I. Jestliže soud dospěje k závěru, že provedené důkazy neprokazují účastníkem uplatněná a pro rozhodnutí významná tvrzení, musí vyzvat účastníka přítomného při jednání, aby k prokázání těchto tvrzení navrhl jiné důkazy. II. Nabídky podle § 22 odst. 1 a 2 zák. č. 72/1994 Sb. může vlastník domu nájemci činit až poté, kdy v jeho domě postupem citovaným zákonem stanoveným jednotky, které mohou být předmětem prodeje, vznikly.

20 Co 49/2003 - 72 20 Co 50/2003 U S N E S E N Í Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Petra Hübnera a soudců JUDr. Ireny Saralievové a JUDr. Ivany Klimešové v právní věci žalobců: a) P. Ž., bytem N. 11, P- 1, zast. J. D., bytem V J. 7, P-1, b) I. Ž., bytem N. 11, P-1, zast. JUDr. V. H., bytem S. 520/3, P-1, proti žalovaným: 1) Ing. Z. S., bytem H. č. 1871, P., 2) I. S., bytem tamtéž, oba zast. advokátem se sídlem V. n. 17, P-1, o uzavření smlouvy, k odvolání žalobců proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 24.4.2002 č.j. 30 C 181/2001-38 ve znění usnesení ze dne 7.6.2002 č.j. 30 C 181/2002-46 t a k t o : Rozsudek soudu I. stupně se z r u š u j e a věc se mu vrací k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í Napadeným rozsudkem zamítl soud I. stupně žalobu, kterou se žalobci domáhali nahrazení projevu vůle žalovaných k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky č. 22 ve 3. NP domu čp. 1421 v k.ú. N. M. v P-1, ulice N. 11, a žalobce zavázal k úhradě 6.150,- Kč žalovaným na náhradu nákladů řízení. Soud I. stupně vyšel ze zjištění, že žalobce ad a/ uzavřel dne 28.2.1992 nájemní smlouvu ohledně bytu v P-1 N. ulici č. 141/11 o velikosti 3+1 bez bližší specifikace bytu. První žalovaný je podle výpisu z katastru výlučným spoluvlastníkem „podílu“ domu (č.p. 1421) a další spoluvlastnický podíl (na uvedeném domě) je ve společném jmění žalovaných. Dne 2.1.1998 vymezil vlastník domu č.p. 1421 svým prohlášením jednotky v tomto době, dne 3.4.2000 zrušil toto prohlášení a zároveň tyto jednotky novým prohlášením opětovně vymezil. Žalovaní uzavřeli se společností Obchodní zastoupení s.r.o. dne 4.5.2000 smlouvu o úplatném převodu vlastnictví bytové jednotky č. 1422/22 a spoluvlastnického podílu ke společným částem domu a pozemku. Počátkem roku 1997 učinil mandatář vlastníka žalobci ad a/ písemnou nabídku k převodu bytu do osobního vlastnictví a dne 4.12.1997 převzal tento žalobce další písemnou nabídku „k předkupnímu právu“ k bytu. Manželství žalobců bylo rozvedeno ke dni 16.5.2001 (správně 15.6.2001) a žalobkyně ad b/ se podle obsahu rozvodového spisu počátkem roku 1997 z bytu odstěhovala a vrátila se do něj v roce 1999. Soud I. stupně na tomto základě v prvé řadě dovodil, že žalobcům vůbec nevzniklo k bytu (spornému) nájemní právo, neboť nájemní smlouva, uzavřená žalobcem ad a/ postrádá podstatné náležitosti, vyžadované § 686 odst. 1 o.z. ve znění zák. č. 509/91 Sb., konkrétně neobsahuje označení předmětu (bytu a jeho příslušenství). Žalobci proto nemají v této věci aktivní legitimaci. Mimo tuto skutečnost shledal soud I. stupně i další důvody k zamítnutí žaloby. Konstatoval, že obě nabídky (podle § 22 odst. 1 a 2 zák. č. 72/94 Sb.) byly správně učiněny žalobci ad a/, neboť žalobkyně ad b/ v té době byt neužívala. Nabídka „předkupního práva“ obsahuje všechny podstatné náležitosti předpokládané smlouvy, neboť je v ní doložen mandátní vztah vlastníka a mandatáře a obsahuje nabízenou cenu 13.260,- Kč/1 m2. Dále soud I. stupně podal teoretický výklad § 22 odst. 1 a 2 zák. č. 72/94 Sb. a uzavřel, že v řízení bylo prokázáno, že ochranná lhůta (podle těchto ustanovení) uplynula žalobcům nejpozději v průběhu roku 1998 a byt byl prodán v roce 2000. Žalobu z těchto důvodů zamítl a podle § 142 odst. 1 o.s.ř. přiznal věcně úspěšným žalovaným náhradu nákladů řízení. Žalobci podali proti rozsudku včasné odvolání. Soudu I. stupně shodně vytkli neúplnost skutkových zjištění a v důsledku toho nesprávné právní posouzení věci. Zdůraznili povinnost soudu zjistit skutečný stav věci ve smyslu § 153 odst. 1 o.s.ř. Žalobci se především neztotožňují se závěrem, že jim nevzniklo nájemní právo ke spornému bytu, a v tomto směru poukazují zejména na písemnost ze dne 4.10.1985, kterou jim byl odborem bytového hospodářství ONV v Praze 1 osvědčen přechod práva osobního užívání ke spornému bytu po matce žalobce ad a/ B. Ž., a dále na skutečnost, že nájemní smlouva ze dne 28.2.1991 byla nedopatřením při pořizování fotokopie soudu I. stupně předložená neúplná. Žalobci se rovněž neztotožňují se závěrem, že jim byly učiněny řádné nabídky k převodu jednotky, a poukazují na to, že listina ze dne 4.12.1997 neobsahuje náležitosti návrhu smlouvy ve smyslu § 43a o.z., na který § 22 odst. 1 zák. č. 72/94 Sb. odkazuje. Žalobce ad a/ zpochybňuje i doručení této listiny s tvrzením, že datum bylo do ní zřejmě dodatečně vepsáno a poukazuje na to, že se její obsah liší od obsahu písemností, doručených jiným nájemcům bytů v domě. Soud I. stupně rovněž nevzal v úvahu, že v rozhodné době trvalo manželství žalobců a žalobkyně ad b/ se z bytu odstěhovala jen v důsledku vyhrocených vztahů v zájmu nezletilých dětí. Žalobkyni ad b/ nájem bytu nezanikl, proto jí měla být též doručena nabídka k převodu bytu, k čemuž nedošlo, neboť ještě v roce 1999 jednala její matka se společností Obchodní zastoupení s.r.o. o odkoupení bytu, o čemž nabízí žalobci důkazy výslechy označených svědků. Odvolatelé navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení a doplnění dokazování. Odvolací soud po zjištění, že žalobci uplatňují odvolací důvody podle § 205 odst. 2 písm. g/ a s výhradou písm. d/ o.s.ř., přezkoumal napadený rozsudek v rozsahu daném dle § 212 a 212a o.s.ř. a dospěl k závěru, že nejsou podmínky pro jeho potvrzení ani změnu. Odvolatelům nutno vytknout, že namítají obecně neúplnost skutkových zjištění, aniž své důkazní návrhy, obsažené v odvolání, učinili před soudem I. stupně, přestože se jim dostalo poučení podle § 119a o.s.ř. V systému neúplné apelace, zavedeném novelou občanského soudního řádu zákonem č. 30/2000 Sb., se totiž zásadně k důkazům nově uplatněným v odvolacím řízení nepřihlíží (viz § 205a odst. 1 o.s.ř.). Při svém poukazu na § 153 odst. 1 o.s.ř. žalobci nezaznamenali, že již zákonem č. 171/93 Sb. s účinností ke dni 1.9.1993 byl obsah tohoto ustanovení změněn tak, že soud rozhoduje nikoliv na základě skutečného stavu věci, ale na základě zjištěného skutkového stavu věci, což je výrazem projednací zásady a důkazního břemene účastníků ve sporném řízení (§ 120 o.s.ř.). Odvolací soud však s odhlédnutím od uvedeného dospěl k závěru, že soud I. stupně se v daném případě dopustil procesního pochybení, jehož důsledkem je vydání tzv. překvapivého rozhodnutí. Ustanovení § 118a o.s.ř. vyjadřuje zásadu předvídatelnosti soudního rozhodnutí, což znamená, že účastníci nesmí být zaskočeni jiným právním posouzením věci soudem, aniž by jim bylo umožněno tvrdit skutečnosti významné z hlediska soudcova právního názoru a nabídnout k jejich prokázání důkazy. V předmětné věci soud I. stupně žalobce sice podle obsahu protokolu z ústního jednání dne 24.4.2002 vyzval podle § 118a odst. 1 o.s.ř. k doplnění skutkových tvrzení (byť není z protokolace zřejmé, v jakém konkrétním směru měla být doplněna), jestliže však z později provedeného důkazu nájemní smlouvou žalobců dovodil, že neprokazuje jejich nájemní vztah ke spornému bytu (třebaže o něm mezi účastníky sporu nebylo), měl tuto skutečnost žalobcům sdělit a vyzvat je podle § 118a odst. 3 o.s.ř. k navržení jiného relevantního důkazu k prokázání jejich tvrzení. Protože tak neučinil, ponechal žalobce v domnění, že svůj nájemní vztah k bytu předloženou smlouvou prokázali, a nedal jim možnost, aby předložili důkazy jiné, které pro překvapivost jeho rozhodnutí předkládají teprve v odvolacím řízení. Soud I. stupně tak zatížil řízení vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 212a odst. 5 věta druhá o.s.ř.). Již z tohoto důvodu odvolacímu soudu nezbývá, než napadený rozsudek podle § 221 odst. 1 o.s.ř. zrušit a podle § 221 odst. 2 o.s.ř. vrátit věc tomuto soudu k dalšímu řízení, v němž se bude prvotně znovu zabývat otázkou nájemního práva žalobců ke spornému bytu ve světle nově předložených a provedených důkazů. Odvolací soud se neztotožňuje ani s dalšími shora stručně citovanými závěry soudu I. stupně. V prvé řadě jeho skutkový závěr, že žalobci ad a/ byly vlastníkem domu učiněny obě nabídky ve smyslu § 22 odst. 1 a 2 zák. č. 72/94 Sb., nemá oporu v důkazních zjištěních. Rovněž nabídka podle uvedeného ustanovení musí být, přestože to v něm není výslovně uvedeno, písemná a musí obsahovat všechny podstatné náležitosti smlouvy o prodeji bytu, vymezené v § 6 odst. 1 zákona. Tento požadavek vyplývá z toho, že obsahem nabídkové povinnosti podle uvedeného ustanovení je uskutečnění návrhu na uzavření smlouvy o převodu bytu, jak je zřejmé i z odkazu na ustanovení § 43 o.z. Nezbytnost písemné formy návrhu pak vyplývá z toho, že jeho předmětem je nemovitost (§ 46 odst. 1 o.z.). Žalovaní, které v tomto směru stíhá důkazní povinnost, písemný právní úkon vlastníka domu, odpovídající nabídce § 22 odst. 1 zák. č. 72/94 Sb., doručený žalobcům, v řízení nedoložili. Navrhli sice, aby si soud I. stupně vyžádal tento důkaz od společnosti ALBEKO spol. s.r.o., která byla v určité době mandatářem většinového spoluvlastníka domu č.p. 1421 (Obchodní zastoupení s.r.o.), ten však tento návrh pominul a učinil závěr o realizaci nabídky podle § 22 odst. 1 zák. č. 72/94 Sb. pouze na podkladě zcela neurčité zmínky v dopise ze dne 18.11.1997 a stejně neurčité výpovědi svědka J. Š. Takový důkazně nedostatečně podložený závěr nemůže obstát. Právní závěr soudu I. stupně, že dopis ze dne 18.11.1997 splňuje náležitosti předpokládané smlouvy (ve smyslu § 22 odst. 2 věta třetí zák. č. 72/94 Sb.), postrádá odůvodnění, z něhož by bylo zřejmé, jak k tomuto závěru dospěl, a z tohoto důvodu je v odvolacím řízení nepřezkoumatelný. Odvolací soud podotýká, že náležitosti smlouvy o prodeji bytové jednotky upravuje § 6 odst. 1 zák. č. 72/94 Sb. a úplnost obsahu nabídek podle § 22 zákona je proto třeba zkoumat ve vztahu k tomuto ustanovení. Nepřezkoumatelný je i skutkový závěr soudu I. stupně, že žalobcům uplynula ochranná lhůta (daná v § 22 odst. 1 a 2 zák. č. 72/94 Sb.) v průběhu roku 1998, neboť jej nedává do konkrétní souvislosti s učiněnými zjištěními. Z provedených důkazů přitom vyplývají zřetelné časové nesrovnalosti. Prvním krokem k tomu, aby vlastník budovy mohl začít převádět byt ve svém domě jako samostatnou věc ve smyslu právním - jednotku podle zák. č. 72/94 Sb. - je vymezení takových jednotek a jejich zápis do katastru nemovitostí. Toto vymezení se uskutečňuje prostřednictvím prohlášení vlastníka budovy ve smyslu § 4 zákona a je završeno okamžikem vkladu tohoto prohlášení do katastru nemovitostí, jímž vzniká vlastnictví jednotky (§ 5 odst. 1 zákona). Z uvedeného vyplývá, že nabídky podle § 22 odst. 1 a 2 zák. č. 72/94 Sb. může vlastník domu nájemci činit až poté, kdy v jeho domě shora uvedeným postupem jednotky, které mohou být předmětem prodeje, vznikly. V předmětné věci je důkazně doložen vznik jednotek podle zák. č. 72/94 Sb. v domě č.p. 1421 nejdříve na podkladě prohlášení spoluvlastníků domu ze dne 2.11.1998 s účinky vkladu ke dni 5.11.1998 (viz prohlášení o zrušení tohoto prohlášení ze dne 3.4.2000). Dopis, který podle tvrzení žalovaných měl být druhou nabídkou žalobci ad a/ k odkoupení bytu, je však datován 18.11.1997, tedy zhruba rok před vznikem jednotky, která by mohla být předmětem nabídky podle § 22 odst. 1 a 2 zák. 72/94 Sb. Tato nesrovnalost zůstala v řízení zcela neobjasněna. Trvají-li žalovaní na tom, že uvedený dopis je nabídkou ve smyslu § 22 zák. č. 72/94 Sb., musí také doložit prohlášení spoluvlastníků domu o vzniku jednotek podle tohoto zákona, vložené do katastru nemovitostí před jeho doručením. Jinak nemůže mít tento úkon z hlediska splnění nabídkové povinnosti podle uvedeného zákonného ustanovení žádnou právní relevanci. Odvolací soud se konečně ztotožňuje s námitkou žalobců, že za existence práva společného nájmu bytu manžely, které svědčí oběma manželům společně a nedílně, musí být nabídková povinnost podle § 22 odst. 1 a 2 zák. č. 74/94 Sb. splněna vůči oběma společným nájemcům. Okolnost, zda jeden z nich v rozhodné době byt užívá, je v tomto směru zcela nerozhodná. Důkazní povinnost o doručení příslušných nabídek oběma žalobcům stíhá rovněž žalované, kteří v řízení tvrdí, že nabídková povinnost podle uvedeného ustanovení byla splněna. Z popsaných důvodů odvolací soud podle § 221 odst. 1 písm. a/, c/ o.s.ř. napadený rozsudek zrušil a podle § 221 odst. 2 o.s.ř. věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení. V jeho průběhu bude nutno, kromě skutečností shora uvedených, zaměřit se též na obsah smlouvy, která je předmětem řízení, a na její soulad s § 6 odst. 1 zák. č. 74/94 Sb. s přihlédnutím k obecným ustanovením o právních úkonech (§§ 34 - 42 o.z.). Ze smlouvy, obsažené v žalobě, je přitom zřejmé nesprávné označení sporného bytu, jehož náprava je věcí žalobců. Samotný obsah smlouvy je neurčitý v otázce, jaký podíl na předmětné jednotce by měl ten který žalobce odkoupit (včetně specifikace příslušného dílu kupní ceny). Žalobci totiž zjevně opomněli, že nemohou nabýt předmětný byt do nedílného společného jmění, které rozvodem jejich manželství zaniklo (§ 149 odst. 1 o.z.). V tomto směru musí svůj návrh k výzvě soudu I. stupně podle § 43 odst. 1 o.s.ř. doplnit. V dalším řízení je soud I. stupně podle § 226 odst. 1 o.s.ř. vázán právním názorem soudu odvolacího a v novém rozhodnutí rozhodne podle § 224 odst. 3 o.s.ř. i o nákladech tohoto odvolacího řízení. Proti tomuto usnesení n e n í přípustné dovolání. V Praze dne 7. března 2003 JUDr. Petr H ü b n e r předseda senátu