. 6. Zároveň s přivolením k výpovědi z nájmu uvedeného bytu bylo rozhodnuto o skončení nájemního poměru žalované v tříměsíční výpovědní lhůtě a povinnosti vyklidit byt do 15 dnů od poskytnutí náhradního ubytování, jež byla uložena jak žalované, tak příslušníku její domácnosti. V nákladovém výroku bylo uloženo žalované, aby zaplatila žalobkyni na náhradu nákladů řízení částku 5.100,- Kč. Podle odůvodnění soud I. stupně dospěl po provedeném dokazování k závěru, že žalobkyně je vlastnicí domu č.p. 377 v P - 7, O. 6, resp. bytu, který je předmětem tohoto sporu, a že žalovaná je nájemkyní uvedeného bytu. Tuto skutečnost dovodil ze souhlasných tvrzení účastnic a z předložených evidenčních listů. Pokud jde o žalobkyní uplatněný výpovědní důvod dle ust. § 711 odst. 1 písm. d) o.z. spočívající v tom, že žalovaná hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu, dospěl soud I. stupně k závěru, že skutková podstata tohoto výpovědního důvodu byla naplněna, neboť žalovaná provedla v pronajatém bytě stavební úpravy, které nelze podřadit pod drobné opravy, a učinila tak bez souhlasu pronajímatelky. Pokud jde o druhou uplatněnou skutkovou podstatu, kterou měla žalovaná naplnit výpovědní důvod dle ust. § 711 odst. 1 písm. d) o.z. tím, že neplatila nájemné ve správné výši, resp. že jej svévolně platila v původní výši i poté, co jí bylo regulérně zvýšeno, soud naopak dospěl k závěru, že žalovaná tuto skutkovou podstatu nenaplnila, neboť nižší nájemné platila až od 1.7.2002, když žaloba byla podána 19.8.2002, takže pochybení žalované v placení nájemného zdaleka nepřesáhlo ke dni podání žaloby zákonnou hranici tří měsíců. Povinnost k vyklizení byla vázána na zajištění náhradního ubytování, kterou soud zdůvodnil tím, že sice ve smyslu zákona bytová náhrada nepřichází v úvahu, nicméně soud nemůže překročit návrh žaloby. Výrok o nákladech řízení byl odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včas odvolání, v němž zejména namítla, že soud I. stupně vycházel z neúplně zjištěného skutkové stavu a na základě toho pak dospěl i k nesprávným právním závěrům. Poukázala na to, že žalobkyně značně přeháněla, když uváděla v žalobě, že žalovaná bez jejího souhlasu prováděla rozsáhlé adaptace bytu, vytrhala parkety a dřevěné podlahy, vyměnila plynové a vodovodní potrubí, kanalizační přípojky, zasáhla do elektroinstalace atd. Ze stanoviska M. č. P - 7 ze dne 29.7.2002 je však naprosto zřejmé, že se jednalo pouze o údržbové práce spočívající ve výměně sprchového koutu, jeho zprovoznění a výměně obkladů. Žalovaná dále zdůraznila, že jí sice žalobkyně zakázala provádění stavebních úprav, ale sama se mohla kdykoli přesvědčit o tom, že bez odstranění závady ve funkčnosti sprchového koutu nelze byt řádně užívat. Za situace, kdy žalovaná žalobkyni závadu oznámila, ta ji však neodstranila, mohla žalovaná nejen opravu provést, ale dokonce mohla po žalobkyni požadovat zaplacení účelně vynaložených nákladů, jak je zřejmé z ust. § 691 o.z. Dále ještě žalovaná uvedla, že žalobkyně v žádném případě neprokázala, že by žalovaná v bytě realizovala nedovolené stavební úpravy či jiné podstatné změny. Proto navrhla v závěru odvolání, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení. Žalobkyně se k obsahu odvolání písemně vyjádřila a uvedla, že považuje rozhodnutí soudu I. stupně za správné jak po věcné, tak po právní stránce. Dle jejího názoru v řízení bylo prokázáno, že žalovaná jednak nehradila řádně nájemné a úhradu za služby spojené s užíváním bytu, a jednak provedla v pronajatém bytě úpravy takového charakteru, že je nelze podřadit pod drobné opravy. V rámci odvolání žalovaná nenavrhla žádné nové důkazy, ačkoli k tomu byla vyzvána. Její argumentace, že stavební úřad hodnotil charakter oprav jako údržbové práce, k jejichž uskutečnění není třeba ani stavebního povolení ani oznámení stavby, nemůže obstát jako argument ve světle občanského práva. Z uvedených důvodů navrhla žalobkyně, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil a přiznal žalobkyni právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. Z podnětu podaného odvolání přezkoumal odvolací soud napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (dle ust. §§ 212 a 212a o.s.ř.), a dospěl k závěru, že nejsou prozatím podmínky ani pro potvrzení ani pro změnu napadeného rozhodnutí. Především je třeba uvést, že v rozhodnutí soud I. stupně je jedna poměrně zásadní procesní chyba spočívající v tom, že jeden z výroků, konkrétně výrok upravující vyklizení předmětného bytu, směřuje nejen vůči žalované, ale ukládá povinnost též blíže nespecifikovanému příslušníku domácnosti žalované, který však není účastníkem řízení. Takovýto postup je nesprávný, neboť meritorním rozhodnutím lze uložit povinnost jen tomu, kdo je účastníkem řízení. Navíc výrok směřující vůči osobě blíže nespecifikované není ani vykonatelný, a proto nebylo možno takto formulovanému návrhu vyhovět. Pokud jde o meritum věci, ztotožňuje se odvolací soud se závěrem soudu I. stupně v tom, že výpovědní důvod dle ust. § 711 odst. 1 písm. d) o.z. žalovaná nenaplnila tím, že by neplatila nájemné a služby za dobu delší než tři měsíce, resp. že takovéto její pochybení nebylo žalobkyní prokázáno. Pokud jde o druhou skutkovou podstatu, kterou měla žalovaná naplnit výpovědní důvod dle cit. ust. § 711 odst. 1 písm. d) o.z., neztotožňuje se již odvolací soud s jednoznačným závěrem soudu I. stupně, že žalovaná výpovědní důvod naplnila. Ohledně stavebních úprav, resp. oprav, které žalovaná v bytě realizovala, totiž nebyl dle názoru odvolacího soudu dostatečně zjištěn skutkový stav. V této souvislosti odvolací soud připomíná, že se v případě přivolení k výpovědi z nájmu bytu jedná o řízení specifikované v ust. § 120 odst. 2 o.s.ř., v němž má soud povinnost provést k objasnění skutkového stavu i jiné důkazy, než jaké navrhnou účastníci. Pro zjištění skutečného charakteru oprav či úprav, které žalovaná provedla v bytě, tedy nepostačí pouze souhlasná tvrzení účastnic, která, jak je vidět z obsahu odvolání a vyjádření k němu, vlastně ani nejsou v podstatných věcech shodná. Navíc je třeba upozornit na to, že soud I. stupně argumentoval v odůvodnění svého rozhodnutí tím, že opravné práce realizované žalovanou překračují rozsah drobných oprav, jak je má na mysli ust. § 5 nařízení vlády č. 258/95 Sb. ve spojení s ust. § 687 odst. 2 o.z. Toto ustanovení se však týká financování drobných oprav v bytě a svým obsahem se podstatně liší od ust. § 694 o.z., které zakazuje nájemci provádět stavební úpravy a jinou podstatnou změnu v bytě. Kategorie „drobná oprava“ a kategorie „podstatná stavební úprava“ se natolik liší, že je možno nalézt velké množství především údržbových prací v bytě, které sice překračují dimenze drobné opravy ve smyslu ust. § 5 vl. nař. č. 258/95 Sb., a přitom ještě nejsou podstatnou stavební úpravou nebo změnou (§ 694 o.z.). Za naplnění výpovědního důvodu dle ust. § 711 odst. 1 písm. d) o.z. však považuje ustálená judikatura právě porušení § 694 o.z., tj. porušení zákazu provádět bez souhlasu pronajímatele stavební úpravy, jimiž se podstatně mění byt, nikoli tedy větší než drobné opravy ve smyslu ust. § 687 odst. 2 o.z. S výkladem ust. § 694 o.z. tak obsah citovaného § 5 vl.nař. č. 258/95 Sb. vůbec nesouvisí. K posouzení rozsahu stavebních úprav provedených žalovanou nebude asi zcela bez významu ani vyjádření stavebního úřadu citované v odůvodnění napadeného rozsudku, které může soudu alespoň napomoci při hodnocení rozsahu provedené opravy, resp. úpravy. Soud I. stupně se kromě toho nezabýval ani prověřením tvrzení žalované, že závadu spočívající v nefunkčnosti sprchového koutu žalobkyni oznámila, ani následnou reakcí žalobkyně na toto oznámení. K těmto skutkovým okolnostem nebyla dokonce vyslechnuta ani žádná z účastnic přesto, že právě perfektní zjištění skutkového stavu může objasnit, zda nastaly či nenastaly v tomto případě podmínky ust. § 691 o.z. Na základě uvedených skutečností je zřejmé, že soud I. stupně ke kvalifikovanému posouzení otázky naplnění či nenaplnění výpovědního důvodu žalovanou nezjistil dostatečně skutkový stav, v důsledku toho neměl dostatečné podklady pro kvalifikované právní posouzení, a proto nebylo možno rozhodnout jinak, než napadený rozsudek soudu I. stupně zrušit ve smyslu ust. § 221 odst. 1 písm. a) o.s.ř. a věc mu vrátit k dalšímu řízení. Pro úplnost je třeba ještě doplnit, že existence nájemního poměru je otázka právní a nikoli skutková, a tak nelze její prokázání založit pouze na souhlasných tvrzeních účastníků (viz ust. § 120 odst. 4 o.s.ř. a contrario). Kromě toho je třeba soudu I. stupně připomenout, že posouzení bytové náhrady v případě žaloby na přivolení k výpovědi z nájmu bytu je otázka, při jejímž řešení soud není vázán návrhem žalobce. Jestliže tak soud dospěje k závěru, že zákon zajištění bytové náhrady neumožňuje, pak v tomto směru nemůže rozhodnout ve smyslu navrženého žalobního petitu, neboť by jeho rozhodnutí bylo v rozporu se zákonem. O náhradě nákladů tohoto odvolacího řízení bude rozhodnuto soudem I. stupně v rámci nákladového výroku rozhodnutí, jímž bude věc meritorně končit (ust. § 224 odst. 3 o.s.ř.). P o u č e n í : Proti tomuto usnesení    n e n í    odvolání ani dovolání přípustné. V Praze dne 15. srpna 2003 JUDr. Marie    H a j n á předsedkyně senátu